【正文】 睞。近年來(lái)，園區(qū)房地產(chǎn)蓬勃發(fā)展，從當(dāng)年開(kāi)發(fā)10多萬(wàn)平方米到2001年的開(kāi)發(fā)量70萬(wàn)平方米，約占市區(qū)總開(kāi)發(fā)量的一半。園區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落戶之地。南面為空地。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開(kāi)發(fā)8平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長(zhǎng)條形。蘇園（2002）01地塊土地報(bào)價(jià)研究報(bào)告蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所2003年3月蘇州銘星軟件科技有限公司總經(jīng)理 陳溥財(cái)蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所 楊永明總工程師 杜利同項(xiàng)目總設(shè)計(jì)師 陳溥財(cái)蘇州銘星軟件科技有限公司蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所2002年6月10日目錄第一章 總論第二章 市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位第一節(jié) 篩選產(chǎn)品類型第二節(jié) 市場(chǎng)研究第三節(jié) 產(chǎn)品方案初步優(yōu)化第三章 初步規(guī)劃與方案優(yōu)化第四章 投資估算第五章 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)第一節(jié) 投資分類第二節(jié) 投資使用計(jì)劃第三節(jié) 銷售收入及銷售稅金計(jì)算第四節(jié) 資金籌措計(jì)劃的編制第五節(jié) 土地基本報(bào)價(jià)方案第六節(jié) 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析第七節(jié) 風(fēng)險(xiǎn)分析第一章 總論 一、項(xiàng)目名稱 蘇園（2002）01號(hào)地塊土地使用權(quán)競(jìng)買可行性研究報(bào)告。 二、報(bào)告編制單位蘇州市新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。東臨湖畔，北面與瀾韻園別墅區(qū)隔河相望，西面隔河為星港街。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)7年多來(lái)，取得了令人矚目的成績(jī)。 蘇州工業(yè)園區(qū)的房地產(chǎn)于1996年開(kāi)始開(kāi)發(fā)建設(shè)。2001年8月底。目前在園區(qū)樓市，小高層住宅已與多層住宅一樣旺銷。目前，園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 園區(qū)總體規(guī)劃 蘇州工業(yè)園區(qū)是引進(jìn)國(guó)外資金和管理經(jīng)驗(yàn)開(kāi)發(fā)的舉世聞名的開(kāi)發(fā)區(qū)，以金雞湖為中心，總體規(guī)劃70平方公里，規(guī)劃人口60萬(wàn)人。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū)70平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶。1998年初，園區(qū)管委會(huì)委托國(guó)際著名跨國(guó)公司美國(guó)易道（EDAW）公司編制景觀總體規(guī)劃，圍繞金雞湖規(guī)劃了湖濱大道、城市廣場(chǎng)、玲瓏灣、波心島、文化水廊、金姬墩、望湖角、水巷鄰里等8個(gè)特色景區(qū)。 該項(xiàng)工程總投資為11億元，施工區(qū)4至5年。同時(shí)，本著“先規(guī)劃、后建設(shè)”和“先地下、后后地上”的指導(dǎo)方針，積極實(shí)施高標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)設(shè)施開(kāi)發(fā)，不僅形成了與高科技產(chǎn)業(yè)發(fā)展相適應(yīng)的投資環(huán)境，而且也創(chuàng)造了舒適怡人的高品質(zhì)生活環(huán)境。工業(yè)園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開(kāi)發(fā)建設(shè)成功的重要因素。本地塊北面的瀾韻園二期工程正在開(kāi)發(fā)，45幢獨(dú)立別墅尚在施工，已基本售完，而且，價(jià)格由一期工程的每平方米4200元增長(zhǎng)到二期工程的75008000元，前后相差不到一年。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。供參加拍賣的房地產(chǎn)企業(yè)和提供貸款的金融機(jī)構(gòu)參考。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。因此，決策者不僅需要勇氣，更需要智慧。土地基本報(bào)價(jià)方案：是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見(jiàn)表1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。本地塊起拍價(jià)12000萬(wàn)元，我們按14600萬(wàn)元起算， 每次加價(jià)200萬(wàn)元測(cè)算報(bào)價(jià)方案，直至出現(xiàn)虧損為止，軟件自動(dòng)測(cè)算了19個(gè)報(bào)價(jià)方案。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。建議如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)15800萬(wàn)元；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)16400萬(wàn)元； 當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17000萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)17800萬(wàn)元；當(dāng)企業(yè)在異地開(kāi)發(fā)首塊地塊，對(duì)該地塊志在必得時(shí)，基準(zhǔn)收益率4%為宜（低于銀行貸款利率，企業(yè)無(wú)利，在盈虧平衡點(diǎn)上，一般不虧損），建議的土地最高報(bào)價(jià)18000萬(wàn)元。多因素變化土地臨界點(diǎn)：房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過(guò)程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭(zhēng)論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來(lái)，不同的人存在不同看法是正常不過(guò)的。由于多因素變化組合比較多，不可能象基本報(bào)價(jià)方案一樣為每個(gè)多因素變化組合計(jì)算大量的報(bào)價(jià)方案，所以只能每個(gè)多因素組合根據(jù)基準(zhǔn)收益率倒推出土地價(jià)格，這個(gè)土地價(jià)格就是土地價(jià)格的臨界點(diǎn)。