【正文】 第四部分 結(jié)論 第十章 項(xiàng)目結(jié)論 經(jīng)測(cè)算，土地征用整治成本為 /畝 ,共需征用整治成本 ,可獲得綜合效益 ,利潤(rùn)率 %,具備土地增值的能力 ,可用于開(kāi)展儲(chǔ)備征用整治。 規(guī)劃的不確定 由于待儲(chǔ)備地塊尚未進(jìn)行詳細(xì)規(guī)劃，具體規(guī)劃指標(biāo)未定，導(dǎo)致實(shí)際可出 讓的土地面積無(wú)法確定，對(duì)估算結(jié)果產(chǎn)生一定影響。 雙方協(xié)商的不確定性 與移民局的協(xié)商結(jié)果構(gòu)成項(xiàng)目的一大不確定因素。 表 12 現(xiàn)金流量表 雙洞子城市副中心地塊 2017 合計(jì) 出讓面積（畝） 1520 1．現(xiàn)金流出（萬(wàn)元） 1． 1土地征用整治成本（萬(wàn)元） 2．現(xiàn)金流入（萬(wàn)元） 2． 1土地出讓收入（萬(wàn)元） 2． 2土地開(kāi)發(fā)成本回收（萬(wàn)元） 3．凈現(xiàn)金流量（萬(wàn)元） 4．凈現(xiàn)值（萬(wàn)元） 三、不確定性分析 (一 )成本的不確定性 政策變 動(dòng)造成的不確定性 當(dāng)前正處于我國(guó)征地政策變化的敏感期，新舊政策更替可能為本項(xiàng)目在實(shí)施征地拆遷補(bǔ)償過(guò)程中帶來(lái)不確定性。 第九章 財(cái)務(wù)分 析 一、資金平衡分析 經(jīng)過(guò)對(duì)土地征用整治成本和可能出讓價(jià)格的估算，預(yù)計(jì)可獲得綜合效益 萬(wàn)元，利潤(rùn)率 %。 待儲(chǔ)備地塊征用整治成本為 萬(wàn)元 /畝 ,可回收土地開(kāi)發(fā)成本的土地面積為 1520 畝 ,占總用地的 %。 表 10 待儲(chǔ)備地塊可能出讓價(jià)格估算結(jié)果 預(yù)估出讓地價(jià)（萬(wàn)元 /畝） 假設(shè)開(kāi)發(fā)法 市場(chǎng)比較法 平均值 出讓收入（萬(wàn)元） 雙洞子城市副中心地塊 四、土地開(kāi)發(fā)成本回收 待儲(chǔ)備地塊的規(guī)劃土地利用類型中，除可用于經(jīng)營(yíng)的居住用地、商業(yè)服務(wù)業(yè)用地和文化娛樂(lè)用地外，其他用地兼具經(jīng)營(yíng)和公益屬性，一般通過(guò)劃撥、協(xié)議出讓等方式，在使用者繳納土地開(kāi)發(fā)投資成本后，將土地交付使用者供其使用。 表 9 云陽(yáng)縣 2020—2020年土地出讓情況 年 度 價(jià)格 2020 2020 2020 2020 2020 2020 2020 最高價(jià) 7． 47 15． 18 70． 72 63． 91 22． 72 44． 13 75． 50 最低價(jià) 2． 00 1． 64 4． 40 6． 98 5． 68 4． 40 35． 50 平均價(jià) 4． 50 5． 44 23． 22 28． 94 14． 20 24． 27 55． 50 三、待儲(chǔ)備地塊出讓價(jià)格估算結(jié)果 在對(duì)土地價(jià)格預(yù)測(cè)過(guò)程中，取兩種估價(jià)方法的平均值作為估算價(jià)格，可以有效的降低由于單一方法的某些不確定因素導(dǎo)致的地價(jià)失真。 表 8 假設(shè)開(kāi)發(fā)法估算土地出讓價(jià)格 雙洞子城市副中心地塊 居住 商業(yè) 合計(jì) 土地面積（畝） 1200 320 1520 容積率 建筑面積 (平方米 ) 1600000 224000 1824000 預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā) 完成后 不動(dòng)產(chǎn) 總價(jià) (萬(wàn)元 ) 售價(jià) (元 / 平方米 ) 2500 6200 銷售收入 開(kāi)發(fā) 成本 (萬(wàn)元 ) 建造成本 管理費(fèi)用 專業(yè)人士費(fèi) 合計(jì) 投資利潤(rùn) (萬(wàn)元 ) 投資利息 (萬(wàn)元 ) 銷售 稅費(fèi) 兩稅一費(fèi) 1305 買賣手續(xù)費(fèi) (萬(wàn)元 ) 推廣費(fèi)用 合計(jì) 總地價(jià) (萬(wàn)元 ) 熟地價(jià) (萬(wàn)元 /畝 ) 二、市場(chǎng)比較法預(yù)估出讓地價(jià) 根據(jù)云陽(yáng)縣近年來(lái)土地出讓的實(shí)際情況，土地成交價(jià)格總體上呈現(xiàn)增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，預(yù)計(jì)在未來(lái) 10年內(nèi) ，在無(wú)重大政策調(diào)整的前提下，土地價(jià)格將保持 10%增幅。