【文章內(nèi)容簡介】 場存在風險。供銷比的不斷下降表明市場供求關(guān)系的差距不斷縮小，市區(qū)商品房市場將向更加健康穩(wěn)定方面發(fā)展，其中又以普通住宅和別墅市場發(fā)展最為良好。西區(qū)依然占據(jù)市場供應的主體地位■□從板塊供銷情況來看，西區(qū)依然占據(jù)揚州市區(qū)商品房市場主體。07年以來，西區(qū)樓盤銷售依然一枝獨秀，市場認可度依然很高。但東區(qū)和北區(qū)供應量逐步上升，東區(qū)和北區(qū)的大力開發(fā)，將分流很大一部分購房者；■□老城區(qū)由于受到政府老城保護、限制開發(fā)的原則，目前供應量很少，而南區(qū)由于比較偏遠，房地產(chǎn)市場還處于起步階段，因此供應量也較少。市區(qū)商品房銷售價格平穩(wěn)上漲■□揚州市區(qū)商品房在供銷增長的同時其銷售價格也在不斷上漲，但總體比較平穩(wěn)，今年1季度揚州商品房銷售均價已經(jīng)逼近4100元/平方米。三、揚州市區(qū)普通住宅市場分析揚州市區(qū)普通住宅作為其商品房開發(fā)的主體，在開發(fā)時其走勢在很大程度影響了整個市區(qū)商品房的發(fā)展，因此我們重點對它進行分析，并結(jié)合整個市場形勢進行分析預測。揚州市區(qū)普通住宅市場運行特征 供求特征■□從以下圖表中我們可以看到，經(jīng)過了2004和2005年的高速增長后，2006年市區(qū)普通住宅施工面積、新開工面積和竣工面積的增長速度明顯放緩，但2007年1季度其增長幅度又開始飛速放大；■□2004年至今，市區(qū)普通住宅供銷面積都在不斷增長，但從下圖中我們可以看到增幅較小，比較穩(wěn)定；■□從供銷比中我們也可以看到，揚州市區(qū)普通住宅供略大于求，個別時間甚至出現(xiàn)供小于求的局面。揚州市區(qū)普通住宅市場供求的基本平衡表明市場發(fā)展的穩(wěn)定和健康，在這樣的市場形勢下，揚州市區(qū)普通住宅市場必然會長期穩(wěn)定的不斷向前發(fā)展。 產(chǎn)品特征■□多層依然是市場供應的主體，從實際成交上看，小高層呈現(xiàn)出逐步上升的勢頭，這表明隨著城市的快速發(fā)展和人民居住理念的轉(zhuǎn)變，越來越多的揚州居民開始選擇通風采光較好的小高層甚至是高層產(chǎn)品。從供銷比上看，小高層、高層產(chǎn)品供明顯小于求，客戶接受度逐步提高。■□2005年和2006年揚州市區(qū)普通商品住宅套均供應和成交面積逐漸縮小，2007年一季度雖然套均供應面積有所增加，但套均成交面積依然比較穩(wěn)定。這表明揚州普通住宅消費者消費日趨理性，消費者逐漸從以前的追求大房子向中小面積的經(jīng)濟適用型產(chǎn)品轉(zhuǎn)變?！觥鯊膽粜蜕峡矗?20－144㎡住宅依然是市場供應和需求的主體，但中小戶型的供應和需求比重也在逐漸上升，2006年90㎡以下商品住宅批準預售3248套，%，%；合同成交2193套，%，%；2007年1季度單套20萬以下的小戶型住宅合同成交套數(shù)同比升幅最大，％。這可以說明中小戶型尤其是小戶型在市場中需求的比重在逐漸增加，未來該類型產(chǎn)品有比較大的發(fā)展空間?！觥鯊膬r格上看216。 2006年單價在30003500元/㎡、35004000元/㎡、25003000元/㎡的商品住宅合同成交套數(shù)列前三位，%、%、%，其中單價在35004000元/㎡的商品住宅合同成交套數(shù)占比同比升幅最大，%。單價在3000元/㎡%。216。 2006年總價在30－40萬、40－50萬、20－30萬的商品住宅合同成交套數(shù)列前三位，％、％、％。 板塊市場份額比較216。 西區(qū)長期以來一直占據(jù)普通商品住宅市場五成以上市場份額，該區(qū)樓盤分布最多、供應量最充足；216。 東區(qū)所占份額從０４年３季度開始放大，此后雖有波動，但基本穩(wěn)定，目前為揚州市區(qū)普通住宅供應量第二多的板塊；216。 