【正文】 的 不 動產(chǎn)稅，如巴西、日本、芬蘭、加拿大 的 不動產(chǎn)稅等；只對土地和房屋合并課征的 房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭 的 房地產(chǎn)稅、泰國 的 住房建 筑稅等；單獨(dú)對土地或房屋課征 的 土地稅或房屋稅，如奧地利 的 土地價(jià)值稅、韓國 的 綜合土地稅等。 （ 2）財(cái)產(chǎn)稅 在不征收不動產(chǎn)稅 的 國家里，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國、英國、荷蘭、瑞典等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其它財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn) 的 所有財(cái)產(chǎn)課征 的 一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是不動產(chǎn)評估價(jià)值。 （ 3）定期不動產(chǎn)增值稅 該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超過一定年限 的 產(chǎn)權(quán)者征收，通過對房地產(chǎn) 的 重新評 1房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個(gè)人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看，主要有公司所得稅、個(gè)人所 得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家 ， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。 2 估，對其增值額征收，一般分為 10 年期和 5 年期增值稅兩種。德國、英國、日本曾實(shí)行過 的 土地增值稅及意大利現(xiàn)行不動產(chǎn)增值稅都是對未發(fā)生轉(zhuǎn)移 的 土地自然增值征稅。 （ 4）其他稅種 如日 本的城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅，法國的建筑地稅、未建筑地稅和不動產(chǎn)資本價(jià)值稅等。 2． 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的 法律 事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。現(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時(shí)，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅， 只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。 （二） 房地產(chǎn)稅稅制要素比較 由于國 家 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 階段、 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 水平不同 ， 不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)， 各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系 及 稅制要素設(shè)計(jì)上都存 在 一定的差異。 1． 保有環(huán)節(jié) 當(dāng)今世界各國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅主要包括不動產(chǎn)稅、財(cái)產(chǎn)稅、定期不動 產(chǎn)增值稅及其他個(gè)別稅種 ，部分國家和地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅種及具體稅制要素設(shè)置情況見表 。 