【正文】 成功，這讓人確實(shí)有點(diǎn)始料未及。而具有平常心的高手反而能留下最精彩的棋譜。采用了首層架空層設(shè)計(jì)方案。發(fā)展商們,在城市日益成為“石屎”森林； 空氣污染超標(biāo)不斷……的情況下,你們又如何把‘綠色地產(chǎn)’“天人合一”融入到房地產(chǎn)中, 用最新的設(shè)計(jì)、最新的理念建造走在時(shí)代尖端的新居呢?社會(huì)因素人口統(tǒng)計(jì)特征年齡變量 目前，廣州市購房者的年齡呈年輕化的趨向。 a) 適中，就是恰到好處，不偏不倚，不大不小，不高不低，盡可能優(yōu)化，接近至善至美。 三、改造風(fēng)水原則就目前來講，如深圳、珠海、廣州、汕頭、上海、北京等許多開放城市，都進(jìn)行了許多的移山填海，建橋鋪路，折舊建新的風(fēng)水改造工作，而且取得了很好的效果。三是有氣勢。七是陽臺(tái)或主臥室正對附近建筑物的轉(zhuǎn)角或尖角，就像一個(gè)楔子，打進(jìn)住宅中心，風(fēng)水學(xué)叫尖刀煞，居住在這種住宅里會(huì)使人覺得難以忍受，心情很差，對健康不利。一、人民群眾要求商品房屋走向高品質(zhì)化“居者優(yōu)其屋”出于自己房屋保值增值的需要，對于房屋產(chǎn)品的品質(zhì)提出新的要求， “五十年代學(xué)蘇聯(lián)、六十年代簡易樓、七十年代干打壘”，在幾十年時(shí)間里建筑水平要求越來越低下。購買戶型需求比例占到購房者的比例60~80平方米的兩房兩廳需求比例最高80~100平方米的兩房兩廳100~120平方米的三房套房%中的一半四房和五房以上的單位13%小三房下降3%1／6大三房120~150平方米%約43%以上買家買樓時(shí)都會(huì)選擇較大戶型或者大戶型的單位，大戶型的確已經(jīng)成為了廣州人買房的主流選擇。在當(dāng)今中國最具活力的長三角、環(huán)勃海、珠三角中，珠三角房價(jià)相對最低，比長三角大致低了20％，房價(jià)水準(zhǔn)基本與當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨疁?zhǔn)、消費(fèi)購買力相平衡。產(chǎn)業(yè)競爭性分析現(xiàn)在競爭者之間的競爭程度在廣州，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)由高峰時(shí)的近3000家到現(xiàn)在的不足1000家，減少了三分之二多。會(huì)后，富力地產(chǎn)集團(tuán)董事長李思廉對媒體表示，富力２００３年總銷售金額為４３億元，而２００４的年銷售目標(biāo)則達(dá)到６０億元，廣州、北京兩地將各占一半，遠(yuǎn)期目標(biāo)則是在未來４年內(nèi)銷售額達(dá)到１００億元。２００４年２月上旬，恒大集團(tuán)董事局主席許家印公布其２００４年銷售任務(wù)為６６億元，這一數(shù)字足足是恒大去年２６億元的２．５倍，不但蓋過了去年冠軍合生創(chuàng)展的３６億元，更超過了富力剛宣傳不久的新年６０億元的目標(biāo)，爭“老大”之心大表于天下。業(yè)內(nèi)人士普遍推測，其銷售金額應(yīng)該在５０億元左右！又一個(gè)真正的“老大”登場了。當(dāng)然，碧桂園在拿地方面從來都不愿大張旗鼓，某天突然冒出一些類似鳳凰城的大型項(xiàng)目也不足為奇。恒大方面表示，高薪積蓄一批高素質(zhì)人才，是集團(tuán)今年飛躍式大發(fā)展的需要。深圳萬科是最早舉起“北伐”大旗的。20世紀(jì)90年代初，港資地產(chǎn)商開始北上，廣州成了他們搶灘內(nèi)地的“橋頭堡”。而且，深圳很多地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與廣州一樣大都源自香港，深圳房企進(jìn)入廣州，廣州樓市對其所帶來的那套“似曾相識(shí)”的東西并不會(huì)特別“受落”。