【正文】 建議建議對(duì)云陽(yáng)在高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心劃定（即雙洞子城市副中心至小江片區(qū)上青龍嘴山梁綠脈）1520畝作為梅峰水利工程的儲(chǔ)備用地，區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，應(yīng)抓緊進(jìn)行土地儲(chǔ)備征用整治，彌補(bǔ)梅峰水利工程建設(shè)和咸池水庫(kù)移民問(wèn)題存在的資金缺口41 / 41。 項(xiàng)目結(jié)論 結(jié)論第四部分財(cái)務(wù)費(fèi)用的不確定性規(guī)劃的不確定（二）收益不確定性出讓價(jià)格的不確定性雙方協(xié)商的不確定性 當(dāng)前正處于我國(guó)征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項(xiàng)目在實(shí)施征地拆遷補(bǔ)償過(guò)程中帶來(lái)不確定性?，F(xiàn)金流量表 雙洞子城市副中心地塊2017合計(jì)出讓面積（畝）1520 表12二、現(xiàn)金流量分析 資金平衡分析 雙洞子城市副中心地塊第九章 ,可回收土地開發(fā)成本的土地面積為1520畝,%。因此，此類土地可以實(shí)現(xiàn)土地開發(fā)成本的回收。四、土地開發(fā)成本回收 表10由于缺乏與待儲(chǔ)備地塊肯有可比性的土地出讓具體案例，,由此加權(quán)平均得到待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。三、待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格估算結(jié)果表9 根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái)10年內(nèi)，在無(wú)重大政策調(diào)整的前提下，土地價(jià)格將保持10%增幅。熟地價(jià)(萬(wàn)元/畝)假設(shè)開發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 雙洞子城市副中心地塊居住商業(yè)合計(jì)土地面積（畝）12003201520容積率建筑面積(平方米)16000002240001824000預(yù)計(jì)開發(fā)完成后不動(dòng)產(chǎn)總價(jià)(萬(wàn)元)售價(jià)(元/平方米)25006200 根據(jù)待儲(chǔ)備地塊周邊樓盤銷售價(jià)格，以住宅2500元/平方米，商業(yè)6200元/平方米的銷售價(jià)格估算，由假設(shè)開發(fā)法預(yù)估的待儲(chǔ)備地塊出讓收入合計(jì)81244萬(wàn)元,。 待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，,商業(yè)用地(包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)用地)。本報(bào)告采用假設(shè)開發(fā)法和市場(chǎng)比較法兩種方法來(lái)預(yù)估待儲(chǔ)備地塊的可能出讓價(jià)格。 收益分析以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用之和為基數(shù)計(jì)算。 按一般土地投資情況，土地取得費(fèi)在征地時(shí)一次支出。當(dāng)期土地儲(chǔ)備整治工程的征地拆遷補(bǔ)償安置4%提取，當(dāng)期整治工程的前期工程費(fèi)和整治工程支出總額按4%提取。2．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用三、其他成本1．不可預(yù)見費(fèi) 待儲(chǔ)備地塊已基本具備六通條件，在進(jìn)行局部階梯土地平整后即可進(jìn)行土地出讓。 土地整治成本指使土地達(dá)到紅線外六通一平時(shí)所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的主干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃?xì)狻㈦娦排涮捉ㄔO(shè)。 綜上所述,僅從征地拆遷成本來(lái)看,。綜上所述。云陽(yáng)縣為10000元/畝計(jì)收。1養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌經(jīng)費(fèi) 根據(jù)重慶市人民政府第55號(hào)令規(guī)定”對(duì)農(nóng)轉(zhuǎn)非人員安置實(shí)行征地統(tǒng)籌費(fèi)調(diào)劑使用辦法,”該區(qū)域社會(huì)發(fā)展統(tǒng)籌金按2000元/畝計(jì)收。 按照每宗地200000元計(jì)算。 環(huán)評(píng)費(fèi) 勘界費(fèi) 規(guī)劃編制費(fèi)=1520= 根據(jù)重慶市人民政府第55號(hào)令規(guī)定。 地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi)=501520=76000元 其費(fèi)用屬于協(xié)商價(jià)格，一般按50元/畝繳納。 根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 根據(jù)重慶市水利投資(集團(tuán))有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 耕地開墾費(fèi)=10= 根據(jù)重慶市水利投資(集團(tuán))有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），耕地開墾費(fèi)全市統(tǒng)一按10元/平方米繳納。根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投[2006]74號(hào)），新增建設(shè)用地在規(guī)劃內(nèi)的繳納30%給中央財(cái)政，其余部分可免繳。 征地管理費(fèi)=(67200200元++)%=新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 根據(jù)重慶市物價(jià)局、重慶市財(cái)政局渝價(jià)（2001）第346號(hào)、渝府（2001）106號(hào)文件規(guī)定，一次征地在1000畝以上的，%。補(bǔ)償費(fèi)用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)(萬(wàn)元/千米 表7根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況。