【正文】 收款計(jì)劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。產(chǎn)品價格預(yù)測產(chǎn)品價格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因?yàn)椋傎I土地到產(chǎn)品上市相距一段時間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束（一般12年），這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測。確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性，根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn)，重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)：銷售計(jì)劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預(yù)售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報表略。 銷售費(fèi)用,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。 基礎(chǔ)設(shè)施、公共配套設(shè)施、開發(fā)期稅費(fèi)、其它工程費(fèi)用、間接開發(fā)費(fèi)，從項(xiàng)目開工至竣工驗(yàn)收，每期平均投入.。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃，分三次半年左右付清土地價款。根據(jù)合理的原則分配到每一期。第二節(jié) 投資使用計(jì)劃投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財(cái)務(wù)費(fèi)用。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。因此，投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本。土地費(fèi)用、土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定，土地契稅稅率4%。不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價關(guān)系比較密切，按照總投資（不含財(cái)務(wù)費(fèi)用、不可預(yù)見費(fèi)）的2～5%估算，估算600萬元。財(cái)務(wù)費(fèi)用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。由于建筑材料價格比較穩(wěn)定，估算的造價其誤差不會很大。當(dāng)售價中含精裝修時，還包括裝修費(fèi)用。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù)，先確定一個起算價，本項(xiàng)目起算價14600萬元，經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評價臨界點(diǎn)分析確定最高限價。第四章 投資估算投資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價的三個（投資、數(shù)量、售價）主要參數(shù)之一。規(guī)劃方案指標(biāo)表表11指標(biāo)名稱單位層數(shù)方案一方案二方案三方案特征全部獨(dú)立別墅獨(dú)立別墅+多層獨(dú)立別墅+多層+中高層用地面積M2524155241552415建筑面積獨(dú)立別墅M22層241501260012250多層住宅M25層3960029900中高層住宅M212層19140架空層面積M226402640自行車庫面積M252405172道路面積M2800090009000總戶數(shù)戶6936+30035+230+132商業(yè)配套面積M2250500500公建面積M2150300300地下汽車位面積M270008000/3621綠化面積M23000033000330001總建筑面積M22455053000620901容積率%0．471．011．18備注架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積方 案 比 較 表 表12 序號指 標(biāo) 名 稱單 位數(shù) 量方案一方案二方案三1開發(fā)項(xiàng)目總投資萬元2自有資金萬元3長期借款萬元4經(jīng)營收入萬元5總成本費(fèi)用萬元其中：土地費(fèi)用萬元6經(jīng)營稅金及附加萬元7土地增值稅萬元8利潤總額萬元9所得稅萬元10稅后利潤萬元11全部投資內(nèi)部收益率%12自有資金內(nèi)部收益率%“別墅+多層+中高層”既可滿足規(guī)劃條件，又能滿足消費(fèi)者對多層住宅的需要（多層最熱銷），同時又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限，可提高經(jīng)濟(jì)效益。規(guī)劃指標(biāo)詳見表11，方案比較見表12。畫出總平面布置圖，并標(biāo)明用地面積、各種產(chǎn)品的建筑面積、道路面積、總戶數(shù)、各種輔助設(shè)施建筑面積、車庫面積、綠化面積、總建筑面積、容積率，以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容。