【正文】 2． 長(zhǎng)期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 （ 1）對(duì)購(gòu)買(mǎi)者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 長(zhǎng)期內(nèi)對(duì) 購(gòu)買(mǎi) 者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 在長(zhǎng)期內(nèi)，作為 供給者 決定性生產(chǎn)要素的土地?cái)?shù)量是一定的，因此長(zhǎng)期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來(lái)長(zhǎng)期持有，在價(jià)格低于一定水平時(shí)， 供給者 寧愿自己持有也不愿意對(duì)外出售，此價(jià)格為與需求曲線 的交點(diǎn) P1，這樣，長(zhǎng)期供給曲線就變成了。 （ 3）對(duì)供給者和購(gòu)買(mǎi)者雙方征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 P Q O S2 D S1 P1 P2 P Q O S D D1 S1 24 圖 短期內(nèi)對(duì) 供求雙方 征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 而當(dāng)政府同時(shí)對(duì) 購(gòu)買(mǎi)者 和 供給者 同時(shí)征稅時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格變化則比較復(fù)雜。 經(jīng)過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買(mǎi)者與賣(mài)者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣(mài)者負(fù)擔(dān)；三 是 全部 由買(mǎi)者負(fù)擔(dān)。 此外，在對(duì) 供給者征稅， 通常會(huì)發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。 （ 2） 對(duì)供給者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 短期內(nèi)對(duì) 供給 者征稅引起的房地 產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 當(dāng)政府對(duì) 供給者 征稅時(shí)，在短期內(nèi)，同等價(jià)格下 供給者 所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，短期供給曲線向左上方移動(dòng)，此時(shí)移動(dòng)的短期供給曲線與需求曲線所決定的新的均衡價(jià)格水平 P2高于未征稅前的均衡價(jià)格水平 P1。當(dāng)政府對(duì)購(gòu)買(mǎi)者征稅時(shí)，同等價(jià)格下消費(fèi)者的需求量會(huì)減少，需求曲線向左下方移動(dòng)，與 5 需求的價(jià)格彈性 表示在一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格一定程度的變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度 ，需求的價(jià)格彈性 = 需求量變動(dòng)的百分比 / 價(jià)格變動(dòng)的百分比 ； 供給價(jià)格彈性是指供給量相對(duì)價(jià)格變化作出的反應(yīng)程度， 供給 價(jià)格 彈性 = 供給量變動(dòng)百分比 / 價(jià)格變動(dòng)百分比 。 1． 短期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 （ 1） 對(duì)購(gòu)買(mǎi)者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 短期內(nèi)對(duì)購(gòu)買(mǎi)者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 在短期內(nèi)，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線， 即隨著價(jià)格的提高，供給數(shù)量增加。 從征收對(duì)象上來(lái)看， 由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 的 房地產(chǎn)稅費(fèi)有的是對(duì)供給者征收，有的是對(duì)購(gòu)買(mǎi)者征收，不同的征收對(duì)象，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也不同。 在我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中，對(duì)房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。 稅收 轉(zhuǎn)嫁 取決于 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 以及 供給和需求的價(jià)格 彈性5。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。供給曲線與需求曲線相交，決定了 市場(chǎng)均衡價(jià)格和數(shù)量。 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)中 ， 稅收對(duì)價(jià)格的影響主要是通過(guò)稅收對(duì)市場(chǎng)供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來(lái)實(shí)現(xiàn)的。 三 、房地產(chǎn)稅費(fèi) 政策 變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響 稅收是在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)家參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)分配的主要形式，在國(guó)家獲得行政資金的同時(shí)，稅收對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各微觀主體的決策也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，正因?yàn)槿绱?，在一定條件下，稅收也成為國(guó)家主動(dòng)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一。 另外，我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全。實(shí)際上是將后 40 年至 70 年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢(qián)，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對(duì)土地的濫用。 6．