【正文】 土地征地成本是根據(jù)目前X市土地儲(chǔ)備平均成本（主要包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、征地管理費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)等）進(jìn)行估算，詳見土地開發(fā)分年度資金投入計(jì)劃表?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)（五通一平）按現(xiàn)有類似工程單位成本進(jìn)行估算，35并按每年5%遞增，詳見項(xiàng)目土地“五通一平”的開發(fā)成本。企業(yè)管理費(fèi)按征地安置補(bǔ)償費(fèi)、耕地占用稅、耕地開墾費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)之和的2%估算。不可預(yù)見費(fèi)按以上各項(xiàng)費(fèi)用之和的3%估算。%，各年財(cái)務(wù)費(fèi)用詳見還款計(jì)劃及利息計(jì)算表。其中征地安置補(bǔ), ，元，；；不可預(yù)；。詳見建設(shè)投資估算表101。表101 投資估算表 單位：萬元序號(hào) 項(xiàng)目名稱 合計(jì)1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補(bǔ)償 耕地占用稅 耕地開墾費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 企業(yè)管理費(fèi) 36 不可預(yù)見費(fèi) 財(cái)務(wù)費(fèi)用（利息） 資金籌措，申請(qǐng)銀行貸款30000萬元，其中：15000萬元用于征地，15000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施投入。萬元全部由建設(shè)單位自籌解決。第十一章 財(cái)務(wù)分析 財(cái)務(wù)分析原則和方法 本項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析是依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》、《企業(yè)財(cái)務(wù)通則》和國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)》第三版的有關(guān)規(guī)定和方法進(jìn)行的。 本項(xiàng)目土地收益納入財(cái)政預(yù)算管理，為財(cái)政收入，因此不征收任何稅費(fèi)。 根據(jù)本項(xiàng)目的實(shí)際情況及本項(xiàng)目所在地區(qū)類似項(xiàng)目開發(fā)37期估算，本項(xiàng)目計(jì)算期定為8年，其中：第1～3年為建設(shè)期，第2～8年為經(jīng)營期。 土地出讓金收入估算本項(xiàng)目收入來自國有土地使用權(quán)出讓，項(xiàng)目建成后地價(jià)將大幅度增值。本次財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)采用比較保守的計(jì)算，出讓價(jià)格按30萬元/畝計(jì)算，考慮未來十年是X市加快城市發(fā)展的主要時(shí)期，預(yù)測(cè)前六年土地出讓價(jià)格每年遞增10%，第七年之后土地出讓價(jià)格保持不變。項(xiàng)目土地預(yù)計(jì)在八年內(nèi)售完。 成本的計(jì)算本項(xiàng)目的成本包括產(chǎn)品的開發(fā)成本及運(yùn)營費(fèi)用。開發(fā)成本即建設(shè)投資，運(yùn)營費(fèi)用包括管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用和財(cái)務(wù)費(fèi)用等，管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用按銷售收入的1%計(jì)，財(cái)務(wù)費(fèi)用為貸款利息詳見還款計(jì)劃及利息計(jì)算表。 財(cái)務(wù)盈利能力分析根據(jù)前述已給的條件和計(jì)算的結(jié)果，進(jìn)行全部投資現(xiàn)金流量表計(jì)算分析，得出如下經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)：全部投資經(jīng)濟(jì)效果指標(biāo)財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR） = %；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值（FNPV ic=12%） =12628萬元；投資回收期（Pt)）=（含建設(shè)期）。38從上述指標(biāo)可以看出，該項(xiàng)目財(cái)務(wù)盈利能力強(qiáng)，遠(yuǎn)高于設(shè)定的行業(yè)基準(zhǔn)值；財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值遠(yuǎn)大于零；。表明投資本項(xiàng)目能取得很高的的投資回報(bào)效益。詳見“現(xiàn)金流量表” 。 盈虧平衡分析 最低土地使用權(quán)出讓價(jià)格計(jì)算結(jié)果表明，在成本不變的情況下，該項(xiàng)目只要達(dá)到預(yù)期土%，就可保本。 