【正文】 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 對(duì) 房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響 REICO 工作室 2020 年 1 月 課題 顧問： 孫 鋼 課題負(fù)責(zé)人：張學(xué)誕 課題組成員：張學(xué)誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 許 文 梁 季 施文潑 執(zhí) 筆 人：張學(xué)誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 1 目 錄 內(nèi)容摘要 ..................................................... 3 一、國外房地產(chǎn)稅制比較分析 ................................... 3 （一）房地產(chǎn)稅的分類 .................................................. 1 1．房地產(chǎn)保有稅 ........................................................................................................ 1 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 ................................................................................................ 2 （二）房地產(chǎn)稅稅制要素比較 ............................................ 2 1．保有環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 2 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 5 （三）房地產(chǎn)稅稅收收入及分配情況比較 .................................. 8 1．房地產(chǎn)稅的收入情況比較 .................................................................................... 9 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬 比較 .................................................................................. 11 （四）房地產(chǎn)稅稅權(quán)劃分比較 ........................................... 13 二、我國房地產(chǎn)稅制分析 ...................................... 15 （一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況 ......................................... 15 1．房產(chǎn)稅 .................................................................................................................. 15 2．城鎮(zhèn)土地使用稅 .................................................................................................. 15 3．土地增值稅 .......................................................................................................... 15 4．耕地占用稅 .......................................................................................................... 15 5．契稅 ...................................................................................................................... 16 6．營業(yè)稅 .................................................................................................................. 16 （二）我國房地產(chǎn)稅費(fèi)收 入情況分析 ..................................... 16 1．房地產(chǎn)稅收 .......................................................................................................... 16 2．房地產(chǎn)類收費(fèi) ...................................................................................................... 18 （三）我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 ................................... 19 1．稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重 ...................................................................................... 19 2．稅基窄，稅款流失較多 ...................................................................................... 20 3．重交易輕保有，稅負(fù)不公 .................................................................................. 20 2 4．規(guī)模小，不能滿足地方財(cái)政需要 ...................................................................... 20 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 .............................................................................. 21 6．計(jì)稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 .................................................. 21 7．配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展 .......................................................... 21 三、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響 ................. 21 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 ........................... 21 1．短期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 .............................................................. 22 2．長期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 .............................................................. 24 3．實(shí)證分析 .............................................................................................................. 25 （二） 保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 ............................. 34 1. 保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 —— 理論分析 .................................. 34 2．房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 —— 其他國家的歷史實(shí)踐 .. 38 3. 