與“叫囂”的其他“深派”地產(chǎn)相比，萬科這個(gè)深圳“老大”歉虛多了。漲幅大小,主要還是由供需關(guān)系決定的。溫州購房團(tuán)到全國各地購房已成為一種樓市現(xiàn)象，那么溫州購房團(tuán)帶來的又將是什么呢？首先，溫州購房團(tuán)帶來的將是豐厚的溫州民間資本。他們手握大量資金，習(xí)慣了大數(shù)額的資金流動(dòng)，這類投資者往往組成群體，形成一個(gè)龐大的資金團(tuán)體。這類人以老年人為主，他們或是子女收入較高或是在企業(yè)管理上已經(jīng)退居二線或是在前幾十來的在外經(jīng)商中完成了資金積累，沒有任何生活壓力，有著大量閑置的資金。據(jù)了解，溫州晚報(bào)購房俱樂部的5000多名會(huì)員，除了溫州本地的企業(yè)家外，還包括在國內(nèi)各以投資做生意的溫州人，以及遠(yuǎn)在日本、歐洲的溫州籍華僑等。溫州購房團(tuán)雖然溫州購房團(tuán)在一些城市遭到當(dāng)?shù)卣叩摹熬褤簟?，但大量的散戶投資客依然看好廣州市場。特別是去年,全國平均漲幅超過12%,有的地方上漲速度過快。此外，萬科地產(chǎn)還協(xié)辦了“首屆廣州青少年家庭健康登山日暨萬名青少年徒步登山環(huán)保宣傳活動(dòng)”，這一系列活動(dòng)的相繼開展，預(yù)示著萬科主攻廣州市場的腳步聲越來越近了。不過，業(yè)已主宰市場的廣州本地地產(chǎn)商早已“成長壯大”而且驍勇善戰(zhàn)，港資地產(chǎn)商再想征服廣州樓市已不可能。廣州樓市難以“征服”多年來，廣州樓市基本上是本土開發(fā)商主宰市場。行業(yè)新加入者的威脅深圳房企“北伐”廣州與廣州房地產(chǎn)企業(yè)極少在深圳“露面”不同的是，近年來深圳房企似乎極為熱衷“北伐”廣州。據(jù)說該次大型招聘會(huì)是恒大集團(tuán)創(chuàng)建七年來規(guī)模最大、檔次最高的一次：中高級(jí)管理人員和高級(jí)技術(shù)人才為重點(diǎn)，８０％以上的高級(jí)管理人員月薪過萬元。碧桂園集團(tuán)辦公室主任助理?xiàng)顣苑紕t表示，碧桂園在清遠(yuǎn)有上千畝的土地，正在建設(shè)高標(biāo)準(zhǔn)的高爾夫球場；在南沙還有６００多畝的土地正在做規(guī)劃，這個(gè)項(xiàng)目將主打廣州市場，輻射珠江三角洲和香港；省內(nèi)佛山南海的地塊當(dāng)然不會(huì)放過?！∪欢瑒倮呖偸切Φ阶詈?，最后扔出的才是最大的重磅炸彈。雖然遲到了一年，但仍有價(jià)值的是，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司在此榜中第三年蟬聯(lián)冠軍。 幾天后，廣東?。◤V州）房地產(chǎn)企業(yè)競爭力評(píng)估與分析課題成果又宣布，２００３廣州房地產(chǎn)企業(yè)競爭力２０強(qiáng)出爐，恒大位居榜首，合生緊隨其后，富力排位第三。但隨著“異地投資”概念的興起、炒房族的四處出擊，這個(gè)比例在許多城市已經(jīng)被大大降低了。因此，在廣州投資房產(chǎn)，泡沫相對較小，即使房產(chǎn)無法短期內(nèi)大幅升值，其持續(xù)穩(wěn)步上漲是很有保障的，是穩(wěn)健投資的“常青樹”。B. 一般消費(fèi)者群體2005年，市場需求仍以中等戶型為主，年輕人首次置業(yè)和投資者是當(dāng)今購房主力。社會(huì)公眾的價(jià)值觀念及需求變化廣州和深圳房地產(chǎn)的戶型以往因?yàn)殚_發(fā)的比較早，一直走在全國的前面，如何保持廣東戶型的優(yōu)勢,經(jīng)濟(jì)房是否應(yīng)該象香港那樣斤斤計(jì)較，不但是平面的，而且如何利用墻壁都有考慮。住在玻璃幕墻的倒影中是對人有一種壓抑感，其次陽光反射，形成光污染，對人體健康非常不利。