某房地產(chǎn)集團(tuán)商業(yè)模式專項(xiàng)研究(文件)
【正文】 達(dá)到 40%60% 借鑒萬達(dá)廣場的實(shí)踐規(guī)律，我們總結(jié)出萬科項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營12商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇配比商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布風(fēng)險(xiǎn)防范我們沒有商家和商業(yè)項(xiàng)目的積累，規(guī)劃設(shè)計(jì)方面也沒有經(jīng)驗(yàn)，商家在設(shè)計(jì)階段和我們的配合的可能性較小 ,所以面臨著最初的規(guī)劃設(shè)計(jì)與后期商家需求不一致的風(fēng)險(xiǎn)業(yè)態(tài)落位規(guī)劃時(shí)可能會因?yàn)樯碳业倪M(jìn)進(jìn)出出而存在功能性沖突經(jīng)驗(yàn)獲取招商務(wù)必前置，前期建議選擇吸客能力強(qiáng) ， 品牌效應(yīng)廣 ， 能持續(xù)經(jīng)營 的企業(yè)作為主力店12建議集團(tuán)層面出面洽談戰(zhàn)略合作伙伴，這樣可以實(shí)現(xiàn) “快速復(fù)制 ”的商業(yè)地產(chǎn)招商模式3前期可以考慮要求商戶 繳納保證金簽訂保單 ，一方面防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)緩解資金壓力項(xiàng)目選擇 項(xiàng)目定位 規(guī)劃設(shè)計(jì) 招商 銷售運(yùn)營萬達(dá)的訂單模式不可盲目復(fù)制，在招商階段，我們也需要考慮萬科項(xiàng)目在運(yùn)用訂單模式的過程中所面臨的主要風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)驗(yàn)獲取相比于萬達(dá) 18個(gè)月的短戰(zhàn)線模式，萬科項(xiàng)目周期長，風(fēng)險(xiǎn)大，商家未必會提前簽約主力店對商業(yè)地產(chǎn)價(jià)位要求很低，公司面臨租金預(yù)期收入降低的風(fēng)險(xiǎn)品牌店有自己的管理體系和管理方式，招商過程中與其磨合難度較大風(fēng)險(xiǎn)防范 萬科項(xiàng)目銷售部分的重點(diǎn)應(yīng)放在對持有商業(yè)部分整體經(jīng)營 不產(chǎn)生沖擊的住宅、寫字樓、社區(qū)商業(yè) 。目錄： 一：萬達(dá)集團(tuán)簡介二：萬達(dá)的核心競爭力分析三：萬達(dá)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)狀況四：萬達(dá)背后對我們的啟示萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析：競爭優(yōu)勢 競爭劣勢潛在機(jī)會 外部威脅萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 優(yōu)勢分析： 優(yōu)勢1 國內(nèi)最大不動產(chǎn)運(yùn)營商，已形成規(guī)模效應(yīng)2 項(xiàng)目在一二線城市的傳統(tǒng)商業(yè)黃金位置或新城區(qū)核心位置3 第三代 “城市綜合體 ”產(chǎn)品獲得市場認(rèn)可4 “現(xiàn)金流滾資產(chǎn) ”模式在資金循環(huán)上進(jìn)入 “通路 ”5 地價(jià)較低，銷售部分定價(jià)高，利潤高67“土地、資金、資源、品牌 ”前置到產(chǎn)業(yè)鏈上游，打造核心競爭力關(guān)鍵89自主投資的產(chǎn)業(yè)，發(fā)展勢頭良好，具有核心競爭力企業(yè)管理處于較好狀態(tài)，擁有操作性強(qiáng)的經(jīng)營制度和商業(yè)知識體系擁有極好的銀行關(guān)系，注重銀行融資創(chuàng)新萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 劣勢分析： 劣勢1 現(xiàn)有自持物業(yè)中，主力店租金水平偏低2 低租金的戰(zhàn)略伙伴占整體購物中心面積的 70%3 商業(yè)銷售部分定價(jià)高，導(dǎo)致租金回報(bào)率偏低， 4%6%之間4 業(yè)態(tài)互動層次，有效消費(fèi)有待提高5 早前產(chǎn)品的動線規(guī)劃存在一定缺陷6 高級酒店 —— 長期經(jīng)營邊際效應(yīng)遞減萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 潛在機(jī)會分析：機(jī)會1 籌備內(nèi)地 IPO，前景獲得大部分證券機(jī)構(gòu)的認(rèn)同2 