【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 風(fēng)景九園客戶(hù)比例： 客戶(hù)現(xiàn)狀 項(xiàng)目 鎮(zhèn)海客戶(hù)比重 東部新城 皇冠花園 15% 江南一品 14% 江北 北岸琴森 3040% 日湖琴云 30% 日湖花園 15% 市區(qū)部分高端樓盤(pán)鎮(zhèn)?？蛻?hù)比例： 客戶(hù)結(jié)構(gòu)和層次分析： ?鎮(zhèn)海中高端客戶(hù)在向?qū)幉ㄊ袇^(qū)分流。 ?鎮(zhèn)海區(qū)域內(nèi)客戶(hù)以本地普通階層和部分中高端客戶(hù)為主。同時(shí)在 09年較好的市場(chǎng)背景下吸引了很大部分來(lái)自市區(qū)的投資客。 外流客戶(hù) 低收入 階層 普通 階層 高收入 中高收入 本區(qū)域客戶(hù) 客戶(hù)結(jié)構(gòu)層次看，本區(qū)域內(nèi)中高端客戶(hù)向東部新城和老三區(qū)（江北為主）外流。而區(qū)域內(nèi)留守的多為中低端客戶(hù)。 客戶(hù)現(xiàn)狀 客戶(hù)思考 區(qū)域內(nèi)客戶(hù)： 他們?yōu)槭裁醋撸? 他們?yōu)槭裁戳粝拢? 區(qū)域外客戶(hù)： 他們?yōu)槭裁催^(guò)來(lái)？ 他們受什么吸引？ 從整體以及區(qū)域市場(chǎng)環(huán)境去需求答案。 切入點(diǎn) 以發(fā)展的眼光看待問(wèn)題 城市發(fā)展，區(qū)域價(jià)值再挖掘，明天的人也大有不同。 經(jīng)歷 08年相對(duì)低谷后， 09年在政策救市的有利背景下，購(gòu)房需求釋放，價(jià)量齊升，投資客重新入市，市場(chǎng)呈一面倒的紅火走勢(shì)。 高房?jī)r(jià) 觀(guān)望 降價(jià) 需求 救市 資金流充裕 供應(yīng) 相對(duì)平穩(wěn) 經(jīng)濟(jì)危機(jī) 需求激發(fā) 價(jià)格上漲 地價(jià)上漲 國(guó)家調(diào)控 整體市場(chǎng) 07年底 08年 09年 金地梅虛地塊 樓面價(jià)： 8170元 /平米 雅戈?duì)柛咝聟^(qū)地塊 樓面價(jià)： 9920元 /平米 興普東部新城 B4花園 樓面價(jià)： 12030元 /平米 雅戈?duì)柭?lián)心地塊 樓面價(jià)： 8707元 /平米 榮安廟堰地塊 樓面價(jià)： 13765 元 /平米 城投薛家地塊 樓面價(jià)： 10406元 /平米 雅戈?duì)柌柰さ貕K 樓面價(jià)： 5520 元 /平米 萬(wàn)科董家橋地塊 樓面價(jià)： 5008元 /平米 萬(wàn)科西湖地塊地塊 樓面價(jià)： 5187元 /平米 環(huán)球臵業(yè)地塊 樓面價(jià)：約 3900元 /平米 維科鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價(jià)： 6589元 /平米 本案 保億鎮(zhèn)海新城地塊 樓面價(jià)： 5052元 /平米 布利杰城西地塊 樓面價(jià)： 6194元 /平米 雅戈?duì)柍山痰貕K 樓面價(jià)： 5008元 /平米 雅戈?duì)枒c豐地塊 樓面價(jià)： 18740元 /平米 09年以來(lái)主要住宅地塊成交樓面價(jià)： 從供應(yīng)源頭看，土地市場(chǎng)爭(zhēng)奪激烈，土地價(jià)格節(jié)節(jié)高攀，地王不斷被刷新，為高房?jī)r(jià)提供了支撐平臺(tái)，同時(shí)也推動(dòng)了房?jī)r(jià)不斷上漲。 整體市場(chǎng) 05010015020025030035004年 05年 06年 07年 08年 09年市四區(qū)供應(yīng)量（萬(wàn)方） 市四區(qū)成交量（萬(wàn)方）0202340006000800010000120231400004年 05年 06年 07年 08年 09年成交均價(jià)( 元/ 平米)?