根據(jù)待儲(chǔ)備地塊周邊樓盤銷售價(jià)格，以住宅 2500元 /平方米，商業(yè) 6200元 /平方米的銷售價(jià)格估算，由假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估的待儲(chǔ)備地塊出讓收入合計(jì) 81244萬(wàn)元 ,合 /畝。 一、假設(shè)開(kāi)發(fā)法預(yù)估出讓地價(jià) 1．出讓地價(jià)預(yù)估 待儲(chǔ)備地塊所在地區(qū)平均容積率狀況，假設(shè)其居住用地容積率為 ,商業(yè)用地 (包括商業(yè)、服務(wù)業(yè)、文化娛樂(lè)用地 )容各率為 。 第八章 收益分析 本項(xiàng)目的收益來(lái)自整治后土地的出讓所得。以征地拆遷成本、土地整治成本、不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)和經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用之和為基數(shù) 計(jì)算。 3．財(cái)務(wù)費(fèi)用 按一般土地投資情況，土地取得費(fèi)在征地時(shí)一次支出。 2．經(jīng)營(yíng)管理費(fèi)用 按照《重慶市國(guó)有土地儲(chǔ)備整治財(cái)務(wù)管理暫行辦法》，土地儲(chǔ)備整治工程管理費(fèi)按比例提取。按照土石方量 16元 /立方米計(jì)算，平整過(guò)程預(yù)計(jì)需要成本 152020000元 ,合 100000元 /畝。 二、土地整治成本 土地整治成本指使土地達(dá)到紅線外六通一平時(shí)所需成本，包括市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和場(chǎng)地平整費(fèi)，即實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目區(qū)規(guī)劃的主干路及沿紅的給水、排水（污水、雨水）、電力、燃?xì)?、電信配套建設(shè)。綜上所述，地塊的相關(guān)稅費(fèi)共計(jì) 。云陽(yáng)縣為 10000元 /畝計(jì)收。根據(jù)重慶市水利投資 （集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)，可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 勘界費(fèi) =1520= 環(huán)評(píng)費(fèi) 按照每宗地 20200元計(jì)算 . 可行性研究報(bào)告編制費(fèi) 按照每宗地 202000元計(jì)算。 地質(zhì)災(zāi)害壓覆評(píng)估費(fèi) =501520=76000元 規(guī)劃編制費(fèi) 根據(jù)重慶市人民政府第 55號(hào)令規(guī)定，按照 /平方 米計(jì)收。 水土保持費(fèi) 根據(jù)重慶市水利投資（集團(tuán)）有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），可免繳該項(xiàng)費(fèi)用。 新增建設(shè)用地有償合用費(fèi) =730%1520= 耕地開(kāi)墾費(fèi) 根據(jù)重慶市水利投資 (集團(tuán) )有限公司《關(guān)于明確重點(diǎn)水利工程儲(chǔ)備土地相關(guān)問(wèn)題的請(qǐng)示》（渝水投 [2020]74號(hào)），耕地開(kāi)墾費(fèi)全市統(tǒng)一按 10 元 /平方米繳納。 