房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新(文件)
【正文】 e)?持續(xù)改進 (Improvement)?勇于創(chuàng)新 (Innovation)安徽蕪湖站安徽蕪湖站中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢及其展望?政府宏觀調(diào)控的力度有可能進一步加大?地區(qū)之間的不平衡依然存在，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫?保障性住房將是房地產(chǎn)企業(yè)競爭地 ?在規(guī)模經(jīng)濟要求下 ,資本的力量將越發(fā)重要?消費者需求的多樣化與個性化導致營銷面臨全新挑戰(zhàn)安徽蕪湖站安徽蕪湖站安徽蕪湖站安徽蕪湖站萬科的持續(xù)融資之路安徽蕪湖站安徽蕪湖站萬科土地儲備增長情況安徽蕪湖站安徽蕪湖站2023年典型房地產(chǎn)上市公司土地儲備量對比安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變 ? 從正確地做事到做正確的事? 效率與效果的平衡安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化正確地做事 做正確的事安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化效率效率 效果+安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題 ? 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路?惡性債權(quán)融資，追求快速發(fā)展 —— 無數(shù)企業(yè)因此輝煌，因此衰落?原始積累，自給自足 —— 無發(fā)展，一直在求生存?股權(quán)融資、資源整合 —— 加深了對資本、市場、技術(shù)的理解安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 ?木桶效應 —— 資本、管理、技術(shù)、人才、市場開拓等任何一個企業(yè)最短處，決定了企業(yè)發(fā)展的最大規(guī)模?占有資源，不是利用資源 —— 對資本理解不深，利用不夠，發(fā)展資源短缺。 預 算管理 產(chǎn) 生于 20世 紀 20年代。?美國著名管理學教授戴 維 的格局。安徽蕪湖站安徽蕪湖站非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列收入，不扣除成本安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的扣除項目清算 ?扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預提費用一般不得扣除。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算項目的審核鑒證 ?稅務中介機構(gòu)受托對清算項目審核鑒證時，應按稅務機關規(guī)定的格式對審核鑒證情況出具鑒證報告。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ?在土地增值稅清算時未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應按規(guī)定進行土地增值稅的納稅申報，扣除項目金額按清算時的單位建筑面積成本費用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計算。?對未按預征規(guī)定期限預繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準確分攤）。?允許扣除的稅金＝ 18005%（ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元）?扣除項目金額合計＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元）?增值額＝ 271萬元，增值率為 %?實際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?雖然售價比原來降低了 ，但實際稅后收益反而比原來增加了 。納稅人應該在公共配套設施費和開發(fā)間接費用上做文章。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進行最大限度的調(diào)整分攤，就可以將某段時期獲得的增值額進行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設備均已安裝齊全。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為?？梢杂煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?確定合適的利息扣除方式?財務費用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔直接贍養(yǎng)義務人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團體、國家機關將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃?經(jīng)濟的不斷發(fā)展導致人員的流動愈來愈頻繁，個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當?shù)囟悇諜C關核準，可以免征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 代收費用計價籌劃法?財政部、國家稅務總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負下降。200100%=25%?應納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15（萬元）?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用 。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。按規(guī)定，此項業(yè)務應納營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約 。?某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設，相關建設資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應付款項處理。 安徽蕪湖站安徽蕪湖站解答問題時間歡迎提問安徽蕪湖站安徽蕪湖站謝謝大家安徽蕪湖站安徽蕪湖站演講完畢，謝謝觀看！。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?設立一控股子公司 “某某大酒店 ”。 甲公司賬務處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(857140060%) 實收資本－ B 3428560（ 857140040%) 甲公司應納企業(yè)所得稅＝ 40033% ＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。
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