從 04年以來(lái)，整體市場(chǎng)經(jīng)歷了 008兩個(gè)下坡后，均有明顯的反彈，尤其是 09年，市場(chǎng)成交突破 300萬(wàn)方。 ?年度成交價(jià)格保持高速增長(zhǎng)， 09年已完成對(duì) 04年價(jià)格的翻倍過(guò)程。 市四區(qū)年度住宅供求狀況 市四區(qū)年度住宅均價(jià)走勢(shì) 年均成交 230萬(wàn)方 從歷年整體走勢(shì)看， 09年市場(chǎng)火爆，消化量和房?jī)r(jià)均創(chuàng)歷年新高，市場(chǎng)呈明顯供不應(yīng)求，價(jià)格處于高位運(yùn)行。 整體市場(chǎng) 09年因素 成交量 價(jià)格 國(guó)家政策刺激 寧波地方政策刺激 08年被抑制剛性需求釋放 經(jīng)濟(jì)回暖 投資需求 高價(jià)地頻出 通貨預(yù)期的投資 /保值需求 城市化建設(shè)（拆遷帶動(dòng)） 從月度走勢(shì)看， 09年 3月開(kāi)始市場(chǎng)升溫加劇，價(jià)量齊升，新盤(pán)銷(xiāo)售迅速，供不應(yīng)求。至年底，六區(qū)房?jī)r(jià)已攀升至 /平米，供應(yīng)有所緩和銷(xiāo)售有所放緩，但房?jī)r(jià)未有明顯下滑信號(hào)。 ?09年全年市六區(qū)（含鎮(zhèn)海、北侖）成交超過(guò) 410萬(wàn)方，成交月均成交量達(dá) 34萬(wàn)方，成交市場(chǎng)火爆。 ?09年市六區(qū)只有 9月份新增供應(yīng)量略大約成交量；其余各月需求明顯大于供應(yīng)，全年供應(yīng)量達(dá) 290萬(wàn)，供求比為 ，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面，市場(chǎng)存量不斷下降。 ?09年 12月寧波市六區(qū)月均成交價(jià)達(dá)13000元 /平米，其中寧波市四區(qū)成交均價(jià)達(dá) 15000元 /平米，鎮(zhèn)海區(qū)成交均價(jià)約為10500元元 /平米。 08年 1月開(kāi)始市六區(qū)住宅成交均價(jià)走勢(shì) 010203040506070 00 . 511 . 522 . 53新增供應(yīng)量( 萬(wàn)方) 成交量( 萬(wàn)方) 供求比08年 1月開(kāi)始市六區(qū)住宅市場(chǎng)供求走勢(shì) 供求平衡線(xiàn) 0202340006000800010000120231400016000 市六區(qū)成交均價(jià)( 元/ 平米) 鎮(zhèn)海區(qū)成交均價(jià)( 元/ 平米)整體市場(chǎng) ?受成交的影響，庫(kù)存亦持續(xù)下滑。 ?據(jù)統(tǒng)計(jì)，市六區(qū)區(qū)截止 12月末，庫(kù)存總量在 90萬(wàn)方左右。存銷(xiāo)比值僅 ，即按照當(dāng)月銷(xiāo)售速度，存量房源僅需 3個(gè)多月的時(shí)間即能消化完畢。 月度市場(chǎng)銷(xiāo)售率表現(xiàn)較好，市場(chǎng)庫(kù)存量持續(xù)下降，按目前的銷(xiāo)售形勢(shì)看，市場(chǎng)現(xiàn)有的存量將在 4個(gè)月內(nèi)消化，市場(chǎng)形勢(shì)樂(lè)觀(guān)。 市場(chǎng)存銷(xiāo)分析： 0%5%10%15%20%25%30%35% 銷(xiāo)售率( % )05010015020025008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.120510152025期末庫(kù)存 ( 萬(wàn)方 ) 存銷(xiāo)比 ( 月 )08年 1月開(kāi)始各月的銷(xiāo)售率表現(xiàn) 08年 1月開(kāi)始各月市六區(qū)期末庫(kù)存表現(xiàn) 整體市場(chǎng) 總之，政策優(yōu)惠，需求釋放，地價(jià)漲，房?jī)r(jià)漲，且月月漲，可以選擇的越來(lái)越少，完全的賣(mài)方市場(chǎng)。 