【正文】 鑒于項目的較好的經(jīng)濟效益和良好社會效益，建議相關部門緊密配合，加速推進，盡快落實資金，使這一工程早日完成，早見效益。臺風、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導致工程工期46延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風、降水季節(jié)施工。項目主要風險來自社會安全性風險和技術與管理風險。 提出建議本項目前期準備工作已基本就緒，應盡快進行初步施工設計等后續(xù)工作，使項目順利進行。能夠改善城區(qū)土地供給結構及合理優(yōu)化配配置，加快城區(qū)建設和繁榮，提高城市化水平；改善開發(fā)城區(qū)房地產行業(yè)招商引資環(huán)境，推動城鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展；而且能夠發(fā)展 X 鎮(zhèn)區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關產業(yè)，提高城鎮(zhèn)居民生活質量和水平，推進小康社會建設進程，構建和諧社會。45項目設計完全滿足建設工程在技術上的要求；項目建設環(huán)境良好，可滿足項目建設需要。土地儲備行為取向自然受到經(jīng)濟主體和政府主體的雙重目標約束，按照福利經(jīng)濟學假設，行為主體利潤最大化和社會福利最大化就成為土地儲備機構經(jīng)濟學意義上的目標，決定著土地市場土地的供給和定價。儲備行為實質上是圍繞如何盡快和盡可能多地實現(xiàn)國有土地價值回收和落實各類規(guī)劃、計劃展開的。準確地說，我國多數(shù)城市現(xiàn)行土地儲備制度實際上包括了土地征用、收購、收回、整理、儲備和供應等一系列行為規(guī)定。同時，相當一部分劃撥土地以各種形式非法入市形成“隱性土地市場”，扭曲了價格信號，擾亂土地市場的健康發(fā)展。在這種市場背景下，一方面，使政府難以實現(xiàn)對城市土地供應的高度壟斷，削弱政府宏觀調控土地市場的能力，造成城市土地供應總量失控，國有土地資產大量流失、土地市場運作不規(guī)范及土地招標、拍賣制度難以推行。 土地儲備對土地市場及地價的影響分析 從土地市場供需角度而言，國外土地儲備制度產生于賣方市場，而我國則產生于準買方市場，即土地資產廣泛分散于國有企事業(yè)單位。土地儲備機構還可以對嚴重污染環(huán)境影響周遍土地使用者的企業(yè)進行收購或土地置換。實施綠化的土地，無明顯直接的經(jīng)濟效益?？刂仆恋乩脧姸?，防止建筑物與人口的過度擁擠。實施土地收購儲備制度后，土地供應的計劃性增強，可以限制利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發(fā)利用，增加城市建設用地的有效供給，化解城市建設對城市郊區(qū)農用地的需求。土地儲備制度還緩解了城市建設對城市郊區(qū)農地的需求。但城市土地開發(fā)的散、亂、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、建設和管理，舊城改造中也會造成許多盲點和難點，影響城市形象和面貌，只有通過代表政府的土地儲備機構從規(guī)劃優(yōu)先的角度出發(fā)，以實現(xiàn)社會整體利益為目標，對企業(yè)需盤活的土地及舊城需改造的地塊進行收購、整理，從機制上消除土地供應過程中為顧忌企業(yè)的困難和舊區(qū)居民安置而影響城市規(guī)劃的實施，減輕政府在實施城市規(guī)劃方面的壓力，確保規(guī)劃的權威性。 土地利用要有利于社會的發(fā)展，要為社會公益事業(yè)和社會基礎設施建設提供良好的土地利用保障。經(jīng)濟學中一般理解公平的含義應是機會均等，即指“在市場競爭中讓大家處于同一條起跑線上，全都按照自己的能力與努力程度來進行競爭，盡管競爭的結果有差異，但出發(fā)點相同，這就可以理解為公平了”。 土地利用的分配公平目標是指社會各階層、各部門、各成員在土地利用中能獲得公平的對待。通過土地儲備制度實施，能夠真正實現(xiàn)41統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設、統(tǒng)一管理，激活了存量土地利用價值，提高了城市土地資源配置效率。在土地儲備體系運作過程中，由于實行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和土地整理，使土地利用的有關政策和要求得到切實的貫徹落實。但在在企業(yè)自行招商和存量土地分散進人市場的情況下，個體追求的是個別土地利用的效用最大化并非整體效用最大化，因此，要實現(xiàn)上地利用的配置職能，首先政府必須掌握土地供應的源頭。土地利用的經(jīng)濟效率目標就是要從社會或宏觀的角度實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。土地利用的目標包括四個方面:經(jīng)濟效率、分配公平、社會發(fā)展和環(huán)境質量。