【正文】 安徽蕪湖站安徽蕪湖站解答問題時間歡迎提問安徽蕪湖站安徽蕪湖站謝謝大家安徽蕪湖站安徽蕪湖站演講完畢，謝謝觀看！。房產(chǎn)公司收回股權(quán)轉(zhuǎn)讓價款及大酒店所有債權(quán)。?某某大酒店進(jìn)行固定資產(chǎn)建設(shè)，相關(guān)建設(shè)資金由房產(chǎn)開發(fā)公司提供，并作應(yīng)付款項處理。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?設(shè)立一控股子公司 “某某大酒店 ”。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、印花稅、土地增值稅約 。 甲公司賬務(wù)處理為： 借：銀行存款　　 12023000 貸：長期股權(quán)投資　　 8000000 投資收益　　　　　 4000000 乙公司賬務(wù)處理為： 借：實收資本－－甲公司　　 8571400 貸：實收資本－ A 　 　 5142840(857140060%) 實收資本－ B 　　 3428560（ 857140040%) 甲公司應(yīng)納企業(yè)所得稅＝ 40033% ＝ 132（萬元） 節(jié)省稅收： － 132＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法?某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。投資前，乙公司資本總額為 2023萬元，投資后，甲企業(yè)占乙企業(yè)資本總額的 30%。730100%=%； ⑤ 應(yīng)納稅額 =47040%－ 7305%=188－ ＝ （萬元）?應(yīng)納所得稅＝（ 1200－ 800－ 60－ 6－ － － ）33%=（萬元） ?應(yīng)納稅額合計＝ 60＋ 6＋ ＋ ＋ ＝ （萬元） 安徽蕪湖站安徽蕪湖站 股權(quán)轉(zhuǎn)讓籌劃法㊣采用甲公司先以該房產(chǎn)對乙企業(yè)投資，然后再將其股份按比例全部轉(zhuǎn)讓給乙企業(yè)股東的方法，則只需繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)轉(zhuǎn)讓該房產(chǎn)時發(fā)生評估費(fèi)用 。300100%=117%應(yīng)納土地增值稅 =（ 650300） 50%30015%=130（萬元）㊣把高增值與低增值房產(chǎn)安排在一起開發(fā)、出售，并將收入和扣除項目放在一起核算并申報。200100%=25%?應(yīng)納土地增值稅 =（ 250200） 30%=15（萬元）?乙房產(chǎn)增值率 =（ 400100） 247。銷售甲房取得收入 250萬元，允許扣除項目金額為200萬元；銷售乙房取得收入 400萬元，允許扣除項目金額為 100萬元。由于高稅率房產(chǎn)的增值額大，這樣會使整體稅負(fù)下降。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 代收費(fèi)用計價籌劃法?在會計核算時，應(yīng)把縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用不計入房價中，而是通過合同安排、業(yè)務(wù)流程重組在房價之外單獨收取，這樣就可以減少銷售收入，不僅可以節(jié)省營業(yè)稅，而且可以降低增值額、減少應(yīng)納的土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 代收費(fèi)用計價籌劃法?財政部、國家稅務(wù)總局財稅宇（ 95） 48號文件規(guī)定，對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在售房時代收的各項費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是計入房價中向購買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入計稅；如果代收費(fèi)用未計入房價中，而是在房價之外單獨收取，可不作轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入。不僅可以在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)中享受加計扣除，而且可以在以后的各納稅年度中利用企業(yè)的關(guān)聯(lián)關(guān)系實現(xiàn)其他稅種的納稅籌劃。根據(jù)稅法規(guī)定，個人之間互換自有居住用房地產(chǎn)的，經(jīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核準(zhǔn)，可以免征土地增值稅。顯然，如果該人再等一個月出售住房可免土地增值稅，而如果現(xiàn)在出售，因為使用年限超過三年而未超過五年，需減半繳納土地增值稅。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法?個人自有住房轉(zhuǎn)讓籌劃?經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展導(dǎo)致人員的流動愈來愈頻繁，個人自有住房發(fā)生轉(zhuǎn)移的可能性也越來越大。