【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 中國(guó)經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勁發(fā)展以及加入 WTO后外資大量涌入，外商對(duì)住房需求和商業(yè)用房需求將大量增加； 經(jīng)濟(jì)發(fā)展、戶籍制度改革和外商進(jìn)入中國(guó)，人們工作的流動(dòng)性加強(qiáng)，使得“住宅”租賃成為未來(lái)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)的一個(gè)重要市場(chǎng) 住房需求年齡結(jié)構(gòu)明顯，年齡在 25——39歲之間的人群成為主力購(gòu)房者 舊城改造區(qū)的居民和中低收入者是危改房和經(jīng)濟(jì)適用房的主要購(gòu)房群體 二、需求特點(diǎn) 對(duì)均好性要求更高 購(gòu)房者除了對(duì)住宅質(zhì)量、戶型、會(huì)所、交通等方面繼續(xù)關(guān)注，還對(duì)新技術(shù)、新材料的使用、節(jié)能、環(huán)保、智能化但能夠提出新的需求，特別對(duì)社區(qū)景觀和環(huán)境方面提出新 的要求。 對(duì)物業(yè)管理質(zhì)量需求增強(qiáng)，要求“物有所值” 對(duì)不同設(shè)計(jì)戶型需求呈多樣化特點(diǎn) 對(duì)住房的消費(fèi)需求大于投資需求 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 房地產(chǎn)業(yè)替代產(chǎn)品分析 從房地產(chǎn)業(yè)宏觀角度分析，房屋住宅作為人們居住的必需的特殊商品，具有不可替代性 從企業(yè)角度分析，由于產(chǎn)品類型和消費(fèi)意識(shí)的不同，對(duì)企業(yè)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)， 主要是消費(fèi)者的選擇決定的，比如：選擇“普通商品住宅”為重點(diǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的企業(yè)的市場(chǎng) 銷售可能會(huì)受到“經(jīng)濟(jì)適用房” 的替代沖擊，而經(jīng)濟(jì)適用房也可能受到“危改房”的替代 沖擊。比如：“房屋租賃”對(duì)“房屋銷 售”會(huì)產(chǎn)生替代效應(yīng)，這要看人們的購(gòu)買力、消費(fèi) 背景或消費(fèi)意識(shí)。 對(duì)于龍騰房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，在進(jìn)行市場(chǎng)分析時(shí)候要重點(diǎn)考慮上述因素。 龍騰如果選擇“危改項(xiàng)目”，“房改帶危改”的政策會(huì)使得危改區(qū)居民大多選擇回遷，這樣有 效避免這種各類產(chǎn)品之間的替代效應(yīng)。 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 北京市房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析 產(chǎn)業(yè)競(jìng)爭(zhēng)強(qiáng)度 消費(fèi)者情況 供應(yīng)鏈狀況 進(jìn)入者威脅 替代品分析 龍騰應(yīng)對(duì)策略 參與競(jìng)爭(zhēng) 避開(kāi)直接競(jìng)爭(zhēng) 另辟新渠道 對(duì)供應(yīng)商的選擇要 科學(xué)合理的思考 和規(guī)劃 挖掘潛在消費(fèi)市場(chǎng) 避開(kāi)完全商品化 開(kāi)發(fā) 選擇好適合自己 發(fā)展起步的領(lǐng)域 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈 分析說(shuō)明 ：房地產(chǎn)業(yè)具有其自己獨(dú)特的行業(yè)特性，從不同的角度有不同的分析方法。 從開(kāi)發(fā)企業(yè)的角度是龍騰所需要的和切合實(shí)際的，因此我們通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈對(duì) 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)特性做出比較詳細(xì)的分析，為龍騰的發(fā)展戰(zhàn)略的制定提供支持。 