【正文】 渡型的集團公司管理模式，完善以龍騰房地產公司、建筑工程公司、裝飾工程公司為主要業(yè)務的組織架構；到2003年建筑和裝飾公司成為一級資質的施工承包企業(yè)，并向施工總承包企業(yè)發(fā)展，房地產開發(fā)公司成為二級資質的開發(fā)企業(yè)，向一級資質的開發(fā)企業(yè)邁進。 人力資源發(fā)展目標：到2003年，公司建立起完善的人力資源管理體系，形成以高學歷高素質人才為主的人力資源結構，使人力資本成為公司成長的核心能力之一。 企業(yè)文化培育目標：在原企業(yè)文化的基礎上，通過培育新型的房地產企業(yè)文化，整合建筑裝飾和房地產公司之間的文化差異，形成人共同追求的求實創(chuàng)新踏實上進的文化理念。 公司品牌發(fā)展目標：通過公司房地產業(yè)務的開展確立“龍騰”在豐臺區(qū)具有絕對地位的品牌形象，同時以質量和科技手段鍛造建筑和裝飾公司的品牌，爭拿一個以上的長城杯和魯班獎。,住宅房屋經營公司定位,住宅房屋經營公司就是立足于不斷追求的創(chuàng)新的經營模式，通過住宅開發(fā)、建筑和裝修 裝飾施工業(yè)務集聚區(qū)域資源，形成以服務居民住宅為核心業(yè)務的具有持續(xù)經營能力的企業(yè)。 它是一種虛擬經營的概念。 它不同于房地產開發(fā)企業(yè)，也不同于包含建筑裝飾的綜合類房地產開發(fā)企業(yè) 它的核心業(yè)務是服務業(yè) 形成房地產開發(fā)、建筑、裝飾施工及物業(yè)管理和社區(qū)經營等為一體的綜合性經營業(yè)務 要求能通過房地產開發(fā)有效集聚區(qū)域資源，集聚資源的手段多樣化，敢于創(chuàng)新 在區(qū)域資源集聚方面上，可以考慮兼并區(qū)域內占據良好地段的國有中小企業(yè)、可以和 豐臺區(qū)域內科研機構合作開發(fā)、可以涉足部隊后勤服務領域等。通過集聚企業(yè)資源達到迅速擴 張企業(yè)的目的。,集團,住宅房屋經營公司,控 股,住宅房屋經營公司定位圖示：,定位于住宅房屋經營公司的原因分析,建筑和裝飾發(fā)展的不完整性：企業(yè)目前建筑和裝飾業(yè)務目前處于發(fā)展和培育階段，而 這兩類行業(yè)由于產業(yè)競爭激烈， 行業(yè)利潤率有限，而且此類產業(yè)發(fā)展有明顯的周期性，因此 單純的發(fā)展這類業(yè)務不利于企業(yè)整體的持續(xù)發(fā)展。 房地產開發(fā)企業(yè)興衰表明：龍騰房地產開發(fā)公司作為房地產開發(fā)企業(yè)，有其自身獨特的行 業(yè)特性，是典型的“項目性”公司，一般是做完項目掙了錢就算，不具備使得企業(yè)持續(xù)經營存在 的能力。事實也表明，絕大多數房地產開發(fā)公司都是做幾個項目就散伙。發(fā)展成為華遠、萬科 的這類企業(yè)比較少，而這些大企業(yè)也開始運用資本運營的杠桿謀求企業(yè)長期的發(fā)展。因此，三 益企業(yè)要想持續(xù)發(fā)展，必須要通過房地產開發(fā)業(yè)務培育新的業(yè)務體系，使企業(yè)長期發(fā)展。 企業(yè)長續(xù)發(fā)展的要求：為了使得企業(yè)長期發(fā)展，持續(xù)經營，就必須培育具有持續(xù)經營能力的 業(yè)務體系，依據的實力和發(fā)展趨勢考慮，建議以豐臺區(qū)域資源，首先從土地資源入手， 通過房地產開發(fā)，培育物業(yè)管理、社區(qū)經營和房屋租賃服務等綜合的能為企業(yè)帶來持續(xù)現金流 的業(yè)務。 虛擬經營的方式：在培育持續(xù)業(yè)務的同時，可以通過資本運營手段，收購兼并豐臺區(qū)域 內經營不善的企業(yè)，轉而可以將收購企業(yè)的土地用于房地產開發(fā)。 結論：將以上的這種綜合的業(yè)務體系統(tǒng)一為“住宅房屋經營公司”，實行一體化經營。