最低出讓量如果土地使用權(quán)出讓價(jià)格不變，只要出讓量達(dá)到預(yù)期出讓量的%，就可以保本。 財(cái)務(wù)綜合評(píng)價(jià) %，投資(含建設(shè)期)，項(xiàng)目盈利能力強(qiáng)。盈虧平衡點(diǎn)為%，說明該項(xiàng)目具有很強(qiáng)的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。綜上所述，開發(fā)建設(shè)該項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是可接受的，是可行的。39第十二章 社會(huì)效益分析土地儲(chǔ)備制度作為對(duì)土地供應(yīng)制度的一大改革，土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的實(shí)施會(huì)對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等各方面都產(chǎn)生重大影響，因土地儲(chǔ)備的實(shí)施使財(cái)政收入增加，擴(kuò)大公共公益設(shè)施的建設(shè)資金從而增加社會(huì)福利以及土地儲(chǔ)備對(duì)相關(guān)的房地產(chǎn)業(yè)的影響，都無法歸結(jié)為某特定的單個(gè)項(xiàng)目，而必須從宏觀層面，將其作為土地儲(chǔ)備項(xiàng)目總體即上地儲(chǔ)備制度實(shí)施效果來進(jìn)行分析。土地儲(chǔ)備項(xiàng)目總體即土地儲(chǔ)備制度實(shí)施對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響主要體現(xiàn)在其對(duì)土地利用、土地交易市場(chǎng)、土地價(jià)格、房產(chǎn)價(jià)格等方面的影響。40 土地儲(chǔ)備對(duì)土地利用的作用 土地作為國民生產(chǎn)的基礎(chǔ)資源，由于其稀缺性，如何合理開發(fā)和利用至關(guān)重要。土地利用的目標(biāo)包括四個(gè)方面:經(jīng)濟(jì)效率、分配公平、社會(huì)發(fā)展和環(huán)境質(zhì)量。 由于土地資源的稀缺性和土地位置的固定性，人們?cè)黾幽骋徊块T的土地資源的投入，必然要減少對(duì)其他部門的投入，不同的資源配置方式將會(huì)帶來不同的產(chǎn)出結(jié)構(gòu)和產(chǎn)出量，并進(jìn)而影響到社會(huì)從消費(fèi)這些總產(chǎn)品上所帶來的滿足程度或效用水平。土地利用的經(jīng)濟(jì)效率目標(biāo)就是要從社會(huì)或宏觀的角度實(shí)現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。土地資源配置管理，即通過土地征用、劃撥、和市場(chǎng)手段將土地資源配置到各個(gè)土地使用者手中。但在在企業(yè)自行招商和存量土地分散進(jìn)人市場(chǎng)的情況下，個(gè)體追求的是個(gè)別土地利用的效用最大化并非整體效用最大化，因此，要實(shí)現(xiàn)上地利用的配置職能，首先政府必須掌握土地供應(yīng)的源頭。土地儲(chǔ)備制度的實(shí)施，使分散的土地的重新集中在政府手中，為其進(jìn)行資源配置和規(guī)劃實(shí)施提供保證。在土地儲(chǔ)備體系運(yùn)作過程中，由于實(shí)行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和土地整理，使土地利用的有關(guān)政策和要求得到切實(shí)的貫徹落實(shí)。隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，城市建設(shè)用地需求非常旺盛，土地的供求矛盾日益突出，但同時(shí)城市中存在大量的存量土地和低利用度的土地。通過土地儲(chǔ)備制度實(shí)施，能夠真正實(shí)現(xiàn)41統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，激活了存量土地利用價(jià)值，提高了城市土地資源配置效率。同時(shí)，一些環(huán)境較差、規(guī)劃條件不理想以及閑置的土地通過儲(chǔ)備重新利用，較好地實(shí)現(xiàn)了土地的再開發(fā)和再利用。 土地利用的分配公平目標(biāo)是指社會(huì)各階層、各部門、各成員在土地利用中能獲得公平的對(duì)待。但要確定一個(gè)統(tǒng)一的公平標(biāo)準(zhǔn)是很難的，也幾乎是不可能的。經(jīng)濟(jì)學(xué)中一般理解公平的含義應(yīng)是機(jī)會(huì)均等，即指“在市場(chǎng)競爭中讓大家處于同一條起跑線上，全都按照自己的能力與努力程度來進(jìn)行競爭，盡管競爭的結(jié)果有差異，但出發(fā)點(diǎn)相同，這就可以理解為公平了”。通過土地儲(chǔ)備體系的建立，政府掌握了城市土地的“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，對(duì)于各種經(jīng)營性用地在一個(gè)公平、公開、公正的城市土地市場(chǎng)中通過招標(biāo)、拍賣等方式有償出讓土地使用權(quán)，分不同區(qū)位條件和地段優(yōu)劣向使用者收取土地使用費(fèi)，從而使土地使用者在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中“站在了同一起跑線上”，這實(shí)質(zhì)上是土地分配在價(jià)值取向上的“機(jī)會(huì)均等”。 