【正文】 鑒于項(xiàng)目的較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好社會(huì)效益，建議相關(guān)部門緊密配合，加速推進(jìn)，盡快落實(shí)資金，使這一工程早日完成，早見效益。臺(tái)風(fēng)、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會(huì)導(dǎo)致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細(xì)、可行的施工組織計(jì)劃，盡量避免在臺(tái)風(fēng)、降水季節(jié)施工。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自社會(huì)安全性風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)與管理風(fēng)險(xiǎn)。 提出建議本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作已基本就緒，應(yīng)盡快進(jìn)行初步施工設(shè)計(jì)等后續(xù)工作，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。能夠改善城區(qū)土地供給結(jié)構(gòu)及合理優(yōu)化配配置，加快城區(qū)建設(shè)和繁榮，提高城市化水平；改善開發(fā)城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)招商引資環(huán)境，推動(dòng)城鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；而且能夠發(fā)展那大鎮(zhèn)區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量和水平，推進(jìn)小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)。項(xiàng)目設(shè)計(jì)完全滿足建設(shè)工程在技術(shù)上的要求；項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境良好，可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。土地儲(chǔ)備行為取向自然受到經(jīng)濟(jì)主體和政府主體的雙重目標(biāo)約束，按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)，行為主體利潤最大化和社會(huì)福利最大化就成為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的目標(biāo)，決定著土地市場土地的供給和定價(jià)。儲(chǔ)備行為實(shí)質(zhì)上是圍繞如何盡快和盡可能多地實(shí)現(xiàn)國有土地價(jià)值回收和落實(shí)各類規(guī)劃、計(jì)劃展開的。準(zhǔn)確地說，我國多數(shù)城市現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度實(shí)際上包括了土地征用、收購、收回、整理、儲(chǔ)備和供應(yīng)等一系列行為規(guī)定。同時(shí)，相當(dāng)一部分劃撥土地以各種形式非法入市形成“隱性土地市場” ，扭曲了價(jià)格信號(hào)，擾亂土地市場的健康發(fā)展。在這種市場背景下，一方面，使政府難以實(shí)現(xiàn)對城市土地供應(yīng)的高度壟斷，削弱政府宏觀調(diào)控土地市場的能力，造成城市土地供應(yīng)總量失控，國有土地資產(chǎn)大量流失、土地市場運(yùn)作不規(guī)范及土地招標(biāo)、拍賣制度難以推行。 土地儲(chǔ)備對土地市場及地價(jià)的影響分析 從土地市場供需角度而言，國外土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生于賣方市場，而我國則產(chǎn)生于準(zhǔn)買方市場，即土地資產(chǎn)廣泛分散于國有企事業(yè)單位。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還可以對嚴(yán)重污染環(huán)境影響周遍土地使用者的企業(yè)進(jìn)行收購或土地置換。實(shí)施綠化的土地，無明顯直接的經(jīng)濟(jì)效益?？刂仆恋乩脧?qiáng)度，防止建筑物與人口的過度擁擠。實(shí)施土地收購儲(chǔ)備制度后，土地供應(yīng)的計(jì)劃性增強(qiáng)，可以限制利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發(fā)利用，增加城市建設(shè)用地的有效供給，化解城市建設(shè)對城市郊區(qū)農(nóng)用地的需求。土地儲(chǔ)備制度還緩解了城市建設(shè)對城市郊區(qū)農(nóng)地的需求。但城市土地開發(fā)的散、亂、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，舊城改造中也會(huì)造成許多盲點(diǎn)和難點(diǎn)，影響城市形象和面貌，只有通過代表政府的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從規(guī)劃優(yōu)先的角度出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體利益為目標(biāo)，對企業(yè)需盤活的土地及舊城需改造的地塊進(jìn)行收購、整理，從機(jī)制上消除土地供應(yīng)過程中為顧忌企業(yè)的困難和舊區(qū)居民安置而影響城市規(guī)劃的實(shí)施，減輕政府在實(shí)施城市規(guī)劃方面的壓力，確保規(guī)劃的權(quán)威性。 土地利用要有利于社會(huì)的發(fā)展，要為社會(huì)公益事業(yè)和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供良好的土地利用保障。經(jīng)濟(jì)學(xué)中一般理解公平的含義應(yīng)是機(jī)會(huì)均等，即指“在市場競爭中讓大家處于同一條起跑線上，全都按照自己的能力與努力程度來進(jìn)行競爭，盡管競爭的結(jié)果有差異，但出發(fā)點(diǎn)相同，這就可以理解為公平了”。 土地利用的分配公平目標(biāo)是指社會(huì)各階層、各部門、各成員在土地利用中能獲得公平的對待。通過土地儲(chǔ)備制度實(shí)施，能夠真正實(shí)現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，激活了存量土地利用價(jià)值，提高了城市土地資源配置效率。在土地儲(chǔ)備體系運(yùn)作過程中，由于實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和土地整理，使土地利用的有關(guān)政策和要求得到切實(shí)的貫徹落實(shí)。但在在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)人市場的情況下，個(gè)體追求的是個(gè)別土地利用的效用最大化并非整體效用最大化，因此，要實(shí)現(xiàn)上地利用的配置職能，首先政府必須掌握土地供應(yīng)的源頭。土地利用的經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)就是要從社會(huì)或宏觀的角度實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。土地利用的目標(biāo)包括四個(gè)方面:經(jīng)濟(jì)效率、分配公平、社會(huì)發(fā)展和環(huán)境質(zhì)量。