征地管理費(fèi) =(67202000元 + + )%= 新增建設(shè)用地有償使用費(fèi) 根據(jù)重慶市財(cái)政局、重慶市國(guó)土資源和房屋管理局（渝財(cái) [2020]28號(hào)）《轉(zhuǎn)發(fā)〈財(cái)政部、國(guó)土資源部關(guān)于調(diào)整新增建設(shè)用地土地有償使用費(fèi)征收等別的通知〉（財(cái)綜 [2020]93號(hào)）》規(guī)定，云陽(yáng)屬于十四等，其新增建設(shè)用地有償使用費(fèi)按 7 元 /平方米計(jì)收。根據(jù)基礎(chǔ)設(shè)施情況，采用面積投影方法折算 。水電表等設(shè)施拆遷補(bǔ)償費(fèi)=11001267=1393700元 紅磚廠補(bǔ)償 綜上所述 ,張家壩地塊房屋拆遷及安置成本為 。搬家補(bǔ)助費(fèi) =3001267=380100元 搬遷補(bǔ)助費(fèi) 按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定， “屬貨幣安置住房、自建住房的，每人一次性發(fā)給 300元搬遷補(bǔ)助費(fèi)。 住房安置費(fèi) =（ 1000204） 203800=60496000元 搬家補(bǔ)助費(fèi) 按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償安置實(shí)施辦法》規(guī)定， “在規(guī)定時(shí)限內(nèi)搬遷的拆遷戶，其搬家補(bǔ)助費(fèi)按戶一次性計(jì)發(fā)： 3人及 3人以下每戶 300元， 3人以上戶按每戶 500元計(jì)發(fā)。 地塊地上附著物補(bǔ)償費(fèi) =15001520=2280000元 土地征用成本 =59280000+1839200+3801000+2280000=67202000元 （二）房屋拆遷及安置成本 地上建筑物補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)重慶云陽(yáng)水利水電實(shí)業(yè)開(kāi)發(fā)有限公司對(duì)其擬儲(chǔ)備的 1520畝土地實(shí)地調(diào)查結(jié)果，地上房屋面積共計(jì) ，需補(bǔ)償費(fèi)用 。 ”在此按照 3000元 /戶進(jìn)行估算。待儲(chǔ)備地塊全部為菜地。 土地補(bǔ)償費(fèi)及安置補(bǔ)助費(fèi) =156003800=59280000 元 青苗補(bǔ)償費(fèi) 根據(jù)《重慶市征地補(bǔ)償安置辦法》（重慶市人民政府令第 55號(hào)）（ 1999年 1月 1日起施行）中規(guī)定 “青苗補(bǔ)償按征地時(shí)實(shí)際種植面積計(jì)算。按照重慶市云陽(yáng)縣人民政府《征地補(bǔ)償實(shí)施辦法》（云陽(yáng)府發(fā) [2020]97 號(hào)）規(guī)定，云陽(yáng)統(tǒng)一年產(chǎn)值為 1500元 /畝。云陽(yáng)縣雙江鎮(zhèn)規(guī)劃用地系山峽庫(kù)區(qū)移民用地，高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊屬于云陽(yáng)縣（ 20202020）新城規(guī)劃用地，根據(jù)云陽(yáng)縣國(guó)土局提供的數(shù)據(jù)，云陽(yáng)縣城目前人均純耕地在 — 畝之間 ,在實(shí)際中 1畝土地安置人口在 — ,本報(bào)告按照 /畝計(jì)算 ,待儲(chǔ)備地塊 1520畝需安置人員 3800人 ,1267戶。 經(jīng)估算，待儲(chǔ)備地塊征用整治成本為 ,合 /畝。 第三部分 成本收益與財(cái)務(wù)分析 第七章 成本分析 待儲(chǔ)備地塊的征用整治成本包括征地拆遷成本、土地整治成本、其他成本三大部分 。 地塊面積大，成規(guī)模。 （二）項(xiàng)目 SWOT分析 優(yōu)勢(shì) 劣勢(shì) 機(jī)遇 挑戰(zhàn) 高速公路出口至小江片區(qū)雙洞子城市副中心地塊 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，增值大，變現(xiàn)快，是商住樓的理想?yún)^(qū)位。 四、競(jìng)爭(zhēng)分析 （一）待儲(chǔ)備地塊競(jìng)爭(zhēng)分析 目前，在云陽(yáng)縣房地產(chǎn)市場(chǎng)中具有一定影響力的在售樓盤是位于濱江小區(qū)的麗江景苑，該樓盤占地 18706平方米（ 28畝），建筑面積 ,其中商業(yè)面積 ，住宅公寓面積 ，容積率達(dá)到 。 表 4 云陽(yáng)縣