,整體發(fā)展戰(zhàn)略：根植豐臺、一體化發(fā)展戰(zhàn)略,依據前述對企業(yè)內外環(huán)境分析的基礎上，我們提出了現階段產業(yè)選擇和業(yè) 務組合，繼而對企業(yè)總體發(fā)展目標進行定位。綜合以上各部分分析的結果， 提出企業(yè)作為一個整體的發(fā)展戰(zhàn)略，做出簡單明了的表述。,根植豐臺：企業(yè)要扎根于豐臺，服務于豐臺，以“根植性”打基礎，創(chuàng)品牌，在豐 臺區(qū)及周邊地區(qū)圍繞政策性支持項目，通過各種方式進行區(qū)域項目資源儲備，形成房地 產、建筑和裝飾業(yè)務循環(huán)，打造房地產開發(fā)業(yè)務的區(qū)域強勢。 一體化發(fā)展戰(zhàn)略：即集團先以房地產開發(fā)業(yè)務為龍頭，資源向房地產開發(fā)業(yè)務集聚， 建筑和裝飾首先為開發(fā)業(yè)務做支撐性服務，促進房地產業(yè)務的成長；最終使房地產業(yè)務成 為整個企業(yè)成長的突破口，繼而形成以房地產業(yè)務、建筑和裝飾業(yè)務共同成長的局面，打 造三位一體的“住宅房屋經營公司”。,整體發(fā)展戰(zhàn)略闡述：,發(fā)展目標定位和整體發(fā)展戰(zhàn)略關鍵要在企業(yè)內部取得共識，更多的要在企業(yè) 領導和員工的思想上得到體現，因此，這部分主要歸于一種最基本的“戰(zhàn)略思想”，后續(xù)的 戰(zhàn)略規(guī)劃和實施都是基于這“戰(zhàn)略思想”的具體體現。,企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃,5,?,如前我們提出的“根植豐臺、一體化發(fā)展戰(zhàn)略”的企業(yè)整體發(fā)展戰(zhàn)略思想， 在如何落實，能否取得共識，其核心在于這種戰(zhàn)略思想在具體的規(guī)劃實施 中是否適合企業(yè)發(fā)展的要求。由此，對于整體發(fā)展戰(zhàn)略的詳細規(guī)劃的從以 下幾個方面做出詳細分析。,現階段業(yè)務的選擇及其未來發(fā)展的演變 業(yè)務發(fā)展的區(qū)域選擇及其發(fā)展演變 業(yè)務發(fā)展階段的劃分及分析 各個發(fā)展階段的經營戰(zhàn)略的選擇（轉型過渡期和一體化經營期）,一、現階段業(yè)務選擇（依前述分析） 房地產業(yè)務：現階段專注于以豐臺區(qū)域的危舊房改造項目為核心的政策導向性強的業(yè)務； 建筑業(yè)務：以豐臺區(qū)域以豐臺區(qū)域有選擇性的公共建筑和房地產開發(fā)業(yè)務的住宅施工項目為主； 裝修裝飾業(yè)務：以技術含量低的公裝市場為現階段業(yè)務發(fā)展核心；,龍騰房地產的業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略演變的初步設想,根據北京市政府根據北京市政府的“十五”規(guī)劃，未來 5年內將基本完成城區(qū)現有303萬平方米危舊房改造，基本 完成北京市城區(qū)的危舊房改造工作。因此，在龍騰選擇“危 舊房”作為現階段業(yè)務發(fā)展重點時，必須考慮在2005年后， 龍騰房地產業(yè)務發(fā)展的演變態(tài)勢。,追求附加值業(yè)務 培育社區(qū)整合業(yè)務 探索諸如首都旅居 服務等創(chuàng)新型業(yè)務,危舊房改造等 政策性項目,拓展資本運營 多元化發(fā)展,繼續(xù)關注政策導向 （如廉租房服務）,二、業(yè)務選擇未來的演變趨勢,持續(xù)經營 能力,,業(yè)務發(fā)展的區(qū)域選擇分析,5.3,從一般房地產企業(yè)看（包括大企業(yè)在內），都是在一定區(qū)域內發(fā)展起來的，繼而通過區(qū)域發(fā)展集 聚的實力向其它地區(qū)擴張，而擴張也選擇既定的某些區(qū)域，而不可能向零售業(yè)一樣全面鋪開。