【正文】 于是價格在一定程度上成為項目、戶型面積、成本的控制鏈。而由于開發(fā)建造成本的原因及對開發(fā)商對利潤的要求，房地產(chǎn)產(chǎn)品價格的彈性空間是有限的。而價格是決定供需的最有力也是最殘酷的杠桿。即需要去思考動態(tài)的市場在一定時點所呈現(xiàn)的靜態(tài)。而特別是限于供求關(guān)系原理，特點時點的市場格局可能會完全改變。前瞻性原則房地產(chǎn)的定位，事實上是去把握以后某一年度的特定時點的市場。定位的差異化原則當產(chǎn)品都一樣的時候，客戶很難去決定他的選擇。四、項目定位第五章、產(chǎn)品定位一、定位原則對本項目定位，必須遵循以下幾個原則：定位的市場化原則任何產(chǎn)品，期望獲得市場的、消費者的認同，它就應該是符合市場需求的、有血有肉的價值載體。■□面積功能需求：面積區(qū)間在3090之間?！觥鯀^(qū)域及主次要描述：周邊生活及工作人群為主，市區(qū)購房者及投資客為輔。結(jié)構(gòu)舒適合理?！觥踬彿磕康模禾嵘钯|(zhì)量，改善生活品質(zhì)，注重項目附加價值以及項目升值空間?！局懈邫n產(chǎn)品】精品多層，如花園洋房等同類產(chǎn)品■□目標客戶群：公務(wù)員、事業(yè)單位及壟斷行業(yè)員工、企業(yè)中高層，成功人士，投資者。投資者則看重項目價值的上升空間和上升幅度?！觥鯀^(qū)域及主次要描述：揚州市區(qū)以及揚州開發(fā)區(qū)為主，輻射周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)，少量外來客戶。這就決定了本案的目標客戶群鎖定了中高檔客戶群。下面，我們就項目客戶群進行細致分析，并依據(jù)市場分析，作出初步的項目定位。但客觀存在的劣勢與威脅也嚴重影響了項目的運作。競爭將異常激烈?！觥跽谕恋丶蟹帕?，將導致未來12年內(nèi)競爭加劇?！觥跷鲄^(qū)市場整體價格快速上揚，將分流部分低收入客戶，不利于中小戶型的去化?！觥醯貕K內(nèi)居民房屋面積偏大，拆遷補償搞，存在著具備較大購買力的剛性需求。■□周邊樓盤林立，規(guī)模效應明顯?！觥蹙嚯x市中心較遠。■□拆遷難度大，可能會影響土地交付時間，影響項目操作進度?！觥蹴椖繓|北側(cè)為政府西區(qū)行政中心，有較強的中產(chǎn)以上客戶資源?！觥醯貕K北臨城市主干道，道路交通方便。二、項目swot分析優(yōu)勢■□地塊形狀規(guī)則，易于規(guī)劃。216。216。216。216。216。 地塊內(nèi)農(nóng)民房體量大，單戶面積大，這些都給拆遷帶來巨大難度。 地塊形狀規(guī)則，地勢平緩，內(nèi)有水體，利于合理規(guī)劃。東邊有學校，揚州行政中心，汽車西站；西邊數(shù)公里處有揚州中學西校區(qū)，火車站。216。216。 建筑退讓道路紅線多層高層東側(cè)退讓中心路≥15米≥20米南側(cè)退讓建設(shè)大街≥10米≥15米西側(cè)退讓規(guī)劃道路≥6米≥10米北側(cè)退讓文匯西路≥20米≥25米216。 建筑高度（A區(qū)）不大于36米。 地塊內(nèi)現(xiàn)狀水體可結(jié)合方案盡可能予以保留。 社區(qū)、物管用房建筑面積不少于地塊總建筑面積的5‰。 B區(qū)宜結(jié)合濱河綠帶景觀設(shè)計小體量的硬質(zhì)景觀，并要求配置公共廁所一座，建筑面積不小于50平方米。