可行性研究 前期工作 樓盤(pán)銷售 開(kāi)發(fā)建設(shè) 項(xiàng)目融資 辦理手續(xù) 施工準(zhǔn)備 土地開(kāi)發(fā) 七通一平 投資機(jī)會(huì)尋找 與方案篩選 物業(yè)管理 社區(qū)經(jīng)營(yíng) 土地供應(yīng)商 建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu) 其它信息中介機(jī)構(gòu) 資金供應(yīng) 建筑供應(yīng)商 營(yíng)銷策劃代理 物業(yè)管理企業(yè) 市場(chǎng)研究 銷售支持 方案創(chuàng)意 開(kāi)發(fā)建設(shè) 墊資支持 中介融資 融資咨詢 規(guī)劃設(shè)計(jì) 信息咨詢 物業(yè)管理 支持活動(dòng) 供應(yīng)商 工程招投標(biāo) 施工建設(shè)管理 客戶管理 銷售管理 投資決策 規(guī)劃設(shè)計(jì) 市場(chǎng)研究 產(chǎn)品定位 物業(yè)管理招標(biāo) 移交物業(yè) 尋找機(jī)會(huì) 收集信息 投資分析 開(kāi)發(fā)企業(yè)主體活動(dòng) 利潤(rùn) 空間 利潤(rùn) 空間 縱向 橫向 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈分析 房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)品是功能性的，開(kāi)發(fā)模式具有創(chuàng)新性 ：房地產(chǎn)業(yè)的基本功能是為人們提供“居住工作” 的場(chǎng)所，其產(chǎn)品是功能性的，但對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)講，開(kāi)發(fā)功能性產(chǎn)品的商業(yè)模式具有創(chuàng)新性。那么龍騰 開(kāi)發(fā)公司的企業(yè)定位基礎(chǔ)就是是“以創(chuàng)新的開(kāi)發(fā)方式為區(qū)域居民提供功能產(chǎn)品的服務(wù)”。 房地產(chǎn)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng) ：由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品特性決定了其產(chǎn)品開(kāi)發(fā)生產(chǎn)的周期較長(zhǎng)，而對(duì)于開(kāi)發(fā) 商來(lái)講，就需要盡可能縮短開(kāi)發(fā)周期，加速資金流轉(zhuǎn)。從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)價(jià)值鏈上看，就是要對(duì)橫向水平鏈 進(jìn)行整合，對(duì)各個(gè)階段的時(shí)間、精力等投入作出合理規(guī)劃和組織。 房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)價(jià)值環(huán)節(jié)眾多 ：房地產(chǎn)業(yè)和別的產(chǎn)業(yè)相關(guān)性很強(qiáng)，比如建筑業(yè)，因此，在整個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中有多個(gè)創(chuàng)造價(jià)值的環(huán)節(jié)。從價(jià)值鏈上可知，為開(kāi)發(fā)商提供各類資源供應(yīng)的供應(yīng)方都要參與對(duì)開(kāi)發(fā)價(jià)值的分配。所以，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商必須對(duì)縱向的價(jià)值鏈環(huán)節(jié)進(jìn)行一體化整合。 在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值追求中，開(kāi)發(fā)商要避虛就實(shí)，不盲目追求高利潤(rùn) 。即對(duì)于自身能力不足的價(jià)值環(huán)節(jié)，要采取外包合作等多種方式，以求降低風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于自身能力所及的價(jià)值要留個(gè)自己，把開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)做專。 房地產(chǎn)產(chǎn)品的最終價(jià)值體現(xiàn)是各個(gè)價(jià)值環(huán)節(jié)緊密合作的結(jié)果 。一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，它的土地選址、產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)、產(chǎn)品施工質(zhì)量、銷售策略和物業(yè)配套管理等每一個(gè)環(huán)節(jié)都對(duì)項(xiàng)目的成敗起至關(guān)重要的作用。因此要求開(kāi)發(fā)商要選擇或開(kāi)創(chuàng)良好的開(kāi)發(fā)模式（商業(yè)模式）。 