如果當(dāng)事人確實無法采用以上兩種方式，則應(yīng)充分考慮稅收因素對自己及他人的影響。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法?房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)所有人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與直系親屬或承擔(dān)直接贍養(yǎng)義務(wù)人的或通過中國境內(nèi)非盈利性的社會團(tuán)體、國家機(jī)關(guān)將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈與教育、民政和其他社會福利、公益事業(yè)的免征土地增值稅。?如果借用了大量資金，利息費(fèi)用多，應(yīng)采取據(jù)實扣除的方式，應(yīng)盡量提供金融機(jī)構(gòu)貸款證明。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 靈活運(yùn)用優(yōu)惠政策法?確定合適的利息扣除方式?財務(wù)費(fèi)用中的利息支出，允許據(jù)實扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額。一般而言，一幢住房中土地支付價所占比例應(yīng)該比較小，這樣房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分得的房屋就較少，大部分由出資金的用戶分得自用。一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免土地增值稅。由于房地產(chǎn)開發(fā)公司可以通過該項籌劃節(jié)省不少稅款，讓利于客戶也是可能的，而且這樣也會使得房屋各方面條件符合客戶要求，價格優(yōu)勢也可以增強(qiáng)企業(yè)的市場競爭力?？梢杂煞康禺a(chǎn)開發(fā)公司以用戶名義取得土地使用權(quán)和購買各種材料設(shè)備，也可以協(xié)商由客戶自己取得和購買，只要從最終形式上看房地產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移便可以。?建筑行業(yè) 3％的營業(yè)稅，其稅負(fù)較土地增值稅低。安徽蕪湖站安徽蕪湖站 建房方式籌劃法?房地產(chǎn)開發(fā)公司的代建房方式指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建房報酬的行為。如果該企業(yè)和購買者簽訂合同時，不注意區(qū)分，而是將全部金額以房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格的形式在合同上體現(xiàn)，則增值額無疑會增加 100萬元。因為房屋已經(jīng)使用過一段時間，里面的各種設(shè)備均已安裝齊全。這樣就使得營業(yè)稅稅負(fù)不變的情況下，使增值額減少，達(dá)到了不繳或少繳稅的目的。只要生產(chǎn)經(jīng)營者不是短期行為，而是長期從事開發(fā)業(yè)務(wù)，那么將一段時間內(nèi)發(fā)生的各項開發(fā)成本進(jìn)行最大限度的調(diào)整分?jǐn)偅涂梢詫⒛扯螘r期獲得的增值額進(jìn)行最大限度的平均，就不會出現(xiàn)某處或某段時期增值率過高的現(xiàn)象，從而節(jié)省稅款。為此企業(yè)需要對開發(fā)成本進(jìn)行必要的調(diào)整，使得各處開發(fā)業(yè)務(wù)的增值率大致相同，從而節(jié)省稅款。實際操作中每棟號住宅可以合理搭配大戶型和小戶型，使得平均每戶的建筑面積在 120平方米以下。凡符合上述條件的為標(biāo)準(zhǔn)住宅，可享受財稅字（ 1999） 210號所規(guī)定的有關(guān)政策。納稅人應(yīng)該在公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)間接費(fèi)用上做文章。增加扣除額主要是通過加大投入來提高市場競爭力。?允許扣除的稅金＝ 18005%（ 1＋ 7%＋ 3%）＝ 99（萬元）?扣除項目金額合計＝ 200+900+110+220+99＝ 1529（萬元）?增值額＝ 271萬元，增值率為 %?實際盈利金額＝ 180020090010099=499萬元安徽蕪湖站安徽蕪湖站 “臨界點 ”籌劃法?雖然售價比原來降低了 ，但實際稅后收益反而比原來增加了 。當(dāng)?shù)厥〖壢嗣裾?guī)定允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用為 10% 。該房屋支付土地出讓金 200萬元， 房地產(chǎn)開發(fā)成本 900萬元，利息費(fèi)用為 100萬元，其中 40萬元為罰息（不能按收入項目準(zhǔn)確分?jǐn)偅? “20%的增值額 ”就是 “臨界點 ”。?對未按預(yù)征規(guī)定期限預(yù)繳稅款的，從限定的繳納稅款期限屆滿的次日起，加收滯納金。清算的總建筑面積 ? 安徽蕪湖站安徽蕪湖站關(guān)于土地增值稅的預(yù)征規(guī)定 ?各地要進(jìn)一步完善土地增值稅