【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 售（萬(wàn)㎡）2006年住宅銷售（萬(wàn)㎡）2007年住宅銷售（萬(wàn)㎡）今年比去年增長(zhǎng)羅湖%福田%南山%鹽田%寶安%龍崗%合計(jì)% 市場(chǎng)觀望氣氛不斷加劇，下半年開始商品住宅銷售面積逐月下降從今年各月商品住宅銷售面積看，從6月份開始，住房銷售面積逐月下降，從6月份的56萬(wàn)平米，下降至12月份的17萬(wàn)平米，10月、11月、12月三個(gè)月成交面積分別是16萬(wàn)、15萬(wàn)、17萬(wàn)平米，是今年成交量最低的三個(gè)月。而去年112月分別是成交最為活躍的月份。今下半年以來(lái)，全市房地產(chǎn)市場(chǎng)觀望氣氛不斷加劇，各月新房成交量逐月下降。(三) 價(jià)格：住宅銷售均價(jià)呈不斷上升趨勢(shì)，10月價(jià)格出現(xiàn)調(diào)整19月份，全市住宅價(jià)格總體保持上升趨，1月份全市住宅銷售均價(jià)為10872元，9月份達(dá)到全年最高16777元，從10月開始，價(jià)格回落。57月，盡管在宏觀調(diào)控政策作用下，住宅價(jià)格在14000元左右出現(xiàn)小幅調(diào)整，但隨著市場(chǎng)交易量的減少，以及部分高檔樓盤上市對(duì)價(jià)格的拉動(dòng)，8月之后各月價(jià)格仍出現(xiàn)小幅上漲，在9月達(dá)到頂點(diǎn)后，10月出現(xiàn)回落，11月、12月價(jià)格調(diào)整。二． 07年形勢(shì)分析(一) 新政影響 貸收緊，樓市驟然降溫從7月份銀行收縮房貸開始，二手市場(chǎng)交易面積開始持續(xù)下滑，10月份的交易量只有高峰時(shí)期的3成，受此影響一手新房的交易量也開始出現(xiàn)大幅回落，黃金周期間推售的8個(gè)新盤，絕大部分銷售率都在三成以下，最差的僅有一成，市場(chǎng)趨冷，觀望氣氛沖斥一、二手市場(chǎng)。價(jià)格方面，新房售價(jià)開始回調(diào)，有的一手新房還在國(guó)慶期間出臺(tái)了降價(jià)方案，11月、12月，新盤繼續(xù)通過(guò)折扣、贈(zèng)送等方式回調(diào)價(jià)格，但交易量未見明顯回升。 從“捆綁”到“限價(jià)”凸顯住房政策轉(zhuǎn)向2007年截止到12月21日，深圳一共出讓11塊居住、商住用地，，其中7塊地捆綁了15%的政策性住房，一塊地為定向發(fā)售項(xiàng)目。有7塊地條件為套型建筑面積90平方米以下的比重須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總住宅面積的95%以上。捆綁的方式增加了開發(fā)商的開發(fā)成本，但從出讓的情況看，地價(jià)還是屢創(chuàng)新高，其中位于龍華的兩塊商住用地樓面地價(jià)達(dá)7000余元，約比當(dāng)時(shí)地塊所在區(qū)域商品房售價(jià)低1000元左右。11月30日，國(guó)土局發(fā)布A816003G021130021兩宗“限面積、限房?jī)r(jià)”的雙限用地土地使用權(quán)出讓公告，前幅宗地位于寶安龍華，后幅宗地位于龍崗寶荷路，兩宗地列出了詳細(xì)的出讓條件，包括最高售價(jià)、竣工時(shí)間、購(gòu)買者資格、單套面積、開發(fā)企業(yè)資質(zhì)等，其中龍華地塊的最高限價(jià)為9840元，龍崗地塊的最高限價(jià)為8400元，開發(fā)建設(shè)的限價(jià)商品房單套建筑面積一律在90平方米以內(nèi)。 “限外令”打擊外資炒房7月10日深圳國(guó)房局發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購(gòu)買商品房的通知》，全文用十條措施對(duì)境外機(jī)構(gòu)和個(gè)人在深圳的購(gòu)房行為進(jìn)行了明確規(guī)范。從7月11日起，外資購(gòu)買深圳商品房將受到嚴(yán)格的監(jiān)控與限制。境外個(gè)人只能在深圳購(gòu)買一套用于自住的商品房，不能購(gòu)買非住宅物業(yè)；境外機(jī)構(gòu)只能購(gòu)買用于經(jīng)營(yíng)辦公所需的辦公類物業(yè)，不能購(gòu)買住宅物業(yè)。