新政下的房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略思考講義-資料下載頁(yè)
2025-01-25 13:25本頁(yè)面
【正文】 47 大和住宅公司業(yè)務(wù)模式 集團(tuán)推動(dòng)力 居住者之家 建設(shè)和銷售住宅 開(kāi)發(fā)和銷售住宅用地 房地產(chǎn)代理 公寓管理 生產(chǎn)和銷售住宅設(shè)備 休閑業(yè)務(wù) 管理酒店 和高爾夫 俱樂(lè)部 商業(yè)建筑 ?商業(yè)地產(chǎn)的建設(shè) ?商用土地的銷售 ?零時(shí)用結(jié)構(gòu)的出租 ?商業(yè)地產(chǎn)的出租 其他業(yè)務(wù) 生活中心的運(yùn)營(yíng) 休閑公寓的銷售、 別墅用地的銷售、 別墅的建設(shè)等 48 “住友”的四類核心業(yè)務(wù) ? 租賃 : 商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)和出租 ? 銷售 : 公寓的開(kāi)發(fā)和銷售 . ? 建設(shè) : 為住宅所有人開(kāi)展的定制住宅合同和建設(shè) ? 中介 : 新舊住宅和能產(chǎn)生收入流的商業(yè)地產(chǎn)的中介 . 49 （二）運(yùn)營(yíng)模式 ，創(chuàng)造市場(chǎng) ?不僅提供空間和建筑，而且提供新生活方式形成所需的各種要素。 ?不僅投資建設(shè)，而且為住宅購(gòu)買者提供金融服務(wù)。 。 ?從自有資產(chǎn)的投資與管理拓展到投資者資產(chǎn)的 投資與管理 。 ?發(fā)揮公司在房地產(chǎn)領(lǐng)域的經(jīng)驗(yàn) ， 擴(kuò)大房地產(chǎn)證券化為 礎(chǔ)的投資管理 、 資產(chǎn)管理業(yè)務(wù) ， 通過(guò)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù) 鏈提升公司價(jià)值 。 ，專業(yè)化運(yùn)營(yíng)。 50 （三）盈利模式 ，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式相似于一般的生產(chǎn)企業(yè)，即，控制成本、提高質(zhì)量、面向市場(chǎng)的大規(guī)模生產(chǎn)。這種盈利模式的直觀表現(xiàn)是：通過(guò)不斷地置地開(kāi)發(fā)賣房子獲得發(fā)展。這種盈利模式一般出現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)重建時(shí)期、快速城市化時(shí)期、經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)且住房制度變革時(shí)期。 、房地產(chǎn)企業(yè)的盈利還主要來(lái)源于對(duì)所擁有的房地產(chǎn)項(xiàng)目的出租和經(jīng)營(yíng)時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的盈利模式就變成了“做價(jià)值”。以商業(yè)地產(chǎn)業(yè)務(wù)為主的公司這方面尤為突出?！白≌禺a(chǎn)做價(jià)格，商業(yè)地產(chǎn)做價(jià)值”。 ，房地產(chǎn)企業(yè)的商業(yè)模式轉(zhuǎn)變成：不斷擴(kuò)大企業(yè)所擁有的資產(chǎn)組合，以此實(shí)現(xiàn)公司的成長(zhǎng)。 ，增加來(lái)自收費(fèi)業(yè)務(wù)的收入成為盈利模式的新內(nèi)容 —— 引領(lǐng)房地產(chǎn)證券化下的房地產(chǎn)投資者共同發(fā)展。 51 （四）金融模式 ，當(dāng)公司的發(fā)展依賴于最大可能增大所擁有的資產(chǎn)規(guī)模時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)的金融模式以高負(fù)債為特征。 ，當(dāng)公司的發(fā)展依賴于各項(xiàng)業(yè)務(wù)的均衡發(fā)展時(shí)，降低負(fù)債率、均衡財(cái)務(wù)就成為了房地產(chǎn)企業(yè)金融模式的發(fā)展目標(biāo)。 52 日本三菱不動(dòng)產(chǎn)公司的新商業(yè)模式 房地產(chǎn)解決方案和服務(wù)的提供者 事業(yè)核心： 識(shí)別各類客戶群的需求、 構(gòu)建解決方案的能力 力量： 創(chuàng)造價(jià)值：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)力量 保持和提升價(jià)值：房地產(chǎn)管理力量 實(shí)現(xiàn)價(jià)值：交易和中介力量 房地產(chǎn)市場(chǎng) 發(fā)起人 最終使用者市場(chǎng) 客戶 租戶 居住者 現(xiàn)有大規(guī)?？