房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新(文件)
【正文】 e)?持續(xù)改進(jìn) (Improvement)?勇于創(chuàng)新 (Innovation)安徽蕪湖站安徽蕪湖站中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展變化的趨勢(shì)及其展望?政府宏觀調(diào)控的力度有可能進(jìn)一步加大?地區(qū)之間的不平衡依然存在，部分地區(qū)已經(jīng)出現(xiàn)泡沫?保障性住房將是房地產(chǎn)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)地 ?在規(guī)模經(jīng)濟(jì)要求下 ,資本的力量將越發(fā)重要?消費(fèi)者需求的多樣化與個(gè)性化導(dǎo)致營銷面臨全新挑戰(zhàn)安徽蕪湖站安徽蕪湖站安徽蕪湖站安徽蕪湖站萬科的持續(xù)融資之路安徽蕪湖站安徽蕪湖站萬科土地儲(chǔ)備增長(zhǎng)情況安徽蕪湖站安徽蕪湖站2023年典型房地產(chǎn)上市公司土地儲(chǔ)備量對(duì)比安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的改變 ? 從正確地做事到做正確的事? 效率與效果的平衡安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化正確地做事 做正確的事安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)管理重心的變化效率效率 效果+安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路及其發(fā)展過程中存在的問題 ? 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路 ? 房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 房地產(chǎn)企業(yè)走過的發(fā)展道路?惡性債權(quán)融資，追求快速發(fā)展 —— 無數(shù)企業(yè)因此輝煌，因此衰落?原始積累，自給自足 —— 無發(fā)展，一直在求生存?股權(quán)融資、資源整合 —— 加深了對(duì)資本、市場(chǎng)、技術(shù)的理解安徽蕪湖站安徽蕪湖站房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展過程中存在的問題 ?木桶效應(yīng) —— 資本、管理、技術(shù)、人才、市場(chǎng)開拓等任何一個(gè)企業(yè)最短處，決定了企業(yè)發(fā)展的最大規(guī)模?占有資源，不是利用資源 —— 對(duì)資本理解不深，利用不夠，發(fā)展資源短缺。 預(yù) 算管理 產(chǎn) 生于 20世 紀(jì) 20年代。?美國著名管理學(xué)教授戴 維 的格局。安徽蕪湖站安徽蕪湖站非直接銷售和自用房地產(chǎn)的收入確定?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時(shí)，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時(shí)不列收入，不扣除成本安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅的扣除項(xiàng)目清算 ?扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的預(yù)提費(fèi)用一般不得扣除。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站土地增值稅清算項(xiàng)目的審核鑒證 ?稅務(wù)中介機(jī)構(gòu)受托對(duì)清算項(xiàng)目審核鑒證時(shí)，應(yīng)按稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的格式對(duì)審核鑒證情況出具鑒證報(bào)告。 ?安徽蕪湖站安徽蕪湖站清算后再轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的處理 ?在土地增值稅清算時(shí)未轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，清算后銷售或有償轉(zhuǎn)讓的，納稅人應(yīng)按規(guī)定進(jìn)行土地增值稅的納稅申報(bào)，扣除項(xiàng)目金額按清算時(shí)的單位建筑面積成本費(fèi)用乘以銷售或轉(zhuǎn)讓面積計(jì)算。?對(duì)未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項(xiàng)目準(zhǔn)確分?jǐn)偅?允許扣除的稅金＝ 18005%（ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元）?扣除項(xiàng)目金額合計(jì)＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元）?增值額＝ 271萬元，增值率為 %?實(shí)際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點(diǎn) ”籌劃法?雖然售價(jià)比原來降低了 ，但實(shí)際稅后收益反而比原來增加了 。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。實(shí)際操作中每棟號(hào)住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長(zhǎng)期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時(shí)間內(nèi)發(fā)生的各項(xiàng)開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)?，就可以將某段時(shí)期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會(huì)出現(xiàn)某處或某段時(shí)期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款。因?yàn)榉课菀呀?jīng)使用過一段時(shí)間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報(bào)酬的行為。可以由房地產(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法?確定合適的利息扣除方式?財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法?房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會(huì)團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與教育、民政和其他社會(huì)福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法?個(gè)人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃?經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展導(dǎo)致人員的流動(dòng)愈來愈頻繁，個(gè)人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。根據(jù)稅法規(guī)定，個(gè)人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 代收費(fèi)用計(jì)價(jià)籌劃法?財(cái)政部、國家稅務(wù)總局財(cái)稅宇（ 95） 48號(hào)文件規(guī)定，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計(jì)入房?jī)r(jià)中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計(jì)稅；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會(huì)使整體稅負(fù)下降。200100%=25%?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15（萬元）?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時(shí)發(fā)生評(píng)估費(fèi)用 。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。按規(guī)定，此項(xiàng)業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 。?某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項(xiàng)處理。 安徽蕪湖站安徽蕪湖站解答問題時(shí)間歡迎提問安徽蕪湖站安徽蕪湖站謝謝大家安徽蕪湖站安徽蕪湖站演講完畢，謝謝觀看！。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)款及大酒店所有債權(quán)。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?設(shè)立一控股子公司 “某某大酒店 ”。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長(zhǎng)期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實(shí)收資本－－甲公司 8571400 貸：實(shí)收資本－ A 5142840(857140060%) 實(shí)收資本－ B 3428560（ 857140040%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 40033% ＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級(jí)酒樓，出售給一外國投資者。
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