只有經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)的外商投資企業(yè)方可在深圳投資購(gòu)買非自用商品房，而該類型企業(yè)的市場(chǎng)準(zhǔn)入門檻相當(dāng)高。限外規(guī)則的核心就在于限制外資炒房以及投資購(gòu)買多套物業(yè)。目前深圳外來(lái)投資的主體主要來(lái)自港澳臺(tái)地區(qū)，其中又以香港的個(gè)人投資者所占比重最大。根據(jù)中原深港研究中心的數(shù)據(jù)，在深圳寫字樓及商業(yè)市場(chǎng)，港人購(gòu)買的比例超過(guò)2成，關(guān)內(nèi)幾大核心商圈的寫字樓及商鋪是港人投資購(gòu)買的重點(diǎn)。限外規(guī)則出來(lái)后，港人不能以個(gè)人名義購(gòu)買商用物業(yè)，只能以機(jī)構(gòu)名義購(gòu)買辦公以及經(jīng)營(yíng)所需的商用物業(yè)，投資難度顯著提高。港人在深圳購(gòu)買寫字樓、商業(yè)物業(yè)的比例會(huì)大幅減少。 土地使用稅開征，遏制開發(fā)商囤地11月28日深圳市地稅局發(fā)布了《深圳市地方稅務(wù)局關(guān)于開征城鎮(zhèn)土地使用稅的通告》，自2007年11月1日起開征城鎮(zhèn)土地使用稅，以納稅人實(shí)際占用的土地面積為計(jì)稅依據(jù)，依照稅額標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算征收，土地基準(zhǔn)地價(jià)的高低分為六個(gè)等級(jí)，年稅額分別為每平米30元、21元、13元、9元、5元、3元。此舉對(duì)開發(fā)商的影響比較大，尤其是儲(chǔ)備有大量土地、故意拖延不開發(fā)的房產(chǎn)商，占用土地越多，持有時(shí)間越長(zhǎng)，征收的稅額也應(yīng)越多。土地使用稅的開征有助于改變惡意囤地狀況。此外，地段越好，則每年須繳納的稅款也越多，一級(jí)和六級(jí)的稅額相差10倍，有助于抑制城市中心地段房產(chǎn)的購(gòu)買動(dòng)力。土地使用稅的開征增大了房?jī)r(jià)向下波動(dòng)的可能性，今年9月份以來(lái)，深圳一、二手交易量持續(xù)走低，開發(fā)商資金回籠緩慢，而銀行嚴(yán)格控制信貸規(guī)模，無(wú)論是開發(fā)貸款還是購(gòu)房貸款都陷于半停滯的狀態(tài)，導(dǎo)致開發(fā)商短期資金壓力巨大，這個(gè)時(shí)候，土地使用稅開征，開發(fā)商又面臨稅款壓力，資金短板問(wèn)題集中在年底放大，有可能促使開房商通過(guò)降低在售項(xiàng)目的售價(jià)以獲得資金回籠緩解年末的資金困境。附：2007年新政一覽表月份政策一月n 建設(shè)部朝令夕改 開發(fā)商夢(mèng)斷“作廢令” n 國(guó)土資源部：城市建設(shè)用地審批權(quán)下放省級(jí)政府n 建設(shè)部與央行規(guī)定房產(chǎn)中介不得代收代付買房款n 給政績(jī)工程帶上“緊箍咒” 五部委聯(lián)手出臺(tái)新規(guī)n 稅務(wù)總局２月１日起向房地產(chǎn)企業(yè)征收土地增值稅n 深圳07年再建一批經(jīng)適房二月n 土地嚴(yán)控信號(hào)：兩部委重申限地令n n 建設(shè)部整治房產(chǎn)估價(jià)市場(chǎng) 機(jī)構(gòu)信用檔案將公開n 廉租房制在年底前建立n 深圳新住宅用地?cái)M15%建政策性房三月n 物權(quán)法的頒布，物業(yè)稅呼之欲出 n 央行溫和加息 n 深圳出臺(tái)10措施整治樓市 n 外來(lái)勞務(wù)工有望入住四月n 深圳:啟動(dòng)閑置土地清理 n 中國(guó)人民銀行決定第3次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率五月n 提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率將抑制目前國(guó)內(nèi)市場(chǎng)上流動(dòng)性過(guò)剩的局面，而擴(kuò)大人民幣匯率浮動(dòng)幅度增加了熱錢涌入的風(fēng)險(xiǎn)，從而達(dá)到抑制熱錢涌入國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)的目的。