注重風(fēng)水科學(xué)的研究和運(yùn)用，將會(huì)在建設(shè)過程中達(dá)到非常理想的效果，也會(huì)使人們對這些建筑物產(chǎn)生一種舒適感和親切感,人們在這樣的環(huán)境中生活,肯定會(huì)身心健康,生活幸福。宅內(nèi)光朋透亮為吉，陰暗灰禿為兇。 c) 適中的原則還要求突出中心，布局整齊，附加設(shè)施緊緊圍繞軸心?，F(xiàn)代房產(chǎn)風(fēng)水學(xué)的幾大原則一、適中居中原則公司開發(fā)的物業(yè)管理信息系統(tǒng)中的小區(qū)管理系統(tǒng)首先在物業(yè)公司裝機(jī)試動(dòng)作。小區(qū)中的住宅以白色為基調(diào)，通過與暖的色彩對比，形成既和諧又豐富多彩的建筑色彩。（獨(dú)門功夫：以人為本，綠化思想）爭棋無名局。或許你可以從以下分析中得出什么：　鑄造中國地產(chǎn)長城　　　　強(qiáng)調(diào)“精品意識(shí)”，做康居示范，走差異化道路，國家示范業(yè)已成為保利地產(chǎn)的一張“名片”。之所以有地產(chǎn)商叫喊政府土地供應(yīng)減少，“地荒論”之所以有市場，主要原因是今年廣東供地方式發(fā)生了“嬗變”。相信今后廣州房地產(chǎn)上市公司的窘局，在這些企業(yè)上市后就會(huì)有一定改觀。而解禁也是近兩年的事。在過去一年中實(shí)施的土地政策與信貸政策本來會(huì)對房地產(chǎn)企業(yè)盈利構(gòu)成影響，可作為其龍頭的上市公司業(yè)績卻普遍大增，毛利率依舊保持在25%~30%區(qū)間內(nèi)的高水平上。 　在貿(mào)易項(xiàng)下存在著進(jìn)口價(jià)格虛報(bào)、假借貿(mào)易名義融資、預(yù)收貨款和延遲付匯造假，直接投資項(xiàng)下存在著名實(shí)不符、借款過度以及房地產(chǎn)市場炒作等不正?，F(xiàn)象。 近年來，我國貿(mào)易順差的持續(xù)積累，使我國外匯儲(chǔ)備創(chuàng)下了歷史新高。a) 三個(gè)月不會(huì)提價(jià)自來水、供電、藥品等與市民生活息息相關(guān)、納入政府定價(jià)范圍的產(chǎn)品及服務(wù)三個(gè)月內(nèi)不會(huì)提價(jià)！b) 進(jìn)口關(guān)稅下降會(huì)制約物價(jià)上漲 05年，進(jìn)口關(guān)稅將繼續(xù)下降，進(jìn)口產(chǎn)品的價(jià)格下降制約著國內(nèi)同類產(chǎn)品的價(jià)格上漲。 焦點(diǎn)五 ：國際油價(jià)變數(shù)難定，“輸入型”通脹能否消腫？ a) 石油投機(jī)泡沫早晚會(huì)破滅。（一）六焦點(diǎn)　 焦點(diǎn)一 ：糧價(jià)漲幅趨穩(wěn)能否拉住物價(jià)漲勢？ a) 國際上糧產(chǎn)豐收，國際糧價(jià)從04年初開始下跌，05年推動(dòng)糧價(jià)上漲的因素基本消失。c) 固定資產(chǎn)投資規(guī)模過大,拉動(dòng)生產(chǎn)資料價(jià)格大幅度上漲。它的影響面究竟有多大，我們還得繼續(xù)觀察。這些都是與居民的收入水平密切相關(guān)的。預(yù)測到2011年中國的人均年收入將是目前收入的兩倍，達(dá)到2500美元，這將使中產(chǎn)階層的人數(shù)達(dá)到目前的6倍（總?cè)丝诘?8%）。廣東正在全省范圍內(nèi)實(shí)施農(nóng)民轉(zhuǎn)移就業(yè)培訓(xùn)工程，以促進(jìn)城鄉(xiāng)、工農(nóng)在就業(yè)問題上的雙贏。經(jīng)濟(jì)學(xué)告訴我們：泡沫導(dǎo)致資源的無效配置，所以是泡沫最好讓它破滅，而且越早破滅越好。 a) 土地和資金是導(dǎo)致當(dāng)前房價(jià)呈現(xiàn)地區(qū)性膨脹的最基本因素，因此在暫停半年土地批轉(zhuǎn)的措施到期后，有必要采取政策，一保證地方財(cái)力有所增長，二防范土地批租失控的死灰復(fù)燃。 　　 