鑒于中心東路設(shè)置港灣式公交站臺，該地塊主要機動車出入口不得沿中心東路設(shè)置，應設(shè)于文匯西路或建設(shè)大街上。216。216。項目控制性規(guī)劃、環(huán)境容量控制（A區(qū)）容積率建筑密度不大于25%綠地率不小于35%住宅建筑密度不小于160套/公頃住宅面積凈密度、主要規(guī)劃設(shè)計要求與建筑交通控制216。北側(cè)高壓線無法拆除，規(guī)劃為綠地或開放性區(qū)域，減少了土地使用面積。項目形狀規(guī)則，地勢平緩，利于規(guī)劃。沿文匯路側(cè)有數(shù)根高壓線塔，難以移除。地塊內(nèi)為大量農(nóng)民房，大多為2層建筑，建筑質(zhì)量一般。、用地性質(zhì)A地塊：二類居住用地B地塊：公共綠地，雖然減少了利潤，但可以成為一大賣點，提升項目品質(zhì)。項目分A和B兩個地塊。第四章、項目定位一、項目地塊研究地塊概述、項目四至及面積東至中心東路、南至規(guī)劃的建設(shè)大街、西至規(guī)劃趙家支溝、北至文匯西路。n 代表項目：揚州人家、金鼎國際、凱運天地等；n 分布特點：由于政策影響，因此目前該類型產(chǎn)品較少；n 產(chǎn)品特征：基本分布在比較成熟的區(qū)域，目前都由專業(yè)的酒店管理公司經(jīng)營，基本針對投資客。 產(chǎn)權(quán)式酒店：產(chǎn)權(quán)式公寓酒店的實質(zhì)是酒店，其軟硬件配套都是按照酒店標準來配置，且納入酒店行業(yè)管理范疇，它所銷售的是設(shè)于酒店內(nèi)部的公寓形式的酒店套房。n 代表項目：上林院、凱運天地、京華城中城、雙子星、文昌金座等；n 分布特點：西區(qū)、東區(qū)和老城區(qū)都有；n 產(chǎn)品特征：基本分布在比較成熟的區(qū)域和地段，產(chǎn)品有精裝產(chǎn)品也有毛坯產(chǎn)品，目前除雙子星為挑高產(chǎn)品外，其余項目層高基本在3－。216。 單身公寓：單身公寓產(chǎn)品是揚州市區(qū)住宅比較常見的產(chǎn)品，該類型產(chǎn)品主要功能為居住，但從消費者來看，他們大多是本地投資客。與其它住宅產(chǎn)品的開發(fā)相比，揚州的小戶型產(chǎn)品供應依然較少，市場供應還是集中在普通住宅產(chǎn)品。小戶型產(chǎn)品日益增多，大多體現(xiàn)在高層小高層上。、產(chǎn)品研究項目名稱建筑風格外立面主力戶型面積產(chǎn)品特色京華城中城現(xiàn)代歐式米黃、暗紅109130三房兩廳7884兩房兩廳63一房一廳歐式效果差，房屋質(zhì)量一般，一房面積過大奧都花城現(xiàn)代未定130140三房四房戶型面積偏大和美第現(xiàn)代未定130140三房四房戶型面積偏大保集半島現(xiàn)代風格灰白90左右兩房一廳117132三房1/2廳130260復式戶型面積比較合理天和國際中式現(xiàn)代風格灰白98127兩房兩廳三房230疊加面積區(qū)間比較適宜富麗康城西區(qū)建筑以現(xiàn)代風格為主，少量歐式風格做的并不純粹。其類別墅產(chǎn)品價格已經(jīng)接近南京水平。、價格研究項目名稱2007年7月成交價格（元/平方米）多層小高層/高層聯(lián)排疊加京華城中城/550085007500奧都花城43004300//和美第43004300//保集半島34003500樓盤已售完，該價格為07年初價格天和國際3900//6500富麗康城新城西區(qū)樓盤價格一直是揚州標桿，近年來一路看漲，漲幅較高。在產(chǎn)品檔次上，以中高檔為主。