六月n 建設(shè)部等八部委決定聯(lián)合對(duì)深圳進(jìn)行調(diào)查七月n 房貸緊縮信號(hào)深圳：7月下旬，傳言四大國(guó)有商業(yè)銀行暫時(shí)停止二手房貸款業(yè)務(wù)，事實(shí)上，從7月開始，各銀行不同程度的收緊二手房貸，有的不再實(shí)行15%的優(yōu)惠利率，有的則提高貸款成數(shù)。八月n 城市廉租住房制度是解決低收入家庭住房困難的主要途徑。n 經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象為城市低收入住房困難家庭，并與廉租住房保障對(duì)象銜接。n 單位集資合作建房納入當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)計(jì)劃。n 在建設(shè)政策性住房，解決中低收入者住房問(wèn)題的同時(shí)，也要繼續(xù)擴(kuò)大供給，落實(shí)9070等調(diào)控政策，使宏觀調(diào)控在兩個(gè)方面同時(shí)進(jìn)行。九月n 第二套房貸首付提高十月n 四部房地產(chǎn)相關(guān)法律于10月1日起實(shí)施n 新《物業(yè)服務(wù)條例》n 《物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)》 n 《建筑節(jié)能工程質(zhì)量驗(yàn)收規(guī)范》十一月n 深圳11月將啟用二手房估價(jià)系統(tǒng)n 《深圳市土地閑置費(fèi)征收管理辦法（送審稿）》十二月n 貨幣政策再?gòu)木o：央行、銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》 (二) 客戶心理分析自06年年初至07年年末，深圳購(gòu)房客戶的心理特點(diǎn)變化過(guò)程可概括為從“不信”，到“相信”，再到“迷信”，最后又變回“不信”的過(guò)程。06年上半年時(shí)，市場(chǎng)上客戶的主體結(jié)構(gòu)主要是自住客為主，投資客為輔。06年上半年，深圳還處于一個(gè)相對(duì)正常的市場(chǎng)中，客戶購(gòu)房也較為理性，當(dāng)時(shí)的客戶多不相信半年后市場(chǎng)會(huì)瘋長(zhǎng)。06年下半年開始，由于市場(chǎng)供應(yīng)量的萎縮，供求關(guān)系的矛盾被引爆，購(gòu)房客戶由于擔(dān)心買不到房，也紛紛開始追捧，樓盤紛紛開始漲價(jià)出售，當(dāng)時(shí)的客戶已經(jīng)開始相信樓價(jià)一定能漲上去。07年的上半年，市場(chǎng)的熱度越演越烈，隨著大運(yùn)會(huì)、西部通道等等規(guī)劃利好的不斷出臺(tái)，客戶追漲的勢(shì)頭愈演愈烈，此時(shí)的客戶已由“相信”樓價(jià)會(huì)漲，變成“迷信”樓價(jià)會(huì)漲，購(gòu)房主體客戶也已由自住客轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y客，而根據(jù)97年香港金融風(fēng)暴的經(jīng)驗(yàn)，此時(shí)“崩盤”的潛在威脅已經(jīng)悄悄來(lái)臨。07年末，由于各項(xiàng)有針對(duì)性的地產(chǎn)政策和金融政策的組合打壓，投資客被震離市場(chǎng)，市場(chǎng)的成交量極具萎縮，價(jià)格在沒有成交的情況下難以停留在高價(jià)位上，市場(chǎng)價(jià)格不斷下挫，而此時(shí)的客戶也開始從“迷信”房?jī)r(jià)會(huì)漲回歸到“不信”房?jī)r(jià)會(huì)漲的心理狀態(tài)，深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)全面進(jìn)入低谷。三． 2008年市場(chǎng)展望(一) 總體概述l 從調(diào)控政策來(lái)看，2008年將是政策效應(yīng)全面釋放的一年。2007年我國(guó)宏觀調(diào)控政策頻頻出臺(tái)，尤其是在貨幣政策和利率政策方面。實(shí)施從緊的貨幣政策，不斷提高存款準(zhǔn)備金率，同時(shí)多次提高利率，扭轉(zhuǎn)真實(shí)利率為負(fù)的不正?，F(xiàn)象。這些政策在當(dāng)年并未發(fā)揮全部的作用，而其效果的全面釋放要到2008年。