土地儲備項目總體即土地儲備制度實施對社會經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在其對土地利用、土地交易市場、土地價格、房產價格等方面的影響。綜上所述，開發(fā)建設該項目在財務上是可接受的，是可行的。 財務綜合評價 %，投資(含建設期)，項目盈利能力強。 盈虧平衡分析 最低土地使用權出讓價格計算結果表明，在成本不變的情況下，該項目只要達到預期土%，就可保本。表明投資本項目能取得很高的的投資回報效益。 財務盈利能力分析根據(jù)前述已給的條件和計算的結果，進行全部投資現(xiàn)金流量表計算分析，得出如下經(jīng)濟效果指標：全部投資經(jīng)濟效果指標財務內部收益率（FIRR） = %；財務凈現(xiàn)值（FNPV ic=12%） =12628萬元；投資回收期（Pt)）=（含建設期）。 成本的計算本項目的成本包括產品的開發(fā)成本及運營費用。本次財務評價采用比較保守的計算，出讓價格按30萬元/畝計算，考慮未來十年是X市加快城市發(fā)展的主要時期，預測前六年土地出讓價格每年遞增10%，第七年之后土地出讓價格保持不變。 根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)37期估算，本項目計算期定為8年，其中：第1～3年為建設期，第2～8年為經(jīng)營期。第十一章 財務分析 財務分析原則和方法 本項目財務分析是依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務通則》和國家發(fā)改委、建設部頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版的有關規(guī)定和方法進行的。表101 投資估算表 單位：萬元序號 項目名稱 合計1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補償 耕地占用稅 耕地開墾費 基礎設施費 企業(yè)管理費 36 不可預見費 財務費用（利息） 資金籌措，申請銀行貸款30000萬元，其中：15000萬元用于征地，15000萬元用于基礎設施投入。其中征地安置補, ，元，；；不可預；。%，各年財務費用詳見還款計劃及利息計算表。企業(yè)管理費按征地安置補償費、耕地占用稅、耕地開墾費、基礎設施費之和的2%估算。土地征地成本是根據(jù)目前X市土地儲備平均成本（主要包括土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設用地有償使用費等）進行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計劃表。第九章 項目實施進度建議根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為 8 年，其中：第 1～3 年為建設期，第 2～8 年為經(jīng)營期，詳見下表。要樹立“百年大計，質量第一”的原則，避免趕工期，趕進度等增加質量隱患。 加強質量、進度、支付管理監(jiān)理單位應本著“嚴格監(jiān)理，公正科學，熱情服務，一絲不茍”的監(jiān)理原則，對本工程的質量進度、支付進行全面監(jiān)理。 加強組織與計劃在施工過程中，應加強組織與計劃工作。工程必須采用“政府監(jiān)督、社會監(jiān)理” 的原則，委托具有相應資質并具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權負責工程的質量、進度、支付管理。 建設管理為加強項目的建設管理，建議建設單位采用如下管理辦法：32 組織一支精干高效的管理隊伍項目采用業(yè)主負責制，管理機構應配備相應的基本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機構良好運轉。本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動定員定為 3 人（不占編制） ，由 X 市城市建設投資有限公司抽調擔任。成立一個項目管理小組，負責項目建設實施過程中的決策、指揮、協(xié)調和管理等工作。招標人所設標底，在評標時作參考。（4）遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔個人責任。（2）熟悉有關招標投標的法律法規(guī)，具有與招標項目相關的實踐經(jīng)驗。 組成評標委員會評標委員會由五人組成，其中技術、經(jīng)濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結果確定前保密。 招標范圍工程的勘察、設計、施工、監(jiān)理、水電設備和主要建材采購。 環(huán)境影響評價結論本項目建設只對土地進行平整及基礎設施工程，建設施工期對周邊環(huán)境影響較小，不會對周邊環(huán)境造成較大污染，運營時亦可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。在平整地塊區(qū)臨界處應保證足夠的綠地或林地，調節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。