【正文】 用“換位思考”指導(dǎo)人的交往。如果你要成為一 名高效能的職場人士，就應(yīng)當(dāng)養(yǎng)成善于借助他人力量的好習(xí)慣。對手，可以讓你時刻提醒自己：沒有最好的，只有更好。 習(xí)慣 1向競爭對手學(xué)習(xí) 一位知名的企業(yè)家曾經(jīng)說過， “對手是一面鏡子，可以照見自己的缺陷。 習(xí)慣 廢除拖延 對于一名高效 能人士來 説 ，拖延是最具破壞性的，它是一種最危險的惡習(xí)，它使人喪失進取心。這樣的時間往往被人們毫不在乎地忽略過去，零碎時間雖短，但倘若一日、一月、一年地不斷積累起來，其總和將是相當(dāng)可觀的。小部分的努力，可以獲得大的收獲；起關(guān)鍵作用的小部分，通常就能主宰整個組織的產(chǎn)出、盈虧和成敗。因此，在工作中，如果我們不能選擇正確的事情去做，那么唯一正確的事情就是停止手頭上的事情，直到發(fā)現(xiàn)正確 的事情為止。杜哈提說，不論他出多小錢的薪水，都不可能找到一個具有兩種能力的人。一名高效能人士不會到處為自己找借口，開脫責(zé)任；相反，無倫出現(xiàn)什么情況，他都會自覺主動地將自己的任務(wù)執(zhí)行到底。只要把問題想透徹了，才能找到問題到底是什么，才能找到解決問題最有效的手段。蓋茨所 説 ： “通向最高管理層的最迅捷的途徑，是主動承擔(dān)別人都不愿意接手的工作，并在其中展示你出眾的創(chuàng)造力和解決問題的能力。 發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵 在許多領(lǐng)導(dǎo)者看來，高效能人士應(yīng)當(dāng)具備的最重要的能力就是發(fā)現(xiàn)問題關(guān)鍵能力，因為這是通向問題解決的必經(jīng)之路。如果一個人沒有 重點地思考，就等于無主要目標，做事的效率必然會十分低下?！备惶m克林將自己一生的成就歸功于對“在一定時期內(nèi)不遺余力地做一件事”這一信條的實踐?！爆F(xiàn)實中那些頂尖的成功人士不是成功了才設(shè)定目標，而是設(shè)定了目標才成功。以下為贈送文檔，祝你事業(yè)有成，財源廣進，身體健康，家庭和睦 ?。?！ 高效能人士的 50 個習(xí)慣 ? 在行動前設(shè)定目標 有目標未必能夠成功，但沒有目標的肯定不能成功。 鑒于項目的 較好的經(jīng)濟效益和 良好社會效益，建議相關(guān)部門緊密配合，加速推進，盡快落實資金，使這一工程早日完成，早見效益。 臺風(fēng)、雨季影響及其它不可抗拒的因素可能會導(dǎo)致工程工期延長，施工組織要精心策劃，制訂詳細、可行的施工組織計劃，盡量避免在臺風(fēng)、降水季節(jié)施工。 項目主要風(fēng)險來自社會 安全 性風(fēng)險和技術(shù)與管理風(fēng)險。 提出建議 本項目前期準備工作已基本就緒，應(yīng)盡快進行初步 施工 設(shè)計等后續(xù)工作，使項目順利進行。能夠改善城 區(qū)土地供給 結(jié)構(gòu)及合理優(yōu)化配配置， 加快 城區(qū) 建設(shè)和繁榮，提高 城市化 水平；改善開發(fā)城 區(qū) 房地產(chǎn)行業(yè)招商 引資環(huán)境，推動 城鎮(zhèn) 區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展； 而且 能夠發(fā)展那大鎮(zhèn)區(qū)及 周邊各鄉(xiāng)鎮(zhèn)的 相關(guān)產(chǎn)業(yè) ，提高 城鎮(zhèn)居民 生活質(zhì)量和水平，推進小康 社會 建設(shè)進程，構(gòu)建和諧社會。 項目設(shè)計完全滿足建設(shè)工程在技術(shù)上的要求；項目建設(shè)環(huán)境良好，可滿足項目建設(shè)需要。土地儲備行為取向自然受到經(jīng)濟主體和政府主體的雙重目標約束，按照福利經(jīng)濟學(xué)假設(shè)，行為主體利潤最大化和社會福利最大化就成為土地儲備機構(gòu)經(jīng)濟學(xué)意義上的目標，決定著土地市場土地的供給和定價。儲備行為實質(zhì)上是圍繞如何盡快和盡可能多地實 現(xiàn)國有土地價值回收和落實各類規(guī)劃、計劃展開的。