表 部分國家 及地區(qū)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收情況 國家 稅 種 計(jì)稅依據(jù) 名義稅率 日 本 固定資產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù)是課稅日期登錄在固定資產(chǎn)賬目上的價(jià)值，原則上每三年對其納稅價(jià)格評估一次 標(biāo)準(zhǔn)稅率為 %，最高稅率為 %，由地方稅法規(guī)定 城市規(guī)劃稅 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)同固定資產(chǎn)稅 由各市町村政府自行確定，但最高稅率 不得超過 % 地價(jià)稅 （ 1998 年暫時(shí)停征至今） 以每年 1月 1 日土地所有者所有的全部土地價(jià)格的總額扣除基礎(chǔ)項(xiàng)后的余額為計(jì)稅價(jià)格 1992 年開征，開征時(shí)稅率為 %， 1993年調(diào)整為 ， 1996 年調(diào)整 為 % 3 （續(xù)上表） 閑置土地特別 保有稅 計(jì)稅依據(jù)：土地取得價(jià)格與市場時(shí)價(jià)中之高者 適用稅率為 % 應(yīng)納稅額 =土地取得價(jià)格稅率（ %）－固定資產(chǎn)稅稅額 征收對象為單塊面積在 1000m2 以上的閑置土地 英 國 住宅房屋稅 （市政稅） 計(jì)稅依據(jù)是以住房評估價(jià)值為基礎(chǔ)來確定，其課稅價(jià)格由稅務(wù)局所授權(quán)的房屋估價(jià)機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并確定房屋的價(jià)格等級。 現(xiàn)行房屋價(jià)格等級共八級。不同 級次價(jià)格稅率不同，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其稅率標(biāo)準(zhǔn)由各地方政府確定 非住宅房屋稅 （營業(yè)房產(chǎn)稅） 該稅的計(jì)稅價(jià)格是不 動產(chǎn)的年凈收益，它等于該不動產(chǎn)的市場年租金減去修繕費(fèi)。 稅率因房屋使用用途不同而異。每年 4月 1 日由中央政府確定。 韓 國 綜合土地稅 計(jì)稅依據(jù)為由土地估價(jià)管理部門估價(jià)的土地市場價(jià)值和租金價(jià)值，稅額由稅務(wù)部門核定。 其稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率、個(gè)別稅率三類。一般稅率適用于法律規(guī)定的一般課稅對象的土地（即空地，地上無定著物），稅率為 %— 5%；特別稅率適用于地上有定著物的土地，稅率為 %— 2%；個(gè)別稅率適用于農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等特定用途的土地，稅率為 %— 5% 房屋財(cái)產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù)是房屋等財(cái)產(chǎn)按重置成本法評估的價(jià)值 既有比例稅率又有累進(jìn)稅率，對住宅按其價(jià)值的多少分為 6 個(gè)級次，實(shí)行從%— %的超額累進(jìn)稅率。對工廠建筑物，高爾夫球場用房、別墅、高級娛樂場所和其他房屋，實(shí)行比例稅率，分別為 %、 5%和 % 土地過分利得稅 計(jì)稅基礎(chǔ)為土地增值額，公式：土地增值額 =地價(jià)實(shí)際上漲額－地價(jià)正常上漲額－資本性支出費(fèi)用－利息支出（其中地價(jià)實(shí)際上漲額 =課稅期末地價(jià)－期首地價(jià)） 采用比例稅率，稅率為 50%，原則上每3 年征收一次。但如果在課稅期間地價(jià)第一年或第二年的增長超過正 常增長率（國家平均的地價(jià)上漲率）的 150%，則土地所有者每年均應(yīng)繳納此稅。 1991年和 1992 年，韓國兩年均課征了土地過分利得稅。 1992 年后，地價(jià)逐步穩(wěn)定，則以地價(jià)上升率超過 %的閑置土地為對象，每 3 年定期課征一次 土地開發(fā)負(fù)擔(dān)金 應(yīng)納土地開發(fā)負(fù)擔(dān)金課征基礎(chǔ)是以開發(fā)完成后的地價(jià)減去原地價(jià)，開發(fā)期間正常地價(jià)的上升額及開發(fā)費(fèi)用后的余額。 課征率為 50% 4 （續(xù)上表） 美 國 財(cái)產(chǎn)稅 按房地產(chǎn)等財(cái)產(chǎn)的評估價(jià)值 稅率由各地方政府根據(jù)預(yù)算自行規(guī)定。名義稅率各地不一，一般在 3%— 10%之間，如紐約、芝加 哥等大城市的稅率要高些，有些地方稅率還隨通貨膨脹率作調(diào)整，但調(diào)整幅度控制在 2%以內(nèi)。實(shí)際稅率則往往相差更大，大約是財(cái)產(chǎn)一般市價(jià)的 %— % 法 國 房屋稅 （地方建筑稅） 課稅標(biāo)準(zhǔn)是不動產(chǎn)價(jià)值（包含建筑物與建筑物占用范圍內(nèi)的土地），其價(jià)值以國家所頒布的建筑物的價(jià)格為準(zhǔn)。 根據(jù)預(yù)算制定，有全國范圍內(nèi)的限制。