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)價(jià)值鏈 對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品本身價(jià)值的認(rèn)識(shí) 形成龍騰對(duì)價(jià)值追求的認(rèn)識(shí) 注重開(kāi)發(fā)模式的選擇與創(chuàng)造 對(duì)“槐房項(xiàng)目” 運(yùn)作的思考 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 細(xì)分參數(shù)選擇：房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)可以按不同的參數(shù)選擇作出不同的市場(chǎng)細(xì)分，依為龍騰 戰(zhàn)略業(yè)務(wù)選擇的角度考慮，我們選取不同的房地產(chǎn)產(chǎn)品為細(xì)分參數(shù)，將房地產(chǎn)市場(chǎng)劃分 為：危改市場(chǎng)、經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)、寫(xiě)字樓市場(chǎng)、別墅市場(chǎng)、對(duì)北京市相關(guān)細(xì)分市場(chǎng)狀 況作出分析。 商業(yè)用房市場(chǎng)分析 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 別墅市場(chǎng)分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析（政策性強(qiáng)） 危改房市場(chǎng)分析 （政策性強(qiáng)） 其它商品住宅（完全商品化開(kāi)發(fā)的住宅項(xiàng)目、綠化隔離帶等有政策性的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目） 商業(yè)類 住宅類 北京市商業(yè)用房市場(chǎng)分析 說(shuō)明：本節(jié)市場(chǎng)分析的商業(yè)用房主要指直接從事零售業(yè)服務(wù)的建筑物，即通常意義 上的商鋪和店鋪等。它是地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要組成部分之一。 由于北京市近年經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，居民消費(fèi)觀念的變化及旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶動(dòng)外來(lái)人員進(jìn)京消費(fèi)等， 推動(dòng)了北京商業(yè)用房市場(chǎng)的發(fā)展。 市場(chǎng)供應(yīng)： 總體供應(yīng)量逐步增加，但在房地產(chǎn)投資中相對(duì)比重較??；商業(yè)用房供應(yīng)規(guī)模更趨于大、中型，物 業(yè)面積總體在 3—5萬(wàn)平米之間居多。而且區(qū)域分布差異明顯，大型商業(yè)房集中于三環(huán)內(nèi)的東城、西城、 朝陽(yáng)、海淀四區(qū)，豐臺(tái)區(qū)大型店鋪近乎沒(méi)有。 市場(chǎng)需求： 需求結(jié)構(gòu)多元化、從大型的購(gòu)物中心（王府井）、高檔綜合商場(chǎng)、家居商場(chǎng)、電器商場(chǎng)等到中小 型專業(yè)店鋪等都存在需求；從行業(yè)看，超市連鎖業(yè)店鋪增長(zhǎng)速度最快，并且集中于新建和在建的住宅小 區(qū)；其次餐飲服務(wù)業(yè)和服裝服飾業(yè)也是商業(yè)用房需求的重要客戶。 市場(chǎng)區(qū)域分布典型特點(diǎn)： 餐飲服務(wù)業(yè)：方莊、東直門(mén)、亞運(yùn)村；服裝服飾業(yè)：王府井、西單；通訊經(jīng)營(yíng)業(yè)：公主墳、西直門(mén) 電腦、 IT業(yè)：中關(guān)村。 市場(chǎng)預(yù)測(cè)： 中西部和北部最具發(fā)展?jié)摿?，南部仍是下風(fēng)水地帶。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)量呈現(xiàn)擴(kuò)張趨勢(shì)，其中西部是市場(chǎng)供應(yīng)擴(kuò)大的主體 寫(xiě)字樓市場(chǎng)供應(yīng)板塊區(qū)域分別差距明顯，主要集中于朝陽(yáng)、海淀、西城、東城四區(qū) 二、市場(chǎng)需求 以 IT、網(wǎng)絡(luò)等高科技概念為核心的新經(jīng)濟(jì)極大刺激對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)的需求，其中，互聯(lián)網(wǎng)、 高科技、保險(xiǎn)和金融機(jī)構(gòu)是市場(chǎng)需求的主力軍 隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和中國(guó)即將加入 WTO，外資機(jī)構(gòu)在寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)也體現(xiàn)出強(qiáng)大的 實(shí)力 需求的地域差異比較明顯，中關(guān)村和 CBD成為需求最旺盛的地域 三、市場(chǎng)價(jià)格 租賃市場(chǎng)活躍，租金大幅上揚(yáng) 寫(xiě)字樓銷售有價(jià)無(wú)市，成交主要集中在中關(guān)村地區(qū) 發(fā)展前景 一、市場(chǎng)供應(yīng)量繼續(xù)加大，對(duì)大規(guī)模的寫(xiě)字樓需求增加，大型開(kāi)發(fā)商已經(jīng)介入 二、市場(chǎng)需求繼續(xù)放大，但全球經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放慢增加了不確定性因素 經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)，加入 WTO，外資公司涌入將對(duì)寫(xiě)字樓市場(chǎng)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)的推動(dòng)作用 2021年奧運(yùn)為寫(xiě)字樓市場(chǎng)創(chuàng)造潛在的商機(jī) 高科技相關(guān)產(chǎn)業(yè)和中資公司的發(fā)展對(duì)高檔寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求保持旺盛增長(zhǎng) 銀行信貸政策支持推動(dòng)市場(chǎng)需求擴(kuò)大 三、價(jià)格方面 旺盛的市場(chǎng)需求和有效供給不足決定了北京市寫(xiě)字樓市場(chǎng)后市保持上揚(yáng)態(tài)勢(shì) 四、區(qū)域分布 以中關(guān)村為的高科技園區(qū)和朝陽(yáng)的 CBD為最具發(fā)展?jié)摿?，主要是中西部和東部地區(qū)。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 別墅市場(chǎng)分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 隨著近年經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長(zhǎng)，別墅市場(chǎng)供應(yīng)數(shù)量明顯增加 別墅市場(chǎng)區(qū)域分布不均衡，主要集中于東北部、北部、西北部，這三個(gè)區(qū)域占北京市別墅供應(yīng)量的 60％以上，而東部和東南部的別墅市場(chǎng)開(kāi)始升溫，也占到 25％以上，南部和西南部占有率不到10%。 別墅產(chǎn)品體系逐步完善，經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位 別墅區(qū)整體建設(shè)環(huán)境仍有差距 二、市場(chǎng)需求 客戶構(gòu)成多樣 客戶都別墅需求的層次差異很大 三、價(jià)格與交易情況 經(jīng)濟(jì)型別墅的推出使得別墅價(jià)格回落 別墅成交趨于活躍 市場(chǎng)展望 政府將加強(qiáng)對(duì)別墅市場(chǎng)的監(jiān)管 遠(yuǎn)郊區(qū)別墅將逐漸升溫 別墅開(kāi)發(fā)品味和環(huán)境建設(shè)潛力巨大 區(qū)域分布重心仍在東北部的郊區(qū)（懷柔、昌平等地） 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房是中央實(shí)現(xiàn)住宅業(yè)作為新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)而進(jìn)行的戰(zhàn)略決策，是城鎮(zhèn)新的住房供應(yīng)體系 的重要組成部分。經(jīng)過(guò)近三年的實(shí)踐，經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)取得了較好的成效，依 《 建設(shè)事業(yè)“十五”計(jì)劃剛要 》 ， 政府明確提出發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房為重點(diǎn)的住宅建設(shè)，增加住房的有效供給，發(fā)展以居民住宅為重點(diǎn)的房地產(chǎn)業(yè) 和裝修裝飾業(yè)?？梢灶A(yù)見(jiàn)，經(jīng)濟(jì)適用房將成為未來(lái)住宅市場(chǎng)發(fā)展的重要組成部分之一，應(yīng)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商重點(diǎn) 關(guān)注的細(xì)分市場(chǎng)之一。