【正文】 資金籌措計劃項目名稱12345678其中:用于建設投資45001500用于經(jīng)營資金銀行借款30006000注: 投資使用計劃由投資計劃表自動轉入. 資金籌措計劃自動合計, 資金籌措計劃=+六、風險分析數(shù)據(jù)多因素變化臨界點分析變化因素工程或產(chǎn)品單位基本方案變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化獨立別墅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200多層住宅元/M2850800800800800800850850850850850中高層住宅 元/M212001100110011001100110012001200120012001200汽車車位元/M222002000200020002000200022002200220022002200商業(yè)配套元/M2800750750750750750800800800800800其它費用變化率%00000000000數(shù)量(容積率)變化獨立別墅 %00000000000多層住宅%00000000000中高層住宅%00000000000汽車車位 %00000000000商業(yè)配套 %00000000000價格變化獨立別墅 元/m28800840088009200960010000840088009200960010000多層住宅 元/m240003600380042004400460036003800420044004600中高層住宅元/m240003600380042004400460036003800420044004600汽車車位 元/m235003500360037003800390035003600370038003900商業(yè)配套 元/m230003100320033003400350031003200330034003500元/m2注：基本方案數(shù)據(jù)自動轉入 每個項目最多可以有10個組合，也可以少于10個概率分析 變化因素工程或產(chǎn)品基本數(shù)據(jù)項目變化次數(shù)12345678910單項工程投資變化（元/M2）獨立別墅 1200造價11001200概率多層住宅850造價800850概率中高層住宅 1200造價11001200概率汽車車位2200造價20002200概率商業(yè)配套800造價750800概率其它費用變化率（%）數(shù)量(容積率)變化（%）獨立別墅 變化0概率1多層住宅變化0概率1中高層住宅變化0概率1汽車車位 變化0概率1商業(yè)配套 變化0概率1價格變化（元/m2）獨立別墅 價格800084008800900。三、產(chǎn)品銷售銷售產(chǎn)品基本信息（選）單項工程（選）經(jīng)營方式產(chǎn)品名稱數(shù)量價格銷售周期（期）收款比例（%）開竣工時間（期）開盤單價增減幅度（%）開盤時間（期）銷售周期（期）簽定合同結構封頂交付使用開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅1獨立別墅122508800057304030（5）（7）（8）多層住宅1多層住宅299004000045304030（4）（7）（7）中高層住宅1中高層住宅191404000056304030（4）（7）（8）汽車車位1汽車車位80003500047304030（5）（7）（7）商業(yè)配套1商業(yè)配套5003000091304030（9）（9）（9）注：經(jīng)營方式：；；；；開竣工時間，自動轉入，不必輸入。附錄土地報價可行性研究案例原始數(shù)據(jù)文件名： AL2 項目名稱： 填表人： 審核人： 日 期： 年 月 日 蘇州銘星軟件科技有限公司第一部分 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化地塊信息項目單位數(shù)量土地面積M226208土地價格元/M22500最高容積率M2/ M2擬建產(chǎn)品產(chǎn)品名稱（選）最大需求量（Ｍ２）參考容積率（選）售價建安造價每M2其它費用 其它費用占收入比例其它費用占建安費比例多層4000850200高層40001200180評價指標：土地增值=［售價*（1營業(yè)稅率及附加）－建安造價－每M2其它費用－售價＊其它費用占收入比例／１００－建安造價＊其它費用占建安費比例／１００］＊參考容積率－每平方米土地費用每平方米土地增值產(chǎn)品名稱每平方米土地增值（元）多層高層最優(yōu)方案產(chǎn)品名稱用地面積容積率建筑面積土地增值多層高層合計第二部分 數(shù)據(jù)輸入一、基本信息基本信息內(nèi)容單位數(shù)量計算期年3每年分期數(shù)期/年4基準收益率%10最低利潤率%0土地面積平方米52415 最高容積率≤土地最低限價或起拍價格萬元/畝,元/平方米(默認)12000報價方案土地起算價格萬元14600報價方案每次加價幅度萬元200營業(yè)稅稅率%5城建稅稅率%7教育附加稅率%4所得稅稅率%33公積金10公益金5經(jīng)營資金利率%短期借款利率%注：報價方案每次加價幅度0為土地報價分析，報價方案每次加價幅度=0為可行性研究二、投資估算單項工程造價單項工程面積工程造價開竣工時間（期）建筑面積占地面積或容積率單位造價合價開工時間結構封頂竣工驗收獨立別墅12250（）1200（1470）578多層住宅29900（）850（）477中高層住宅19140（6600）1200（）478汽車車位80002200（1760）577商業(yè)配套500800（40）999合計（69790）（）（）（）（）注：只需輸入容積率或占地面積中一項，另一項計算得到，容積率用于分配土地費用，不輸此項數(shù)據(jù)則土地費由人工分配。