【正文】 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 首開(kāi)集團(tuán)具有自身優(yōu)勢(shì)和資源，能夠通過(guò)京外發(fā)展進(jìn)入跨地域開(kāi)發(fā)商的 第一梯隊(duì) ，爭(zhēng)取成為 領(lǐng)跑者。 未來(lái)京外業(yè)務(wù)發(fā)展的主攻方向應(yīng)該是在各區(qū)域獲取不同的資源，保障全國(guó)整體發(fā)展。 處臵四 武漢 頤翠園 珠海 成吉思汗大廈 ?？? 富頤花園 盡快完成項(xiàng)目開(kāi)發(fā)及銷(xiāo)售，及早回籠資金，盡量減少工期延誤的損失。 海南 蜈支洲島 公司應(yīng)積極、穩(wěn)妥地進(jìn)行項(xiàng)目融資和開(kāi)發(fā)工作，適當(dāng)加快項(xiàng)目的建設(shè)周期，聘請(qǐng)知名營(yíng)銷(xiāo)機(jī)構(gòu)加大銷(xiāo)售力度。 重慶 蘭州 煙臺(tái) 深圳 三亞 天津 北京 上海 蘇州 哈爾濱 廣州 成都 寧波 長(zhǎng)春 青島 無(wú)錫 資源優(yōu)勢(shì)，立足點(diǎn) 市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn) 增長(zhǎng)潛力點(diǎn) 105 現(xiàn)有京外項(xiàng)目處臵意見(jiàn) 處臵意見(jiàn) 項(xiàng)目名稱(chēng) 建 議 處臵一 上海 長(zhǎng)風(fēng) 成都 江安河項(xiàng)目 集團(tuán)應(yīng)增加項(xiàng)目投入，緩解資金壓力，抓住當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展機(jī)遇。 ? 國(guó)有房地產(chǎn)企業(yè)的良好業(yè)績(jī)和穩(wěn)定發(fā)展，能夠有效聚集人才。 ?天鴻集團(tuán)與城開(kāi)集團(tuán)合并重組，成立“北京首都開(kāi)發(fā)控股（集團(tuán)）有限公司”。 ? 北京市房地產(chǎn)管理局住宅建設(shè)經(jīng)營(yíng)公司成立，拉開(kāi)了大規(guī)模的新區(qū)開(kāi)發(fā)序幕。 未能有效約束和管理合作方，集團(tuán)決策意見(jiàn)無(wú)法有效貫徹執(zhí)行。 蘭州住宅 ? 管理溝通 部分項(xiàng)目由于合作方處于主導(dǎo)或者重要地位，與集團(tuán)之間存在一定管理抗性與溝通障礙。 項(xiàng)目收益 考察項(xiàng)目當(dāng)前情況，結(jié)合市場(chǎng)經(jīng)驗(yàn)推測(cè)，評(píng)估項(xiàng)目收益與當(dāng)?shù)赝?lèi)項(xiàng)目平均收益水平的比較關(guān)系。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)考察：房地產(chǎn)投資比重及相對(duì)增速、房?jī)r(jià)收入比及相對(duì)增速、城市房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)格局等四方面。 ? 房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展程度：表示房地產(chǎn)業(yè)的比重、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)規(guī)模、房地產(chǎn)供需規(guī)模，房地產(chǎn)價(jià)格水平三方面。 以高、中、低三級(jí)評(píng)估各城市細(xì)分市場(chǎng)的收益、風(fēng)險(xiǎn) /前景。 1990年代中期， Lennar公司 開(kāi)始展開(kāi)頻繁的并購(gòu)活動(dòng)。 1972 年，進(jìn)入亞利桑那州市場(chǎng)，開(kāi)始成為全國(guó)性公司。 1954年，在邁阿密開(kāi)始進(jìn)入建筑行業(yè)，專(zhuān)建 家居住宅。 —— 謝世東 集約式拓展、一體化運(yùn)作、規(guī)模化發(fā)展 合生創(chuàng)展 ? 集中重點(diǎn)逐個(gè)擊破的集約式拓展 ? 產(chǎn)業(yè)鏈一體化運(yùn)作 ? 多項(xiàng)目運(yùn)作，規(guī)模化發(fā)展 ? 集中資源，整合營(yíng)銷(xiāo) 業(yè)務(wù)發(fā)展特點(diǎn) 54 由于目前廣州的土地供應(yīng)不足，難以滿(mǎn)足持續(xù)發(fā)展，今后兩三年內(nèi)富力地產(chǎn)的戰(zhàn)略重點(diǎn)將北移。 ? 企業(yè)跨地域發(fā)展 ，有利于其快速規(guī)?；?，避免單一市場(chǎng)的不確定性風(fēng)險(xiǎn)，并大大降低產(chǎn)品開(kāi)發(fā)及運(yùn)營(yíng)成本。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 22 數(shù)量眾多，行業(yè)集中度不足，競(jìng)爭(zhēng)力不足 正逐步進(jìn)入行業(yè)的整合階段 ? 企業(yè)總數(shù)： ≤１％， ? 投資額占： １９ .１％ ? 總資產(chǎn)： ２１ .７％ ? 經(jīng)營(yíng)收入： ２６％ ? 竣工面積： ２１ .１％ ? 銷(xiāo)售面積： １８ .８％ 中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)５００強(qiáng)市場(chǎng)份額總和情況 競(jìng)爭(zhēng)格局 23 與高集中度的美國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)差距 美國(guó)前 20位開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)份額總和變化趨勢(shì) 在過(guò)去 10年間，市場(chǎng)份額總和幾乎翻了一番。 ? 房地產(chǎn)行業(yè)生產(chǎn)方式面臨新的變革，先進(jìn)國(guó)家普遍采用的工廠(chǎng)化生產(chǎn)方式具有借鑒意義。 ? 2023 年以來(lái)，居民個(gè)人購(gòu)房貸款余額直線(xiàn)上升， 2023 年底達(dá)到 億元，余額同比增長(zhǎng) %。 ? 土地供應(yīng)的市場(chǎng)化進(jìn)程，使得土地供應(yīng)更加透明和規(guī)范，促進(jìn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的規(guī)?；?、跨地域發(fā)展。 ? 貸款低利率，降低按揭成本增加房地產(chǎn)的需求；同時(shí)，低利率也會(huì)降低房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本，導(dǎo)致房地產(chǎn)行業(yè)利潤(rùn)快速上升。 ? 