【正文】 資金籌措計(jì)劃 原表 項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 7 8 其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500 用于經(jīng)營(yíng)資金 銀行借款 3000 6000 注 : 投資使用計(jì)劃由投資計(jì)劃表自動(dòng)轉(zhuǎn)入 . 資金籌措計(jì)劃自動(dòng)合計(jì) , 資金籌措計(jì)劃 = 自有資金 + 借款 ３６ 六、風(fēng)險(xiǎn)分析數(shù)據(jù) 多因素變化臨界點(diǎn)分析 原表 變化 因素 工程或 產(chǎn)品 單位 基本 方案 變化次數(shù) 1 2 3 4 5 6 7 8。 三、產(chǎn)品銷售 銷售產(chǎn)品基本信息 原表 （選） 單項(xiàng) 工程 （選） 經(jīng)營(yíng) 方式 產(chǎn)品名稱 數(shù)量 價(jià)格 銷售周期（期） 收款比例（ %） 開竣工時(shí)間（期） 開盤單價(jià) 增減幅度（ %） 開盤時(shí) 間（期） 銷售周期（期） 簽定合同 結(jié)構(gòu)封頂 交付使用 開工時(shí)間 結(jié)構(gòu)封頂 竣工驗(yàn)收 獨(dú)立別墅 1 獨(dú)立別墅 12250 8800 0 5 7 30 40 30 （ 5） （ 7） （ 8） 多層住宅 1 多層住宅 29900 4000 0 4 5 30 40 30 （ 4） （ 7） （ 7） 中高層住宅 1 中高層住宅 19140 4000 0 5 6 30 40 30 （ 4） （ 7） （ 8） 汽車車位 1 汽車車位 8000 3500 0 4 7 30 40 30 （ 5） （ 7） （ 7） 商業(yè)配套 1 商業(yè)配套 500 3000 0 9 1 30 40 30 （ 9） （ 9） （ 9） 注：經(jīng)營(yíng)方式： ； ； ； ； 開竣工時(shí)間，自動(dòng)轉(zhuǎn)入，不必輸入。 ３１ 附錄 土地報(bào)價(jià)可行性研究案例原始數(shù)據(jù) 文件名： A L 2 項(xiàng)目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司 ３２ 第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化 地塊信息 項(xiàng)目 單位 數(shù)量 土地面積 M2 26208 土地價(jià)格 元 /M2 2500 最高容積率 M2/ M2 擬建產(chǎn)品 產(chǎn)品名稱 （選） 最大需求量 （Ｍ ２ ） 參考容積率 （選） 售價(jià) 建安造價(jià) 每 M2 其它費(fèi)用 其它費(fèi)用占收入比例 其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例 多層 4000 850 200 高層 4000 1200 180 評(píng)價(jià)指標(biāo)： 土地增值 =［售價(jià) *（ 1營(yíng)業(yè)稅 率及附加）－建安造價(jià)－每 M2 其它費(fèi)用－售價(jià)＊其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價(jià)＊其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費(fèi)用 每平方米土地增值 產(chǎn)品名稱 每平方米土地增值（元） 多層 高層 最優(yōu)方案 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值 多層 高層 合計(jì) ３３ 第二部分 數(shù)據(jù)輸入 一、基本信息 基本信息 原表 內(nèi)容 單位 數(shù)量 計(jì)算期 年 3 每年分期數(shù) 期 /年 4 基準(zhǔn)收益率 % 10 最低利潤(rùn)率 % 0 土地面積 平方米 52415 最高容積率 ≤ 土地最低限價(jià)或起拍價(jià)格 萬(wàn)元 /畝 ,元 /平方米 (默認(rèn) ) 12020 報(bào)價(jià)方案土地起算價(jià)格 萬(wàn)元 14600 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 萬(wàn)元 200 營(yíng)業(yè)稅稅率 % 5 城建稅稅率 % 7 教育附加稅率 % 4 所得稅稅率 % 33 公積金 10 公益金 5 經(jīng)營(yíng)資金利率 % 短期借款利率 % 注： 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 0 為土地報(bào)價(jià)分析，報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 =0 為可行性研究 二、投資估算 單項(xiàng)工程造價(jià) 原表 單項(xiàng)工 程 面積 工程造價(jià) 開竣工時(shí)間（期） 建筑 面積 占地 面積 或容 積率 單位造價(jià) 合價(jià) 開工 時(shí)間 結(jié)構(gòu) 封頂 竣工 驗(yàn)收 獨(dú)立別墅 12250 （ ） 1200 （ 1470） 5 7 8 多層住宅 29900 （ ） 850 （ ） 4 7 7 中高層住宅 19140 （ 6600） 1200 （ ） 4 7 8 汽車車位 8000 2200 （ 1760） 5 7 7 商業(yè)配套 500 800 （ 40） 9 9 9 合計(jì) （ 69790） （ ） （ ） （ ） （ ） 注：只需輸入容積率或占地面積中一項(xiàng)，另一項(xiàng)計(jì)算得到，容積率用于分配土地費(fèi)用，不輸此項(xiàng)數(shù)據(jù)則土地費(fèi)由人工分配。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)很?。灰话闱闆r下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng) 企業(yè) 土地存量不足時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜（大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率%，還可以接受； 當(dāng) 企業(yè)無(wú) 土地存量時(shí)， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586 萬(wàn)元，內(nèi)部收益率小于 0 的概率 %，風(fēng)險(xiǎn)較大。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。投資變化的概率分布也是如此操作。 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?，每人?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 基準(zhǔn) 收益率低于 4%可能虧損，報(bào)價(jià) 18200 萬(wàn)元，全部投資內(nèi)部收益率%，將虧損 186 萬(wàn)元。