哪里是低谷，哪里最具潛力？鎮(zhèn)海新城扮演什么樣樓市角色？ 鄞州 主力價(jià)格： 1萬(wàn) 2萬(wàn) /平米 老三區(qū) 主力價(jià)格： 2萬(wàn) /平米以上 東錢(qián)湖 主力價(jià)格： 2萬(wàn) /平米以上 東部新城 主力價(jià)格： /平米 城西 主力價(jià)格： 1萬(wàn)2萬(wàn) /平米 洪塘 主力價(jià)格： 1萬(wàn) 萬(wàn) /平米 鎮(zhèn)海新城 主力價(jià)格：1萬(wàn) /平米 鎮(zhèn)海老城 主力價(jià)格： /平米 北侖區(qū) 主力價(jià)格： /平米 區(qū)域現(xiàn)狀 鎮(zhèn)海區(qū)域市場(chǎng)發(fā)展在寧波六區(qū)內(nèi)的占位處相對(duì)弱勢(shì)階段，市場(chǎng)份額小，房?jī)r(jià)相對(duì)低，消費(fèi)認(rèn)知里尚屬于遠(yuǎn)郊區(qū)域、板塊形象有待進(jìn)一步提升。 成交量 （萬(wàn)方） 市場(chǎng)份額 年成交均價(jià) （元 /平米） 老三區(qū) % 東部新城 % 江北北區(qū) % 城西板塊 % 鄞州中心區(qū) % 東錢(qián)湖 % 北侖板塊 % 鎮(zhèn)海板塊 % 合計(jì) % 板塊屬性 市場(chǎng)特征 價(jià)格表現(xiàn) 典型案例 09年市場(chǎng)表現(xiàn) 老三區(qū) 城市核心、地段成熟、配套完善、居住氛圍濃厚，人氣旺，區(qū)域購(gòu)買(mǎi)力和凝聚力強(qiáng) 地段稀缺供應(yīng)量少 2萬(wàn)元 /平米以上 凱德匯豪天下、 東外灘 銷(xiāo)售表現(xiàn)出色、但相 對(duì)其他區(qū)域緩慢 東部新城 未來(lái)城市中心、居住氛圍和配套不斷完善、地段價(jià)值不斷提升 規(guī)劃以辦公商業(yè)為主，未來(lái)供應(yīng)量相對(duì)有限 元 /平米 江南一品、皇冠花園、 ART藍(lán)海 熱銷(xiāo)、搶購(gòu) 鄞州中心區(qū) 城市副中心，地段成熟，配套不斷完善，區(qū)域價(jià)值高 市場(chǎng)供求主力區(qū)域 12萬(wàn)元 /平米 盛世天城、雍城世家、榮安琴灣 銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，去化快 城西板塊 區(qū)域缺乏政府的規(guī)劃及支持力度，發(fā)展?jié)摿κ芟?，整體形象不高。 供求相對(duì)穩(wěn)定，隨著土地供應(yīng)增加未來(lái)供應(yīng)量將有所增加 /平米 水岸風(fēng)情、緣園 銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，去化快 江北洪塘板塊 城市周邊，經(jīng)濟(jì)適用房、拆遷安臵小區(qū)較多，有一定的居住氛圍，但整體形象不高 供求相對(duì)穩(wěn)定，隨著土地供應(yīng)增加未來(lái)供應(yīng)量將有所增加 /平米 奧林 80、盛世嘉苑 銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，去化快 鎮(zhèn)海板塊 未來(lái)鎮(zhèn)海中心，寧波北部城市副中心，板塊價(jià)值不斷提升，配套不斷升級(jí)完善中。 