這并不意味著廣州的房價(jià)就會(huì)在短期開始下降。04年以來，綜合反映房地產(chǎn)市場景氣狀況的“國房景氣指數(shù)”，估計(jì)年終有望回升到105點(diǎn)左右的正常水平?！績r(jià)虛高/膨脹印度洋大地震引發(fā)的海嘯，大自然以摧枯拉朽的破壞力在人類歷史上永遠(yuǎn)地烙下2004年12月26日。這樣，房貸可能會(huì)越來越高，晚買不如早買，市民不妨慎重考慮。內(nèi)幕：固定資產(chǎn)投資增長快，很重要的因素是一些地方政府靠經(jīng)營土地籌集了資金，大搞市政建設(shè)；一些企業(yè)用相對低的成本獲得土地，又以土地去抵押貸款。如果說2004年是中國房地產(chǎn)行業(yè)有驚無險(xiǎn)的一年。D. 優(yōu)化住宅社區(qū)功能結(jié)構(gòu)，使居者優(yōu)其屋。西方發(fā)達(dá)國家大城市的發(fā)展一般經(jīng)歷了四個(gè)時(shí)期：集中的城市化發(fā)展階段—郊區(qū)城市化發(fā)展階段—逆城市化發(fā)展階段—城市中心區(qū)復(fù)興再開發(fā)階段。 　 廣東省財(cái)政廳的這個(gè)建議，僅僅是在收取此項(xiàng)稅費(fèi)上與國際接軌而已。占全國空置房面積1/5強(qiáng)。開發(fā)商這種公然轉(zhuǎn)嫁風(fēng)險(xiǎn)的做法，反而有愈演愈烈之勢?？墒窃谖覀儑遥藗儗ιa(chǎn)性的稅賦比較認(rèn)同，而對消費(fèi)稅缺乏廣泛的共識(shí)。國家征收房地產(chǎn)稅之后，土地出讓金會(huì)不會(huì)因此而減少，的確是我們需要關(guān)注的一大問題。 C. ——強(qiáng)化金融的間接調(diào)控作用，切實(shí)加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管，完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保機(jī)制。 　 受消息影響，當(dāng)天股市開盤后四大行業(yè)股均大幅下挫，房地產(chǎn)股如天房發(fā)展、浙江廣廈、金地集團(tuán)等當(dāng)天暴跌，于此四行業(yè)中更加醒目。鑒于我國房地產(chǎn)業(yè)一向是在非規(guī)范條件下成長的，上述措施如果齊頭并進(jìn)，多數(shù)的房地產(chǎn)企業(yè)將受不起沖擊而倒閉，顯然這也不利于市場的穩(wěn)定。這與加息明顯產(chǎn)生對沖的局面。為此，2005年政府要建立國有土地收益基金。（土地“新政策”胎動(dòng) 中央政府醞釀“收權(quán)”） 房地產(chǎn)出現(xiàn)“地荒”？廣州“地荒”說法：1月25日，在廣州第二屆地產(chǎn)峰會(huì)上，廣州十大地產(chǎn)巨頭集體認(rèn)定政府土地供應(yīng)不足，地價(jià)過高，在很大程度上導(dǎo)致市場供應(yīng)量減少，房價(jià)上漲。目前廣州的一手代理基本是獨(dú)家的，市物價(jià)局也曾明確“誰委托誰付費(fèi)”。a) 自3月17日央行上調(diào)個(gè)人住房貸款利率以來，各家銀行都在緊急制定最新房貸利率執(zhí)行政策。C. 已供樓人士明年才需多付款據(jù)了解，這是繼去年10月29日央行上調(diào)房貸利率之后，再次上調(diào)房貸利率。02年開始實(shí)行的土地招標(biāo)給平穩(wěn)增長的房價(jià)燒了把急火，起到催生房價(jià)超高增長的助力作用。廣州市房地產(chǎn)業(yè)市場競爭分析及發(fā)展戰(zhàn)略研究作者：日期：一．宏觀環(huán)境分析——1頁始二．產(chǎn)業(yè)競爭性分析——40頁始三．