【正文】 的南中軸路南北縱貫豐臺區(qū)南苑鄉(xiāng)境內(nèi)，北起南三環(huán)木樨園立交橋。經(jīng)濟適用房項目建欣苑、誠苑小區(qū)就在南苑鄉(xiāng)境內(nèi)。第三條公路京開高速路北京段起自豐臺花鄉(xiāng)境內(nèi)的南三環(huán)玉泉營立交橋。 城市建設 :豐臺區(qū)的城市建設起步晚，發(fā)展快。以住宅建設為重點，十幾年來已建成了北大地、 六里橋、七里莊等 6個住宅小區(qū)，配合市有關部門開發(fā)建設了方莊、太平橋、西羅園、劉家窯 等 4個大型住宅小區(qū)，其中方莊住宅區(qū)為當時本市最大的高標準綜合住宅區(qū)。 目前隨著南城開發(fā)和北京市整體規(guī)劃發(fā)展的要求，豐臺區(qū)的城市建設將步入更快的發(fā)展時 期，危舊房改造和基礎設施配套建設都迅速開展起來。 環(huán)境 ： 1984年以來，豐臺區(qū)改建了長辛店、南苑公園，新建了豐臺花園、玩芳亭公園、槐樹釣 魚公園和占地 1200畝的鷹山森林公園、占地 2021畝的花鄉(xiāng)森林公園。同時，全區(qū)的綠化美化水 平不斷提高，許多住宅小區(qū)和道路濃蔭匝地、異彩紛呈，環(huán)境優(yōu)美。目前豐臺段路內(nèi)綠化及兩 側(cè)輔路綠化面積將達５２．８萬平方米，這將極大改善豐臺區(qū)大氣質(zhì)量和居住環(huán)境，不僅如此， 北京市綠化隔離帶建設將進一步全面提高綠化面積。 商業(yè) ：自從億客隆超市在六里橋立住腳后，萬客隆、華聯(lián)、物美、燕莎望京、康地祥等頗有實 力的連鎖公司紛紛在豐臺開設分店，東方家園、名流家居等大型家居廣場也陸續(xù)出現(xiàn)。這些商 家的出現(xiàn)，繁榮了南城市場，為南城經(jīng)濟全面提升打下良好的基礎。 旅游 ： 旅游已被列入豐臺區(qū) “ 四大功能 ” 之一，在全區(qū)國民經(jīng)濟和社會發(fā)展中占有重要地位。 90 年代以后，豐臺區(qū)旅游業(yè)發(fā)展十分迅速，先后建成了世界公園、青龍湖公園等一批新的景點， 已形成了盧溝橋文化旅游區(qū)、花鄉(xiāng)萬畝旅游度假區(qū)、青龍湖郊野休閑度假區(qū)三大旅游區(qū)的發(fā)展 格局。目前有旅游涉外星級賓館 14家，旅游定點企業(yè) 22家，旅行社 20家。 豐臺區(qū)域環(huán)境概述 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 北京市區(qū)總體規(guī)劃分析 北京市 “ 十五 ” 時期城市化發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃為 的發(fā)展提供了政策性支持空間： 依據(jù) 《 北京市 國民經(jīng)濟和社會發(fā)展第十個五年計劃綱要 》 北京提出要 “ 實施城市化戰(zhàn)略，加快郊區(qū)城市化進程， 提高市區(qū)現(xiàn)代化水平 ” 的城市發(fā)展戰(zhàn)略。這客觀上加快了房地產(chǎn)、住宅建筑和裝飾業(yè)的發(fā)展，為 發(fā)展提供了宏觀的政策性支持空間。 豐臺待開發(fā)的兩個邊緣集團： 依北京市城市規(guī)劃，未來將在城區(qū)周邊建設十個人口居住中心， 稱“十大邊緣集團”，其中地處豐臺有“豐臺”和“南苑”兩個集團，對龍騰來講也是一個潛在 的投資機會。 南城（豐臺）是北京城市規(guī)劃發(fā)展的重點之一 ：北京城市建設的重點從市區(qū)向遠郊區(qū)轉(zhuǎn)移， 市區(qū)建設從外延擴展向調(diào)整改造轉(zhuǎn)移。以推進郊區(qū)城市化為核心，把衛(wèi)星城和小城鎮(zhèn)建設作為帶 動郊區(qū)城市化的重點環(huán)節(jié)，完善衛(wèi)星城功能，加快小城鎮(zhèn)開發(fā)建設步伐，形成對市區(qū)人口和農(nóng)村 人口有雙重吸引力的城鎮(zhèn)體系，促進人口和產(chǎn)業(yè)的合理布局，顯著提高郊區(qū)城市化水平，促進城 市體系進一步完善和城市發(fā)展質(zhì)量不斷提高，構(gòu)建起現(xiàn)代化國際性大都市的基本框架。 豐臺有大量的危舊房改造項目： 豐臺區(qū)有大量的危舊房改造項目，（對于具體的數(shù)據(jù)，有待于 各區(qū)的危改規(guī)劃，沒有能夠查資料得到，建議龍騰通過區(qū)里房管局等單位對豐臺未來危改規(guī)劃得到 詳細了解），這對龍騰的發(fā)展是良好的機會。 