【正文】 。 結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大 ， 對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率可取10%， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 16492萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)很??；一般情況下基準(zhǔn)收益率 8～ 10%為宜 ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17147萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)加大一倍 ， 但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 6～ 8%為宜 （ 大于銀行貸款利率約 2個(gè)百分點(diǎn) ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 17837萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無土地存量時(shí) ， 基準(zhǔn)收益率 4～ 6%為宜 （ 相當(dāng)于銀行貸款利率 ， 企業(yè)微利 ） ， 建議的土地最高報(bào)價(jià) 18586萬元 ， 內(nèi)部收益率小于 0的概率 %， 風(fēng)險(xiǎn)較大 。 將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件 ， 計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成 。 投資變化的概率分布也是如此操作 。 第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜?， 每人對(duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率 。 分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析” 。 基準(zhǔn)收益率低于 4%可能虧損 ， 報(bào)價(jià) 18200萬元 ， 全部投資內(nèi)部收益率%， 將虧損 186萬元 。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的 ， 企業(yè)隨著土地存量的減少 ，其迫及程度加劇 ， 對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低 ， 因此 ， 因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣 ， 基準(zhǔn)收益率不同 ， 加上每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同 ， 可以有不同的最高限價(jià) 。 列表打印詳見表 2“土地報(bào)價(jià)基本方案 ” 。 詳見表 2“土地基本報(bào)價(jià)方案 ” 。 單項(xiàng) 經(jīng)營 產(chǎn)品名稱 數(shù)量工程 方式 開盤 增減 開盤 銷售 簽定 結(jié)構(gòu) 交付 開工 結(jié)構(gòu) 竣工單價(jià) 幅度 時(shí)間 周期 合同 封頂 使用 時(shí)間 封頂 驗(yàn)收（ % ） （期） （期）獨(dú) 立 別墅出售 獨(dú) 立 別 墅出售12250 8800 0 5 7 30 40 30 5 7 8多層 出售 多層出售 29900 4000 0 4 5 30 40 30 4 7 7高層 出售 高層出售 19140 4000 0 5 6 30 40 30 4 7 8汽 車 車位出售 汽 車 車 位出售8000 3500 0 4 7 30 40 30 5 7 7商 業(yè) 配套出售 商 業(yè) 配 套出售500 3000 0 9 1 30 40 30 9 9 9開竣工時(shí)間（期）價(jià)格 銷售周期（期）收款比例（ % ）項(xiàng)目名稱 1 2 3 4 5 6 7 81. 投資使用計(jì)劃 4462 4462 . 31 5922 1724 2748 . 4 2748 2748 14362. 資金籌措計(jì)劃2. 1 自有資金其中 :用于建設(shè)投資 4500 1500用于經(jīng)營資金2. 2 借款銀行借款 3000 6000用銘星土地報(bào)價(jià)軟件自動(dòng)計(jì)算 ， 根據(jù)事先確定的 “ 土地起算價(jià)格 ” 、“ 報(bào)價(jià)方案每次加價(jià)幅度 ” 自動(dòng)測(cè)算報(bào)價(jià)方案 ， 直至出現(xiàn)虧損為止 。 