【文章內容簡介】 的人認為房價低167。 與全國平均水平比較，長春市的房價也顯略高。據(jù)統(tǒng)計， 2023年長春城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 5550元，全國商品房平均銷售價格為 2103元 /㎡?？梢姡L春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國平均值少 730元，而商品房平均售價卻比全國平均水平高出 135元 /㎡q 經過兩年多的快速發(fā)展，長春市房地產業(yè)自 2023年下半年開始進入調整期；供需結構不合理和市場競爭的不斷加劇，將加快長春市房地產企業(yè)的整合33 167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 長春市房地產市場鳥瞰 房地產主業(yè)的戰(zhàn)略目標 房地產主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風險因素與規(guī)避34明確確立國信集團的房地產主業(yè)地位q 歷史與現(xiàn)實的有機結合167。 從國信集團發(fā)展歷史來看，決定了房地產業(yè)作為國信集團主業(yè)的歷史必然性 ? 房地產開發(fā)是國信集團盈利能力最強的業(yè)務，其所創(chuàng)造的利潤三年來每年均占到公司總利潤的 75％以上? 房地產開發(fā)是占用國信集團人、財、物各類資源最多的業(yè)務167。 從國信集團現(xiàn)階段及將來三五年內實際狀況看，房地產的主業(yè)地位不可改變? 公司目前與房地產開發(fā)有關的資源儲備最多? 國家產業(yè)政策支持方向及長春市經濟發(fā)展趨勢表明，房地產與住宅開發(fā)仍將是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一q 揚長避短與借船出海167。 房地產市場進入穩(wěn)定有序的發(fā)展軌道后，中小房地產企業(yè)的競爭弱勢會更加突出，國信集團房地產主業(yè)須向 “大 ”而 “強 ”的方向發(fā)展，提高綜合競爭實力167。 引入融資渠道多、房地產開發(fā)的行業(yè)積累豐富、專業(yè)運作能力強的戰(zhàn)略合作伙伴，彌補國信集團的劣勢與不足，通過優(yōu)勢互補，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同效應，壯大國信集團開發(fā)實力35未來五年內，借助長影的土地資源儲備并結合外部資源開發(fā)，通過借勢型的房地產項目運作，提升國信集團房地產主業(yè)綜合競爭能力，成為長春市具有一定綜合開發(fā)實力的專業(yè)型房地產服務提供商國信集團房地產主業(yè)五年內戰(zhàn)略目標開發(fā)品種開發(fā)規(guī)模市場銷售利潤水平市場占有行業(yè)地位 進入長春市房地產開發(fā)商綜合實力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓稅后利潤達到 總銷售額達到 1012億元人民幣五年內總開發(fā)量達到 30－ 40萬平方米在長春的房地產市場占有率達到 2－ %總體目標36未來五年房地產開發(fā)銷售額與利潤估算表據(jù)偏于保守的推算，未來五年國信集團房地產主業(yè)開發(fā)的收入應達到 10億元人民幣，實現(xiàn)累計利潤達 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合 計開發(fā)量(萬 m2)5 6 7 8 8 34銷售額(億元） 增長率 20% 17% 14% 0% 利潤（萬元）3200 3600 4500 5000 5000 2130037 167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 長春市房地產市場鳥瞰 房地產主業(yè)的戰(zhàn)略目標 房地產主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風險因素與規(guī)避38項目開發(fā)與資源儲備q 現(xiàn)有項目的運作167。 通過公司內部相關部門的全力配合，完善 “陽光景都 ”項目的配套設施建設，并須特別重視供暖工程167。 