房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略與商業(yè)模式創(chuàng)新-資料下載頁
2025-02-22 05:20本頁面
【正文】 ，尋找一個愿意和自己交換住房，而且對方住房又合乎自己要求的當(dāng)事人，和該人交換住房。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運用優(yōu)惠政策法?利用加計扣除進行納稅籌劃?從事房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，可加計扣除，當(dāng)非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲進入房地產(chǎn)業(yè)時，不宜作為其非主營項目，而應(yīng)考慮重新設(shè)立一獨立核算的、專門從事房地產(chǎn)開發(fā)和交易的關(guān)聯(lián)企業(yè)。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅種的納稅籌劃。如通過雙方的銷售收入分列，可使雙方各自扣除交際應(yīng)酬費時適用較高的扣除率。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 代收費用計價籌劃法?財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用，如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。對于代收費用作為轉(zhuǎn)讓收入計算的，在計算扣除項目金額時，可予以扣除但不允許加計 20％的扣除基數(shù)；對于代收費用未作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入計稅的，在計算土地增值稅時不允許扣除代收費用。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 代收費用計價籌劃法?在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?土地增值稅適用四檔超率累進稅率，如果對土地增值稅稅率不同的房產(chǎn)合在一起計算，可能會降低高增值房產(chǎn)的適用稅率。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負下降。?某房產(chǎn)開發(fā)公司同時開發(fā)甲、乙兩幢商業(yè)房。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?分開核算?甲房產(chǎn)增值率 =（ 250200） 247。200100%=25%?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15（萬元）?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。100100%=300%?應(yīng)納土地增值稅 =（ 400100） 60%10035%=145 （萬元）?甲、乙房產(chǎn)應(yīng)納土地增值稅合計 =15+145=160（萬元）安徽蕪湖站安徽蕪湖站 成本核算對象籌劃法?合并核算收入總額 =250+400=650（萬元）扣除項目金額 =200+100=300（萬元）增值率 =（ 650300） 247。300100%=117%應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%30015%=130（萬元）㊣把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?甲公司欲將一幢房產(chǎn)出售給乙公司，雙方約定的售價1200萬元，房屋原價 1000萬元，已提折舊 200萬元，房地產(chǎn)評估機構(gòu)評定的重置成本價格 1100萬元，該房屋成新率 6成。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費用 。應(yīng)納稅額計算如下：?應(yīng)納營業(yè)稅＝ 12005%＝ 60（萬元） ?應(yīng)納城市維護建設(shè)稅及教育費附加＝ 60（ 7%＋ 3%）＝ 6（萬元） ?應(yīng)納印花稅（產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)）＝ 1200‰＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?應(yīng)納土地增值稅計算： ① 房產(chǎn)評估價格 =110060%=660（萬元）； ② 扣除項目金額合計 =660＋ 60＋ 6＋ ＋ =730（萬元）； ③ 增值額 =1200730=470（萬元）； ④ 增值率 =470247。730100%=%； ⑤ 應(yīng)納稅額 =47040%－ 7305%=188－ ＝ （萬元）?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ）33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法㊣采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。假設(shè)乙公司是由股東 A、 B組建的有限責(zé)任公司，股東 A、 B所占股份比例為60%∶40% 。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法甲、乙雙方簽訂投資協(xié)議，投資后，甲公司賬務(wù)處理如下： 借：長期股權(quán)投資 8000000 累計折舊 2023000 貸：固定資產(chǎn) 10000000 乙公司應(yīng)確認甲企業(yè)實收資本為： 202330%/(130%)=（萬元），賬務(wù)處理為： 借：固定資產(chǎn) 12023000 貸：實收資本－甲公司 8571400 資本公積－資本溢價 3428600 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法 一定期限后，甲公司將乙公司擁有的 30%的股份按比例轉(zhuǎn)讓給乙公司原股東 A和 B，其中轉(zhuǎn)讓給 A股東 18%，轉(zhuǎn)讓給 B股東12%。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款 12023000 貸：長期股權(quán)投資 8000000 投資收益 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實收資本－－甲公司 8571400 貸：實收資本－ A 5142840(857140060%) 實收資本－ B 3428560（ 857140040%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 40033% ＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本 20億元，售價 28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約 。 ㊣先投資成立一子公司 “某某大酒店 ”，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?設(shè)立一控股子公司 “某某大酒店 ”。某某大酒店擁有法人資格，獨立核算。?某某大酒店進行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。?固定資產(chǎn)建成后，房產(chǎn)公司將擁有大酒店的股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。 ?股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益需繳納企業(yè)所得稅，但股權(quán)轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)不繳納營業(yè)稅、城建稅、教育費附加和土地增值稅，從而少納了不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程的巨額稅款。 安徽蕪湖站安徽蕪湖站解答問題時間歡迎提問安徽蕪湖站安徽蕪湖站謝謝大家安徽蕪湖站安徽蕪湖站演講完畢，謝謝觀看！
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