結論如下： 當企業(yè)土地存量較大，對土地需求不是十分迫切時，基準收益率可取10%，建議的土地最高報價16492萬元，%，風險很??；一般情況下基準收益率8～10%為宜，建議的土地最高報價17147萬元，%，風險加大一倍，但還可以接受；當企業(yè)土地存量不足時，基準收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個百分點），建議的土地最高報價17837萬元，%，還可以接受；當企業(yè)無土地存量時，基準收益率4～6%為宜（相當于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報價18586萬元，%，風險較大。將參數(shù)的概率分布輸入土地報價軟件，計算全部由計算機完成。投資變化的概率分布也是如此操作。第七節(jié) 風險分析本項目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢Ξa(chǎn)品售價分別估算其概率。分析結果詳見表3“多因素變化土地價格臨界點分析”?；鶞适找媛实陀?%可能虧損，報價18200萬元，%，將虧損186萬元。每個企業(yè)對獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對項目收益水平的要求也會降低，因此，因每個企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準收益率不同，加上每個企業(yè)家的冒險精神不同，可以有不同的最高限價。列表打印詳見表2“土地報價基本方案”。詳見表2“土地基本報價方案”。用銘星土地報價軟件自動計算，根據(jù)事先確定的“土地起算價格”、“報價方案每次加價幅度”自動測算報價方案，直至出現(xiàn)虧損為止。因為由計算機平衡現(xiàn)金流，資金不足自動安排借款，只需要確定自有資金和最低數(shù)額的借款，詳見表15。本項目估計總投資3億，自有資金按20%考慮為6000萬元。資金籌措原則，先用資本金和預租售收入，不夠再考慮借款。本項目的銷售計劃參數(shù)見表14“銷售產(chǎn)品基本信息”。收入及稅金均由計算機自動完成計算。 收款比例與銷售計劃一樣，對現(xiàn)金流有重大影響，本項目由計算機自動按上述比例制定收款計劃。收款計劃各期銷售的產(chǎn)品收款可能不一樣，期房和現(xiàn)房就不同，現(xiàn)房可以要求在一個季度內(nèi)付清房款，期房一般在竣工后付清房款，在竣工之前分期收款。產(chǎn)品價格預測產(chǎn)品價格是最為重要的因素，也是最有想象空間的參數(shù)，因為，競買土地到產(chǎn)品上市相距一段時間（少則半年，多則一年以上），以及產(chǎn)品開盤到銷售結束（一般12年），這段時間產(chǎn)品價格會發(fā)生什么變化，不同的開發(fā)商有不同的預測。確定產(chǎn)品的銷售計劃，即安排產(chǎn)品從開盤開始至全部產(chǎn)品售完為止的時段內(nèi)每期的銷售比例和數(shù)量。為確保收入計算的準確性，根據(jù)本項目的特點，重點把握下述幾點：銷售計劃產(chǎn)品的數(shù)量及每期銷售計劃，是影響現(xiàn)金流的重要因素，產(chǎn)品賣得快則投資回收快，可以有更多的預售收入用于投資，可以減少貸款及其利息，減少自有資金投入。 計劃安排均由計算機按上述原則自動完成，產(chǎn)生投資使用計劃表，報表略。 銷售費用,從項目產(chǎn)品開盤銷售到最后一筆房款收到為止,每期均勻使用。 基礎設施、公共配套設施、開發(fā)期稅費、其它工程費用、間接開發(fā)費，從項目開工至竣工驗收，每期平均投入.。 土地費用的使用計劃，分三次半年左右付清土地價款。根據(jù)合理的原則分配到每一期。第二節(jié) 投資使用計劃投資計劃是經(jīng)濟分析中現(xiàn)金流出的最重要的組成部分，投資計劃影響每期的現(xiàn)金流，影響資金籌措，從而影響總投資的中的財務費用。 分攤結果形成產(chǎn)品的開發(fā)成本。因此，投資分類的目的是為了準確地核算經(jīng)營成本。土地費用、土地契稅及財務費用待經(jīng)濟分析確定，土地契稅稅率4%。不可預見費一般與單項工程造價關系比較密切，按照總投資（不含財務費用、不可預見費）的2～5%估算，估算600萬元。財務費用，資金籌措方案不同差異較大，只能根據(jù)資金平衡分析確定。由于建筑材料價格比較穩(wěn)定，估算的造價其誤差