西區(qū)在售普通住宅項目研究針對本項目，我們選取項目周邊六個具有代表性樓盤進行分析，以期從中找出市場共性及項目個性，為本項目的定位提供參考。小結(jié)：大批量土地的集中放量以及未來同質(zhì)化產(chǎn)品的集中上市，將削弱西區(qū)的區(qū)域競爭力?！觥鯊漠a(chǎn)品上來看，揚州政府加大了“”政策的執(zhí)行力度，未來西區(qū)的產(chǎn)品將大量出現(xiàn)小戶型?！觥酴O，地價的飛速上漲，勢必引起西區(qū)房價的上漲。西區(qū)土地市場研究06年下半年以來西區(qū)住宅成交地塊一覽表地塊編號用地面積容積率規(guī)劃用途土地坐落成交價購買人成交時間27114707㎡≤商住高橋路西側(cè)、馬太巷北側(cè)3760元/㎡江蘇北辰置業(yè)有限公司340110448㎡≤住宅文匯西路與中心路交叉口西南角2915元/㎡馮興旺（福建）34320858㎡≤商住四望亭路南、文化藝術(shù)學校東5165元/㎡浙江祥生房地產(chǎn)開發(fā)有限公司346112893㎡≤住宅孫莊路南、西外環(huán)路東2565元/㎡林神周(福建)34922177㎡≤商住維揚路西、新城河北6650元/㎡深圳市前海股份有限公司(聯(lián)合)32281615㎡≤商住揚子江中路以西，世紀家園以南800元/㎡揚州金輪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司3234363㎡≤商住鴻大路西側(cè)，排澇河北側(cè)935元/㎡包廣霞（揚州）217B8379㎡≤住宅賈七路西，高潮河東南側(cè)，已建的桃園小區(qū)西側(cè)1620元/㎡揚州市桃園房地產(chǎn)開發(fā)有限公司28175772㎡≤商住寧通公路南，揚瓜路東側(cè)1125元/㎡揚州華利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司293129886㎡≤住宅文昌西路南，中心西路西1860元/㎡揚州新能源虎豹房屋開發(fā)有限公司27612619㎡≤商住江陽西路北側(cè)，玫瑰花園東側(cè)1970元/㎡揚州星辰置業(yè)有限公司28555642㎡≤—商住高橋路西側(cè)，梅嶺東路南側(cè)2640元/㎡揚州萊茵達置業(yè)有限公司265176244㎡≤住宅文昌西路南，孫莊路北側(cè)，西外環(huán)路東側(cè)2035元/㎡江蘇萬豪房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合計㎡地塊均價■□06年下半年以來，西區(qū)供給出讓13幅住宅地塊，累計成交面積695711㎡，不算現(xiàn)有市場存量（對面京華城中城三期就有40萬㎡）及未來投放地塊，在未來12年內(nèi)?！觥?007年城市副中心成型，配套全面提升。■□2005年10月雙博館建成開館，市體育公園同時建成開放。■□2004年寧啟鐵路建成，貫穿揚州城，西連京滬線，東接新長線，通達全國?！觥?002年5月新城啟動建設(shè)。本案的通達性及可達度較高，交通便捷?！觥跣聟^(qū)的道路網(wǎng)結(jié)構(gòu)及道路選線不僅密切結(jié)合地形地勢及現(xiàn)狀，順暢銜接周邊城市道路，而且還從城市設(shè)計角度考慮新區(qū)的空間構(gòu)圖與空間序列的形成，以方格網(wǎng)為主，主要道路寬直暢通，次要道路順暢自然。、道路系統(tǒng)規(guī)劃■□主干路：文昌西路（ 110 米）、