【正文】 資金籌措計劃 原表 項目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500 用于經(jīng)營資金 銀行借款 3000 6000 注 : 投資使用計劃由投資計劃表自動轉(zhuǎn)入 . 資金籌措計劃自動合計 , 資金籌措計劃 = 自有資金 + 借款 ３６ 六、風險分析數(shù)據(jù) 多因素變化臨界點分析 原表 變化 因素 工程或 產(chǎn)品 單位 基本 方案 變化次數(shù) 1 2 3 4 。 三、產(chǎn)品銷售 銷售產(chǎn)品基本信息 原表 （選） 單項 工程 （選） 經(jīng)營 方式 產(chǎn)品名稱 數(shù)量 價格 銷售周期（期） 收款比例（ %） 開竣工時間（期） 開盤單價 增減幅度（ %） 開盤時 間（期） 銷售周期（期） 簽定合同 結(jié)構(gòu)封頂 交付使用 開工時間 結(jié)構(gòu)封頂 竣工驗收 獨立別墅 1 獨立別墅 12250 8800 0 5 7 30 40 30 （ 5） （ 7） （ 8） 多層住宅 1 多層住宅 29900 4000 0 4 5 30 40 30 （ 4） （ 7） （ 7） 中高層住宅 1 中高層住宅 19140 4000 0 5 6 30 40 30 （ 4） （ 7） （ 8） 汽車車位 1 汽車車位 8000 3500 0 4 7 30 40 30 （ 5） （ 7） （ 7） 商業(yè)配套 1 商業(yè)配套 500 3000 0 9 1 30 40 30 （ 9） （ 9） （ 9） 注：經(jīng)營方式： ； ； ； ； 開竣工時間，自動轉(zhuǎn)入，不必輸入。 ３１ 附錄 土地報價可行性研究案例原始數(shù)據(jù) 文件名： A L 2 項目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司 ３２ 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價 建安造價 每 M2 其它費用 其它費用占收入比例 其它費用占建安費比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評價指標： 土地增值 =［售價 *（ 1營業(yè)稅 率及附加）－建安造價－每 M2 其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計 ３３ 第二部分 數(shù)據(jù)輸入 一、基本信息 基本信息 原表 內(nèi)容 單位 數(shù)量 計算期 年 3 每年分期數(shù) 期 /年 4 基準收益率 % 10 最低利潤率 % 0 土地面積 平方米 52415 最高容積率 ≤ 土地最低限價或起拍價格 萬元 /畝 ,元 /平方米 (默認 ) 120xx 報價方案土地起算價格 萬元 14600 報價方案每次加價幅度 萬元 200 營業(yè)稅稅率 % 5 城建稅稅率 % 7 教育附加稅率 % 4 所得稅稅率 % 33 公積金 10 公益金 5 經(jīng)營資金利率 % 短期借款利率 % 注： 報價方案每次加價幅度 0 為土地報價分析，報價方案每次加價幅度 =0 為可行性研究 二、投資估算 單項工程造價 原表 單項工 程 面積 工程造價 開竣工時間（期） 建筑 面積 占地 面積 或容 積率 單位造價 合價 開工 時間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗收 獨立別墅 12250 （ ） 1200 （ 1470） 5 7 8 多層住宅 29900 （ ） 850 （ ） 4 7 7 中高層住宅 19140 （ 6600） 1200 （ ） 4 7 8 汽車車位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計 （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數(shù)據(jù)則土地費由人工分配。結(jié)論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價 16492 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風險很?。灰话闱闆r下基準收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報價 17147萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風險加大一倍，但還可以接受；當 企業(yè) 土地存量不足時， 基準收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個百分點），建議的土地最高報價 17837 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當 企業(yè)無 土地存量時， 基準收益率 4～ 6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價 18586 萬元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風險較大。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。投資變化的概率分布也是如此操作。 第七節(jié) 風險分析 本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人對產(chǎn)品售價分別估算其概率。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價格臨界點分析”。 基準 收益率低于 4%可能虧損，報價 18200 萬元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬元。 每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。