因?yàn)橛捎?jì)算機(jī)平衡現(xiàn)金流 ， 資金不足自動(dòng)安排借款 ， 只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款 ， 詳見表 15。 本項(xiàng)目估計(jì)總投資 3億 ， 自有資金按 20%考慮為 6000萬元 。 資金籌措原則 ，先用資本金和預(yù)租售收入 ， 不夠再考慮借款 。 本項(xiàng)目的銷售計(jì)劃參數(shù)見表 14“銷售產(chǎn)品基本信息 ” 。 收入及稅金均由計(jì)算機(jī)自動(dòng)完成計(jì)算 。 收款比例與銷售計(jì)劃一樣 ， 對(duì)現(xiàn)金流有重大影響 ， 本項(xiàng)目由計(jì)算機(jī)自動(dòng)按上述比例制定收款計(jì)劃 。 收款計(jì)劃 各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣 ， 期房和現(xiàn)房就不同 ， 現(xiàn)房可以要求在一個(gè)季度內(nèi)付清房款 ， 期房一般在竣工后付清房款 ， 在竣工之前分期收款。 產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè) 產(chǎn)品價(jià)格是最為重要的因素 ， 也是最有想象空間的參數(shù) ， 因?yàn)?， 競(jìng)買土地到產(chǎn)品上市相距一段時(shí)間 （ 少則半年 ， 多則一年以上 ） ， 以及產(chǎn)品開盤到銷售結(jié)束 （ 一般 12年 ） ， 這段時(shí)間產(chǎn)品價(jià)格會(huì)發(fā)生什么變化 ， 不同的開發(fā)商有不同的預(yù)測(cè) 。 確定產(chǎn)品的銷售計(jì)劃 ， 即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時(shí)段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量 。 為確保收入計(jì)算的準(zhǔn)確性 ， 根據(jù)本項(xiàng)目的特點(diǎn) ， 重點(diǎn)把握下述幾點(diǎn)： 銷售計(jì)劃 產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計(jì)劃 ， 是影響現(xiàn)金流的重要因素 ， 產(chǎn)品賣得快則投資回收快 ， 可以有更多的預(yù)售收入用于投資 ， 可以減少貸款及其利息 ，減少自有資金投入 。 計(jì)劃安排均由計(jì)算機(jī)按上述原則自動(dòng)完成，產(chǎn)生投資使用計(jì)劃表，報(bào) 表略。 銷售費(fèi)用 ,從項(xiàng)目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止 ,每期均勻使用 。 基礎(chǔ)設(shè)施 、 公共配套設(shè)施 、 開發(fā)期稅費(fèi) 、 其它工程費(fèi)用 、 間接開發(fā)費(fèi) ， 從項(xiàng)目開工至竣工驗(yàn)收 ， 每期平均投入 .。 土地費(fèi)用的使用計(jì)劃 ， 分三次半年左右付清土地價(jià)款 。 根據(jù)合理的原則分配到每一期 。 第二節(jié) 投資使用計(jì)劃 投資計(jì)劃是經(jīng)濟(jì)分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分 ， 投資計(jì)劃影響每期的現(xiàn)金流 ， 影響資金籌措 ， 從而影響總投資的中的財(cái)務(wù)費(fèi)用 。 分?jǐn)偨Y(jié)果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本 。 因此 ， 投資分類的目的是為了準(zhǔn)確地核算經(jīng)營成本 。 土地費(fèi)用 、 土地契稅及財(cái)務(wù)費(fèi)用待經(jīng)濟(jì)分析確定 ， 土地契稅稅率 4%。 不可預(yù)見費(fèi)一般與單項(xiàng)工程造價(jià)關(guān)系比較密切 ， 按照總投資 （ 不含財(cái)務(wù)費(fèi)用 、 不可預(yù)見費(fèi) ） 的 2～ 5%估算 ， 估算 600萬元 。 財(cái)務(wù)費(fèi)用 ， 資金籌措方案不同差異較大 ， 只能根據(jù)資金平衡分析確定。 由于建筑材料價(jià)格比較穩(wěn)定 ， 估算的造價(jià)其誤差不會(huì)很大 。 當(dāng)售價(jià)中含精裝修時(shí)， 還包括裝修費(fèi)用 。 土地費(fèi)用是本階段可行性研究需要通過經(jīng)濟(jì)論證確定的參數(shù) ， 先確定一個(gè)起算價(jià) ， 本項(xiàng)目起算價(jià) 14600萬元 ， 經(jīng)過經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)臨界點(diǎn)分析確定最高限價(jià) 。 方案一 方案二 方案三1 開發(fā)項(xiàng)目總投資 萬元 19358. 89 23834. 