【文章內(nèi)容簡介】 房價低167。 與全國平均水平比較，長春市的房價也顯略高。據(jù)統(tǒng)計， 2023年長春城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 5550元，全國商品房平均銷售價格為 2103元 /㎡。可見，長春市的城鎮(zhèn)居民人均可支配收入比全國平均值少 730元，而商品房平均售價卻比全國平均水平高出 135元 /㎡q 經(jīng)過兩年多的快速發(fā)展，長春市房地產(chǎn)業(yè)自 2023年下半年開始進(jìn)入調(diào)整期；供需結(jié)構(gòu)不合理和市場競爭的不斷加劇，將加快長春市房地產(chǎn)企業(yè)的整合32 167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 長春市房地產(chǎn)市場鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強(qiáng)與拓展 主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避33明確確立國信集團(tuán)的房地產(chǎn)主業(yè)地位q 歷史與現(xiàn)實的有機(jī)結(jié)合167。 從國信集團(tuán)發(fā)展歷史來看，決定了房地產(chǎn)業(yè)作為國信集團(tuán)主業(yè)的歷史必然性 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是國信集團(tuán)盈利能力最強(qiáng)的業(yè)務(wù)，其所創(chuàng)造的利潤三年來每年均占到公司總利潤的 75％以上? 房地產(chǎn)開發(fā)是占用國信集團(tuán)人、財、物各類資源最多的業(yè)務(wù)167。 從國信集團(tuán)現(xiàn)階段及將來三五年內(nèi)實際狀況看，房地產(chǎn)的主業(yè)地位不可改變? 公司目前與房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)的資源儲備最多? 國家產(chǎn)業(yè)政策支持方向及長春市經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢表明，房地產(chǎn)與住宅開發(fā)仍將是最有發(fā)展?jié)摿Φ男袠I(yè)之一q 揚長避短與借船出海167。 房地產(chǎn)市場進(jìn)入穩(wěn)定有序的發(fā)展軌道后，中小房地產(chǎn)企業(yè)的競爭弱勢會更加突出，國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)須向 “大 ”而 “強(qiáng) ”的方向發(fā)展，提高綜合競爭實力167。 引入融資渠道多、房地產(chǎn)開發(fā)的行業(yè)積累豐富、專業(yè)運作能力強(qiáng)的戰(zhàn)略合作伙伴，彌補國信集團(tuán)的劣勢與不足，通過優(yōu)勢互補，真正發(fā)揮出 1＋ 12的協(xié)同效應(yīng)，壯大國信集團(tuán)開發(fā)實力34未來五年內(nèi)，借助長影的土地資源儲備并結(jié)合外部資源開發(fā)，通過借勢型的房地產(chǎn)項目運作，提升國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)綜合競爭能力，成為長春市具有一定綜合開發(fā)實力的專業(yè)型房地產(chǎn)服務(wù)提供商國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)五年內(nèi)戰(zhàn)略目標(biāo)開發(fā)品種開發(fā)規(guī)模市場銷售利潤水平市場占有行業(yè)地位 進(jìn)入長春市房地產(chǎn)開發(fā)商綜合實力排名三十位 普通住宅樓、綜合商住樓稅后利潤達(dá)到 總銷售額達(dá)到 1012億元人民幣五年內(nèi)總開發(fā)量達(dá)到 30－ 40萬平方米在長春的房地產(chǎn)市場占有率達(dá)到 2－ %總體目標(biāo)35未來五年房地產(chǎn)開發(fā)銷售額與利潤估算表據(jù)偏于保守的推算，未來五年國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)開發(fā)的收入應(yīng)達(dá)到 