強化樓盤營銷，利用地理位置優(yōu)勢，可考慮采用出租、出售相結合，以租代售等靈活多樣的售樓手法擴大銷售面167。 對商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務體系并輻射周邊地區(qū)居民消費的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進駐，以帶動商鋪人氣q 后續(xù)項目的儲備167。 抓住時機積極籌備 “陽光景都 ”二期開發(fā)工程的相關工作167。 做好 “陽光景都 ”三期用地及項目整體規(guī)劃工作，盡可能提前完成項目立項審批，以防政策變化的影響167。 強化國信集團與長影的長期利益共同體關系， “ 商 ” 、 “ 情 ” 結合，同時積極介入長影世紀城新區(qū) 40公頃房地產綜合項目的開發(fā)工作（主要是為造勢）167。 適時繼續(xù)深入研究華村項目的可行性問題39開發(fā)模式創(chuàng)新與市場營銷q 深入研究消費者需求，引進 “新城市生活主義 ”開發(fā)模式167。 新城市生活主義的開發(fā)模式＝產業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍167。 在 “陽光景都 ”系列性開發(fā)項目中以質量、物業(yè)管理、配套服務、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目的整體形象q 特別注重品牌建設167。 充分利用 “長影陽光景都 ”項目打下的基礎，重點突出國信集團房地產項目的影視文化藝術社區(qū)特色167。 通過多渠道、全方位的反復推介，強化獨一無二的項目差異性特點，逐漸樹立以 “影視文化藝術社區(qū) ”為中心訴求點的 “國信 ”房地產品牌q 科學的銷售機制167。 建立真正富有激勵作用的銷售獎勵制度167。 在后續(xù)項目開發(fā)中與專業(yè)性的營銷策劃公司合作，伺機引進 “名人效應 ”、 “差異定價 ”等獨特的營銷手法q 開發(fā)與營銷過程中的資金運籌167。 提高公司內部存量資金的運用效率167。 有效拓寬融資渠道40轉 變通過價值鏈觀念的轉變提升主業(yè)運作水平傳統(tǒng)型企業(yè)的價值鏈觀念現(xiàn)代型企業(yè)的價值鏈觀念資產 /核心能力投入原材料產品服務銷售渠道客 戶資產 /核心能力投入原材料產品服務銷售渠道客戶偏好41主業(yè)拓展過程中的合作與借勢q 重新認識和 特別注意發(fā)揮國信集團作為長影影視股份公司第二大股東的作用167。 國信集團參股長影影視股份公司是極具戰(zhàn)略眼光的謀篇布局，但目前為止主要還只是享受了長影的土地資源優(yōu)勢，極少介入長影本身的發(fā)展戰(zhàn)略問題167。 長影極有可能在未來一定時期成為我國電影行業(yè)第一家上市企業(yè)，這一潛在的資本市場主題在上市培育期間就會有諸多商業(yè)運作空間，國信集團作為長影第二大股東宜主動發(fā)揮作用，積極參與其重大經營決策，從中獲得新的拓展機會。例如，目前長影面臨世紀城項目啟動資金的困擾，正在醞釀一次性置換老廠區(qū)土地，國信集團對此應給予足夠的關注，必要時須予以決策引導q 與有資源潛力的同行業(yè)企業(yè)進行戰(zhàn)略合作，借勢發(fā)展167。 在五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內，國信集團單一依靠自身發(fā)展難以達到房地產主業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢，須在更大視野范圍實施戰(zhàn)略性合作167。 戰(zhàn)略合作方式可以采取增資擴股、戰(zhàn)略結盟、股權滲透、同業(yè)購并等手法，并可在近階段首先圍繞長影老廠區(qū)整體開發(fā)模式創(chuàng)新進行? 將 “ 陽光景都 ” 項目拓展為長影搬遷后老廠區(qū)范圍一體化的 “ 影視文化藝術主題社區(qū) ” 之大規(guī)模綜合性房地產開發(fā)系列項目? 