l 2007年下半年樓市縮量是深圳各商業(yè)銀行個(gè)貸額度消耗殆盡所致，但2008年1月份整個(gè)樓市蕭條氛圍有增無(wú)減，并未因“新的信貸額度”而回暖。這說(shuō)明，貨幣政策和利率政策雙管齊下對(duì)樓市炒作的遏制作用開始凸顯。l 此外，政府手里至少還有兩項(xiàng)“必殺技”：一個(gè)是強(qiáng)征個(gè)人所得稅。在房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)強(qiáng)征個(gè)稅條件已經(jīng)基本成熟，由于政府考慮到某些因素因而遲遲沒有實(shí)施，但在新的形勢(shì)下出臺(tái)并非沒有可能。結(jié)論：08年深圳樓市將進(jìn)入理性的調(diào)整期，08年將深入實(shí)施貨幣適度從緊的調(diào)控政策，買賣雙方將達(dá)到前所未有的高度理性。樓盤方面，品質(zhì)優(yōu)良且適合中產(chǎn)自住的樓盤，將漫漫的浮出水面，成為08年樓市的主角。房?jī)r(jià)方面，由于07年上半年的瘋漲已經(jīng)使得房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)超過(guò)其價(jià)值，導(dǎo)致在07年底已經(jīng)下降了近20%（比高峰期），所以預(yù)計(jì)在08年可能會(huì)繼續(xù)下降、下降的幅度預(yù)計(jì)為15%—25%。(二) 數(shù)據(jù)預(yù)測(cè) 供應(yīng)：將超過(guò)1000萬(wàn)㎡l 新增供應(yīng)：將超過(guò)700萬(wàn)㎡從2003年以來(lái)政府出讓成交居住用地的開發(fā)情況來(lái)看，截止到2007年底，約有462萬(wàn)平米建筑面積的地塊尚未開發(fā)。這有可能將轉(zhuǎn)化為08年的新增供應(yīng)量。而據(jù)中原實(shí)際監(jiān)測(cè)的數(shù)據(jù)，08年預(yù)計(jì)有超過(guò)700萬(wàn)㎡的新增供應(yīng)入市。但如果明年銀行對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)放的貸款總額縮減的話，必然會(huì)使得一批實(shí)力不足、無(wú)法實(shí)行市場(chǎng)融資的開發(fā)商資金鏈面臨較大沖擊，從而使得開發(fā)節(jié)奏放緩，進(jìn)而影響新增供應(yīng)市場(chǎng)。l 存量供應(yīng)：根據(jù)中原對(duì)06年以來(lái)新批預(yù)售項(xiàng)目的監(jiān)測(cè)，截止至07年12月底，還有271萬(wàn)平米，27137套存量物業(yè)未銷售，這將持續(xù)至08年銷售。 需求：在價(jià)格大幅下降的前提下，需求可能會(huì)有所提高由于價(jià)格不斷上漲以及政策頻出，06年、07年兩年需求迅速下降，但由于08年價(jià)格會(huì)下降一定幅度，所以08年的需求量較07年可能會(huì)有一定的提高。 價(jià)格：預(yù)計(jì)下降15%—25%由于07年上半年的瘋漲已經(jīng)使得房地產(chǎn)的價(jià)格遠(yuǎn)超過(guò)其價(jià)值，導(dǎo)致在07年底已經(jīng)下降了近20%（比高峰期），所以預(yù)計(jì)在08年可能會(huì)繼續(xù)下降、下降的幅度預(yù)計(jì)為07年年底的15%—25%。四． 07年龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析(一) 龍崗區(qū)及龍崗中心城市場(chǎng)狀況 龍崗區(qū)供應(yīng)分析①供應(yīng)總量：首次超過(guò)200萬(wàn)平方米從歷年龍崗區(qū)住宅供應(yīng)量來(lái)看，0406年的供應(yīng)基本保持在一定水平，特別是05和06年，住宅供應(yīng)量穩(wěn)定在170萬(wàn)平方米。由于市場(chǎng)在06年進(jìn)入快速發(fā)展，07年供應(yīng)量有了一個(gè)大的增長(zhǎng)，首次突破了200萬(wàn)平方米，顯示龍崗區(qū)市場(chǎng)容量進(jìn)一步擴(kuò)大，龍崗區(qū)的市場(chǎng)發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新的階段。