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 市場(chǎng)現(xiàn)狀 一、市場(chǎng)供應(yīng) 目前北京市經(jīng)濟(jì)適用房總體供應(yīng)不均衡，北多南少。北京綜合開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房分布：東部四個(gè)，南部 2個(gè)，西部 5個(gè)，北部 5個(gè)，東北部 3個(gè)，東南部 2個(gè)，西南部 3個(gè)，共計(jì) 24個(gè)；這 24小區(qū)承諾建筑面積 620萬(wàn)平方米。北京市批準(zhǔn)科教文衛(wèi)等單位定向建設(shè)經(jīng)濟(jì)適用住房項(xiàng)目 87個(gè)，總規(guī)模，已開(kāi)工 144萬(wàn)平方米，竣工 40萬(wàn)平方米。 二、市場(chǎng)需求 需求對(duì)象： 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，目前對(duì)開(kāi)盤(pán)的不同的項(xiàng)目，購(gòu)房主體有所不同，存在單位集體購(gòu)房和個(gè)人購(gòu)房?jī)纱箢?。其中，個(gè)人購(gòu)房中，從職業(yè)上劃分，主要有公務(wù)員、教師、國(guó)企職工、外私企職工等，另外還有部分拆遷戶購(gòu)房。單位購(gòu)房，如玉海園項(xiàng)目，單位購(gòu)房占到 65％，所以對(duì)這類隱性的單位購(gòu)房值得關(guān)注。 戶型需求：從居室類型來(lái)看，主要有一層導(dǎo)四居及躍層等類型，不同項(xiàng)目所占比例略有差異。 三、目前經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)的各項(xiàng)政策還不完善 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房主要集中于北部、東部、東北部和西部地區(qū)，而南部地區(qū)沒(méi)有形成 規(guī)模性的經(jīng)濟(jì)適用房，但是依據(jù)北京市政府開(kāi)發(fā)南城的戰(zhàn)略部署和南部的危房改造和城鎮(zhèn)建 設(shè)都要求加大該地區(qū)的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)力度，所以，龍騰要關(guān)注南城的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，尋 求政府支持。 房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)細(xì)分分析 經(jīng)濟(jì)適用房市場(chǎng)分析 北京市經(jīng)濟(jì)適用住房發(fā)展前景 經(jīng)濟(jì)適用房作為政府主力推廣的項(xiàng)目，在未來(lái)實(shí)現(xiàn)國(guó)家城鎮(zhèn)建設(shè)目標(biāo)中具有很重要的地位，政府 政策導(dǎo)向也會(huì)傾向于擴(kuò)大經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)。所以說(shuō)，經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的整體發(fā)展前景是良好的。 一、需求預(yù)測(cè) “十五”期間北京市城鎮(zhèn)居民居住水平依據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平預(yù)測(cè)戶均建筑面積 70平米為下限， 90平米為 上限，人均下限 23平米，上限 30平米。 北京市城鎮(zhèn)居民住宅需求總量預(yù)測(cè)，從近期看，按滿足居民基本生活需求低限標(biāo)準(zhǔn)測(cè)算，每年約需 住房 900多萬(wàn)平方米，從長(zhǎng)遠(yuǎn)看，每年約需 1200萬(wàn)平方米。 通過(guò)對(duì)北京市城鎮(zhèn)居民收入結(jié)構(gòu)和購(gòu)房支付能力分析，近幾年內(nèi)約 77％的居民家庭以及新參加工作 的職工和市政重點(diǎn)工程拆遷戶，可支付房?jī)r(jià)在每平方米 3000—4500元，戶均面積在 60—120平方米。 通過(guò)對(duì)中低收入家庭住房需求、供應(yīng)分析，年需房量在 600萬(wàn)平方米左右。它們對(duì)住房的需求和獲得 住房的渠道受多因素影響，其中“房改加危改”政策是影響比較大的一個(gè)因素。 二、供應(yīng)結(jié)構(gòu)分析 依據(jù)前述分析，以中低收入者為標(biāo)準(zhǔn)，北京是經(jīng)濟(jì)適用房總體供