10億元人民幣，實現(xiàn)累計利潤達(dá) 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 合 計開發(fā)量(萬 m2)5 6 7 8 8 34銷售額(億元） 增長率 20% 17% 14% 0% 利潤（萬元）3200 3600 4500 5000 5000 2130036 167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 長春市房地產(chǎn)市場鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強(qiáng)與拓展 主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避37項目開發(fā)與資源儲備q 現(xiàn)有項目的運作167。 通過公司內(nèi)部相關(guān)部門的全力配合，完善 “陽光景都 ”項目的配套設(shè)施建設(shè)，并須特別重視供暖工程167。 強(qiáng)化樓盤營銷，利用地理位置優(yōu)勢，可考慮采用出租、出售相結(jié)合，以租代售等靈活多樣的售樓手法擴(kuò)大銷售面167。 對商鋪的銷售須拓寬思路，在一次性整體銷售比較困難的情況下，可從完善社區(qū)服務(wù)體系并輻射周邊地區(qū)居民消費的角度，考慮分區(qū)、分功能的商鋪批次銷售，分頭引入龍頭性商家先行進(jìn)駐，以帶動商鋪人氣q 后續(xù)項目的儲備167。 抓住時機(jī)積極籌備 “陽光景都 ”二期開發(fā)工程的相關(guān)工作167。 做好 “陽光景都 ”三期用地及項目整體規(guī)劃工作，盡可能提前完成項目立項審批，以防政策變化的影響167。 強(qiáng)化國信集團(tuán)與長影的長期利益共同體關(guān)系， “ 商 ” 、 “ 情 ” 結(jié)合，同時積極介入長影世紀(jì)城新區(qū) 40公頃房地產(chǎn)綜合項目的開發(fā)工作（主要是為造勢）167。 適時繼續(xù)深入研究華村項目的可行性問題38開發(fā)模式創(chuàng)新與市場營銷q 深入研究消費者需求，引進(jìn) “新城市生活主義 ”開發(fā)模式167。 新城市生活主義的開發(fā)模式＝產(chǎn)業(yè)化打造的換代住宅＋街坊化的配套與服務(wù)＋和諧優(yōu)美的自然環(huán)境＋濃郁迷人的文化氛圍167。 在 “陽光景都 ”系列性開發(fā)項目中以質(zhì)量、物業(yè)管理、配套服務(wù)、文化氛圍營造等方面下功夫，提升項目的整體形象q 特別注重品牌建設(shè)167。 充分利用 “長影陽光景都 ”項目打下的基礎(chǔ)，重點突出國信集團(tuán)房地產(chǎn)項目的影視文化藝術(shù)社區(qū)特色167。 通過多渠道、全方位的反復(fù)推介，強(qiáng)化獨一無二的項目差異性特點，逐漸樹立以 “影視文化藝術(shù)社區(qū) ”為中心訴求點的 “國信 ”房地產(chǎn)品牌q 科學(xué)的銷售機(jī)制167。 建立真正富有激勵作用的銷售獎勵制度167。 在后續(xù)項目開發(fā)中與專業(yè)性的營銷策劃公司合作，伺機(jī)引進(jìn) “名人效應(yīng) ”、 “差異定價 ”等獨特的營銷手法q 開發(fā)與營銷過程中的資金運籌167。 提高公司內(nèi)部存量資金的運用效率167。 有效拓寬融資渠道39轉(zhuǎn) 變通過價值鏈觀念的轉(zhuǎn)變提升主業(yè)運作水平傳統(tǒng)型企業(yè)的價值鏈觀念現(xiàn)代型企業(yè)的價值鏈觀念資產(chǎn) /核心能力投入原材料產(chǎn)品服務(wù)銷售渠道客 戶資產(chǎn) /核心能力投入原材料產(chǎn)品服務(wù)銷售渠道客戶偏好40主業(yè)拓展過程中的合作與借勢q 重新認(rèn)識和 特別注意發(fā)揮國信集團(tuán)作為長影影視股份公司第二大股東的作用167。 國信集團(tuán)參股長影影視股份公司是極具戰(zhàn)略眼光的謀篇布局，但目前為止主要還只是享受了長影的土地資源優(yōu)勢，極少介入長影本身的發(fā)展戰(zhàn)略問題167。 長影極有可能在未來一定時期成為我國電影行業(yè)第一家上市企業(yè)，這一潛在的資本市場主題在上市培育期間就會有諸多商業(yè)運作空間，國信集團(tuán)作為長影第二大股東宜主動發(fā)揮作用，積極參與其重大經(jīng)營決策，從中獲得新的拓展機(jī)會。