（三）基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi)水電表等設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)=11001267=1393700元” 搬遷補(bǔ)助費(fèi)=3001267=380100元 搬遷補(bǔ)助費(fèi)搬家補(bǔ)助費(fèi)=3001267=380100元 按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定，“在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)：3人及3人以下每戶300元，3人以上戶按每戶500元計(jì)發(fā)。住房安置費(fèi)5130250地塊房屋面積（平方米）25000 房偏 待儲(chǔ)備地塊地上房屋面積估算 （二）房屋拆遷及安置成本地上建筑物補(bǔ)償費(fèi)地塊地上附著物補(bǔ)償費(fèi)=15001520=2280000元地上附著物補(bǔ)償費(fèi)根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“地上建筑物補(bǔ)償以集體土地使用權(quán)證和農(nóng)村房屋所有證登記的合法面積為準(zhǔn)計(jì)算，構(gòu)筑物按實(shí)計(jì)算。青苗補(bǔ)償費(fèi)=15201210=1839200元待儲(chǔ)備地塊全部為菜地。 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第55號(hào)）（1999年1月1日起施行）中規(guī)定“青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算。 土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi)=156003800=59280000 元按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》（云陽(yáng)府發(fā)[2005]97號(hào)）規(guī)定，云陽(yáng)統(tǒng)一年產(chǎn)值為1500元/畝。云陽(yáng)縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫(kù)區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽(yáng)縣（20052010）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，—,—,待儲(chǔ)備地塊1520畝需安置人員3800人,1267戶。 其他成本6．不可預(yù)見費(fèi)%7．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用(1.+2.+3+5.)*4%8．財(cái)務(wù)費(fèi)用%9．總計(jì)3．基礎(chǔ)設(shè)施補(bǔ)償費(fèi) 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本估算結(jié)果 雙洞子組團(tuán)待儲(chǔ)備地塊備注補(bǔ)償單價(jià)（元/畝）補(bǔ)償成本（元）征地拆遷成本1．土地征用成本 待儲(chǔ)備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三大部分。第七章第三部分 地塊面積大，成規(guī)模。優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)機(jī)遇挑戰(zhàn)高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。住宅部分起售價(jià)為1200元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1700元/平方米，銷售狀況良好，該樓盤的開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。四、競(jìng)爭(zhēng)分析（一）待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析 可以看到，云陽(yáng)縣土地市場(chǎng)在經(jīng)歷了003年的狂熱之后逐漸回歸理性，2005年穩(wěn)定，2006年呈上升勢(shì)頭。 根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的2000—2006年土地出讓交易結(jié)果，與待儲(chǔ)備土地同為住宅用地的土地歷年交易情況如下表。其產(chǎn)品中購(gòu)買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對(duì)較好。購(gòu)房以本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂(lè)觀；福苑其地理位置同麗江景苑、濱江國(guó)際以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境，電梯小高層為賣點(diǎn)，戶型為145平方米、183平方米面積各占10%?，F(xiàn)樓體已近封頂，由于近年云陽(yáng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆，住宅部分起售價(jià)為1500元/平方米，最高價(jià)達(dá)到2200元/平方米，銷售狀況良好。購(gòu)房以外地人和本地人為主，其戶型方正實(shí)用，樓價(jià)偏高，各方面配套齊全，07年預(yù)銷售很樂(lè)觀；外灘廣場(chǎng)現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計(jì)新穎超前，戶型選擇的多樣性。目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的濱江國(guó)際、麗江景苑、福苑樓盤和群益小區(qū)的外灘廣場(chǎng)。住宅部分起售價(jià)為1750元/平方米，最高價(jià)達(dá)到3000元/平方米。該樓盤銷售狀況良好，其開發(fā)經(jīng)營(yíng)和運(yùn)作對(duì)待儲(chǔ)備地塊的發(fā)展具有一定的參考與借鑒意義。商業(yè)部分平均售價(jià)為5280元/平方米，住宅部分起售價(jià)為1050元/平方米，最高價(jià)達(dá)到1750元/平方米；2007年，三期