分析結(jié)果詳見(jiàn)表3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)：多因素變化臨界點(diǎn)分析雖然比基本報(bào)價(jià)分析前進(jìn)了一步，但還是沒(méi)有將每個(gè)人的看法綜合起來(lái)，綜合的最好方法就是概率分析方法（又稱風(fēng)險(xiǎn)分析）。本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。投資變化的概率分布也是如此操作。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。結(jié)論如下： 當(dāng)企業(yè)土地存量較大，對(duì)土地需求不是十分迫切時(shí)，基準(zhǔn)收益率可取10%，建議的土地最高報(bào)價(jià)16492萬(wàn)元，%，風(fēng)險(xiǎn)很小；一般情況下基準(zhǔn)收益率8～10%為宜，建議的土地最高報(bào)價(jià)17147萬(wàn)元，%，風(fēng)險(xiǎn)加大一倍，但還可以接受；當(dāng)企業(yè)土地存量不足時(shí)，基準(zhǔn)收益率6～8%為宜（大于銀行貸款利率約2個(gè)百分點(diǎn)），建議的土地最高報(bào)價(jià)17837萬(wàn)元，%，還可以接受；當(dāng)企業(yè)無(wú)土地存量時(shí)，基準(zhǔn)收益率4～6%為宜（相當(dāng)于銀行貸款利率，企業(yè)微利），建議的土地最高報(bào)價(jià)18586萬(wàn)元，%，風(fēng)險(xiǎn)較大。土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)表1序號(hào)項(xiàng)目名稱單位1數(shù)量1技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)指標(biāo)名稱單位2數(shù)量21土地　　　　　土地面積平方米以畝為單位畝起拍價(jià)格萬(wàn)元以畝為單位萬(wàn)元/畝土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格萬(wàn)元以畝為單位萬(wàn)元/畝2銷售產(chǎn)品數(shù)量平方米　　　獨(dú)立別墅出售平方米　　　多層住宅出售平方米　　　中高層住宅出售平方米　　　汽車車位出售平方米　　　商業(yè)配套出售平方米　　　3銷售產(chǎn)品平均價(jià)格元/平方米　　　獨(dú)立別墅出售元/平方米　　　多層住宅出售元/平方米　　　中高層住宅出售元/平方米　　　汽車車位出售元/平方米　　　商業(yè)配套出售元/平方米　　　4總投資萬(wàn)元每平米造價(jià)元/平方米2785　建筑安裝工程費(fèi)用萬(wàn)元　元/平方米　獨(dú)立別墅萬(wàn)元　　元/平方米多層住宅萬(wàn)元　　元/平方米中高層住宅萬(wàn)元　　元/平方米汽車車位萬(wàn)元　　元/平方米商業(yè)配套萬(wàn)元　　元/平方米土地價(jià)格萬(wàn)元每平米地價(jià)元/平方米前期費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%基礎(chǔ)設(shè)施萬(wàn)元單位建筑面積元公共配套設(shè)施萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)萬(wàn)元占收入比例%其它工程費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%開(kāi)發(fā)間接費(fèi)萬(wàn)元　占建安費(fèi)用比例%　管理費(fèi)用萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%銷售費(fèi)用萬(wàn)元占收入比例%不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)萬(wàn)元占建安費(fèi)用比例%財(cái)務(wù)費(fèi)用萬(wàn)元利率%5．49　經(jīng)營(yíng)資金萬(wàn)元　　　　土地報(bào)價(jià)方案表2序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案1方案2方案3方案4方案5方案6方案7方案8方案9方案101土地報(bào)價(jià)方案萬(wàn)元14600148001500015200154001560015800160001620016400每畝地價(jià)萬(wàn)元/畝186188191193196198201204206209每平方米地價(jià)元/M227852824286229002938297630143053309131292項(xiàng)目總投資萬(wàn)元277512796628183284002861728834290512926629483297003資金籌措萬(wàn)元27751279662818328400286172883429051292662948329700資本金萬(wàn)元6000600060006000600060006000600060006000長(zhǎng)期借款萬(wàn)元10404105961078910982111761136911563117241192012116預(yù)租售收入萬(wàn)元113571138111406114311145611481115061156111583116064營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元333463334633346333463334633346333463334633346333465營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元18511851185118511851185118511851185118516土地增值稅萬(wàn)元158147136125114103928171607利潤(rùn)總額萬(wàn)元35863382317629702764255823522148194217358所得稅萬(wàn)元1184111610489809128447767096415739稅后利潤(rùn)萬(wàn)元240322662128199018521714157614391301116310全投資內(nèi)部收益率%11資本金內(nèi)部收益率%12投資利潤(rùn)率%13資本金利潤(rùn)率%14借款償還期年222222222序號(hào)指標(biāo)名稱單位方案11方案12方案13方案14方案15方案16方案17方案18方案19　1土地報(bào)價(jià)方案萬(wàn)元166001680017000172001740017600178001800018200　每畝地價(jià)萬(wàn)元/畝211214216219221224226229232　每平方米地價(jià)元/M2316732053243328233203358339634343472　2項(xiàng)目總投資萬(wàn)元299183013530352305693078731004312213143831659　3資金籌措萬(wàn)元299183013530352305693078731004312213143831659　資本金萬(wàn)元600060006000600060006000600060006000　長(zhǎng)期借款萬(wàn)元123121250812704129011309813296134931368913894　預(yù)租售收入萬(wàn)元116281165111673116951171611738117591178211798　4營(yíng)業(yè)收入萬(wàn)元333463334633346333463334633346333463334633346　5營(yíng)業(yè)稅金及附加萬(wàn)元185118511851185118511851185118511851　6土地增值稅萬(wàn)元493827222222222222　7利潤(rùn)總額萬(wàn)元152913231117904687