再通過 前述的分析，我們建議龍騰房地產業(yè)務的發(fā)展首先應該立足于豐臺區(qū)，根植于豐臺。既而在立足于豐 臺的基礎上，向周邊地區(qū)擴張業(yè)務。 建筑和裝飾業(yè)務由于其資質和實力所限，目前不具備擴張的能力，現實的選擇也是以豐臺為依托， 首先于豐臺區(qū)創(chuàng)造價值，通過豐臺區(qū)建設提升企業(yè)核心競爭能力。 對于企業(yè)未來發(fā)展態(tài)勢，通過前述對業(yè)務拓展的初步設想，依據形成企業(yè)持續(xù)現金流的要求，仍然 要求要始終立足于豐臺和北京。,發(fā)展戰(zhàn)略的區(qū)域選擇：豐臺區(qū)及周邊地區(qū)，考慮北京,基于前面對房地產業(yè)的產業(yè)區(qū)域價值鏈分析和區(qū)域價值追求模式的考慮， 我們認為未來發(fā)展的重心區(qū)域是豐臺及其周邊區(qū)域。這種區(qū)域選擇是其根 植性的體現，也是業(yè)務發(fā)展的必要的基礎性選擇。簡單敘述如下：,,業(yè)務發(fā)展階段圖式,建筑業(yè),房地產業(yè),裝飾業(yè)務,房地產業(yè),房屋經營的服 務型業(yè)務 附加值業(yè)務,房屋經營的服 務型業(yè)務 附加值業(yè)務,持續(xù)發(fā)展,業(yè)務發(fā)展階段圖式的說明,業(yè)務階段和行業(yè)發(fā)展階段比較： 建筑業(yè)務滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，需要在轉型期迅速提示建筑業(yè)務的競爭能力 的房地產業(yè)和行業(yè)發(fā)展態(tài)勢基本吻合，需要在盡可能短的時間內（到2003）實現企業(yè)的完全轉型 裝飾業(yè)務也滯后于行業(yè)發(fā)展態(tài)勢，裝飾要有所發(fā)展，必須迅速提示企業(yè)業(yè)務開展能力 由于中國的建筑業(yè)和裝修裝飾業(yè)的管理水平、科技含量、新材料運用等都落后于發(fā)達國家，所以加入 WTO對建筑裝飾業(yè)充滿機遇和挑戰(zhàn)，建筑和裝飾業(yè)務仍有發(fā)展空間，但挑戰(zhàn)大于機遇 物業(yè)管理、社區(qū)經營等房地產服務業(yè)務和創(chuàng)新型附加值業(yè)務是未來企業(yè)追求價值利潤的方向，是形成 企業(yè)持續(xù)經營能力的重點業(yè)務。 轉型過渡期（2001——2003） 2001－2002房地產業(yè)處于投入期，主要是“槐房綠化隔離帶項目”和“長辛店危改項目”兩個項目，兩個 項目的運作要著眼于為企業(yè)過渡積累資源 2003年，房地產項目要推向市場，達到“成功轉型”目的 在2001年到2003年，通過房地產帶動建筑和裝飾發(fā)展，使得企業(yè)整體轉型成功，和整個產 業(yè)發(fā)展階段相同步 一體化經營期（2004年－2006年為成長發(fā)展期，2007年以后持續(xù)經營期） 從2004年開始，加大房地產開發(fā)業(yè)務的投入力度，同時培育房地產相關的其它業(yè)務，如物業(yè)管理、社 區(qū)經營，同時將建筑和裝飾推向市場，迅速促進企業(yè)成長，到2006年，形成以房地產、建筑、裝飾業(yè)務為核 心的企業(yè)持續(xù)經營的能力。,平穩(wěn)過渡的重要性,從原來的施工隊發(fā)展成為二級資質的建筑施工企業(yè)，繼而成立龍騰房地產開發(fā)公司，向房地產開發(fā)業(yè)務轉變，跨度很大，而且，房地產開發(fā)是風險性很強、可操作性很強的行業(yè)，如何順利使房地產開發(fā)業(yè)務步入正軌，完成企業(yè)整體業(yè)務重心的過渡，對未來至關重要。 