北區(qū)的市場份額近年呈逐步上升的勢頭，０６年度，由于德豪瘦西湖新天地、江陽商貿(mào)城二期、揚子佳竹苑等西區(qū)熱點樓盤的活躍交易，成交量直線上升，業(yè)績顯著，基本已能與東區(qū)相媲美。而眼下，隨著揚州天下花園、中信泰富錦苑大型住宅項目的入駐，該區(qū)受關(guān)注度將與日俱增； 216。 南區(qū)靠近開發(fā)區(qū)，現(xiàn)階段是揚州住宅開發(fā)的空白地區(qū)；216。 由于對老城的保護，加上老城區(qū)可開發(fā)土地量有限，老城區(qū)無論是在現(xiàn)在還是未來，市場份額都有限。 從板塊市場份額來看，西區(qū)是揚州商品住宅開發(fā)的熱點，其供應量將在很長一段時間里保持領(lǐng)先地位，同時區(qū)域內(nèi)未來的競爭將更加激烈。 價格特征從2002年底到現(xiàn)在揚州市區(qū)普通商品住宅價格一直在穩(wěn)定中上漲，近兩年年均增幅僅控制在5％左右。揚州市區(qū)普通住宅市場未來走勢及展望■□開發(fā)投資將繼續(xù)保持增長按照目前揚州市區(qū)普通住宅開發(fā)投資的增長速度結(jié)合目前整個揚州市的經(jīng)濟和城市建設(shè)發(fā)展，我們可以看出開發(fā)企業(yè)對當?shù)厥袌龅拈_發(fā)信心在不斷增強，越來越多的外地及本地開發(fā)企業(yè)在揚州市區(qū)拿地、開發(fā)，這其中有本土的新能源等大品牌公司也有外地的中信泰富、新加坡俊杰等企業(yè)，我們相信未來揚州市區(qū)普通住宅開發(fā)投資將繼續(xù)保持增長?！觥豕┣箨P(guān)系基本平衡，住宅市場需求會進一步放大從總體上看，開發(fā)投資的增長將擴大揚州市區(qū)普通住宅的供給，但我們也可以看到其需求也將會進一步放大，主要原因為：216。 一是城市化進程的進一步加快。到２００７年揚州市區(qū)的城市化水平將達到７３％以上，到２０１０年將達到７６％以上。到２０２０年揚州市區(qū)將擴大到１１８平方公里，市區(qū)人口也將達到１００萬，比市區(qū)現(xiàn)有人口增加約２５萬左右。逐年增加的城市人口，將帶來廣闊的住宅市場空間。216。 二是城市改造力度加大，大批拆遷戶需要安置房源。市區(qū)的拆遷戶除了部分居民領(lǐng)取貨幣補償直接購買商品房外，其余要用經(jīng)濟適用房安置。以后城市的改造拆遷力度還要加大，仍然需要新建大量的住宅用于安置。此外，老城區(qū)現(xiàn)有的危房和部分不成套住房需要改造，一些住房困難戶問題需要解決。216。 三是新的住房需求日益增長。隨著揚州經(jīng)濟的快速增長和工業(yè)、第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)達，城市將會出現(xiàn)越來越多的中產(chǎn)階級，這類型將會逐漸成為揚州市區(qū)普通住宅消費群體的主力，中產(chǎn)階級的擴大將會產(chǎn)生更多的對住房的需求?！觥跣「邔?、高層產(chǎn)品將增多，經(jīng)濟型戶型供應將隨著市場需求的擴大而增大土地的不可再生性決定了未來城市發(fā)展將向高空發(fā)展，多層產(chǎn)品將逐漸退出揚州普通住宅供應市場，小高層和高層產(chǎn)品將增多，而從目前來看，消費者對小高層和高層產(chǎn)品的需求也很大，因此未來小高層和高層產(chǎn)品將逐漸成為市場供應的主體；從價格、戶型等方面來看，消費者對戶型面積的需求在縮小，中小面積的戶型需求在不斷放大，隨著時間的推移，開發(fā)商為降低開發(fā)風險，迎合消費者需求，精致經(jīng)濟型戶型產(chǎn)品供應將擴大。■□三房多層產(chǎn)品將供不應求。隨著9070政策的逐步實施以及土地的稀缺特性，大戶型、多層產(chǎn)品將越來越稀缺。作為一貫的市場主力三房多層產(chǎn)品，未來將會成為消費者的首選目標。■□西區(qū)的依然是投資熱點，但區(qū)域間的競爭將更加激烈西區(qū)發(fā)展日益成熟。