準確地說，我國多數(shù)城市現(xiàn)行土地儲備制度實際上包括了土地征用、收購、收回、整理、儲備和供應(yīng)等一系列行為規(guī)定。同時，相當(dāng)一部分劃撥土地以各種形式非法入市形成“隱性土地市場”，扭曲了價格信號，擾亂土地市場的健康發(fā)展。在這種市場背景下，一方面，使政府難以實現(xiàn)對城市土地供應(yīng)的高度壟斷，削弱政府宏觀調(diào)控土地市場的能力，造成城市土地供應(yīng)總量失控， 國有土地資產(chǎn)大量流失、土地市場運作不規(guī)范及土地招標、拍賣制度難以推行 。 土地儲備對土地市場及地價的影響分析 從土地市場供需角度而言，國外土地儲備制度產(chǎn)生于賣方市場，而我國則產(chǎn)生于準買方市場，即土地資產(chǎn)廣泛分散于國有企事業(yè)單位。土地儲備機構(gòu)還可以對嚴重污染環(huán)境影響周遍土地使用者的企業(yè)進行收購或土地置換。實施綠化的土地，無明顯直接的經(jīng)濟效益 ?？刂仆恋乩脧姸?，防止建筑物與人口的過度擁擠 。實施土地收購儲備制度后，土地供應(yīng)的計劃性增強，可以限制利用率低、配置不合理的城市存量土地的開發(fā)利用，增加城市建設(shè)用地的有效供給，化解城市建設(shè)對城市郊區(qū)農(nóng)用地的需求。土地儲備制度還緩解了城市建設(shè)對城市郊區(qū)農(nóng)地的需求。但城市土地開發(fā)的散、亂、差狀況長期困擾著城市規(guī)劃、建設(shè)和管理，舊城改造中也會造成許多盲點和難點，影響城市形象和面貌，只有通過代表政府的土地儲備機構(gòu)從規(guī)劃優(yōu)先的角度出發(fā)，以實現(xiàn)社會整體利益為目標，對企業(yè) 需盤活的土地及舊城需改造的地塊進行收購、整理，從機制上消除土地供應(yīng)過程中為顧忌企業(yè)的困難和舊區(qū)居民安置而影響城市規(guī)劃的實施，減輕政府在實施城市規(guī)劃方面的壓力，確保規(guī)劃的權(quán)威性。 土地利用要有利于社會的發(fā)展，要為社會 公益事業(yè)和社會基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)提供良好的土地利用保障。經(jīng)濟學(xué)中一般理解公平的含義應(yīng)是機會均等，即指“在市場競爭中讓大家處于同一條 起跑線上，全都按照自己的能力與努力程度來進行競爭，盡管競爭的結(jié)果有差異，但出發(fā)點相同，這就可以理解為公平了”。 土地利用的分配公平目標是指社會各階層、各部門、各成員在土地利用中能獲得公平的對待。通過土地儲備制度實施，能夠真正實現(xiàn)統(tǒng)一規(guī)劃、統(tǒng)一配套、統(tǒng)一開發(fā)、統(tǒng)一建設(shè)、統(tǒng)一管理，激活了存量土地利用價值，提高了城市土地資源配置效率。 在土地儲備體系運作過程中，由于實行規(guī)劃優(yōu)先的政策，加上集中統(tǒng)一的前期開發(fā)和土地整理，使土地利用的有關(guān)政策和要求得到切實的貫徹落實。但在在企業(yè)自行招商和存量土地分散進人市場的情況 下，個體追求的是個別土地利用的效用最大化并非整體效用最大化，因此，要實現(xiàn)上地利用的配置職能，首先政府必須掌握土地供應(yīng)的源頭。土地利用的經(jīng)濟效率目標就是要從社會或宏觀的角度實現(xiàn)土地資源的最優(yōu)配置。土地利用的目標包括四個方面 :經(jīng)濟效率、分配公平、社會發(fā)展和環(huán)境質(zhì)量。土地儲備項目總體即土地儲備制度實施對社會經(jīng)濟的影響主要體現(xiàn)在其對土地利用、土地交易市場、土地價格、房產(chǎn)價格等方面的影響。綜上所述，開發(fā)建設(shè)該項目在財務(wù)上是可接受的，是可行的。 財務(wù)綜合評價 本項目經(jīng)財務(wù)分析計算得出全部投資內(nèi)部收益率為 %，投資回收期為 (含建設(shè)期 )，項目盈利能力強。 盈虧平衡分析 最低土地使用權(quán)出讓價格 計算結(jié)果表明 ，在成本不變的情況下，該項目只要達到預(yù)期土地使用權(quán)出讓價格的 %，就可保本。