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稅費(fèi)制度對房地產(chǎn)價格變動影響研究報告-文庫吧

2025-04-13 13:40 本頁面


【正文】 的 不 動產(chǎn)稅,如巴西、日本、芬蘭、加拿大 的 不動產(chǎn)稅等;只對土地和房屋合并課征的 房地產(chǎn)稅,如墨西哥、波蘭 的 房地產(chǎn)稅、泰國 的 住房建 筑稅等;單獨對土地或房屋課征 的 土地稅或房屋稅,如奧地利 的 土地價值稅、韓國 的 綜合土地稅等。 ( 2)財產(chǎn)稅 在不征收不動產(chǎn)稅 的 國家里,一般征收財產(chǎn)稅,如美國、英國、荷蘭、瑞典等國,操作辦法是將不動產(chǎn)與其它財產(chǎn)捆在一起,就納稅人某一時點 的 所有財產(chǎn)課征 的 一般財產(chǎn)稅,計稅依據(jù)是不動產(chǎn)評估價值。 ( 3)定期不動產(chǎn)增值稅 該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超過一定年限 的 產(chǎn)權(quán)者征收,通過對房地產(chǎn) 的 重新評 1房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人,就其所得或增值收益課征的稅收。從稅種來看,主要有公司所得稅、個人所 得稅、土地增值稅。如美國、英國、法國等國家 , 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益,征收公司所得稅或個人所得稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。 2 估,對其增值額征收,一般分為 10 年期和 5 年期增值稅兩種。德國、英國、日本曾實行過 的 土地增值稅及意大利現(xiàn)行不動產(chǎn)增值稅都是對未發(fā)生轉(zhuǎn)移 的 土地自然增值征稅。 ( 4)其他稅種 如日 本的城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅,法國的建筑地稅、未建筑地稅和不動產(chǎn)資本價值稅等。 2. 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收,一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種,房地產(chǎn)取得的 法律 事實主要分為原始取得和繼承取得?,F(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅(繼承稅)或贈與稅、印花稅等。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時,各國一般要征收遺產(chǎn)稅(繼承稅)或贈與稅, 只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同,有的采用總遺產(chǎn)稅制模式,有的采用分遺產(chǎn)稅制模式,有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。 (二) 房地產(chǎn)稅稅制要素比較 由于國 家 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 階段、 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 水平不同 , 不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié), 各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系 及 稅制要素設(shè)計上都存 在 一定的差異。 1. 保有環(huán)節(jié) 當(dāng)今世界各國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅主要包括不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、定期不動 產(chǎn)增值稅及其他個別稅種 ,部分國家和地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅種及具體稅制要素設(shè)置情況見表 。 