②供應(yīng)分布：中心城第一2007年度龍崗區(qū)供應(yīng)量最大的是中心城片區(qū)，%，其次是布吉、龍崗鎮(zhèn)和坂田，%，橫崗、平湖等片區(qū)在建樓盤數(shù)量相對(duì)較少，雖有個(gè)別大盤，但整體總供應(yīng)量不大，個(gè)別如葵涌、大鵬等片區(qū)供應(yīng)量則更是匱乏，葵涌只有一個(gè)樓盤，而大鵬沒有樓盤推出。 龍崗區(qū)需求分析①需求總量：較06年略有下降從歷年龍崗區(qū)住宅成交量的走勢(shì)來(lái)看，0306年龍崗區(qū)年度總成交量呈逐年穩(wěn)步上升的趨勢(shì)，在2006年達(dá)到最高。受到新政影響，2007年龍崗區(qū)住宅銷售總量163萬(wàn)平方米，％。②各片區(qū)需求量：中心城第一中心城、布吉、坂田以及橫崗為主力成交片區(qū)，％。整體而言，住宅銷售量和住宅供應(yīng)量成同比例關(guān)系，供應(yīng)量大的片區(qū)成交量就相對(duì)較大。中心城片區(qū)由于供應(yīng)量最大，市場(chǎng)成交量同樣占據(jù)全區(qū)之首，％。其次分別是布吉、龍崗鎮(zhèn)、坂田、橫崗，布吉片區(qū)作為老地區(qū)熱點(diǎn)地區(qū)，雖然目前在第二的位置，但是后期仍將保持穩(wěn)健發(fā)展的勢(shì)頭。龍崗鎮(zhèn)由于毗鄰中心城片區(qū)，受其帶動(dòng)作用，市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿σ埠芫薮?。而平湖、坪地、坪山等片區(qū)目前市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后，不過(guò)隨著規(guī)劃的發(fā)展和城市規(guī)模的擴(kuò)展，今后也會(huì)有一定的發(fā)展機(jī)會(huì)。 龍崗區(qū)成交價(jià)格分析①總體均價(jià)：%從歷年成交均價(jià)走勢(shì)來(lái)看，整體上均價(jià)是逐年上升趨勢(shì)，但上升的幅度有所不同。從圖中可以看出，從02年開始，增速逐漸加快。0204年是第一個(gè)周期，房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)較為平穩(wěn)，年度增幅控制在10%左右，其中03年比02年每平米上漲了408元，％，04年比03年每平米上漲386元，％。0406年房?jī)r(jià)增速開始提升，平均年度增幅在20%30%左右，其中05年比04年均價(jià)增長(zhǎng)了1115元，％，增幅較以前增長(zhǎng)了1倍多， 2006年龍崗區(qū)住宅成交均價(jià)達(dá)6471元/平米，比05年每平米增加1184元，％。曲線在0607年處出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，%。突破10000元/平方米，達(dá)到10542元/平方米。②各片區(qū)均價(jià)：2007年度，龍崗區(qū)成交均價(jià)最高的片區(qū)是坂田，均價(jià)17338元/平米，比龍崗區(qū)均價(jià)水平高6796元/平米。橫崗片區(qū)2007年整體均價(jià)居于第二的水平，全年成交均價(jià)13335元/平米。布吉、中心城均價(jià)水平相當(dāng)，由于這兩個(gè)區(qū)都是發(fā)展相對(duì)成熟的地區(qū)，推出的產(chǎn)品多樣化，價(jià)格分布較為均勻，從而在整體均價(jià)上只是略微超出全區(qū)平均水平。龍崗鎮(zhèn)由于地理上接近中心城，在市場(chǎng)發(fā)展上也被帶動(dòng)，實(shí)現(xiàn)均價(jià)9433元/平方米。而平湖均價(jià)高則是由于本區(qū)僅有的錦冠華庭項(xiàng)目定位較高，從而使片區(qū)均價(jià)稍高于全區(qū)均價(jià)。坪地、坪山、坑梓和葵涌片區(qū)為龍崗房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展相對(duì)滯后的區(qū)域，區(qū)域內(nèi)項(xiàng)目稀少，價(jià)格水平也遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于龍崗區(qū)均價(jià)水平。