表明投資本項目能取得很高的的投資回報效益。 財務(wù)盈利能力分析 根據(jù)前述已給的條件和計算的結(jié)果，進行全部投資現(xiàn)金流量表計算分析，得出如下經(jīng)濟效果指標： 全部投資經(jīng)濟效果指標 財務(wù)內(nèi)部收益率 （ FIRR） = %； 財務(wù)凈現(xiàn)值 （ FNPV ic=12%） =12628萬元； 投資回收期 （ Pt)） = （ 含建設(shè)期 ） 。 成本的計算 本項目的成本包括產(chǎn)品的開發(fā)成本及運營費用。本次財務(wù)評價采用比較保守的計算，出讓價格按 30萬元 /畝計算，考慮未來十年是 儋州 市加快城市發(fā)展的主要時期，預(yù)測前六年土地出讓價格每年遞增 10%，第七年之后土地出讓價格保持不變 。 根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為 8年，其中：第 1～ 3年為建設(shè)期，第 2～ 8年為經(jīng)營期。 第十一章 財務(wù) 分析 財務(wù) 分析 原則和方法 本項目財務(wù) 分析 是依據(jù)國家現(xiàn)行的《企業(yè)會計準則》、《企業(yè)財務(wù)通則》和國家發(fā)改委、建設(shè)部頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》第三版的有關(guān)規(guī)定和方法進行的。 表 101 投資估算表 單位： 萬 元 序號 項目名稱 合計 1 開發(fā)土地面積 2 開發(fā)投資額 征地安置補償 耕地占用稅 耕地開墾費 基礎(chǔ)設(shè)施費 企業(yè)管理費 不可預(yù)見費 財務(wù)費用（利息） 資金籌措 本項目開發(fā) 總投資 ， 申請銀行貸款 30000萬元，其中：15000萬元用于征地， 15000萬元用于基礎(chǔ)設(shè)施投入。其中 征地安置補償 , 耕地占用稅 ， 耕地開墾費 ，基礎(chǔ)設(shè)施費用 ；企業(yè)管理費 ； 不可預(yù)見 費；財務(wù)費用 。 銀行貸款利息為年利率 %，各年財務(wù)費用詳見 還款計劃及利息計算表 。 企業(yè)管理費 按 征地安置補償 費、 耕地占用稅 、 耕地開墾費 、基礎(chǔ)設(shè)施費 之和的 2%估算 。 土地征地成本 是 根據(jù)目前 儋州 市土地儲備平均成本（主要包括 土地補償費、安置補助費、青苗補償費、征地管理費、耕地占用稅、耕地開墾費、新增建設(shè)用地有償使用費 等） 進行估算，詳見 土地開發(fā)分年度資金投入計劃表 。 第九章 項目實施 進度建議 根據(jù)本項目的實際情況及本項目所在地區(qū)類似項目開發(fā)期估算，本項目計算期定為 8 年，其中：第 1～ 3 年為建設(shè)期，第 2～ 8 年為經(jīng)營期 ，詳見下表 。要樹立 “百年大計，質(zhì)量第一 ”的原則，避免趕工期，趕進度等增加質(zhì)量隱患。 加強質(zhì)量、進度、支付管理 監(jiān)理單位應(yīng)本著 “嚴格監(jiān)理，公正科學(xué)，熱情服務(wù)，一絲不茍 ”的監(jiān)理原則，對本工程的質(zhì)量進度、支付進行全面監(jiān)理。 加強組織與計劃 在施工 過程中，應(yīng)加強組織與計劃工作。工程必須采用 “政府監(jiān)督、社會監(jiān)理 ”的原則，委托具有相應(yīng)資質(zhì)并具有信譽的監(jiān)理公司或咨詢公司全權(quán)負責(zé)工程的質(zhì)量、進度、支付管理。 建設(shè)管理 為加強項目的建設(shè)管理，建議建設(shè)單位采用如下管理辦法： 組織一支精干高效的管理隊伍 項目采用業(yè)主負責(zé)制，管理機構(gòu)應(yīng)配備相應(yīng)的基本工具，各管理部門協(xié)同配合，使管理機構(gòu) 良好運轉(zhuǎn)。 本著精干、節(jié)約、高效的原則，基本勞動定員定為 3 人（不占編制），由 儋州市城市建設(shè)投資有限公司 抽調(diào)擔(dān)任。成立一個項目管理小組，負責(zé)項目建設(shè)實施過程中的決策、指揮、協(xié)調(diào)和管理等工作。