表 部分國家 及地區(qū)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收情況 國家 稅 種 計稅依據(jù) 名義稅率 日 本 固定資產(chǎn)稅 計稅依據(jù)是課稅日期登錄在固定資產(chǎn)賬目上的價值,原則上每三年對其納稅價格評估一次 標(biāo)準(zhǔn)稅率為 %,最高稅率為 %,由地方稅法規(guī)定 城市規(guī)劃稅 計稅標(biāo)準(zhǔn)同固定資產(chǎn)稅 由各市町村政府自行確定,但最高稅率 不得超過 % 地價稅 ( 1998 年暫時停征至今) 以每年 1月 1 日土地所有者所有的全部土地價格的總額扣除基礎(chǔ)項后的余額為計稅價格 1992 年開征,開征時稅率為 %, 1993年調(diào)整為 , 1996 年調(diào)整 為 % 3 (續(xù)上表) 閑置土地特別 保有稅 計稅依據(jù):土地取得價格與市場時價中之高者 適用稅率為 % 應(yīng)納稅額 =土地取得價格稅率( %)-固定資產(chǎn)稅稅額 征收對象為單塊面積在 1000m2 以上的閑置土地 英 國 住宅房屋稅 (市政稅) 計稅依據(jù)是以住房評估價值為基礎(chǔ)來確定,其課稅價格由稅務(wù)局所授權(quán)的房屋估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估,并確定房屋的價格等級。 現(xiàn)行房屋價格等級共八級。不同 級次價格稅率不同,實行超額累進(jìn)稅率,其稅率標(biāo)準(zhǔn)由各地方政府確定 非住宅房屋稅 (營業(yè)房產(chǎn)稅) 該稅的計稅價格是不 動產(chǎn)的年凈收益,它等于該不動產(chǎn)的市場年租金減去修繕費(fèi)。 稅率因房屋使用用途不同而異。每年 4月 1 日由中央政府確定。 韓 國 綜合土地稅 計稅依據(jù)為由土地估價管理部門估價的土地市場價值和租金價值,稅額由稅務(wù)部門核定。 其稅率比較復(fù)雜,分為一般稅率、特別稅率、個別稅率三類。一般稅率適用于法律規(guī)定的一般課稅對象的土地(即空地,地上無定著物),稅率為 %— 5%;特別稅率適用于地上有定著物的土地,稅率為 %— 2%;個別稅率適用于農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等特定用途的土地,稅率為 %— 5% 房屋財產(chǎn)稅 計稅依據(jù)是房屋等財產(chǎn)按重置成本法評估的價值 既有比例稅率又有累進(jìn)稅率,對住宅按其價值的多少分為 6 個級次,實行從%— %的超額累進(jìn)稅率。對工廠建筑物,高爾夫球場用房、別墅、高級娛樂場所和其他房屋,實行比例稅率,分別為 %、 5%和 % 土地過分利得稅 計稅基礎(chǔ)為土地增值額,公式:土地增值額 =地價實際上漲額-地價正常上漲額-資本性支出費(fèi)用-利息支出(其中地價實際上漲額 =課稅期末地價-期首地價) 采用比例稅率,稅率為 50%,原則上每3 年征收一次。但如果在課稅期間地價第一年或第二年的增長超過正 常增長率(國家平均的地價上漲率)的 150%,則土地所有者每年均應(yīng)繳納此稅。 1991年和 1992 年,韓國兩年均課征了土地過分利得稅。 1992 年后,地價逐步穩(wěn)定,則以地價上升率超過 %的閑置土地為對象,每 3 年定期課征一次 土地開發(fā)負(fù)擔(dān)金 應(yīng)納土地開發(fā)負(fù)擔(dān)金課征基礎(chǔ)是以開發(fā)完成后的地價減去原地價,開發(fā)期間正常地價的上升額及開發(fā)費(fèi)用后的余額。 課征率為 50% 4 (續(xù)上表) 美 國 財產(chǎn)稅 按房地產(chǎn)等財產(chǎn)的評估價值 稅率由各地方政府根據(jù)預(yù)算自行規(guī)定。名義稅率各地不一,一般在 3%— 10%之間,如紐約、芝加 哥等大城市的稅率要高些,有些地方稅率還隨通貨膨脹率作調(diào)整,但調(diào)整幅度控制在 2%以內(nèi)。實際稅率則往往相差更大,大約是財產(chǎn)一般市價的 %— % 法 國 房屋稅 (地方建筑稅) 課稅標(biāo)準(zhǔn)是不動產(chǎn)價值(包含建筑物與建筑物占用范圍內(nèi)的土地),其價值以國家所頒布的建筑物的價格為準(zhǔn)。 根據(jù)預(yù)算制定,有全國范圍內(nèi)的限制。