廣州房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展概況——57頁始四．廣州房地產(chǎn)市場分析——65頁始五．廣州房地產(chǎn)市場競爭分析——70頁始六．行業(yè)發(fā)展趨勢及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略研究——75頁始 廣州市房地產(chǎn)業(yè)宏觀環(huán)境分析政治法律因素——國際經(jīng)驗(yàn)表明，住房是特殊商品，政府必須積極干預(yù)住房市場。 C. 房價(jià)的第三輪增速的原因是土地出讓制度政策的變化。B. 同時(shí)，對于房地產(chǎn)價(jià)格上漲過快的城市或地區(qū)，個(gè)人房貸的最低首期，將由目前的兩成提高到三成，具體調(diào)整方式將由各個(gè)城市的銀行自己決定，不搞一刀。以某市民向銀行借了10萬元的商業(yè)性房屋貸款，分10年還清的個(gè)案計(jì)算，每年最多就需要多給810元利息，最少也需要多給200元的利息。 一直以來，一手樓交易的中介傭金是不能向買家收取的（971號(hào)文有規(guī)定）。 帖士:中介公司歡迎“收費(fèi)”新規(guī)，買樓市民卻喊“不爽“。他分析指出，土地價(jià)格每上升１個(gè)百分點(diǎn)，樓盤價(jià)格會(huì)上升０．７８個(gè)百分點(diǎn)。理論界一致認(rèn)為，供求因素是影響房價(jià)的最終原因，據(jù)估計(jì)，明年房屋新增供量將與今年相當(dāng)，房價(jià)至少將保持今年的水平。 C. 8月，國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》重申發(fā)揮市場機(jī)制在房地產(chǎn)業(yè)資源配置中的基礎(chǔ)性調(diào)節(jié)作用，并在完善供應(yīng)政策（國土資源部11號(hào)令）、改革住房制度、健全市場體系、發(fā)展住房信貸（央行121號(hào)文件）、改進(jìn)規(guī)劃管理、調(diào)控土地供應(yīng)（剎住了亂設(shè)開發(fā)區(qū)“圈地”之風(fēng)）、加強(qiáng)市場監(jiān)管（“市場預(yù)警”）、整頓市場秩序等多個(gè)方面都作出了相應(yīng)的規(guī)定。2003年房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額增長很快，銀行信貸資金占房地產(chǎn)開發(fā)資金的比例過大，潛在金融風(fēng)險(xiǎn)不容忽視。同時(shí)，合理確定各類住房用地的布局和比例。目前，房地產(chǎn)稅已經(jīng)在北京、深圳、重慶等6個(gè)城市“空轉(zhuǎn)”試行，　　　在我國，涉及到房地產(chǎn)方面的稅收種類大體上有6個(gè)：土地增值稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、契稅?！? B 困難二：個(gè)體消費(fèi)者u 從法律上來說，消費(fèi)者購買了商品房之后，應(yīng)當(dāng)履行類似于繳納消費(fèi)稅之類的法律義務(wù)。雖然建設(shè)部等有關(guān)部門三令五申，甚至，最高人民法院不得不通過司法解釋和司法批復(fù)變相承認(rèn)了這種做法的合法性，并且要求各地司法機(jī)關(guān)保護(hù)承包商的權(quán)益。背景：到2003年，廣州市的房價(jià)已連續(xù)5年下跌，廣州市的空置房面積已超過了2400萬平方米。也就是說，目前售價(jià)6000元/平方米的房子，屆時(shí)3600元/平方米即可盈利銷售。構(gòu)建住房保障體系的系統(tǒng)思考：一、 解決中低收入家庭的住房問題二、 決中低收入家庭的住房問題所面臨的難題三、 構(gòu)建住房保障體系的對策思考,國家與地方政府應(yīng)共同承擔(dān)住房保障體