蛻艋A(chǔ) 金融市場(chǎng) 投資者 房地產(chǎn)持有方法 多種房地產(chǎn)中的 最適空間和服務(wù) 投資機(jī)會(huì)和 管理服務(wù) 53 基本判斷：現(xiàn)有房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式具有合理性 ，住宅開(kāi)發(fā)是現(xiàn)階段房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重點(diǎn)。從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)企業(yè)主導(dǎo)商業(yè)模式應(yīng)以置地 —蓋房 — 銷售為主要特征，而實(shí)際情況也確實(shí)如此。 ，房地產(chǎn)金融發(fā)展?fàn)顩r也對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式的形成和發(fā)展發(fā)揮重要作用。我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)商業(yè)模式適應(yīng)了以銀行貸款為主的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)金融的要求。 地產(chǎn)企業(yè)能夠突破國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)金融的限制，積極開(kāi)展商業(yè)模式創(chuàng)新活動(dòng)。 54 發(fā)展商的角色 ? 開(kāi)發(fā)商是企業(yè)家，風(fēng)險(xiǎn)管理者和團(tuán)隊(duì)建設(shè)者 ? 開(kāi)發(fā)商的目標(biāo)包括： 創(chuàng)造財(cái)富 確保公司的償付能力 創(chuàng)造對(duì)社區(qū)有長(zhǎng)期正面影響的資產(chǎn) ? 四個(gè)關(guān)鍵群體可評(píng)判開(kāi)發(fā)商的品質(zhì) 顧客 開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì) 資本市場(chǎng) 公眾 ? 面對(duì)不同的評(píng)判群體，開(kāi)發(fā)商的角色是不同的 55 開(kāi)發(fā)商的角色 —— 對(duì)客戶而言 ? 包括： 承租人 購(gòu)買人 ? 客戶的主要目標(biāo)是在需要的時(shí)候能以合適的價(jià)格得到適當(dāng)服務(wù)的居住空間 ? 對(duì)客戶而言，開(kāi)發(fā)商的角色包括： 分析師 創(chuàng)造者 推銷者 提供者 56 開(kāi)發(fā)商的角色 —— 對(duì)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)而言 ? 包括： 內(nèi)部專業(yè)人員 外部專業(yè)人員 ? 開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的主要目標(biāo)是豐厚的薪水、有益的工作經(jīng)驗(yàn)，不斷鞏固的聲譽(yù)和參與到優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)中 ? 對(duì)開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)而言，開(kāi)發(fā)商的角色包括： 雇主 客戶 管理者 57 開(kāi)發(fā)商的角色 —— 對(duì)資本市場(chǎng)而言 ? 包括： 債權(quán)融資市場(chǎng) 股權(quán)融資市場(chǎng) 由此產(chǎn)生的多種組合市場(chǎng) ? 資本市場(chǎng)的主要目標(biāo)是以最小的風(fēng)險(xiǎn)獲得最大的回報(bào) ? 對(duì)資本市場(chǎng)而言，開(kāi)發(fā)商的角色包括： 推銷者 談判者 借方 投資伙伴 58 開(kāi)發(fā)商的角色 —— 對(duì)公眾而言 ? 包括： 規(guī)范制定和執(zhí)行者 政治家 鄰居 ? 公眾的主要目標(biāo)是可靠的開(kāi)發(fā) ? 對(duì)公眾而言，開(kāi)發(fā)商的角色包括： 規(guī)劃者 推銷者 談判者 提供者 59 長(zhǎng)期發(fā)展戰(zhàn)略的確定 ? 建立與發(fā)展要求相適應(yīng)的治理結(jié)構(gòu) ? 建立與國(guó)際資本市場(chǎng)接軌的財(cái)務(wù)制度 ? 建立與國(guó)內(nèi)資本市場(chǎng)結(jié)合的機(jī)制 ? 建立適應(yīng)于發(fā)展的團(tuán)隊(duì) ? 建立能贏得市場(chǎng)信賴的服務(wù)體系 60 謝謝各位！
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