建筑行業(yè)由于激烈的競爭態(tài)勢使得行業(yè)利潤率整體偏低，很多企業(yè)如北京城建都退出建筑領域，完全轉向房地產。但是對于來講，目前還不可能完全脫離所熟悉的傳統(tǒng)經營領域—建筑業(yè)而貿然進入房地產領域；因為根據房地產產業(yè)價值鏈分析，建筑業(yè)務可以作為龍騰開發(fā)業(yè)務供方之一而分取價值，同時依據“根植豐臺、品字戰(zhàn)略的設想，建筑業(yè)務是企業(yè)扎根豐臺的重要手段之一。 轉型過渡期的關鍵就在于在于處理好的傳統(tǒng)業(yè)務（現階段贏利業(yè)務）、培育業(yè)務（房地產業(yè)）以及未來發(fā)展的業(yè)務（附加值業(yè)務）之間的平衡關系。,房地產業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,房地產業(yè)的產業(yè)環(huán)境對龍騰房地產業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略確定的影響,房地產業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,龍騰房地產的業(yè)務經營戰(zhàn)略,業(yè)務經營戰(zhàn)略：重點集中、塑造品牌 業(yè)務經營戰(zhàn)略闡述：資源向房地產開發(fā)集聚，以“政策性”細分市場——首先是危改房項目為突破口，走區(qū)域化發(fā)展道路，以短、快為原則，形成“?！崩溃拔！崩菆D的房地產開發(fā)模式，簡言之，重點集中就是以豐臺危改項目為選擇；繼而通過重點集中的業(yè)務開發(fā)，通過在豐臺建設南城精品房產，塑造樹立“優(yōu)質產品”和“精細服務”的 “龍騰”品牌形象。,房地產業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,“危改房”開發(fā)業(yè)務的相關分析,房地產業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,一、危改項目政策內容,變“要我危改”為“我要危改”：把改造重點放在最危最破且群眾要求迫切的危改區(qū)，19號文 件的第一條就明確規(guī)定“危舊房改造工作由各區(qū)、縣人民政府組織實施”。政府組織危改，把改 造重點放在最危、最破且群眾要求迫切的危改區(qū)，使危改工作真正代表群眾的切身利益。19號 文件強調，在實行“房改加危改”的危改工作中，要堅持居民自主決策參與的原則，充分發(fā)揮街 道辦事處和居家委員會的作用，調動群眾主動參與危改的積極性。危改項目實施前，區(qū)政府有 關部門、街道辦事處和家居委會要組織入戶調查，廣泛征求居民對實施危改的意見，將危改方 案交居民討論，由群眾確定危改項目的戶型設計。 按解危與適當解困的原則安置危改居民：19號文規(guī)定，實施房改政策，解危適度解困，鼓 勵外遷，允許回遷。居民購買安置用房，未超過原建筑面積的部分，按照房改成本價購買，享 受工齡優(yōu)惠；超過原建筑面積，但人均不足15平方米的部分，按房改成本價購買，不享受工齡 優(yōu)惠；超過人均15平方米的部分，按當地經濟適用住房價格購買。居民外遷的，可以適當給予 經濟補償或增加安置面積。按照這種政策，南城地區(qū)一戶居民回遷購買一套60平方米左右的兩 居室大約需要10－12萬元，并獲得經濟適用住房產權。危改區(qū)居民購買安置房有困難的，可以 申請政策性個人住房抵押貸款；對確實無力購房的困難家庭，允許換房、實行現房安置等。 居民按房改成本價和經濟適用房政策購房：回遷居民按照房改售房價、成本價和經濟適用 房價購買，外遷居民是按照經濟適用住房均價補償購買經濟適用房。