以長影影視股份公司為開發(fā)龍頭，依上述戰(zhàn)略合作方式組成項目運作的聯(lián)合艦隊，分期分批開發(fā)，同時部分解決長影世紀城啟動資金問題42q資本經營的主要目的在于打通主業(yè)融資通道，適時進入資本市場和新興產業(yè)，提升企業(yè)的整體運作平臺適當條件下的資本經營資本經營的目標尋找新興產業(yè)領域商機，嫁接資源，培育能力，快速形成優(yōu)勢產業(yè)尋求新的融資通道， 降低融資風險進入資本市場，進行單純意義的投資，以獲取投資利潤回報資本經營產品經營由產品經營過渡到產品經營與資本經營并舉是國信集團今后發(fā)展過程中的必然選擇實業(yè)領域 資本領域43業(yè)務 1 業(yè)務 2業(yè)務 4…… 業(yè)務 n業(yè)務 3業(yè)務 7業(yè)務 5 業(yè)務 6旗艦業(yè)務 1（房地產主業(yè)）主要業(yè)務 2（次主業(yè)）主要業(yè)務 3（副業(yè)）有選擇的退出弱勢業(yè)務，為主要業(yè)務提供資金支持增強主要業(yè)務有所為，有所不為：通過有效的資本運營和資產經營，構筑國信集團的核心業(yè)務，增強企業(yè)的整體競爭能力q國信集團在構筑主業(yè)競爭力時，通過資本運營可以適當引進戰(zhàn)略合作伙伴，打造以主業(yè)為核心的產業(yè)旗艦；在次主業(yè)或副業(yè)的退出過程中，通過資產交換、兼并收購，可以最大程度的發(fā)揮資產的市場價值，為核心業(yè)務增加推進劑外部合作伙伴主要來源于：資金供給者、產業(yè)優(yōu)勢者、跨地域產業(yè)合作者和弱勢競爭對手甘于提供市場者引入外部合作伙伴44 投入 選擇 放棄南洋林德業(yè)務選擇模型：打造企業(yè)核心競爭能力時需要考慮主要業(yè)務的增強和弱勢業(yè)務的退出？國信集團公司的競爭力強 弱一般行業(yè)吸引力 強弱一般 選擇性投入保持保護房地產主業(yè) 提升次主業(yè)次主業(yè)醫(yī)藥業(yè)冰雪旅游業(yè)?從行業(yè)吸引力看，國信集團現(xiàn)有業(yè)務均為中等偏上水平的朝陽產業(yè)，但由于各自的競爭力不同，加上公司的資源有限，必須有所取舍。從公司價值最大化角度考慮，應該選擇行業(yè)吸引力和公司競爭力俱強的業(yè)務作為加強投入的對象，而以上兩方面均相對較弱的業(yè)務應考慮退出45 167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 長春市房地產市場鳥瞰 房地產主業(yè)的戰(zhàn)略目標 房地產主業(yè)加強與拓展 主業(yè)的風險因素與規(guī)避46國信集團房地產主業(yè)可能面臨的風險因素q 政策風險167。 房地產開發(fā)是典型的高風險、高投入、高回報行業(yè)，其中對房地產開發(fā)商影響最大的風險因素就是國家相關政策的規(guī)制167。 我國房地產業(yè)二十來年的短暫歷史中，因受政策變化影響而使大批房地產商大起大落的例子比比皆是，典型的如：土地有償使用法規(guī)的不斷完善曾迫使不少開發(fā)企業(yè)徹底出局，因為早期 “先拿地、后付款 ”或者 “先賣樓、后買地 ”的 “好事不再 ”，且僅僅依靠政府關系而大量囤積開發(fā)用地、倒買倒賣的做法也失去了根基；又如銷售許可證制度的出臺，使開發(fā)商原來大量銷售 “紙上樓花 ”、不需實際動工即有收入滾滾而來的 “大手筆 ”成為昨日春夢；再如有關房地產開發(fā)稅費政策的變動，也是直接地、明顯地影響到開發(fā)商的利益起伏167。 總體而言，目前我國的房地產開發(fā)政策環(huán)境是日趨規(guī)范、細致，國信集團房地產主業(yè)可能面臨的政策風險主要來自于對因開發(fā)實力相對弱小而受到的制約。例如，長影國有資產土地資源開發(fā)今后必須經過招投標過程的政策就直接對合作開發(fā)項目造成重大沖擊47q 市場風險 167。 長春市房地產業(yè)至少是表面上供大于求的買方市場已經形成，空置房數(shù)量不少，市場銷售壓力很大167。 本地開發(fā)商的日漸成熟與外地實力強大的開發(fā)商介入，使長春市房地產市場競爭不斷加劇，房地產企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)稍有不慎都有可能招致整個項目的失敗，嚴重者甚至可能導致企業(yè)的倒閉q 資源風險167。 房地產開發(fā)商的成功操作標志之一是項目連續(xù)開發(fā)能力，即 “開發(fā)一處、籌備一處、儲備一處 ”，項目儲備能力是開發(fā)商抵御經營風險的重要因素167。 國信集團的項目儲備資源目前主要來自長影，但這一資源儲備將受長影高層人員變動及其經營格局調整等各種因素的影響，存在不可預測的風險 q 資金風險167。 