例如，目前長影面臨世紀(jì)城項目啟動資金的困擾，正在醞釀一次性置換老廠區(qū)土地，國信集團(tuán)對此應(yīng)給予足夠的關(guān)注，必要時須予以決策引導(dǎo)q 與有資源潛力的同行業(yè)企業(yè)進(jìn)行戰(zhàn)略合作，借勢發(fā)展167。 在五年戰(zhàn)略規(guī)劃期內(nèi)，國信集團(tuán)單一依靠自身發(fā)展難以達(dá)到房地產(chǎn)主業(yè)的規(guī)?；瘍?yōu)勢，須在更大視野范圍實施戰(zhàn)略性合作167。 戰(zhàn)略合作方式可以采取增資擴(kuò)股、戰(zhàn)略結(jié)盟、股權(quán)滲透、同業(yè)購并等手法，并可在近階段首先圍繞長影老廠區(qū)整體開發(fā)模式創(chuàng)新進(jìn)行? 將 “ 陽光景都 ” 項目拓展為長影搬遷后老廠區(qū)范圍一體化的 “ 影視文化藝術(shù)主題社區(qū) ” 之大規(guī)模綜合性房地產(chǎn)開發(fā)系列項目? 以長影影視股份公司為開發(fā)龍頭，依上述戰(zhàn)略合作方式組成項目運作的聯(lián)合艦隊，分期分批開發(fā)，同時部分解決長影世紀(jì)城啟動資金問題41q資本經(jīng)營的主要目的在于打通主業(yè)融資通道，適時進(jìn)入資本市場和新興產(chǎn)業(yè)，提升企業(yè)的整體運作平臺適當(dāng)條件下的資本經(jīng)營資本經(jīng)營的目標(biāo)尋找新興產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域商機(jī)，嫁接資源，培育能力，快速形成優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)尋求新的融資通道， 降低融資風(fēng)險進(jìn)入資本市場，進(jìn)行單純意義的投資，以獲取投資利潤回報資本經(jīng)營產(chǎn)品經(jīng)營由產(chǎn)品經(jīng)營過渡到產(chǎn)品經(jīng)營與資本經(jīng)營并舉是國信集團(tuán)今后發(fā)展過程中的必然選擇實業(yè)領(lǐng)域 資本領(lǐng)域42業(yè)務(wù) 1 業(yè)務(wù) 2業(yè)務(wù) 4…… 業(yè)務(wù) n業(yè)務(wù) 3業(yè)務(wù) 7業(yè)務(wù) 5 業(yè)務(wù) 6旗艦業(yè)務(wù) 1（房地產(chǎn)主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 2（次主業(yè)）主要業(yè)務(wù) 3（副業(yè)）有選擇的退出弱勢業(yè)務(wù)，為主要業(yè)務(wù)提供資金支持增強(qiáng)主要業(yè)務(wù)有所為，有所不為：通過有效的資本運營和資產(chǎn)經(jīng)營，構(gòu)筑國信集團(tuán)的核心業(yè)務(wù)，增強(qiáng)企業(yè)的整體競爭能力q國信集團(tuán)在構(gòu)筑主業(yè)競爭力時，通過資本運營可以適當(dāng)引進(jìn)戰(zhàn)略合作伙伴，打造以主業(yè)為核心的產(chǎn)業(yè)旗艦；在次主業(yè)或副業(yè)的退出過程中，通過資產(chǎn)交換、兼并收購，可以最大程度的發(fā)揮資產(chǎn)的市場價值，為核心業(yè)務(wù)增加推進(jìn)劑外部合作伙伴主要來源于：資金供給者、產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢者、跨地域產(chǎn)業(yè)合作者和弱勢競爭對手甘于提供市場者引入外部合作伙伴43 投入 選擇 放棄南洋林德業(yè)務(wù)選擇模型：打造企業(yè)核心競爭能力時需要考慮主要業(yè)務(wù)的增強(qiáng)和弱勢業(yè)務(wù)的退出？國信集團(tuán)公司的競爭力強(qiáng) 弱一般行業(yè)吸引力 強(qiáng)弱一般 選擇性投入保持保護(hù)房地產(chǎn)主業(yè) 提升次主業(yè)次主業(yè)醫(yī)藥業(yè)冰雪旅游業(yè)?從行業(yè)吸引力看，國信集團(tuán)現(xiàn)有業(yè)務(wù)均為中等偏上水平的朝陽產(chǎn)業(yè)，但由于各自的競爭力不同，加上公司的資源有限，必須有所取舍。