市場(chǎng)供應(yīng)量不斷放大，將成為未來(lái)重點(diǎn)供應(yīng)區(qū)域 元 /平米 海尚廣場(chǎng)、合生國(guó)際城、南熏別院 銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，去化快 東錢(qián)湖板塊 良好的自然景觀(guān)環(huán)境，宜居性強(qiáng) 市場(chǎng)供應(yīng)相對(duì)稀缺 2萬(wàn)元 /平米以上 卡納湖谷、英倫水岸 產(chǎn)品稀缺，銷(xiāo)售表現(xiàn)出色 板塊優(yōu)勢(shì)不明顯。 各板塊的發(fā)展?fàn)顩r分析 區(qū)域現(xiàn)狀 0246810121408.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.1202023400060008000100001202314000新增量 成交量 成交均價(jià)0246810121416182008.108.208.308.408.508.608.708.808.908.1008.1108.1209.109.209.309.409.509.609.709.809.909.1009.1109.12051015202530354045存量 存銷(xiāo)比 ( 月 )?從市場(chǎng)成交看： 09年鎮(zhèn)海區(qū)域成交39萬(wàn)方，比 08年上漲 70%，占寧波市六區(qū)市場(chǎng)份額的 10%左右； 區(qū)域市場(chǎng)表現(xiàn)活躍，但目前市場(chǎng)區(qū)域容量相對(duì)有限。 ?從供求關(guān)系看， 09年區(qū)域市場(chǎng)新增供應(yīng)量 30萬(wàn)方，供求比 ，市場(chǎng)呈供不應(yīng)求局面。 ?從市場(chǎng)存量看，截止 09年 12月，市場(chǎng)存量為 ，按 09年月均 萬(wàn)方計(jì)算， 3個(gè)月即可消化完。 ?區(qū)域價(jià)格走勢(shì)，從 08年至 09年上半年市場(chǎng)均價(jià)基本維持在 7000元 /平米左右， 09年隨著市場(chǎng)表現(xiàn)供不應(yīng)求，土地價(jià)格飆升，區(qū)域住宅價(jià)格突破萬(wàn)元大關(guān)，呈快速上漲趨勢(shì)。 09年，大形勢(shì)的利好下，鎮(zhèn)海區(qū)域市場(chǎng)銷(xiāo)售表現(xiàn)出色，呈供不應(yīng)求局面，庫(kù)存量不斷減少，價(jià)格呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。 區(qū)域現(xiàn)狀 08年 1月開(kāi)始各月鎮(zhèn)海區(qū)供求和價(jià)格表現(xiàn) 08年 1月開(kāi)始各月鎮(zhèn)海區(qū)期末庫(kù)存表現(xiàn) 南熏別院 海尚廣場(chǎng) 合生國(guó)際城 小駱花園 水木清華 嘉盛銀座 桂花園 本案 清泉花園 柳岸晨韻 麗景華府 風(fēng)景九園 維科地塊 海尚國(guó)際 郁金香中心 世貿(mào)廣場(chǎng) 保億地塊 聯(lián)勤地塊 銀億地塊 08年之前項(xiàng)目 0 09年銷(xiāo)售項(xiàng)目 10年及以后項(xiàng)目 ?根據(jù)鎮(zhèn)海片房地產(chǎn)發(fā)展的特征和集中程度，把片區(qū)大致細(xì)化為三個(gè)部分： ?老城區(qū)，即城關(guān)； ?新城南區(qū)，與老三區(qū)關(guān)系最為緊密，以清泉花園、合生國(guó)際城為典型，市場(chǎng)迅速崛起； ?新城北區(qū)，相對(duì)偏遠(yuǎn)，綠城、銀億海尚廣場(chǎng)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，同樣引起關(guān)注。 ?隨著未來(lái)鎮(zhèn)海新城的崛起，老城地位不斷下降，市場(chǎng)中心將不斷向新城莊市和駱駝板塊轉(zhuǎn)移，目前房?jī)r(jià)上新城也已經(jīng)超越老城。