房地產(chǎn)稅收對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 —— 現(xiàn)實(shí)分析 .............................................. 43 四、結(jié)論 .................................................... 47 參考文獻(xiàn) .................................................... 47 3 內(nèi) 容 摘 要 本研究報(bào)告在對(duì)國外房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，研究了我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度、收入情況以及存在的主要問題，并在理論和實(shí)踐層面分析了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響。本報(bào)告包括四部分： 第一部分對(duì)國外房地產(chǎn)稅制進(jìn)行了比較分析。國外房地產(chǎn)稅收制度在稅制要素及收入分配等方面具有共性又各有差異。國外房地產(chǎn)稅主要分為兩大類，即保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅（房地產(chǎn)保有稅）和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。目前，很多國家都建立了比較完整的以房地產(chǎn)保有稅為主房地產(chǎn)稅收體系。由于國家的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展階段、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平不同，不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系及稅制要素設(shè)計(jì)上都存在一定的差異。從收入歸屬情況來看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅（包括遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅、印花稅）通常作為中央政府或省級(jí)政府稅收，房地產(chǎn)所得稅作為中央稅，房地產(chǎn)保有稅作為地方稅。只有少數(shù)國家把房地產(chǎn)保有稅作為中央稅或中央與地方共享稅。在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國家中，房地產(chǎn)稅已不再是各國稅收中的主體稅種，其稅收收入占稅收總收入和 GDP 的比重較所得稅和流轉(zhuǎn)稅相比都很低。 第二部分對(duì)我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)情況進(jìn)行了分析。我國目前涉及房地產(chǎn) 的直接稅種、間接稅種、相關(guān)收費(fèi)等非常多，但房地產(chǎn)稅收入總體規(guī)模偏小且增長緩慢。從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計(jì)稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等突出問題。 第三部分分析了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響。對(duì)于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的分析，采用了供求變動(dòng)分析法；對(duì)于保有環(huán)節(jié)的分析，采取了四象限模型分析法。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，不同的征收對(duì)象，導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響不同，同時(shí)，房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)短期和長期的房地產(chǎn)價(jià)格的影響也是不一樣的。通過分析得出，在短期內(nèi)，對(duì)購買者征稅會(huì)帶動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格的下降，對(duì)供給者 征稅則會(huì)使得房地產(chǎn)價(jià)格上升，當(dāng)同時(shí)對(duì)購買者和供給者征稅時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格的升降則取決于兩者的征收力度。從長期來看，對(duì)購買者征稅對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格并無影響，而對(duì)供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。在保有環(huán)節(jié)，單純從稅收的角度來看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收與房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)增加，會(huì)在一定程度上降低當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格。從日本和韓國的實(shí)踐來看，房 4 地產(chǎn)稅收調(diào)整曾經(jīng)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的手段之一，但是卻從來不是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫最有效的手段，其稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格主要是在保有環(huán)節(jié)使用，而在交易環(huán)節(jié)采取的措施 相對(duì)較少。從我國情況來看，在稅收制度設(shè)計(jì)上，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較多，而保有環(huán)節(jié)的財(cái)產(chǎn)稅由于對(duì)于居民個(gè)人擁有的非經(jīng)營性的居住房屋都免于征收，因此，實(shí)質(zhì)上處于“無稅”的狀態(tài)。從目前政策實(shí)施效果來看，盡管我國實(shí)施了一系列的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，但仍未有效遏制我國部分城市房價(jià)過快上漲的趨勢(shì)。造成這種情況的主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)情況。 第四部分對(duì)房地產(chǎn)稅費(fèi)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響進(jìn)行了總結(jié)，并對(duì)我國以稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格提出了一些建議。 1 一、國外房地產(chǎn)稅制比較分析 作為 國家調(diào)控 市場(chǎng)經(jīng)濟(jì) 的 杠桿 ，房地產(chǎn) 稅制 是 世界各國稅收制 體系 的 重要組成部分 。國外房地產(chǎn)稅收制度在 稅制 要素 及收入分配 等方面 具有共性又各有差異 。 （一） 房地產(chǎn)稅的 分類 世界各國 房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有 、 使用和轉(zhuǎn)移處置等各 階段。 房地產(chǎn)所得稅屬于所得稅類，多數(shù)國家和地區(qū)沒有把此單獨(dú)分離出來，不是獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種 1。因此，房地產(chǎn)稅 主要分為 兩 大類 ，即 保有環(huán)節(jié) 房地產(chǎn) 稅 （房地產(chǎn)保有稅） 和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn) 稅。 目前，很多國家都建立了比較完整的以房地產(chǎn)保有稅為主房地產(chǎn)稅收體系。 1．房地產(chǎn)保有稅 房地產(chǎn)保有稅對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人 征收 。 一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài) 如 土地、房產(chǎn)或房地合一的不動(dòng)產(chǎn)來設(shè)置。在 現(xiàn)行房地產(chǎn)保有稅體系中， 主要 包括不動(dòng)產(chǎn)稅，財(cái)產(chǎn)稅，定期不動(dòng)產(chǎn)增值稅等 稅種 。 （ 1）不動(dòng)產(chǎn)稅 不動(dòng)產(chǎn)稅是對(duì)土地或房屋所有或占有者征收 的 稅，計(jì)稅依據(jù)為不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。不動(dòng)產(chǎn)稅又可分為三種類型：將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起而課征