從公司價值最大化角度考慮，應(yīng)該選擇行業(yè)吸引力和公司競爭力俱強(qiáng)的業(yè)務(wù)作為加強(qiáng)投入的對象，而以上兩方面均相對較弱的業(yè)務(wù)應(yīng)考慮退出44 167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 長春市房地產(chǎn)市場鳥瞰 房地產(chǎn)主業(yè)的戰(zhàn)略目標(biāo) 房地產(chǎn)主業(yè)加強(qiáng)與拓展 主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避45國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)可能面臨的風(fēng)險因素q 政策風(fēng)險167。 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的高風(fēng)險、高投入、高回報行業(yè)，其中對房地產(chǎn)開發(fā)商影響最大的風(fēng)險因素就是國家相關(guān)政策的規(guī)制167。 我國房地產(chǎn)業(yè)二十來年的短暫歷史中，因受政策變化影響而使大批房地產(chǎn)商大起大落的例子比比皆是，典型的如：土地有償使用法規(guī)的不斷完善曾迫使不少開發(fā)企業(yè)徹底出局，因為早期 “先拿地、后付款 ”或者 “先賣樓、后買地 ”的 “好事不再 ”，且僅僅依靠政府關(guān)系而大量囤積開發(fā)用地、倒買倒賣的做法也失去了根基；又如銷售許可證制度的出臺，使開發(fā)商原來大量銷售 “紙上樓花 ”、不需實際動工即有收入滾滾而來的 “大手筆 ”成為昨日春夢；再如有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)稅費政策的變動，也是直接地、明顯地影響到開發(fā)商的利益起伏167。 總體而言，目前我國的房地產(chǎn)開發(fā)政策環(huán)境是日趨規(guī)范、細(xì)致，國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)可能面臨的政策風(fēng)險主要來自于對因開發(fā)實力相對弱小而受到的制約。例如，長影國有資產(chǎn)土地資源開發(fā)今后必須經(jīng)過招投標(biāo)過程的政策就直接對合作開發(fā)項目造成重大沖擊46q 市場風(fēng)險 167。 長春市房地產(chǎn)業(yè)至少是表面上供大于求的買方市場已經(jīng)形成，空置房數(shù)量不少，市場銷售壓力很大167。 本地開發(fā)商的日漸成熟與外地實力強(qiáng)大的開發(fā)商介入，使長春市房地產(chǎn)市場競爭不斷加劇，房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)的各個環(huán)節(jié)稍有不慎都有可能招致整個項目的失敗，嚴(yán)重者甚至可能導(dǎo)致企業(yè)的倒閉q 資源風(fēng)險167。 房地產(chǎn)開發(fā)商的成功操作標(biāo)志之一是項目連續(xù)開發(fā)能力，即 “開發(fā)一處、籌備一處、儲備一處 ”，項目儲備能力是開發(fā)商抵御經(jīng)營風(fēng)險的重要因素167。 國信集團(tuán)的項目儲備資源目前主要來自長影，但這一資源儲備將受長影高層人員變動及其經(jīng)營格局調(diào)整等各種因素的影響，存在不可預(yù)測的風(fēng)險 q 資金風(fēng)險167。 房地產(chǎn)開發(fā)是典型的資金密集型行業(yè)，開發(fā)環(huán)節(jié)中的流動資金短缺會造成整個項目鏈的斷裂及因此而引發(fā)開發(fā)企業(yè)的 “多米諾骨牌效應(yīng) ”167。 國信集團(tuán)的自有資金量有限，融資渠道比較狹窄，在項目滾動開發(fā)過程中一旦銷售不暢就會遭受資金風(fēng)險47國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)的風(fēng)險規(guī)避策略q 以夯實企業(yè)自身基礎(chǔ)和穩(wěn)健經(jīng)營規(guī)避政策風(fēng)險167。 實事求是地把握主業(yè)的擴(kuò)張速度，保持適度的開發(fā)利潤率167。 不惜代價搶先一步敲定 “陽光景都 ”三期項目立項q 以準(zhǔn)確的項目開發(fā)定位規(guī)避市場風(fēng)險167。 