土地利用要有利于社會(huì)的發(fā)展，要為社會(huì)公益事業(yè)和社會(huì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供良好的土地利用保障。公共目的對(duì)土地利用的要求突出體現(xiàn)在耕地的利用與保護(hù)、生態(tài)環(huán)境建設(shè)與保護(hù)以及體現(xiàn)區(qū)域整42體利益的公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等方面，而這些是以追求利潤最大化為目標(biāo)的市場(chǎng)機(jī)制和在這一機(jī)制支配下的個(gè)別土地利用行為所不能做到的，必須由代表社會(huì)公共利益的土地利用規(guī)劃和城市規(guī)劃加以控制。但城市土地開發(fā)的散、亂、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，舊城改造中也會(huì)造成許多盲點(diǎn)和難點(diǎn)，影響城市形象和面貌，只有通過代表政府的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從規(guī)劃優(yōu)先的角度出發(fā)，以實(shí)現(xiàn)社會(huì)整體利益為目標(biāo)，對(duì)企業(yè)需盤活的土地及舊城需改造的地塊進(jìn)行收購、整理，從機(jī)制上消除土地供應(yīng)過程中為顧忌企業(yè)的困難和舊區(qū)居民安置而影響城市規(guī)劃的實(shí)施，減輕政府在實(shí)施城市規(guī)劃方面的壓力，確保規(guī)劃的權(quán)威性。同時(shí)，城市土地儲(chǔ)備制度通過土地前期開發(fā)實(shí)現(xiàn)了土地增值，并且可以將土地增值收益歸入政府財(cái)政，增加了政府土地收益，為區(qū)域發(fā)展與社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展積累大量資金，政府有了足夠的財(cái)力進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，使城市交通、綠地、基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)步伐加快，提高了城市居民的公共福利待遇。土地儲(chǔ)備制度還緩解了城市建設(shè)對(duì)城市郊區(qū)農(nóng)地的需求。保護(hù)耕地是我國的基本國策之一，為此必須嚴(yán)格控制城市用地外延擴(kuò)張的趨勢(shì)。實(shí)施土地收購儲(chǔ)備制度后，土地供應(yīng)的計(jì)劃性增強(qiáng)，可以限制利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發(fā)利用，增加城市建設(shè)用地的有效供給，化解城市建設(shè)對(duì)城市郊區(qū)農(nóng)用地的需求。 土地利用的環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)是保證一定數(shù)量的綠地?？刂仆恋乩脧?qiáng)度，防止建筑物與人口的過度擁擠。合理確定土地利用的布局，避43免土地利用的相互干擾和土地污染。實(shí)施綠化的土地，無明顯直接的經(jīng)濟(jì)效益。人口密集居住條件差的舊城區(qū)改造由于開發(fā)難度高、成本大，因此只能由政府出資土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)實(shí)施。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)還可以對(duì)嚴(yán)重污染環(huán)境影響周遍土地使用者的企業(yè)進(jìn)行收購或土地置換。通過土地儲(chǔ)備可以綜合考慮耕地資源保護(hù)與生態(tài)環(huán)境的保護(hù)，努力做到人與自然的和諧，保證環(huán)境質(zhì)量目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。 土地儲(chǔ)備對(duì)土地市場(chǎng)及地價(jià)的影響分析 從土地市場(chǎng)供需角度而言，國外土地儲(chǔ)備制度產(chǎn)生于賣方市場(chǎng)，而我國則產(chǎn)生于準(zhǔn)買方市場(chǎng)，即土地資產(chǎn)廣泛分散于國有企事業(yè)單位。在以往的土地交易管理制度和法律法規(guī)規(guī)定下，劃撥存量土地使用者可以通過補(bǔ)辦出讓手續(xù)的渠道向土地市場(chǎng)供地，成為合法的土地供應(yīng)者，這使得城市存量土地供應(yīng)市場(chǎng)成為多頭供應(yīng)的買方市場(chǎng)。在這種市場(chǎng)背景下，一方面，使政府難以實(shí)現(xiàn)對(duì)城市土地供應(yīng)的高度壟斷，削弱政府宏觀調(diào)控土地市場(chǎng)的能力，造成城市土地供應(yīng)總量失控，國有土地資產(chǎn)大量流失、土地市場(chǎng)運(yùn)作不規(guī)范及土地招標(biāo)、拍賣制度難以推行。另一方面，由于交易過程成本過高，以及土地使用者對(duì)土地價(jià)格不切實(shí)際的期望，在買房市場(chǎng)條件下，這些存量或低度利用的土地實(shí)際上很難真正進(jìn)入市場(chǎng)流通。同時(shí)，相當(dāng)一部分劃撥土地以各種形式非法入市形成“隱性土地市場(chǎng)”，扭曲了價(jià)格信號(hào)，擾亂土地市場(chǎng)的健康發(fā)展。