計(jì)稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 我國(guó)現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計(jì)稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地的級(jí)差收益和土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。高收費(fèi)一方面加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。 21 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 目前，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門(mén)，收費(fèi)總額難以統(tǒng)計(jì)。而我國(guó)，房地產(chǎn)稅開(kāi)征以來(lái)收入規(guī)模一直偏小。 4．規(guī)模小，不能滿足地方財(cái)政需要 由于房地產(chǎn) 稅課征對(duì)象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國(guó)家的地方稅收入中占有較重要的地位。與此形成鮮明對(duì)比的是，進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過(guò)高的稅負(fù)。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對(duì)少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。例如，在開(kāi)發(fā)前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開(kāi)發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅 (費(fèi) )，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費(fèi)是不合理的。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。 3．重交易輕保有，稅負(fù)不公 我國(guó)房地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)流通階段設(shè)置了營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(fèi)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價(jià)格的3040%。 2．稅基窄，稅款流失較多 我國(guó)房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對(duì)的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對(duì)于個(gè)人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。例如對(duì)房屋租金收入，不僅要征收營(yíng)業(yè)稅，還要征收房產(chǎn)稅，等等。 1．稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重 我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、特定目的稅等多個(gè)相關(guān)稅種，例如，對(duì)土地課稅有 城鎮(zhèn) 土地使用稅和耕地占用稅。 表 2020 至 2020 年 土地出讓 收入 占地方本級(jí)財(cái)政收入比重 單位：億元 年度 土地出讓收入 地方本級(jí) 財(cái)政 收入 土地出讓收入 占地方本級(jí) 收入比重 2020 5894 11893 % 2020 15101 % 2020 18304 % 2020 13000 23565 % 2020 9600 28645 % 2020 15900 32581 % 注： ：國(guó)土資源部，《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 20202020）。 土地出讓收入 對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn) 的確 很大 。 2020 年全國(guó)土地出讓收入 突破 萬(wàn) 億元。 按照 財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 聯(lián)合下發(fā) 的 《關(guān)于 保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 要求 ， 從 2020年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于 10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公租房，包括購(gòu)買(mǎi)、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公租房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。 2020 年 ， 全國(guó) 土地出讓收入 達(dá)到 5894 億元； 2020 年 達(dá)到 億元 ，2020 年 為 億元 ， 2020 為 萬(wàn) 億元 。1992 年至 2020 年，全國(guó) 土地出讓收入 收入 累計(jì) 1 萬(wàn) 多億元，其中 2001 至 2020 年 就高達(dá) 9100 多億元。在這一階段， 政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn) ，把房地產(chǎn) 作為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的支柱產(chǎn)業(yè) ， 并采取了 優(yōu)惠房貸 、 減免稅 、 放寬商業(yè)住房信貸規(guī)?？刂?、 實(shí)行預(yù)售房制度 等一系列措施 鼓勵(lì)購(gòu)房 ， 刺激住房消費(fèi) 。 從 1998 年 開(kāi)始，我國(guó) 城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，貨幣化分配 取代了 實(shí)行 40余年的住房福利分配制度 ， 住房分配、供應(yīng)、市場(chǎng) 、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個(gè)體系的改革全面啟動(dòng) 。由于相當(dāng)數(shù)量的收費(fèi)由財(cái)政部門(mén)之外的市政規(guī)劃，工商管理等部門(mén)征收，數(shù)據(jù)難以取得和統(tǒng)計(jì) 。 18 表 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收收入占總稅收收入及地方財(cái)政收入比重 單位：億元 稅種 占總稅收收入比重 占地方財(cái)政收入比重 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)業(yè)） % % % % ％ ％ 土地增值稅 (房地產(chǎn)業(yè)） % % % % ％ ％ 契稅 % % % % ％ ％ 耕地占用稅 % % % % ％ ％ 注： ：《中國(guó)稅務(wù)年鑒》（ 20202020）、《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 20202020）； 。 