列表打印詳見表 2“土地報價基本方案”。詳見表 2“土地基本報價方案”。 ２９ 用銘星土地報價軟件自動計算，根據(jù)事先確定的“土地起算價格”、“報價方案每次加價幅度”自動測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止。因為由計算機平衡現(xiàn)金流，資金不足自動安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表 15。 本項目估計總投資 3 億，自 有資金按 20%考慮為 6000 萬元。資金籌措原則，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。 本項目的銷售計劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”。收入及稅金均由計算機自動完成計算。 收款比例與銷售計劃一樣，對現(xiàn)金流有重大影響，本項目由計算機自動按上述比例制定收款計劃。 收款計劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。 產(chǎn)品價格預測 產(chǎn)品價格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因為，競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時間（ 少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般 12 年），這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預測。 確定產(chǎn)品的銷售計劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。為確保收入計算的準確性，根據(jù)本項目的特點，重點把握下述幾點： 銷售計劃 產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售 計劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報 ２７ 表略。 銷售費用 ,從項目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費、其它工程費用、間接開發(fā)費，從項目開工至竣工驗收，每期平均投入 .。 土地費用的使用計劃，分三次半年左右付清土地價款。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 第二節(jié) 投資使用計劃 投資計劃是經(jīng)濟分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的 財務(wù)費用。 分攤結(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。因此，投 資分類的目的是為了準確地核算經(jīng)營成本。土地費用、土地契稅 及財務(wù)費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率 4%。 不可預見費一般與單項工程造價關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財務(wù)費用、不可預見費）的 2～ 5%估算，估算 600 萬元。 財務(wù)費用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。由于建筑材料價格比較穩(wěn)定，估算的造價其誤差不會很大。當售價中含精裝修時，還包括 裝修費用。 土地費用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟論證確定的參數(shù)，先確定一個起算價，本項目起算價 14600 萬元，經(jīng)過經(jīng)濟評價臨界點分析確定最高限價。 ２１ 圖 1 ２２ 圖 2 ２３ 圖 3 ２４ 第四章 投資估算 投資是房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟評價的三個（投資、數(shù)量、售價）主要參數(shù)之一。 規(guī)劃方案指標表 表 11 指標名稱 單位 層數(shù) 方案一 方案二 方案三 方案特征 全部獨立別墅 獨立別墅 +多層 獨立別墅 +多層 +中高層 用地面積 M2 52415 52415 52415 建筑面積 獨立別墅 M2 2 層 24150 12600 12250 多層住宅 M2 5 層 39600 29900 中高層住宅 M2 12 層 19140 架空層面積 M2 2640 2640 自行車庫面積 M2 5240 5172 道路面積 M2 8000 9000 9000 總戶數(shù) 戶 69 36+300 35+230+132 商業(yè)配套面積 M2 250 500 500 公建面積 M2 150 300 300 地下汽車位面積 M2 7000 8000/362 1綠化面積 M2 30000 33000 33000 1總建筑面積 M2 24550 53000 62090 1容積率 % 0． 47 1． 01 1． 18 備注 架空層及地下汽車車位未計算建筑面積 ２０ 方 案 比 較 表 表 12 序號 指 標 名 稱 單 位 數(shù) 量 方案一 方案二 方案三 1 開發(fā)項目總投資 萬元 2 自有資金 萬元 3 長期借款 萬元 4 經(jīng)營收入 萬元 5 總成本費用 萬元 其中：土地費用 萬元 6 經(jīng)營稅金及附加 萬元 7 土地增值稅 萬元 8 利潤總額 萬元 9 所得稅 萬元 10 稅后利潤 萬元 11 全部投資內(nèi)部收益率 % 12 自有資金內(nèi)部收益率 % “別墅 +多層 +中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又