通過土地儲(chǔ)備，政府掌握城市土地的44“統(tǒng)一收購權(quán)”和“壟斷供應(yīng)權(quán)”，使政府能夠把分散的土地重新集中起來，使城市土地的“批發(fā)權(quán)”牢牢掌握在政府手中，不僅可以確保土地供應(yīng)的合法性，減少違法用地、非法轉(zhuǎn)讓、買賣等現(xiàn)象的發(fā)生，而且增強(qiáng)了政府對(duì)土地的計(jì)劃供應(yīng)和調(diào)控能力，并有效地調(diào)控土地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏，逐步建立公開、公平、公正的土地市場(chǎng)。準(zhǔn)確地說，我國多數(shù)城市現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度實(shí)際上包括了土地征用、收購、收回、整理、儲(chǔ)備和供應(yīng)等一系列行為規(guī)定。儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不僅扮演著管理者的角色，同時(shí)也承擔(dān)著土地開發(fā)和價(jià)值增值的任務(wù)。儲(chǔ)備行為實(shí)質(zhì)上是圍繞如何盡快和盡可能多地實(shí)現(xiàn)國有土地價(jià)值回收和落實(shí)各類規(guī)劃、計(jì)劃展開的。即目前的儲(chǔ)備行為兼有經(jīng)營性行為和政府行為的雙重屬性。土地儲(chǔ)備行為取向自然受到經(jīng)濟(jì)主體和政府主體的雙重目標(biāo)約束，按照福利經(jīng)濟(jì)學(xué)假設(shè)，行為主體利潤最大化和社會(huì)福利最大化就成為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的目標(biāo)，決定著土地市場(chǎng)土地的供給和定價(jià)。第十三章 研究結(jié)論與建議 研究結(jié)論 本項(xiàng)目建設(shè)目標(biāo)明確具體，市場(chǎng)需求量大，建設(shè)條件優(yōu)越，符合政策導(dǎo)向。45項(xiàng)目設(shè)計(jì)完全滿足建設(shè)工程在技術(shù)上的要求；項(xiàng)目建設(shè)環(huán)境良好，可滿足項(xiàng)目建設(shè)需要。項(xiàng)目符合國家關(guān)于加強(qiáng)城市化建設(shè)的方針政策，符合海南省實(shí)施“ 發(fā)展資源優(yōu)勢(shì)工程” 的基本原則。能夠改善城區(qū)土地供給結(jié)構(gòu)及合理優(yōu)化配配置，加快城區(qū)建設(shè)和繁榮，提高城市化水平；改善開發(fā)城區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)招商引資環(huán)境，推動(dòng)城鎮(zhèn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展；而且能夠發(fā)展 X 鎮(zhèn)區(qū)及周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的相關(guān)產(chǎn)業(yè)，提高城鎮(zhèn)居民生活質(zhì)量和水平，推進(jìn)小康社會(huì)建設(shè)進(jìn)程，構(gòu)建和諧社會(huì)。因此項(xiàng)目建設(shè)是必要的，也是十分迫切的；建設(shè)方案在技術(shù)上和經(jīng)濟(jì)上均是合理可行的。 提出建議本項(xiàng)目前期準(zhǔn)備工作已基本就緒，應(yīng)盡快進(jìn)行初步施工設(shè)計(jì)等后續(xù)工作，使項(xiàng)目順利進(jìn)行。項(xiàng)目建設(shè)對(duì)安全性要求比較高，其安全的重要性不言而喻，在工程設(shè)計(jì)及施工時(shí)必須嚴(yán)格按照有關(guān)的技術(shù)規(guī)范執(zhí)行，保證項(xiàng)目運(yùn)行時(shí)的安全性。項(xiàng)目主要風(fēng)險(xiǎn)來自社會(huì)安全性風(fēng)險(xiǎn)和技術(shù)與管理風(fēng)險(xiǎn)。建設(shè)單位應(yīng)加強(qiáng)管理力度，積極推行先進(jìn)的管理辦法，組建一支精干、高效、專業(yè)配套齊全的管理隊(duì)伍，加強(qiáng)工程管理，統(tǒng)一調(diào)度指揮，爭取通過有效的管理避免風(fēng)險(xiǎn)。臺(tái)風(fēng)、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會(huì)導(dǎo)致工程工期46延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細(xì)、可行的施工組織計(jì)劃，盡量避免在臺(tái)風(fēng)、降水季節(jié)施工。項(xiàng)目施工區(qū)域?qū)俪擎?zhèn)區(qū)，要盡可能多地考慮鄰近生活區(qū)或商業(yè)區(qū)及項(xiàng)目區(qū)域正常交通需要，妥善做好建設(shè)期間的交通組織和施工時(shí)間安排，做好環(huán)境保護(hù)工作和安全工作。鑒于項(xiàng)目的較好的經(jīng)濟(jì)效益和良好社會(huì)效益，建議相關(guān)部門緊密配合，加速推進(jìn)，盡快落實(shí)資金，使這一工程早日完成，早見效益。