最優(yōu)方案表10產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值計(jì)算式D *XIRiRi*D *XID *XI*Zi多層1887028494高層733821280合計(jì)26208497745327 第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置，根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位（方向），驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的，或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量，估算工程量。所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù)。優(yōu)化結(jié)果說明（1）上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響，特別是土地價格的影響，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確，但指明了方向。理論上的最優(yōu)解列于表10。本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定，設(shè)多層用地比例X1，高層用地比例X2， 52415=62899平方米,別墅用地26208平方米建筑面積12580平方米，剩下可建面積50319平方米及土地面積26208平方米，容許多層和高層平均容積率50319/26208=。設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為Xi每種產(chǎn)品的容積率RI ，最高容積率RZ ，土地面積D，每種產(chǎn)品的土地增值ZI ， 變量限制條件：0≤Xi≤1 （1） ∑Xi≤1 （2） 數(shù)量限制條件：∑Xi*Ri≤RZ （3） 目標(biāo)函數(shù)（土地增值）：Ymax=（∑Z2i*Xi －DJ）D /10000 （4） 表9比較結(jié)果，建別墅增值最小，建多層其次，建高層增值最大。計(jì)算每種產(chǎn)品的土地增值，土地增值（扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費(fèi)用－售價其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率－每平方米土地費(fèi)用土地增值（不扣土地費(fèi)）計(jì)算：土地增值=［售價（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費(fèi)用－售價其它費(fèi)用占收入比例／１００－建安造價其它費(fèi)用占建安費(fèi)比例／１００］參考容積率計(jì)算結(jié)果詳見表9。第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化該地塊土地面積52415平方米，預(yù)計(jì)每平方米土地價格不會低于2500元，至少一半即26208平方米為別墅用地，見表7。 關(guān)于產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析 本地塊為工業(yè)園區(qū)環(huán)境最好的地塊之一，地價較高，宜建中高檔住宅，規(guī)劃要求一半為別墅用地，以園區(qū)投資商及高級白領(lǐng)階層為對象，消費(fèi)人群較少，但產(chǎn)品數(shù)量也不多，供需基本平衡，與其緊鄰的別墅銷售速度明顯比多層及高層慢，因此，從市場需求角度，后一半不宜再建別墅?；痉治雒科椒矫资蹆r定為4000元。故本報告改變高層價格高于多層的習(xí)慣做法，將二者定價相同。本地塊土地起拍價已超過2000元，因此，多層住宅成本高于小高層。因此，本項(xiàng)目評價基本分析，別墅售價取8800元。 獨(dú)立別墅：鄰近地塊瀾韻園二期工程，尚未竣工，45幢二層別墅只剩67套，每平方米75008000元。產(chǎn)品價格價格漲幅1997年至2000年，%，1997年至2001年，% ，已超過古城區(qū)。%，銷售量等于開發(fā)量。蘇州工業(yè)園區(qū)自1994年開始開發(fā)，到2015年用22年時間達(dá)到60萬人口，珠江三角洲的發(fā)展已有先例，蘇州照目前的速度發(fā)展，預(yù)測是完全可能實(shí)現(xiàn)的，甚至可能提前。60萬人口，按三口之家計(jì)算為20萬戶，每戶平均面積140平方米，則需要2800萬平方米，預(yù)測園區(qū)住宅每年的需求量見表5。 根據(jù)規(guī)劃，蘇州工業(yè)園區(qū)以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬人。區(qū)內(nèi)公積金會員購房人數(shù)絕對量逐年上升，1997年為92人，1998年659人，1999年987人，2000年1713人，2001年18月1780人，累計(jì)5231人。第二節(jié) 市場研究 主要就蘇州工業(yè)園區(qū)住宅需求與供給進(jìn)行分析。 6）正式報批設(shè)計(jì)方案時還應(yīng)提供“新建項(xiàng)目規(guī)劃批準(zhǔn)呈遞申請的清單”上要求提供的其它文件。太陽能熱水器、空調(diào)室外機(jī)等生活配套設(shè)施，在設(shè)計(jì)中應(yīng)預(yù)先設(shè)計(jì)，預(yù)留位置，采取遮蔽措施，不影響城市美觀。 3）除低層別墅外，用作公共活動空間的架空層的面積至少應(yīng)達(dá)到建筑基地面積的３０％，且不能用作停車等其它用途。 ９．其它 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)、人防、消防、環(huán)保、抗震等方面應(yīng)符合國家規(guī)范及有關(guān)管理部門的意見。 ８．圍墻 ，宜采用金屬欄桿漏空形式。 3）停車位：每戶１個小汽車位。 ６．道路與停車位 1）通車道路：路面不小于６米，路面兩側(cè)至每戶基地/地界不得少于３米作為綠化種植帶。 3)多層、中高層層數(shù)不超過14層。 ４．場地地坪標(biāo)高和住宅建筑高度 1），（黃海高程）。 半獨(dú)立式住宅不得小于8米。 排屋式住宅不得小于150平方米（中間戶）和200平方米（轉(zhuǎn)角戶）。