從表 ， 可以看出， 我國(guó)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各項(xiàng)稅收呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢(shì)， 占總稅收收入和地方財(cái)政收入的比重不大；受政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響， 2020年度 部分相關(guān)稅種稅收收入 占總稅收收入和地方財(cái)政收入的比重略有下降。 17 表 房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入總額和地方財(cái)政收入比重 單位：億元 年份 房產(chǎn)稅 1 城鎮(zhèn)土地使用稅 2 房地產(chǎn)稅收合計(jì) 3 稅收總收 入 4 占稅收總收（ %）5=3/4 地方財(cái)政收入 6 占地方財(cái)政收入（ %）7=3/6 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 2020 575． 46 385． 49 960． 95 2． 11 4． 08 2020 2． 76 5． 23 注： ：《中國(guó)稅務(wù)年鑒》（ 19952020）、《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 19952020）； ， 2020 年 12月 31日，國(guó)務(wù)院公布了第 546號(hào)令，自 2020年 1月 1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó) 房產(chǎn)稅暫行條例》和內(nèi)資企業(yè)一樣繳納房產(chǎn)稅； ，不含中央稅收返還和補(bǔ)助收入。以 城鎮(zhèn) 土地使用稅為例， 1994 年之前，由于土地計(jì)稅面積變化不大，全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收入長(zhǎng)期停留在 30 億元左右的規(guī)模； 1994 年實(shí)行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收， 1994 年至 2020 年，該稅收入逐漸增長(zhǎng)但增長(zhǎng)速度依然較慢，年均增幅在 10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅 15％；隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，自 2020 開(kāi)始，該稅收收 入快速增長(zhǎng)，尤其是 2020 年、 2020 年，該稅收入連續(xù)兩年大幅攀升； 2020 年，全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅為 億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 112％。 （二） 我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)收入 情況 分析 1．房地產(chǎn)稅收 （ 1） 保有環(huán)節(jié) 我國(guó)保有環(huán)節(jié)的 房地產(chǎn) 稅收主要有 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。該稅涉及對(duì)土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和銷售不動(dòng)產(chǎn)行為的征稅，因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。實(shí)行 3— 5%的幅度比例稅率。納稅人為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受人，包括各類企事業(yè)單位和個(gè)人。 5． 契稅 現(xiàn)行契稅于 1997 年 10 月 1 日開(kāi)征。該稅以占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個(gè)人為納稅人，一般以縣為 16 單位，按人均耕地畝數(shù)實(shí)行差別幅度稅率，實(shí)行一次性征收。這是為了保護(hù)農(nóng)用耕地。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用 權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為課稅對(duì)象，實(shí)行 30— 60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率。 3． 土地增值稅 1994 年 1 月 1 日開(kāi)征。 2020 年 2 月 《國(guó)務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土 地使用稅暫行條例〉的決定》實(shí)施。該稅實(shí)行四檔幅度定額稅率，按年征收。征稅范圍為城市（包括市區(qū)、郊區(qū)）、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。 2． 城鎮(zhèn)土地使用稅 1988 年 11 月 1 日開(kāi)征。 1． 房產(chǎn)稅 建國(guó)初期就有該稅，后被并入他稅， 1986 年 10 月 1 日恢復(fù)開(kāi)征。 （一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況 我 國(guó)目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等；間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等；相關(guān)費(fèi)用有教育費(fèi)附加等。 15 二、我國(guó) 房地產(chǎn)稅制 分析 我國(guó)目前涉及房地產(chǎn)的直接稅種、間接稅種、相關(guān)收費(fèi)等非常多。部分國(guó)家（地區(qū)）在房地產(chǎn)稅上的稅權(quán)劃分情況見(jiàn) 表 。在稅收管理權(quán)限劃分方面，稅法的立法權(quán)主要集中在中央政府，國(guó)家的基本稅收制度和主要稅收法規(guī)由國(guó)會(huì)制定頒布，地方政府根據(jù)國(guó)會(huì)頒布的法律制定屬于地方稅種的條例，并擁有決定開(kāi)征和停征一些法定外的稅種的權(quán)力。包括制定稅法、開(kāi)征或廢止某個(gè)稅種、確定稅率、選擇征稅方式、方法、決定稅收政策等，即使共享稅源，地方政府也有自己的稅種。地方稅的立法權(quán)集中在中央，地方政府只有一些地方零星稅種的執(zhí)法權(quán)，如確定一些地方稅的稅率和減免稅等。各國(guó)地方稅管理權(quán)限的劃分，基本上有以下三種類型：中央集權(quán)型、地方分權(quán)型和集權(quán)分權(quán)兼顧型。地方稅又分為都道府縣和市町村兩級(jí) 中央政府：地價(jià)稅、繼承稅、贈(zèng)與稅、印花稅 都道府縣：不動(dòng)產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅（特例） 市町村：固定資產(chǎn)稅、特別土地保有稅（已