政府能否提供穩(wěn)定的土地供應(yīng)和金融政策，是關(guān)乎行業(yè)成熟的決定因素。 ? 銀行機(jī)構(gòu)是命脈，提供大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金。 房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況主要受當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響，區(qū)域發(fā)展不平衡；一、二、三級(jí)城市呈梯度式發(fā)展。在中國(guó)加入 WTO后，行業(yè)面臨新的發(fā)展機(jī)遇。 1992 年后，房地產(chǎn)業(yè)急劇快速增長(zhǎng)。 1980 年 9 月北京市拉開(kāi)了房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)的序幕。1987 年 11月，深圳市首次公開(kāi)招標(biāo)出讓住房用地。1993 年底宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控后，房地產(chǎn)業(yè)投資增長(zhǎng)率普遍大幅回落。 （ 2023 年以來(lái)） 2023 年以來(lái)，房屋價(jià)格持續(xù)上揚(yáng)，大部分城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格上漲明顯。 政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響主要體現(xiàn)在土地資源供應(yīng)、各項(xiàng)稅費(fèi)、房地產(chǎn)流通政策和貨幣政策。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中銀行機(jī)構(gòu)提供貸款資金的比重在 55%以上。 ? 資金鏈?zhǔn)顷P(guān)鍵，自有資金是門(mén)檻，融資渠道是動(dòng)脈。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展推動(dòng) 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 19 土地驅(qū)動(dòng) ? 土地供應(yīng)市場(chǎng)化推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)模迅速擴(kuò)大。 行業(yè)驅(qū)動(dòng)力 20 資本驅(qū)動(dòng) ? 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)獲得銀行貸款的大力支持。雖然 2023 年以來(lái)個(gè)人購(gòu)房貸款的增長(zhǎng)率逐步下降，但仍維持 30%以上。 ? 目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)效率不到歐美房地產(chǎn)公司的 60％。 競(jìng)爭(zhēng)格局 24 各城市開(kāi)發(fā)企業(yè)狀況 城 市 開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù) 企業(yè)性質(zhì) 上海 2199 國(guó)有： 19%；民營(yíng)： 69%；外資： 12% 深圳 600 國(guó)有： 19%，民營(yíng) 71%；外資： 10% 蘇州 735 —— 天津 761 國(guó)有： 24%；民營(yíng)： 68%；外資： 8% 重慶 1597 國(guó)有： 7%；民營(yíng)： 86%；外資： 7% 煙臺(tái) 267 國(guó)有： 56%；民營(yíng)： 31%；外資： 13% 蘭州 203 —— 競(jìng)爭(zhēng)格局 25 3 1 . 0 % 3 0 . 0 %3 5 . 0 %4 8 . 0 %2 7 . 0 %3 4 . 2 %2 3 . 6 % 2 3 . 1 %2 8 . 7 %2 3 . 9 % 2 4 . 8 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均1 1 . 5 %1 6 . 4 %1 3 . 0 %2 2 . 6 %7 . 8 %1 4 . 3 %8 . 4 %9 . 2 %5 . 2 %1 0 . 3 %8 . 3 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHor tenCent exLennar平均毛利潤(rùn)率 凈利潤(rùn)率 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 美國(guó)開(kāi)發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 —— 比國(guó)外更高的利潤(rùn)率 競(jìng)爭(zhēng)格局 26 1 5 . 4 %1 4 . 4 %2 0 . 5 %2 1 . 3 %1 5 . 7 %1 7 . 5 %2 1 . 8 %2 6 . 4 %2 7 . 1 %2 3 . 3 %2 4 . 7 %萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHort enCent exLennar平均國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 美國(guó)開(kāi)發(fā)商 行業(yè)經(jīng)營(yíng)能力分析 —— 凈資產(chǎn)收益率卻較低？ 競(jìng)爭(zhēng)格局 27 萬(wàn)科 首創(chuàng)合生創(chuàng)展復(fù)地 金地 平均 Pul teHort enCent exLennar平均行業(yè)運(yùn)營(yíng)缺乏效率 —— 資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率較低 國(guó)內(nèi)開(kāi)發(fā)商 美國(guó)開(kāi)發(fā)商 競(jìng)爭(zhēng)格局 28 行業(yè)發(fā)展趨勢(shì) ? 中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)作為快速成長(zhǎng)中的產(chǎn)業(yè)，將遵循經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律，從分散，最終走向 集約化、規(guī)?；?經(jīng)營(yíng)。 ? 中國(guó)金融市場(chǎng)將進(jìn)一步開(kāi)放，各類(lèi)國(guó)外金融機(jī)構(gòu)的介入房地產(chǎn)行業(yè)，國(guó)有銀行的商業(yè)銀行化，都將促使房地產(chǎn)企業(yè)按規(guī)范的公司治理結(jié)構(gòu)運(yùn)作，以符合資本市場(chǎng)的要求 ，這些都將對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)格局產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。 —— 張力 我們做事比較穩(wěn)健，往往是先在一個(gè)地區(qū)做深做透，做好幾個(gè)項(xiàng)目，才向另外一個(gè)地區(qū)發(fā)展。 1969開(kāi)始發(fā)展并管理商業(yè)建筑和多單元住宅。 1984－ 95：從金融服務(wù)到“有機(jī)多元化”。其中 2023年并購(gòu) US Home，讓公 司的規(guī)模翻了一倍。 67 各城市發(fā)展?jié)摿υu(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市 12個(gè)） ? 對(duì)京外以及北京共 13個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行定量模型評(píng)價(jià)。 68 各城市發(fā)展機(jī)會(huì)評(píng)價(jià)（京外項(xiàng)目城市 12個(gè)） ? 對(duì)京外以及北京共 13個(gè)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿M(jìn)行定量模型評(píng)價(jià)。 ? 補(bǔ)充外來(lái)需求、當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)容量、二手交易活躍程度分別對(duì)城市潛力和風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行修正。 項(xiàng)目性質(zhì) 項(xiàng)目的性質(zhì)（住宅、辦公、商鋪）是否符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的特點(diǎn) 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品定位（高中低）是否符合當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)的情況 項(xiàng)目規(guī)模 項(xiàng)目的規(guī)模是否成為項(xiàng)目的有利因素 綜合評(píng)價(jià) 綜合以上各項(xiàng)評(píng)價(jià)的結(jié)果 77 京外項(xiàng)目分布特征 項(xiàng)目前景 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目前景 項(xiàng)目收益 天津 重慶 深圳 住宅 蘭州 煙臺(tái) 上海長(zhǎng)風(fēng) 上?？禈? 重慶 天津 煙臺(tái) 上海長(zhǎng)風(fēng) 上?？禈? 蘇州 蘇州 深圳 住宅 海南 三亞 海南 三亞 蘭州 珠海 珠海 武漢 武漢 ?？? ?？? 成都 成都 78 項(xiàng)目收益及風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ? 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià) ? 項(xiàng)目收益評(píng)價(jià) 79 注：綜合評(píng)價(jià)結(jié)果表示各項(xiàng)目間相對(duì)情況，而不是項(xiàng)目絕對(duì)價(jià)值 京外項(xiàng)目分布合理性評(píng)價(jià)結(jié)果 京外項(xiàng)目 區(qū)域分布 項(xiàng)目性質(zhì) 產(chǎn)品定位 項(xiàng)目規(guī)模 綜合評(píng)價(jià) 項(xiàng)目前景 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 項(xiàng)目收益 重慶 江北農(nóng)場(chǎng) ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 深圳 安柏麗晶 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 蘭州 鴻運(yùn)潤(rùn)園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 天津 水上運(yùn)動(dòng)中心 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 煙臺(tái) 濱海廣場(chǎng) ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 上海 長(zhǎng)風(fēng)項(xiàng)目 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 上海 康橋居住區(qū) ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 蘇州 寶島花園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 三亞 蜈支洲島 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 珠海 成吉思汗 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 武漢 頤翠園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ?？? 富頤花園 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 成都 江安河項(xiàng)目 ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● ● 80 京外項(xiàng)目發(fā)展價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)果 注：綜合評(píng)價(jià)結(jié)果表示各項(xiàng)目間相對(duì)情況，而不是項(xiàng)目絕對(duì)價(jià)值 京外項(xiàng)目 合理性 收益性 問(wèn)題性 其他價(jià)值 不確定性 綜合價(jià)值 創(chuàng)新價(jià)值 公共關(guān)系 公司品牌 重慶 江北農(nóng)場(chǎng) ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▅ ▅ ▋ 深圳 安柏麗晶 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 蘭州 鴻運(yùn)潤(rùn)園 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ 天津 水上運(yùn)動(dòng)中心 ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▅ ▋ ▋ ▋ 煙臺(tái) 濱海廣場(chǎng) ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▋ ▅ ▅ ▋ ▋