項目前期保證詳細(xì)的市場調(diào)研和專業(yè)策劃，實施整合營銷，控制開發(fā)成本167。 根據(jù)項目特點，集中針對鎖定的目標(biāo)消費群體提供產(chǎn)品與服務(wù)q 以努力尋求共享型多方戰(zhàn)略合作規(guī)避資源風(fēng)險167。 繼續(xù)固化與長影的長期利益共同體關(guān)系，至少保障 “陽光景都 ”項目二期、三期工程的正常開發(fā)167。 積極尋求行業(yè)內(nèi)和金融界合適的戰(zhàn)略合作伙伴，實現(xiàn)資源共享q 以循序漸進(jìn)的資本運作規(guī)避資金風(fēng)險167。 在今后一、兩年時間內(nèi)適當(dāng)收縮主業(yè)以外的業(yè)務(wù)戰(zhàn)線，提高資產(chǎn)運用效率167。 巧妙發(fā)揮資本杠桿作用，包括在適當(dāng)時候和適當(dāng)條件下的股權(quán)溢價轉(zhuǎn)讓、增資擴(kuò)股等，拓寬融資渠道48 PartⅡ 國信集團(tuán)產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向定位 167。 主導(dǎo)業(yè)務(wù)：借勢型房地產(chǎn)開發(fā) 167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：工程綜合開發(fā) 167。 副業(yè)：冰雪娛樂旅游與物業(yè)管理 49 167。 次主導(dǎo)業(yè)務(wù)：工程綜合開發(fā) 整合現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務(wù) 次主業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展目標(biāo) 次主業(yè)的市場拓展策略 次主業(yè)的風(fēng)險因素與規(guī)避50整合工程開發(fā)業(yè)務(wù)作為國信集團(tuán)次主業(yè)發(fā)展q 不銹鋼公司、塑鋼公司和裝飾公司是國信集團(tuán)處于同一產(chǎn)業(yè)鏈上的不同業(yè)務(wù)模塊，目前雖然在管理上接受同一最高領(lǐng)導(dǎo)，但實質(zhì)上并沒有形成一個經(jīng)營操作整體q 從戰(zhàn)略調(diào)整角度考慮，為最充分發(fā)揮這三塊業(yè)務(wù)的協(xié)同效應(yīng)，宜將三個公司歸并為三位一體的統(tǒng)一經(jīng)營管理，合并成立以工程綜合開發(fā)業(yè)務(wù)為主業(yè)的一體化公司167。 有利于業(yè)務(wù)的互補和銜接167。 有利于內(nèi)部人員合理調(diào)配167。 有利于資源的整合與共享167。 有利于現(xiàn)有管理水平提升167。 有利于提高市場的占有率167。 有利于形成核心競爭能力q 整合后的工程綜合開發(fā)即作為國信集團(tuán)的次主業(yè)167。 集中發(fā)展為相對獨立運作的業(yè)務(wù)層面167。 增加國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)的抗風(fēng)險能力167。 在一定階段與國信集團(tuán)房地產(chǎn)主業(yè)形成犄角之勢51不銹鋼公司塑鋼公司 裝飾公司 核心競爭力不銹鋼公司、塑鋼公司、裝飾公司三位一體運作促進(jìn) 促進(jìn)促進(jìn)國信集團(tuán)現(xiàn)有工程開發(fā)業(yè)務(wù)的內(nèi)在協(xié)同效應(yīng)技術(shù)： 通過協(xié)同運作，形成經(jīng)營規(guī)模的擴(kuò)大，利于吸引和培養(yǎng)優(yōu)秀技術(shù)人員資金： 規(guī)?；?、協(xié)同化運作，利于資金利用效率的提高生產(chǎn)： 同一產(chǎn)業(yè)鏈上相關(guān)聯(lián)的不同業(yè)務(wù)模塊，通過協(xié)同運作，可降低生產(chǎn)費用和管理費用市場 ：通過協(xié)同運作，可將各自擁有的 “小”市場集成為 “大 ”市場52工程綜合開發(fā)業(yè)務(wù)的市場拓展空間q 不銹鋼產(chǎn)（制）品167。 醫(yī)藥企業(yè) GSP認(rèn)證標(biāo)準(zhǔn)的推行，使得長春市及周邊醫(yī)療單位需要定制大量的不銹鋼設(shè)備和器皿167