在土地獲取上保持高速發(fā)展態(tài)勢，儲備項(xiàng)目、潛在項(xiàng)目較多3第四代產(chǎn)品考慮加入康健類的建筑群，定位增加休閑娛樂體驗(yàn)業(yè)態(tài)，延長消費(fèi)時(shí)間增強(qiáng) “月光效應(yīng) ”，寄希望改善主力店租金水平偏低狀態(tài)4 具備離岸資產(chǎn)包，具備境外潛在融資能力萬達(dá)集團(tuán) SWOT分析 —— 外部威脅分析：威脅1 專業(yè)人才和中高專業(yè)管理人才短缺是制約其后續(xù)發(fā)展的核心因素2 未來主力店調(diào)整方向面臨不確定性3 2023 年初以來，伴隨高速擴(kuò)張拿地，企業(yè)資金鏈偏緊4 倚重銷售現(xiàn)金流，市場波動造成的潛在影響較大5 倚重銀行信貸特殊待遇的長期可持久性值得考量6 IPO 成行后，透明化對公司治理的挑戰(zhàn)在中國，萬科是住宅地產(chǎn)老大，萬達(dá)是商業(yè)地產(chǎn)鼻祖，萬科進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)，拿什么 PK萬達(dá)？萬科歷史萬達(dá)從 “兩條腿走路 ”開始，已經(jīng)鑄了十年的商業(yè)地產(chǎn)之劍萬達(dá)萬科從以前專注住宅地產(chǎn)開發(fā)到開始試水 “商業(yè)地產(chǎn) ”萬達(dá)師從海外萬科師從港派萬科 從凱德置地 “海盜 ”一人，功夫縱然了得，但并未形成戰(zhàn)斗力萬達(dá)擁有中國頂尖的商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃、設(shè)計(jì)、建造、運(yùn)營隊(duì)伍謀略人馬萬科上市融資渠道廣闊萬達(dá)一旦 IPO，將超過萬科的市值，而且其持有型物業(yè)資金源源不斷糧草總論：短期內(nèi)，萬科在商業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)型初期，將會有陣痛在商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域，萬科與萬達(dá)相比還存在差距，短期內(nèi)無法比肩，所以我們認(rèn)為現(xiàn)階段對待萬達(dá)應(yīng)該是戰(zhàn)略上選擇區(qū)域性規(guī)避與防范，戰(zhàn)術(shù)上模仿學(xué)習(xí)。在產(chǎn)品業(yè)態(tài)上變?yōu)榈谌a(chǎn)品轉(zhuǎn)型原因轉(zhuǎn)型前 轉(zhuǎn)型后萬達(dá)典型項(xiàng)目分析：寧波萬達(dá)商業(yè)廣場 —— 小商鋪如何經(jīng)營，值得借鑒的典范商鋪運(yùn)營： 從租金收益上，萬達(dá)重點(diǎn)關(guān)注中小店鋪，萬達(dá)前期給予中小店鋪兩年免租期優(yōu)惠。定位時(shí)重點(diǎn)關(guān)注的業(yè)態(tài)特點(diǎn)現(xiàn)有第三代產(chǎn)品主要商家構(gòu)成在商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布方面，萬達(dá)也總結(jié)出了自己的一套規(guī)律零售（超市、百貨）業(yè)態(tài)娛樂、餐飲業(yè)態(tài)主入口次入口 ?百貨或超市樓 的擺位，一般情況下建在項(xiàng)目兩條主干道的 交叉顯眼 的位置。第一二代產(chǎn)品面臨的問題 第三代產(chǎn)品的戰(zhàn)略改進(jìn)資金鏈過緊店鋪經(jīng)營不善引起商家訴訟可銷售面積部分顯著提升（ 40%60%銷售）第三代產(chǎn)品的銷售 +持有模式成功的轉(zhuǎn)型到第三代產(chǎn)品后，短短的幾年時(shí)間萬達(dá)總結(jié)出一套關(guān)于產(chǎn)品組合，商業(yè)業(yè)態(tài)組合與配比的實(shí)踐操作規(guī)律123業(yè)態(tài)選擇：功能定位與客群選擇業(yè)態(tài)配比：業(yè)態(tài)長期租金回報(bào)能力業(yè)種確定：提高整體收益客流的共享 功能互補(bǔ)性空間資源約束動態(tài)調(diào)整商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇 商業(yè)業(yè)態(tài)的落位與分布在商業(yè)業(yè)態(tài)的選擇方面，萬達(dá)總結(jié)出了兩個(gè) 70%的原則： 萬達(dá)的定位要做標(biāo)準(zhǔn)的購物中心，要求每個(gè)萬達(dá)廣場里 70%的商家適合當(dāng)?shù)?70%的消費(fèi)人群l持 續(xù)經(jīng)營 的能力l吸客能力 l業(yè)態(tài) 基本品 質(zhì)主力店向?qū)Ｙu店演變，專賣店萬達(dá)目前有兩個(gè)戰(zhàn)
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