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目總體即土地儲(chǔ)備制度實(shí)施對社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在其對土地利用、土地交易市場、土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格等方面的影響。綜上所述，開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的，是可行的。 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) % ，投資(含建設(shè)期)，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。 盈虧平衡分析 最低土地使用權(quán)出讓價(jià)格計(jì)算結(jié)果表明，在成本不變的情況下，該項(xiàng)目只要達(dá)到預(yù)期土%，就可保本。表明投資本項(xiàng)目能取得很高的的投資回報(bào)效益。 財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)前述已給的條件和計(jì)算的結(jié)果，進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算分析，得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） = %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ic=12%） =12628萬元；投資回收期（Pt)）=（含建設(shè)期）。 成本的計(jì)算本項(xiàng)目的成本包括產(chǎn)品的開發(fā)成本及運(yùn)營費(fèi)用。本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用比較保守的計(jì)算，出讓價(jià)格按30萬元/畝計(jì)算，考慮未來十年是儋州市加快城市發(fā)展的主要時(shí)期，預(yù)測前六年土地出讓價(jià)格每年遞增10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況及本項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開發(fā)期估算，本項(xiàng)目計(jì)算期定為8年，其中：第 1～3年為建設(shè)期，第2～8 年為經(jīng)營期。第十一章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析原則和方法 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。表101 投資估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補(bǔ)償 耕地占用稅 耕地開墾費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi) 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 資金籌措，申請銀行貸款30000萬元，其中：15000萬元用于征地，15000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施投入。其中征地安置補(bǔ) 萬元, 耕地占用稅 ，元，；；不可預(yù) 萬元；。%，各年財(cái)務(wù)費(fèi)用詳見還款計(jì)劃及利息計(jì)算表。企業(yè)管理費(fèi)按征地安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)之和的2% 估算。土地征地成本是根據(jù)目前儋州市土地儲(chǔ)備平均成本（主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等）進(jìn)行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計(jì)劃表。第九章 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度建議根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況及本項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開發(fā)期估算，本項(xiàng)目計(jì)算期定為 8 年，其中：第 1～3 年為建設(shè)期，第 2～8 年為經(jīng)營期，詳見下表。要樹立“百年大計(jì)，質(zhì)量第一”的原則，避免趕工期，趕進(jìn)度等增加質(zhì)量隱患。 加強(qiáng)質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理監(jiān)理單位應(yīng)本著“嚴(yán)格監(jiān)理，公正科學(xué)，熱情服務(wù)，一絲不茍”的監(jiān)理原則，對本工程的質(zhì)量進(jìn)度、支付進(jìn)行全面監(jiān)理。 加強(qiáng)組織與計(jì)劃在施工過程中，應(yīng)加強(qiáng)組織與計(jì)劃工作。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會(huì)監(jiān)理” 的原則，委托具有相應(yīng)資質(zhì)并具有信譽(yù)的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負(fù)責(zé)工程的質(zhì)量、進(jìn)度、支付管理。 建設(shè)管理為加強(qiáng)項(xiàng)目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法： 組織一支精干高效的管理隊(duì)伍項(xiàng)目采用業(yè)主負(fù)責(zé)制，管理機(jī)構(gòu)應(yīng)配備相應(yīng)的基本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機(jī)構(gòu)良好運(yùn)轉(zhuǎn)。本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動(dòng)定員定為 3 人（不占編制） ，由儋州市城市建設(shè)投資有限公司抽調(diào)擔(dān)任。成立一個(gè)項(xiàng)目管理小組，負(fù)責(zé)項(xiàng)目建設(shè)實(shí)施過程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。招標(biāo)人所設(shè)標(biāo)底，在評(píng)標(biāo)時(shí)作參考。（4）遵守職業(yè)道德，對所提出的評(píng)審意見承擔(dān)個(gè)人責(zé)任。（2）熟悉有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的法律法規(guī)，具有與招標(biāo)項(xiàng)目相關(guān)的實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)。 組成評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)標(biāo)委員會(huì)由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng)濟(jì)方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標(biāo)結(jié)果確定前保密。 