稅率為 1%— 3%,但在特殊情況下,最多可達(dá) 5% 土地稅 (分為建筑地稅和未建筑地稅) 建筑地稅的課稅依據(jù)是以土地登記在冊的評估租賃價格為基礎(chǔ),再扣除保險費(fèi)、維修費(fèi)、折舊費(fèi)、管理費(fèi)等(約為評估 租賃價格的 1/2),就其余額課征。 未建筑地稅的課稅依據(jù)是凈租賃價值,即是從評估的租賃價格中扣除 20%的經(jīng)營費(fèi)用后的余額為計稅價格。 稅率各地區(qū)不一樣,且每年依評估的租賃價格不同而不同。其稅率由各地方政府自行確定 德 國 土地稅:德國將應(yīng)稅土地分為兩類,即農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和建筑用地。對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征收土地稅 A,對建筑用地征收土地稅B。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地計稅價值為產(chǎn)出價值。 建筑用地的計稅價值為市場價值。 根據(jù)土地的不同質(zhì)量,可以將土地分為6 等。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的土地稅稅率為6‰。建筑用地的土地市場價值由各州的評估委 員會評估得出。獨戶住宅的土地適用累進(jìn)稅率,即價值在 75000 馬克之內(nèi)的稅率為 ‰, 75000 馬克價值以上的部分稅率為 ‰,雙戶住宅的稅率為 ‰ 中 國 臺 灣 地價稅 計稅依據(jù)及方法:按每一土地所有權(quán)人在同一直轄市或縣(市)的申報地價總額為計稅依據(jù)。 地價稅稅率實行六級累進(jìn)稅率,分別為10‰、 15‰、 25‰、 35‰、 45‰、 55‰。 自用住宅用地地價稅率按 2‰課征 房屋稅 以房屋現(xiàn)值為基準(zhǔn) 居住用房屋最低不得少于其房屋現(xiàn)值的 %,最高不得超過 2%,自住房屋不得超過 %;非 居住用房屋,其為營業(yè)用者,最低不少于 3%,最高不超過 5%,若為私人醫(yī)院、診所、自由職業(yè)事務(wù)所及人民團(tuán)體等非營業(yè)用者,最低不得少于 %,最高不超過 %;房屋同時作住家及非住家用者,應(yīng)以實際使用面積,按不同稅率課征房屋稅,但不是住家用者,課稅面積最低不得少于全部面積的 1/6 5 (續(xù)上表) 空地稅 計稅依據(jù):應(yīng)納地價稅基 本稅額 空地稅的稅率是按該宗土地應(yīng)納地價稅基本稅額加征 2— 5 倍。由此可見,空地稅是以地價稅的基本稅率為基礎(chǔ)的,即按基本稅率 10‰課征的地價稅為計稅依據(jù),不包括累進(jìn)計征的部分 荒地稅 也是以地價稅額為基礎(chǔ) 荒地稅不得少于應(yīng)征地價稅,最高為地價稅的 3 倍。同時,對廢耕農(nóng)地所有權(quán)人超過復(fù)耕期限仍未恢復(fù)耕種者,經(jīng)直轄市或縣市地政機(jī)關(guān)會同有關(guān)部門查定后,加征應(yīng)征稅額 3 倍的荒地稅 土地增值稅 課征依據(jù):土地增值比率 土地增值稅實行以漲價比率為基礎(chǔ)的三級累進(jìn)稅率,即 40%、 50%、 60% 不在地主稅 也是以地價稅為計稅基礎(chǔ) 不在地主稅按應(yīng)納地價稅加倍征收 巴 西 農(nóng)村土地稅 計稅依據(jù)為土地面積 實行累進(jìn)稅率。根據(jù)土地面積與使用程 度而異,稅率在 %— 20%之間 城市不動產(chǎn)稅 (分為 城市土地稅和房地產(chǎn)稅兩種) 計各依據(jù)為房地產(chǎn)評估值 土地稅是對城市無建筑土地的所有者課征的地價稅,以投資購買的地價為計稅依據(jù),稅率大多在 2%— % 房地產(chǎn)稅是對城市房地產(chǎn)所有者課征的土地稅,稅率為比例稅率且各州不同, 2000 年為 %— 3% 澳大 利亞 地方財產(chǎn)稅 各州自行確定,各有不同 各州根據(jù)預(yù)算制訂 土地稅 財產(chǎn)價值 固定稅率,各州有所不同 加拿大 財產(chǎn)稅 財產(chǎn)價值 根據(jù)預(yù)算制訂 中國 香港 差餉 計稅依據(jù)是物業(yè)的租值 每年由立法會根據(jù)香港政府財政收支狀況決定,現(xiàn)行為 5% 不動產(chǎn) 稅(只有在個人是業(yè)主并且將物業(yè)出租的情況下才繳納此稅) 不動產(chǎn)稅現(xiàn)行稅率是 16%,若物業(yè)擁有人為法人,該物業(yè)租金會視為公司營業(yè)收入,而繳付利得稅,現(xiàn)行利得稅率為% 意大利 不動產(chǎn)增值稅 計稅依據(jù)是課稅時日市價與基準(zhǔn)日市價的差額 實行超額累進(jìn)稅率,并按不動產(chǎn)持有的年限的長短 來進(jìn)行設(shè)計。