附：北京市區(qū)總體規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 北京市綠化隔離帶建設分析 ——“槐房項目”屬于綠化隔離帶項目 區(qū)域環(huán)境分析 ?建設目的 ： 綠化隔離地區(qū)的綠化建設要達到生態(tài)效益、環(huán)境效益、經(jīng)濟效益的最佳結(jié)合，興綠與富民并舉的要求，緊密結(jié)合當?shù)貙嶋H和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，利用區(qū)位、地理優(yōu)勢，一改過去單純綠化的觀念，大膽探索綠色產(chǎn)業(yè)建設的新思路，把綠化美化和經(jīng)濟發(fā)展融為一體，調(diào)動了農(nóng)民的積極性和創(chuàng)造性。 ?建設階段 ：綠化建設，用３年時間完成原定１０年的任務，前期主要使無地面建筑的廢棄地和耕地實現(xiàn)綠化，目前已完成３萬多畝，第二期工程主要結(jié)合拆違章建筑和舊村改造進行。 ?建設方式 ：在綠化隔離帶建設中引進市場機制和企業(yè)行為是一種有益嘗試，它不僅能加快城鄉(xiāng)結(jié)合部現(xiàn)代化步伐，改變“臟亂差”的村鎮(zhèn)面貌，改善投資和村民生產(chǎn)生活環(huán)境，而且能保證綠化建設的質(zhì)量，實現(xiàn)社會效益和經(jīng)濟效益的雙豐收。 ?潛在商機 ：由于未來綠化隔離帶地區(qū)具有良好的生態(tài)環(huán)境，因此，在該地區(qū)附近進行房地產(chǎn)開發(fā)是具有較強的升值潛力的?；蛘哒f，對綠色居住環(huán)境的追求會使得此類地區(qū)的房產(chǎn)將吸引眾多的購買者，對房地產(chǎn)開發(fā)商來講，有必要進行土地儲備，捕獲商機。 附：北京市綠化隔離地區(qū)規(guī)劃圖 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值鏈分析 說明： 如前對房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值鏈分析一樣，產(chǎn)業(yè)價值鏈是針對具體產(chǎn)業(yè)從“初期投入到最終產(chǎn)出”之間一系列的價值活動來講的，對房地產(chǎn)業(yè)來講就是從最初的土地投入到最終的房屋產(chǎn)出進行分析的，可見產(chǎn)業(yè)價值鏈分析只是從單純的產(chǎn)業(yè)價值創(chuàng)造的系列活動角度進行分析的。而區(qū)域價值鏈分析不同于前述分析，它更多的是從產(chǎn)業(yè)各個價值鏈環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中呈現(xiàn)的特性來分 析的，依據(jù)對產(chǎn)業(yè)價值環(huán)節(jié)在區(qū)域分布中的特性，結(jié)合產(chǎn)業(yè)價值鏈的分析，從而為企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供依據(jù)。這里僅就房地產(chǎn)業(yè)的區(qū)域價值鏈做出分析。 一、房地產(chǎn)是一種典型的區(qū)域經(jīng)濟性產(chǎn)業(yè) 房地產(chǎn)業(yè)的終端產(chǎn)品（房屋）是固定于某一區(qū)域的，不可移動。這決定了房地產(chǎn)業(yè)的整個價值 活動的地域特性。 從前述房地產(chǎn)開發(fā)價值鏈分析，房地產(chǎn)業(yè)的某些中介“產(chǎn)品”服務可以跨越區(qū)域，即指：規(guī)劃 設計方案、資金提供、營銷策劃、物業(yè)管理服務、其它信息服務等。但土地提供不能跨越區(qū)域。這導致 房地產(chǎn)業(yè)中任何相關業(yè)務產(chǎn)品的提供最終落實于“某一片土地”，體現(xiàn)于在這塊土地上建造的“房屋”。 在市場經(jīng)濟基礎上發(fā)展的房地產(chǎn)業(yè)，由于各地區(qū)市場發(fā)展成熟度的不同，最終產(chǎn)品 ——“房屋” 體現(xiàn)出地區(qū)性的差異。這種差異性的體現(xiàn)在于：地產(chǎn)開發(fā)模式、產(chǎn)品設計品質(zhì)、價值追求理念、消費者 的觀念等各個方面。 