招標(biāo)范圍工程的勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、水電設(shè)備和主要建材采購。 環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論本項(xiàng)目建設(shè)只對土地進(jìn)行平整及基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)施工期對周邊環(huán)境影響較小，不會(huì)對周邊環(huán)境造成較大污染，運(yùn)營時(shí)亦可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。在平整地塊區(qū)臨界處應(yīng)保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設(shè)施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實(shí)體建筑物的建設(shè)。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時(shí)選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊?，堆放時(shí)須加蓋塑料蓬布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時(shí)保持土壤的養(yǎng)分。另 外，運(yùn)輸材料時(shí)最好被覆，避免敞開式運(yùn)輸；石灰、吵等堆場盡可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應(yīng)對其進(jìn)行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。要求上述場地必須布設(shè)在周邊 200m 范圍內(nèi)無居民區(qū)。夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在開工前報(bào)當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準(zhǔn)，并公告居民，以便取得諒解。開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響；填方、取土、棄土對農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響；工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響；取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。 項(xiàng)目建設(shè)對環(huán)境的影響平整和挖填方時(shí)，所產(chǎn)生的粉塵，機(jī)械作業(yè)時(shí)的噪聲，廢氣對周圍環(huán)境的污染與影響。空氣質(zhì)量達(dá)到《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》GB3095－1996 的一級(jí)標(biāo)準(zhǔn)。第六章 環(huán)境保護(hù) 項(xiàng)目地址與環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目共收儲(chǔ)土地 3 宗，分別位于那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲(chǔ)面積2062 畝。具體土地出讓時(shí)序如下：具體方案為 2022 年出讓 500 畝、2022 年出讓 300 畝、 2022 年2022 年各出讓 200 畝、2022 年出讓262 畝。 土地供應(yīng)方案為最大限度實(shí)現(xiàn)儋州市土地價(jià)值，確保儋州市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定，儋州市政府根據(jù)當(dāng)年項(xiàng)目建設(shè)資本金、土地儲(chǔ)備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計(jì)劃。 項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的基本要求擬建項(xiàng)目區(qū)占地 2062 畝，其建設(shè)的目的在于把原來位于城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地以及少部分村莊用地開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業(yè)金融和城市道路用地。根據(jù)社會(huì)發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計(jì)劃，有計(jì)劃地將儲(chǔ)備土地出讓和出租，具體方案為 2022 年出讓 500 畝、2022 年出讓 300 畝、2022 年2022年各出讓 200 畝、2022 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較高的招標(biāo)、拍賣和掛牌方式。通過加大投入，搞好基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)；按照規(guī)劃策劃項(xiàng)目，經(jīng)營土地，促進(jìn)土地升值，獲取利益，推動(dòng)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。成立了市行政服務(wù)監(jiān)督中心，集中政府二十多個(gè)職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供“一站式”方便快捷的服務(wù)；對項(xiàng)目籌建、在建及生產(chǎn)建設(shè)過程中遇到的各種困難和問題全程跟蹤協(xié)調(diào)服務(wù)，切實(shí)為投資者排憂解難，真正以儋州人的誠心熱心換來投資者的稱心放心。牢固樹立“企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民服務(wù)，全心全意為企業(yè)服務(wù)；把企業(yè)的事當(dāng)作自己的事來辦，讓投資者發(fā)財(cái)，求儋州發(fā)展”的理念。投資環(huán)境寬松，服務(wù)周到有效。全市通信網(wǎng)絡(luò)遍及各個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。電網(wǎng)覆蓋儋州、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個(gè)市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設(shè)用電的需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達(dá) 萬立方米。基礎(chǔ)設(shè)施交通運(yùn)輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在儋州市設(shè)有那大、八一兩個(gè)站）貫穿境內(nèi)，交通發(fā)達(dá)，已形成水陸交通網(wǎng)絡(luò)，是海南西部的交通樞紐和連接內(nèi)陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。資源狀況儋州既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。儋州方言繁雜，有客家話、粵語、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與