而開發(fā)帶危改和市政帶危 改方式是實施貨幣拆遷，對原建筑面積部分按當地商品房價格補償，增加的建筑面積按經濟適 用住房均價補償。開發(fā)項目拆遷戶購買的是商品房，而市政工程拆遷戶還可以購買經濟適用房。,資金及工期等問題：危改中最關鍵的問題是資金問題，北京市的“房改加危改”政策就是為了多渠道解決危改資金，發(fā)揮多方面的積極性。19號文規(guī)定，政府投資建設市政配套設施，對危改項目實行經濟適用住房政策，從政策上支持一部分；居民回購安置房，自己出資一部分；危舊房原產權單位、公用設施企業(yè)等多方配合，積極支持，降低危改成本?！叭齾^(qū)五片”危改試點項目靠這種辦法基本實現了資金平衡。北京市目前更加強調危改區(qū)項目的規(guī)劃建設充分體現“以人為本”的指導思想。新建住宅以多層為主，縮短建設工期，降低后期物業(yè)管理費用，讓群眾買得起、住得起。單體戶型設計充分考慮到群眾的需求，工程建設保證質量，水、電、氣、熱等市政配套設施與住宅同步建設交用，為居民創(chuàng)造良好的居住環(huán)境。 危改項目的市場營銷：危舊房改造的居民回遷大大消除了房地產開發(fā)的市場銷售風險，對龍騰來講是非常有利的。 危改小區(qū)的物業(yè)管理：危舊房改造后的新建設的危改小區(qū)的物業(yè)管理是未來可以投資的領域之一，它可以為企業(yè)帶來穩(wěn)定的現金流，建議龍騰對此有所關注。,房地產業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,二、危改項目開發(fā)的資金、營銷等問題,現有業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略分析,建筑業(yè)的產業(yè)環(huán)境和企業(yè)實力狀況對建筑業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略確定的影響,北京市建筑業(yè)發(fā)展歷史現狀和前景,企業(yè)實力有限 以區(qū)域化發(fā)展為基礎 塑造核心專業(yè)管理隊伍 不盲目擴大企業(yè)職工 人數,建筑業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略思路,不斷提升施工技術 強化項目管理 塑造綠色建筑產品,慎重選擇客戶 避免債權債務糾紛,進行標桿學習 完善企業(yè)內部管理 總承包企業(yè)是發(fā)展方向,二級施工資質 建筑業(yè)務拓展有限 工程項目管理不完善 債權債務問題突出，資金實力弱 沒有施工隊伍，企業(yè)職工少,建造施 工業(yè)務能力（內部分析）,具體描述于前,建筑發(fā)展目標定位：一級的工程施工總承包企業(yè),業(yè)務經營戰(zhàn)略：突出重點業(yè)務、塑造專業(yè)隊伍 戰(zhàn)略闡述：重點業(yè)務選擇是區(qū)域公共建筑和住宅建設業(yè)務。突出以綠色住宅建設為核 心專長的競爭能力，形成少而精的專業(yè)化施工管理隊伍，通過轉型階段的發(fā)展促進企 業(yè)向一級施工總承包企業(yè)的發(fā)展方向邁進。,建筑業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,,企業(yè)發(fā)展目標定位：一級裝飾施工、一級幕墻施工、甲級裝飾設計等大型裝飾企業(yè),裝修裝飾業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,裝修裝飾業(yè)務的經營戰(zhàn)略與發(fā)展規(guī)劃,業(yè)務經營戰(zhàn)略選擇分析： 依據前述對裝修裝飾業(yè)發(fā)展狀況和前景的分析及該產業(yè)未來發(fā)展機會的描述，認為發(fā)展 裝修裝飾業(yè)