縱觀所有的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（不論是大型還是小型），在對房地產(chǎn)進行投資決策時，首先是區(qū)域 選擇，并且區(qū)域的選擇是有限的，這同零售業(yè)等產(chǎn)業(yè)追求規(guī)模無限擴大有所不同。這是由房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè) 性質(zhì)決定的 ——即政府政策影響力大、資金投入巨大、投資回收周期長、市場風險大等。 實際例子：天鴻集團就是立足于北京的區(qū)域企業(yè)（政府支持背景）；像華遠、萬通等也只是選擇 北京、上海、廣州、海南等幾個區(qū)域，而不可能全國性擴張。 在同一個大區(qū)域，同任何產(chǎn)業(yè)一樣，房地產(chǎn)產(chǎn)品分布也有區(qū)域特征。比如在北京，高檔寫字樓、經(jīng) 濟適用房、不同檔次的住宅樓都體現(xiàn)出依據(jù)區(qū)域發(fā)展狀況的不同而呈現(xiàn)出分布不均的特點。 二、豐臺區(qū)域的房地產(chǎn)業(yè)的價值空間 豐臺區(qū)目前的經(jīng)濟發(fā)展狀況相對落后，限制房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，但在“南城開發(fā)”的大環(huán)境下， 也表明未來豐臺區(qū)域房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間很大。 目前，豐臺區(qū)有大量危舊房改造，這是豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)求發(fā)展的一個重要價值獲得渠道。 豐臺區(qū)地域廣闊，區(qū)域內(nèi)各類廠礦分布眾多，但比較分散，占地廣闊，這類企業(yè)目前發(fā)展的 態(tài)勢和政府相關政策（搬遷、拍賣等）也為豐臺房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的另一重要價值空間。 豐臺區(qū)內(nèi)有眾多部隊集中居住區(qū)，部隊后勤（包括住房）社會化改革后，這類單位也是房地產(chǎn) 開發(fā)不可忽視的一個價值追求對象。 三、區(qū)域價值鏈分析結(jié)論： 龍騰要根植于豐臺，做豐臺區(qū)的房地產(chǎn)產(chǎn)品。 龍騰要抓控區(qū)域內(nèi)部資源，充分利用區(qū)域外部資源，如利用外來的的資金、產(chǎn)品設計理念、營 銷策劃等房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價值鏈中可以流動的要素。 在具體的業(yè)務品種選擇上，要依據(jù)區(qū)域資源做出合理的選擇。 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值鏈分析 附：北京市現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品分布特征 北 東北 東 東南 南 西南 西 西北 CBD 商業(yè)區(qū) 危改區(qū) 危改區(qū) 待開發(fā)區(qū)域 危改區(qū) 待開發(fā)資源集聚 經(jīng)濟適用房 商品住宅 經(jīng)濟適用房 高檔住宅 別墅 寫字樓 科技園區(qū) 教育區(qū)、學生公寓 政府辦公區(qū) 經(jīng)濟適用房 商品住宅區(qū) 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺 區(qū)域價值追求模式 區(qū)域環(huán)境分析 豐臺及周邊區(qū)域 土地資源 房產(chǎn) 開發(fā)資源 區(qū)域發(fā)展 要求 人力資源 企業(yè)內(nèi) 部資源 企業(yè)外 部資源 和發(fā)展機會 區(qū)域各 類資源 組織資源 內(nèi)部各類 資源 捕獲發(fā) 展機會 集聚區(qū) 域資源 優(yōu)化企 業(yè)資源 利潤空間 區(qū)域環(huán)境分析 區(qū)域價值追求分析 是起家于豐臺、立足于豐臺的施工企業(yè)，企業(yè)發(fā)展狀況受豐臺區(qū)發(fā)展狀況的直接影響，即 豐臺區(qū)域未來的經(jīng)濟和環(huán)境發(fā)展態(tài)勢決定了 區(qū)域價值追求空間的大小 豐臺區(qū)未來的發(fā)展規(guī)劃和區(qū)域發(fā)展內(nèi)在要求賦予了 這些立足于豐臺的企業(yè)以發(fā)展的機會 能否有效利用區(qū)域內(nèi)各類資源是影響企業(yè)發(fā)展和追求利潤空間的重要因素 企業(yè)內(nèi)部資源配置狀況也影響到企業(yè)的利潤空間 在“南城開發(fā)”的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)、建筑裝飾業(yè)是區(qū)域發(fā)展的基礎，豐臺區(qū)未來發(fā)展態(tài)勢首 先從這兩個支柱行業(yè)開始。 