房地產開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)環(huán)節(jié)中的流動資金短缺會造成整個項目鏈的斷裂及因此而引發(fā)開發(fā)企業(yè)的 “多米諾骨牌效應 ”167。 國信集團的自有資金量有限，融資渠道比較狹窄，在項目滾動開發(fā)過程中一旦銷售不暢就會遭受資金風險48國信集團房地產主業(yè)的風險規(guī)避策略q 以夯實企業(yè)自身基礎和穩(wěn)健經營規(guī)避政策風險167。 實事求是地把握主業(yè)的擴張速度，保持適度的開發(fā)利潤率167。 不惜代價搶先一步敲定 “陽光景都 ”三期項目立項q 以準確的項目開發(fā)定位規(guī)避市場風險167。 項目前期保證詳細的市場調研和專業(yè)策劃，實施整合營銷，控制開發(fā)成本167。 根據(jù)項目特點，集中針對鎖定的目標消費群體提供產品與服務q 以努力尋求共享型多方戰(zhàn)略合作規(guī)避資源風險167。 繼續(xù)固化與長影的長期利益共同體關系，至少保障 “陽光景都 ”項目二期、三期工程的正常開發(fā)167。 積極尋求行業(yè)內和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)資源共享q 以循序漸進的資本運作規(guī)避資金風險167。 在今后一、兩年時間內適當收縮主業(yè)以外的業(yè)務戰(zhàn)線，提高資產運用效率167。 巧妙發(fā)揮資本杠桿作用，包括在適當時候和適當條件下的股權溢價轉讓、增資擴股等，拓寬融資渠道49 PartⅡ 國信集團產業(yè)發(fā)展方向定位 167。 主導業(yè)務：借勢型房地產開發(fā) 167。 次主導業(yè)務：工程綜合開發(fā) 167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 50 167。 次主導業(yè)務：工程綜合開發(fā) 整合現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務 次主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標 次主業(yè)的市場拓展策略 次主業(yè)的風險因素與規(guī)避51整合工程開發(fā)業(yè)務作為國信集團次主業(yè)發(fā)展q 不銹鋼公司、塑鋼公司和裝飾公司是國信集團處于同一產業(yè)鏈上的不同業(yè)務模塊，目前雖然在管理上接受同一最高領導，但實質上并沒有形成一個經營操作整體q 從戰(zhàn)略調整角度考慮，為最充分發(fā)揮這三塊業(yè)務的協(xié)同效應，宜將三個公司歸并為三位一體的統(tǒng)一經營管理，合并成立以工程綜合開發(fā)業(yè)務為主業(yè)的一體化公司167。 有利于業(yè)務的互補和銜接167。 有利于內部人員合理調配167。 有利于資源的整合與共享167。 有利于現(xiàn)有管理水平提升167。 有利于提高市場的占有率167。 有利于形成核心競爭能力q 整合后的工程綜合開發(fā)即作為國信集團的次主業(yè)167。 集中發(fā)展為相對獨立運作的業(yè)務層面167。 增加國信集團房地產主業(yè)的抗風險能力167。 在一定階段與國信集團房地產主業(yè)形成犄角之勢52不銹鋼公司塑鋼公司 裝飾公司 核心競爭力不銹鋼公司、塑鋼公司、裝飾公司三位一體運作促進 促進促進國信集團現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務的內在協(xié)同效應技術： 通過協(xié)同運作，形成經營規(guī)模的擴大，利于吸引和培養(yǎng)優(yōu)秀技術人員資金： 規(guī)模化、協(xié)同化運作，利于資金利用效率的提高生產： 同一產業(yè)鏈上相關聯(lián)的不同業(yè)務模塊，通過協(xié)同運作，可降低生產費用和管理費用市場 ：通過協(xié)同運作，可將各自擁有的 “小”市場集成為 “大 ”市場53工程綜合開發(fā)業(yè)務的市場拓展空間q 不銹鋼產（制）品167。 醫(yī)藥企業(yè) GSP認證標準的推行，使得長春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設備和器皿