稅率為 1%— 3%，但在特殊情況下，最多可達(dá) 5% 土地稅 （分為建筑地稅和未建筑地稅） 建筑地稅的課稅依據(jù)是以土地登記在冊的評估租賃價(jià)格為基礎(chǔ)，再扣除保險(xiǎn)費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、管理費(fèi)等（約為評估 租賃價(jià)格的 1/2），就其余額課征。 未建筑地稅的課稅依據(jù)是凈租賃價(jià)值，即是從評估的租賃價(jià)格中扣除 20%的經(jīng)營費(fèi)用后的余額為計(jì)稅價(jià)格。 稅率各地區(qū)不一樣，且每年依評估的租賃價(jià)格不同而不同。其稅率由各地方政府自行確定 德 國 土地稅：德國將應(yīng)稅土地分為兩類，即農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和建筑用地。對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征收土地稅 A，對建筑用地征收土地稅B。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地計(jì)稅價(jià)值為產(chǎn)出價(jià)值。 建筑用地的計(jì)稅價(jià)值為市場價(jià)值。 根據(jù)土地的不同質(zhì)量，可以將土地分為6 等。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的土地稅稅率為6‰。建筑用地的土地市場價(jià)值由各州的評估委 員會評估得出。獨(dú)戶住宅的土地適用累進(jìn)稅率，即價(jià)值在 75000 馬克之內(nèi)的稅率為 ‰， 75000 馬克價(jià)值以上的部分稅率為 ‰，雙戶住宅的稅率為 ‰ 中 國 臺 灣 地價(jià)稅 計(jì)稅依據(jù)及方法：按每一土地所有權(quán)人在同一直轄市或縣（市）的申報(bào)地價(jià)總額為計(jì)稅依據(jù)。 地價(jià)稅稅率實(shí)行六級累進(jìn)稅率，分別為10‰、 15‰、 25‰、 35‰、 45‰、 55‰。 自用住宅用地地價(jià)稅率按 2‰課征 房屋稅 以房屋現(xiàn)值為基準(zhǔn) 居住用房屋最低不得少于其房屋現(xiàn)值的 %，最高不得超過 2%，自住房屋不得超過 %；非 居住用房屋，其為營業(yè)用者，最低不少于 3%，最高不超過 5%，若為私人醫(yī)院、診所、自由職業(yè)事務(wù)所及人民團(tuán)體等非營業(yè)用者，最低不得少于 %，最高不超過 %；房屋同時(shí)作住家及非住家用者，應(yīng)以實(shí)際使用面積，按不同稅率課征房屋稅，但不是住家用者，課稅面積最低不得少于全部面積的 1/6 5 （續(xù)上表） 空地稅 計(jì)稅依據(jù)：應(yīng)納地價(jià)稅基 本稅額 空地稅的稅率是按該宗土地應(yīng)納地價(jià)稅基本稅額加征 2— 5 倍。由此可見，空地稅是以地價(jià)稅的基本稅率為基礎(chǔ)的，即按基本稅率 10‰課征的地價(jià)稅為計(jì)稅依據(jù)，不包括累進(jìn)計(jì)征的部分 荒地稅 也是以地價(jià)稅額為基礎(chǔ) 荒地稅不得少于應(yīng)征地價(jià)稅，最高為地價(jià)稅的 3 倍。同時(shí)，對廢耕農(nóng)地所有權(quán)人超過復(fù)耕期限仍未恢復(fù)耕種者，經(jīng)直轄市或縣市地政機(jī)關(guān)會同有關(guān)部門查定后，加征應(yīng)征稅額 3 倍的荒地稅 土地增值稅 課征依據(jù)：土地增值比率 土地增值稅實(shí)行以漲價(jià)比率為基礎(chǔ)的三級累進(jìn)稅率，即 40%、 50%、 60% 不在地主稅 也是以地價(jià)稅為計(jì)稅基礎(chǔ) 不在地主稅按應(yīng)納地價(jià)稅加倍征收 巴 西 農(nóng)村土地稅 計(jì)稅依據(jù)為土地面積 實(shí)行累進(jìn)稅率。根據(jù)土地面積與使用程 度而異，稅率在 %— 20%之間 城市不動產(chǎn)稅 （分為 城市土地稅和房地產(chǎn)稅兩種） 計(jì)各依據(jù)為房地產(chǎn)評估值 土地稅是對城市無建筑土地的所有者課征的地價(jià)稅，以投資購買的地價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，稅率大多在 2%— % 房地產(chǎn)稅是對城市房地產(chǎn)所有者課征的土地稅，稅率為比例稅率且各州不同， 2000 年為 %— 3% 澳大 利亞 地方財(cái)產(chǎn)稅 各州自行確定，各有不同 各州根據(jù)預(yù)算制訂 土地稅 財(cái)產(chǎn)價(jià)值 固定稅率，各州有所不同 加拿大 財(cái)產(chǎn)稅 財(cái)產(chǎn)價(jià)值 根據(jù)預(yù)算制訂 中國 香港 差餉 計(jì)稅依據(jù)是物業(yè)的租值 每年由立法會根據(jù)香港政府財(cái)政收支狀況決定，現(xiàn)行為 5% 不動產(chǎn) 稅（只有在個(gè)人是業(yè)主并且將物業(yè)出租的情況下才繳納此稅） 不動產(chǎn)稅現(xiàn)行稅率是 16%，若物業(yè)擁有人為法人，該物業(yè)租金會視為公司營業(yè)收入，而繳付利得稅，現(xiàn)行利得稅率為% 意大利 不動產(chǎn)增值稅 計(jì)稅依據(jù)是課稅時(shí)日市價(jià)與基準(zhǔn)日市價(jià)的差額 實(shí)行超額累進(jìn)稅率，并按不動產(chǎn)持有的年限的長短 來進(jìn)行設(shè)計(jì)。