追求在區(qū)域內(nèi)創(chuàng)造價值空間首先從抓控土地資源和房產(chǎn)開發(fā)開始， 謀取豐臺區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的龍頭地位。 通過在豐臺房地產(chǎn)、建筑領域的發(fā)展，隨著豐臺整體發(fā)展水平的提高，企業(yè)集聚了良好的內(nèi)部 資源，繼續(xù)尋求區(qū)域內(nèi)其它資源，鞏固在豐臺的地位，繼而向周邊地區(qū)擴展。 說明：企業(yè)財富價值的創(chuàng)造首先是源于某一個區(qū)域，而第一個區(qū)域是否有能為企業(yè)創(chuàng)造價值的發(fā)展 空間是決定企業(yè)能否成功的重要因素，尤如李嘉誠起步于香港一樣，豐臺區(qū)未來發(fā)展的大環(huán)境是決 定 企業(yè)發(fā)展的空間首要因素。 產(chǎn)業(yè)機會分析之一：房地產(chǎn)業(yè) 產(chǎn)業(yè)機會一 ：房地產(chǎn)業(yè)主力業(yè)務 ——開發(fā)業(yè)務機會 住宅類項目：豐臺區(qū)地產(chǎn)開發(fā)（比如“槐房項目”前期倒手） 綠化隔離帶項目（“槐房項目”） 豐臺區(qū)危舊房改造項目 “豐臺”和“南苑”兩大邊緣集團項目 經(jīng)濟適用房項目 商業(yè)性開發(fā)項目：商業(yè)用房 寫字樓 商務區(qū)（ CBD） 產(chǎn)業(yè)機會二 ：房地產(chǎn)業(yè)的價值鏈其它業(yè)務機會 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營 旅居服務、房屋銀行等新的中介服務 綜合以上分析，結(jié)合目前發(fā)展狀況和未來的發(fā)展前景，對 企業(yè) 面臨的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的產(chǎn)業(yè)機會做出如下簡單描述。但這些機會不一定 都是 可以選擇的，這些機會是不考慮企業(yè)實力的而客觀描述的。 產(chǎn)業(yè)機會分析之二：建筑業(yè) 建筑業(yè)整體產(chǎn)業(yè)機會還是很多，北京申奧成功帶來市政、交通、 住宅建設、公共建筑等諸多機會，西部大開發(fā)也帶來西部市場的各類 建設機會，這里僅就 建筑所面臨的一些機會做出分析。 產(chǎn)業(yè)機會一： 以龍騰房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務為依托，做房產(chǎn)建設項目 產(chǎn)業(yè)機會二 ：以北京周邊整個城鎮(zhèn)化建設為目標業(yè)務選擇 產(chǎn)業(yè)機會三 ：爭取北京市奧運項目建設 產(chǎn)業(yè)機會四 ：以豐臺區(qū)域關系為依托，繼續(xù)考慮各類區(qū)域公 共建筑建設 視角一 視角二 產(chǎn)業(yè)機會一： 拓展市場開拓能力，走工程總承包業(yè)務之路 產(chǎn)業(yè)機會二 ：優(yōu)化企業(yè)內(nèi)部資源，探索“分公司”管理模式 產(chǎn)業(yè)機會三 ：形成專業(yè)化工程管理公司，向工程中介領域轉(zhuǎn)化 立足豐臺住宅施工項目 （含龍騰開發(fā)項目） 面向北京市其它項目 產(chǎn)業(yè)機會分析之三：裝修裝飾業(yè) 公裝 家裝 新建裝飾工程 改造裝飾工程 視角一 視角二 旅游飯店、機關辦公樓、寫字樓和盈利的服務行業(yè)的公共建筑是重點，其中旅游景點的賓館飯店位居選擇首位，在豐臺區(qū)機關辦公樓是 的首選 公裝的改造裝飾工程量將明顯大于新建裝飾工程量 現(xiàn)階段家裝的新建工程量潛力巨大，未來 裝飾戶的改造裝飾工程量將有明顯增加 立足于豐臺區(qū)，選擇現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務所對應的市場 家裝不僅是居民居民自己消費，現(xiàn)在更多的是投資于租賃 全國整體看，公裝市場新建裝飾工程較少，但北京舉辦奧運帶來 新的增長