區(qū)域平整成后，環(huán)境衛(wèi)生、給排水、供電等設施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化，便于以后實體建筑物的建設。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時選擇恰當?shù)奈恢枚逊?，堆放時須加蓋塑料蓬布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養(yǎng)分。另 外，運輸材料時最好被覆，避免敞開式運輸；石灰、吵等堆場盡28可能不要露天堆放，如不得不敞開堆放，應對其進行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。要求上述場地必須布設在周邊 200m 范圍內無居民區(qū)。夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應在開工前報當?shù)丨h(huán)保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響；填方、取土、棄土對農業(yè)資源、土壤耕作條件的影響；工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響；取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。27 項目建設對環(huán)境的影響平整和挖填方時，所產生的粉塵，機械作業(yè)時的噪聲，廢氣對周圍環(huán)境的污染與影響?？諝赓|量達到《環(huán)境空氣質量標準》GB3095－1996 的一級標準。第六章 環(huán)境保護 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀本項目共收儲土地 3 宗，分別位于 X 鎮(zhèn)園地路南側、文化路東側兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共收儲面積2062 畝。具體土地出讓時序如下：具體方案為 2022 年出讓 500 畝、2022 年出讓300 畝、2022 年2022 年各出讓 200 畝、2022 年出讓 262 畝。 土地供應方案為最大限度實現(xiàn) X 市土地價值，確保 X 市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定，X 市政府根據(jù)當年項目建設資本金、土地儲備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計劃。 項目開發(fā)建設的基本要求擬建項目區(qū)占地 2062 畝，其建設的目的在于把原來位于城區(qū)規(guī)劃建設范圍內的園地、林地等農用地以及少部分村莊用地開發(fā)建設、轉換成為城鎮(zhèn)建設用地，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業(yè)金融和城市道路用地。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租，具體方案為 2022 年出讓 500 畝、2022 年出讓 300 畝、2022 年2022 年各出讓 200 畝、2022 年出讓 262 畝，出讓方式上采用市場化程度較高的招標、拍賣和掛牌方式。通過加大投入，搞好基礎設施配套建設；按照規(guī)劃策劃項目，經(jīng)營土地，促進土地升值，獲取利益，推動地方經(jīng)濟發(fā)展。成立了市行政服務監(jiān)督中心，集中政府二十多個職能部門聯(lián)合辦公，為投資者提供“一站式”方便快捷的服務；對項目籌建、在建及生產建設過程中遇到的各種困難和問題全程跟蹤協(xié)調服務，切實為投資者排憂解難，真正以X 人的誠心熱心換來投資者的稱心放心。牢固樹立“企業(yè)好、政府就好；全心全意為人民服務，全心全意為企業(yè)服務；把企業(yè)的事當作自己的事來辦，讓投資者發(fā)財，求X發(fā)展”的理念。投資環(huán)境寬松，服務周到有效。全市通信網(wǎng)絡遍及各個鄉(xiāng)鎮(zhèn)。電網(wǎng)覆蓋 X、東方、昌江、白沙、臨高等 5 個市縣，可滿足大工業(yè)開發(fā)建設用電的需要。城市供氣管網(wǎng)已經(jīng)開通，年供氣量可達 萬立方米?；A設施交通運輸：擁有洋浦港等天然深水良港，環(huán)島西線高速公路、粵海鐵路（在 X 市設有 X、八一兩個站）貫穿境內，交通發(fā)達，已23形成水陸交通網(wǎng)絡，是海南西部的交通樞紐和連接內陸、通往東南亞地區(qū)的橋梁。資源狀況X 既有豐富的自然資源，又有良好的投資環(huán)境。X 方言繁雜，有客家話、粵語、軍話、村話、臨高話、黎話等方言，反映了海南移民的特色，也展現(xiàn)了與東部迥異的民俗風情。珍稀樹種資源更是首屈一指，22僅華南熱作兩院植物園就保存有上千個珍貴樹種。X 山清水秀，有豐富的自然資源和旅游資源。 X 民風淳厚粗獷，古風猶存。蘇東坡北歸