一般持有年限與稅率成反比，稅率由各地自行確定 資料 來源： 謝伏瞻主編：《中國不動產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)》，中國發(fā)展出版社， 2020 年版； 財(cái)政部資料。 2． 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 如前所述， 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 ， 一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種 ， 部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種及具體稅制要素設(shè)計(jì)情況見表 。 6 表 若干國家和地區(qū)房地產(chǎn) 產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種、計(jì)稅依據(jù)與稅率情況 國家 稅 種 計(jì)稅依據(jù) 名義稅率 日 本 不動產(chǎn)取得稅 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是取得不動產(chǎn)時(shí)該不動產(chǎn)的價(jià)格以及因擴(kuò)建、改建所增加的價(jià)格，所謂不動產(chǎn)價(jià)格是指在政府部門進(jìn)行固定資產(chǎn)登記時(shí)的價(jià)格。 標(biāo)準(zhǔn)稅率為 4%，但如果購入土地用于住宅開發(fā)和建筑，或購置住宅，稅率可減輕 1/4，即按 3%的稅率課征 登錄許可稅 課稅依據(jù)是不動產(chǎn)登記時(shí)的價(jià)格 其稅率因登記類型 不同而有所差異 印花稅 合同金額 印花稅實(shí)行分級定額稅率 繼承稅 在計(jì)算繼承稅稅額時(shí)，是以課稅價(jià)格為基礎(chǔ)，確定各繼承人各自承擔(dān)的繼承稅稅額。 采取超額累進(jìn)稅率征收 贈與 稅 計(jì)算贈與稅稅額時(shí)，從受贈與人所接受的贈與財(cái)產(chǎn)中減去基本扣除項(xiàng)金額形成課稅價(jià)格。 采取超額累進(jìn)稅率征收 英 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅合并征收 計(jì)稅依據(jù)是所有贈與財(cái)產(chǎn)的總累計(jì)額和死亡時(shí)轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)總價(jià)值，均以轉(zhuǎn)移時(shí)的公開市場價(jià)值計(jì)算。 1986— 1988 年采用累進(jìn)稅率， 1989 年改為比例稅率，稅率為 40% 印花稅 注冊的交易價(jià)格 1% 資本利得稅 計(jì)稅依據(jù)：不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓凈收益（銷售價(jià)格－原值） 。出售自己主要居所、 居民退休后 所出售的任何家庭居所（不一定是主要居所）都將被豁免資本利得稅。 2 按保有年數(shù)適用不同稅率，最高稅率為 40% 美 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅 遺產(chǎn)稅的課稅對象是財(cái)產(chǎn)所有人死亡時(shí)遺留的所有財(cái)產(chǎn)價(jià)值總額。 遺產(chǎn)稅與贈與稅稅率相一致，實(shí)行 18 級超額累進(jìn)稅率 資本利得稅 對于個(gè)人來說，長期投資的資本利得（超過 1 年的投資）稅率較低， 2020年，長期投資的資本利得被調(diào)降到 15%（對于歸入最低和次低所得稅繳納人群的兩類人，資本利得 稅為 5%）。短期投資的資本利得稅率較高，與一般所得稅稅率相同 。 2020 年，所有被調(diào)降的資本利得稅率將 恢復(fù)到 2020 年前的水平，即 20%。當(dāng)出售一份房產(chǎn)時(shí)，如果該房產(chǎn)是出售者在出售前 5年中的 2 年的主要居所，出售者可獲得 250,000 美元（對單身）或 500,000 美元（對夫婦）的資本利得稅豁免份額