72 26212. 272 自有資金 萬元 6000 6000 60003 長期借款 萬元 8600 8750 88004 經(jīng)營收入 萬元 21327 29528 327865 總成本費(fèi)用 萬元 19358. 85 23834. 72 26212. 33其中：土地費(fèi)用 萬元 13000 13000 130006 經(jīng)營稅金及附加 萬元 1183. 66 1638. 79 1819. 667 土地增值稅 萬元 0 998. 13 229. 678 利潤總額 萬元 784. 49 3056. 38 4524. 339 所得稅 萬元 258. 88 1008. 59 1493. 0310 稅后利潤 萬元 525. 61 2047. 79 3031. 311 全部投資內(nèi)部收益率 % 5. 17 11. 66 14. 6512 自有資金內(nèi)部收益率 % 4. 22 17. 22 23. 48序號(hào) 指 標(biāo) 名 稱 單 位 數(shù) 量 圖 1 圖 2 圖 3 第四章 投資估算 投資是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的三個(gè)（投資、數(shù)量、售價(jià)）主要參數(shù)之一。 規(guī)劃方案指標(biāo)表 表 11 指標(biāo)名稱 單位 層數(shù) 方案一 方案二 方案三1 、方案特征 全部獨(dú)立別墅 獨(dú)立別墅 + 多層 獨(dú)立別墅 + 多層 + 中高層2 、用地面積M2 52415 52415 524153 、建筑面積獨(dú)立別墅M2 2 層 24150 12600 12250多層住宅M2 5 層 39600 29900中高層住宅M2 12 層 191404 、架空層面積M2 2640 26405 、自行車庫面積M2 5240 51726 、道路面積M2 8000 9000 90007 、總戶數(shù) 戶 69 36+ 300 35+ 230+ 1328 、商業(yè)配套面積M2 250 500 5009 、公建面積M2 150 300 30010 、地下汽車位面積M2 7000 8000 / 36211 、綠化面積M2 30000 33000 3300012 、總建筑面積M2 24550 53000 6209013 、容積率 % 0. 47 1. 01 1. 18備注 架空層及地下汽車車位未計(jì)算建筑面積方 案 比 較 表 表 12 “別墅 +多層 +中高層 ” 既可滿足規(guī)劃條件 ， 又能滿足消費(fèi)者對(duì)多層住宅的需要 （ 多層最熱銷 ） ， 同時(shí)又能提高容積率使之接近于規(guī)定的上限 ， 可提高經(jīng)濟(jì)效益 。 規(guī)劃指標(biāo)詳見表 11， 方案比較見表 12。 畫出總平面布置圖 ， 并標(biāo)明用地面積 、 各種產(chǎn)品的建筑面積 、道路面積 、 總戶數(shù) 、 各種輔助設(shè)施建筑面積 、 車庫面積 、 綠化面積、 總建筑面積 、 容積率 ， 以及其它規(guī)劃條件要求的內(nèi)容 。 最優(yōu)方案 表 10 產(chǎn)品名稱 用地面積 容積率 建筑面積 土地增值計(jì)算式 D * X I R i R i * D * X I D * X I *Z i多層 18870 1 . 5 1 28494高層 7338 2 . 9 21280合計(jì) 26208 1 . 9 49774 5327第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化 產(chǎn)品初步規(guī)劃的目的主要是通過建筑平面布置 ， 根據(jù)初步優(yōu)化指明的產(chǎn)品定位 （ 方向 ） ， 驗(yàn)證初步優(yōu)化的產(chǎn)品方案在技術(shù)上是可行的 ， 或經(jīng)過微調(diào)之后確定產(chǎn)品數(shù)量 ， 估算工程量 。 所以還不能作為經(jīng)濟(jì)分析參數(shù) 。 優(yōu)化結(jié)果說明 （ 1） 上述優(yōu)化結(jié)果受到參數(shù)的影響 ， 特別是土地價(jià)格的影響 ，結(jié)果不一定十分準(zhǔn)確 ， 但指明了方向 。 理論上的最優(yōu)解列于表 10。 本項(xiàng)目別墅用地已經(jīng)確定 ， 設(shè)多層用地比例 X1， 高層用地比例 X2， 按規(guī)劃條件規(guī)定總建筑面積不能超過 52415=62899平方米 ,別墅用地 26208平方米建筑面積 12580平方米 ， 剩下可建面積 50319平方米及土地面積 26208平方米 ， 容許多層和高層平均容積率 50319/26208=。 設(shè)各種產(chǎn)品用地比例可表達(dá)為 Xi 每種產(chǎn)品的容積率 RI ， 最高容積率 RZ ， 土地面積 D， 每種產(chǎn)品的土地增值 ZI ， 變量限制條件： 0≤ Xi≤ 1 （ 1） ∑ Xi≤ 1 （ 2） 數(shù)量限制條件： ∑ Xi*Ri≤ RZ （ 3） 目標(biāo)函數(shù) （ 土地增值 ）