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案”。詳見表 2“土地基本報(bào)價(jià)方案”。 ２９ 用銘星土地報(bào)價(jià)軟件自動(dòng)計(jì)算，根據(jù)事先確定的“土地起算價(jià)格”、“報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度”自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止。因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流，資金不足自動(dòng)安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表 15。 本項(xiàng)目估計(jì)總投資 3 億，自 有資金按 20%考慮為 6000 萬(wàn)元。資金籌措原則，先用資本金和預(yù)租售收入，不夠再考慮借款。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息”。收入及稅金均由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣，對(duì)現(xiàn)金流有重大影響，本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃。 收款計(jì)劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè) 產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)?，?jìng)買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間（ 少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般 12 年），這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測(cè)。 確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)： 銷售計(jì)劃 產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售 計(jì)劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào) ２７ 表略。 銷售費(fèi)用 ,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)，從項(xiàng)目開工至竣工驗(yàn)收，每期平均投入 .。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價(jià)款。根據(jù)合理的原則分配到每一期。 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的 財(cái)務(wù)費(fèi)用。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。因此，投 資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營(yíng)成本。土地費(fèi)用、土地契稅 及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率 4%。 不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的 2～ 5%估算，估算 600 萬(wàn)元。 財(cái)務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定，估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大。當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)，還包括 裝修費(fèi)用。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過(guò)經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個(gè)起算價(jià)，本項(xiàng)目起算價(jià) 14600 萬(wàn)元，經(jīng)過(guò)經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)臨界點(diǎn)分析確定最高限價(jià)。 ２１ 圖 1 ２２ 圖 2 ２３ 圖 3 ２４ 第四章 投資估算 投資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參數(shù)之一。 規(guī)劃方案指標(biāo)表 表 11 指標(biāo)名稱 單位 層數(shù) 方案一 方案二 方案三 方案特征 全部獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 +多層 獨(dú)立別墅 +多層 +中高層 用地面積 M2 52415 52415 52415 建筑面積 獨(dú)立別墅 M2 2 層 24150 12600 12250 多層住宅 M2 5 層 39600 29900 中高層住宅 M2 12 層 19140 架空層面積 M2 2640 2640 自行車庫(kù)面積 M2 5240 5172 道路面積 M2 8000 9000 9000 總戶數(shù) 戶 69 36+300 35+230+132 商業(yè)配套面積 M2 250 500 500 公建面積 M2 150 300 300 地下汽車位面積 M2 7000 8000/362 1綠化面積 M2 30000 33000 33000 1總建筑面積 M2 24550 53000 62090 1容積率 % 0． 47 1． 01 1． 18 備注 架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積 ２０ 方 案 比 較 表 表 12 序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 方案一 方案二 方案三 1 開發(fā)項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 2 自有資金 萬(wàn)元 3 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 4 經(jīng)營(yíng)收入 萬(wàn)元 5 總成本費(fèi)用 萬(wàn)元 其中：土地費(fèi)用 萬(wàn)元 6 經(jīng)營(yíng)稅金及附加 萬(wàn)元 7 土地增值稅 萬(wàn)元 8 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 9 所得稅 萬(wàn)元 10 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 11 全部投資內(nèi)部收益率 % 12 自有資金內(nèi)部收益率 % “別墅 +多層 +中高層”既可滿