受前幾年市場開發(fā)的熱潮影響以及繼續(xù)大批量的土地放量，在未來近幾年內(nèi)其第一占有率地位將不受影響。而東區(qū)和北區(qū)由于越來越受到市場關(guān)注，因此其未來開發(fā)將成為新的熱點區(qū)域，區(qū)域間競爭也將更為激烈?！觥醴績r將保持穩(wěn)中有升的趨勢，降價可能性很小受市場需求及開發(fā)成本提高的影響，在未來的一段時間里，除非政府出臺更為嚴厲的宏觀調(diào)控政策，否則整個全國房地產(chǎn)市場將繼續(xù)保持增長態(tài)勢；而揚州作為一個本身市場比較健康的城市，房價將會繼續(xù)保持穩(wěn)重有升的趨勢，普通商品住宅降價的可能性極小。以上即為我們對于揚州目前宏觀市場環(huán)境及地產(chǎn)市場的總體研究，由于本案位于揚州西區(qū)且產(chǎn)品規(guī)劃中小戶型較多，因此我們接下來重點對西區(qū)住宅市場、揚州小戶型市場進行研究，我們希望通過詳細的市場研究給項目的產(chǎn)品定位及價格擬合提供參考。第三章、項目競爭市場研究一、西區(qū)住宅競爭市場研究西區(qū)發(fā)展規(guī)劃研究揚州城市發(fā)展方向： “主導向南，西進東聯(lián)”。南延擴大經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，跳躍開發(fā)港口分區(qū)和瓜洲分區(qū)，作為發(fā)展第二產(chǎn)業(yè)的主要載體；完善西部分區(qū)，適度發(fā)展河東分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體；加強與江都的交通聯(lián)系與協(xié)調(diào)發(fā)展，構(gòu)筑良好的都市區(qū)形態(tài)。今年來，新城西區(qū)的發(fā)展日益成熟。建成了潤揚大橋、開通了寧啟鐵路，文昌西路西沿線規(guī)劃中直通儀征。打造了潤揚森林公園，開發(fā)了揚州最大體量住宅小區(qū)京華城中城等大批住宅項目?！巴晟莆鞑糠謪^(qū)，適度發(fā)展河東分區(qū)，作為生活居住與第三產(chǎn)業(yè)的主要載體”這一規(guī)劃目標，正隨著新城西區(qū)建設(shè)的日益完善而逐步實現(xiàn)。、 規(guī)劃范圍■□揚州西區(qū)包括新城西區(qū)和西南分區(qū)。其具體范圍為：東至二道河、古運河一線，南至儀揚河，西至潤揚大橋北接線，北至沿山河、揚冶路一線?！觥跣鲁俏鲄^(qū)規(guī)劃范圍：北至寧啟鐵路和揚冶公路一線，西至西北繞城公路，南至文匯西路，東至賈七路，規(guī)劃總用地面積約為 10 平方公里?！觥跷髂戏謪^(qū)規(guī)劃范圍：東至古運河、北至江陽路、南自儀揚河、西至潤揚大橋北接線。本案北臨文匯西路，緊貼新城西區(qū)，從地理和周邊環(huán)境來看，本案應歸屬于新城西區(qū)邊緣。、定位■□新城西區(qū)功能定位：新城西區(qū)是以生活居住、公共服務(wù)功能為主，配套設(shè)施完善的城市新區(qū)。其中心區(qū)為融交通換乘、文教體育、現(xiàn)代商業(yè)、行政辦公等多功能為一體的生態(tài)型、復合型城市副中心。、總體布局及用地規(guī)劃西區(qū)土地利用規(guī)劃圖規(guī)劃結(jié)構(gòu)為“三軸五區(qū)一環(huán)”，“三軸”分別是東西向文昌西路城市發(fā)展軸；南北向西環(huán)線結(jié)合綠地的交通干道；南北向貫穿西區(qū)中心的趙家支溝及沿河綠地景觀軸；“五區(qū)”分別是火車站區(qū)、西區(qū)中心北側(cè)的科教文化娛樂區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)旅游區(qū)、西環(huán)線兩側(cè)的居住區(qū)一、居住區(qū)二；“一環(huán)”指的是連接各區(qū)的生態(tài)旅游景觀帶。新城西區(qū)內(nèi)布置作為城市副中心需要具備的公共建筑功能、城市