一般持有年限與稅率成反比,稅率由各地自行確定 資料 來源: 謝伏瞻主編:《中國不動產(chǎn)稅制設(shè)計》,中國發(fā)展出版社, 2020 年版; 財政部資料。 2. 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 如前所述, 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 , 一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種 , 部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種及具體稅制要素設(shè)計情況見表 。 6 表 若干國家和地區(qū)房地產(chǎn) 產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種、計稅依據(jù)與稅率情況 國家 稅 種 計稅依據(jù) 名義稅率 日 本 不動產(chǎn)取得稅 計稅標(biāo)準(zhǔn)是取得不動產(chǎn)時該不動產(chǎn)的價格以及因擴(kuò)建、改建所增加的價格,所謂不動產(chǎn)價格是指在政府部門進(jìn)行固定資產(chǎn)登記時的價格。 標(biāo)準(zhǔn)稅率為 4%,但如果購入土地用于住宅開發(fā)和建筑,或購置住宅,稅率可減輕 1/4,即按 3%的稅率課征 登錄許可稅 課稅依據(jù)是不動產(chǎn)登記時的價格 其稅率因登記類型 不同而有所差異 印花稅 合同金額 印花稅實行分級定額稅率 繼承稅 在計算繼承稅稅額時,是以課稅價格為基礎(chǔ),確定各繼承人各自承擔(dān)的繼承稅稅額。 采取超額累進(jìn)稅率征收 贈與 稅 計算贈與稅稅額時,從受贈與人所接受的贈與財產(chǎn)中減去基本扣除項金額形成課稅價格。 采取超額累進(jìn)稅率征收 英 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅合并征收 計稅依據(jù)是所有贈與財產(chǎn)的總累計額和死亡時轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)總價值,均以轉(zhuǎn)移時的公開市場價值計算。 1986— 1988 年采用累進(jìn)稅率, 1989 年改為比例稅率,稅率為 40% 印花稅 注冊的交易價格 1% 資本利得稅 計稅依據(jù):不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓凈收益(銷售價格-原值) 。出售自己主要居所、 居民退休后 所出售的任何家庭居所(不一定是主要居所)都將被豁免資本利得稅。 2 按保有年數(shù)適用不同稅率,最高稅率為 40% 美 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅 遺產(chǎn)稅的課稅對象是財產(chǎn)所有人死亡時遺留的所有財產(chǎn)價值總額。 遺產(chǎn)稅與贈與稅稅率相一致,實行 18 級超額累進(jìn)稅率 資本利得稅 對于個人來說,長期投資的資本利得(超過 1 年的投資)稅率較低, 2020年,長期投資的資本利得被調(diào)降到 15%(對于歸入最低和次低所得稅繳納人群的兩類人,資本利得 稅為 5%)。短期投資的資本利得稅率較高,與一般所得稅稅率相同 。 2020 年,所有被調(diào)降的資本利得稅率將 恢復(fù)到 2020 年前的水平,即 20%。當(dāng)出售一份房產(chǎn)時,如果該房產(chǎn)是出售者在出售前 5年中的 2 年的主要居所,出售者可獲得 250,000 美元(對單身)或 500,000 美元(對夫婦)的資本利得稅豁免份額
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