招標人所設(shè)標底，在評標時作參考。 （ 4） 遵守職業(yè)道德，對所提出的評審意見承擔(dān)個人責(zé)任。 （ 2） 熟悉有關(guān)招標投標的法律法規(guī)，具有與招標項目相關(guān)的實踐經(jīng)驗。 組成評標委員會 評標委員會由五人組成，其中技術(shù)、經(jīng) 濟方面的專家不得少于三分之二，其人員在中標結(jié)果確定前保密。 招標范圍 工程的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理、水電設(shè)備和主要建材采購。 環(huán)境影響評價結(jié)論 本 項目 建設(shè) 只對土地進行平整及基礎(chǔ)設(shè)施工程，建設(shè)施工 期對周邊環(huán)境影響較小 ， 不會對周邊環(huán)境造成 較大 污染， 運營時亦 可持續(xù)保持生態(tài)平衡發(fā)展。 在 平整地塊 區(qū) 臨界處 應(yīng)保證足夠的綠地或林地，調(diào)節(jié)和改善城鎮(zhèn)的生態(tài)環(huán)境。 區(qū)域 平整 成后，環(huán)境衛(wèi)生 、給排水、供電等 設(shè)施，要做到合理布置、力求美觀、隱蔽和園林化 ，便于以后實體建筑 物 的建設(shè) 。對于挖方中熟土，盡量可作為道路綠化用土，暫時選擇恰當(dāng)?shù)奈恢枚逊牛逊艜r須加蓋塑料蓬布，避免雨中沖刷帶來的水土流失，同時保持土壤的養(yǎng)分。另 外，運輸材料時最好被覆，避免敞開式運輸；石灰、吵等堆場盡可能不要露天堆放，如不得不敞開堆 放，應(yīng)對其進行灑水、提高表面含水率，也能起到抑塵的效果。要求上述場地必須布設(shè)在周邊 200m 范圍內(nèi)無居民區(qū)。 夜間不施工減少影響，如因連續(xù)作業(yè)確需在夜間施工，應(yīng)在開工前報當(dāng)?shù)丨h(huán)保部門批準，并公告居民，以便取得諒解。 開挖與填方對生態(tài)環(huán)境，自然植被的破壞與影響； 填方、取土、棄土對農(nóng)業(yè)資源、土壤耕作條件的影響； 工地廢棄物對城區(qū)交通、環(huán)境衛(wèi)生、市容市貌的影響； 取土、石沙、礫料對坡面植被、河道流向及水環(huán)境的污染與影響。 項目 建設(shè)對環(huán)境的影響 平整和挖填方時，所產(chǎn)生的粉塵，機械作業(yè)時的噪聲，廢氣對周圍環(huán)境的污染與影響 ?？諝赓|(zhì)量達到《環(huán)境空氣質(zhì)量標準》 GB3095－ 1996 的一級標準。 第六章 環(huán)境保護 項目地址與環(huán)境現(xiàn)狀 本項目 共收儲土地 3 宗， 分別位于 那大鎮(zhèn)園地路南側(cè)、文化路東側(cè)兩宗地，一宗北靠西部中心醫(yī)院，面積 498 畝；一宗北靠市人民廣場，面積 654 畝；站前地區(qū)一宗，面積 910 畝；一共 收儲面積 2062畝 。具體土地出讓時序如下： 具體方案為 2021 年出讓 500 畝、 2021 年出讓 300畝、 2021 年 2021 年各出讓 200 畝、 2021 年出讓 262 畝。 土地供應(yīng)方案 為最大限度實現(xiàn) 儋州 市土地價值，確保 儋州 市城市發(fā)展資金持續(xù)穩(wěn)定， 儋州 市政府根據(jù)當(dāng)年項目建設(shè)資本金、土地儲備資金及貸款還本付息的需要擬定土地出讓計劃。 項目開發(fā)建設(shè)的基本要求 擬建項目區(qū) 占地 2062 畝， 其建設(shè)的 目的在于把原來位于城區(qū)規(guī)劃建設(shè)范圍內(nèi)的園地、林地等農(nóng)用地 以及少部分村莊用地 開發(fā)建設(shè)、轉(zhuǎn)換成為城鎮(zhèn)建設(shè)用地 ，成為體育用地、居住用地、市場用地和商業(yè)金融和城市道路用地 。根據(jù)社會發(fā)展、城市規(guī)劃和供地計劃，有計劃地將儲備土地出讓和出租， 具體方案為 2021 年出讓500 畝、 2021 年出讓 300 畝、 2021 年 2021 年各出讓 200 畝、 2021年出讓 262 畝，