【導(dǎo)讀】對房地產(chǎn)價格變動的影響

　　

【正文】 ，數(shù)據(jù)難以取得和統(tǒng)計 。這里 僅 從 地出讓收入 的角度，以土地出讓收入 4為 樣本進(jìn)行 相關(guān)數(shù)據(jù) 分 析 （ 見表 ，） 。 從 1998 年 開始，我國 城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，貨幣化分配 取代了 實(shí)行 40余年的住房福利分配制度 ， 住房分配、供應(yīng)、市場 、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個體系的改革全面啟動 。 1998 年至 2020 年 是我國房地產(chǎn)發(fā)展的第一個重要階段。在這一階段， 政府將住宅作為居民新的消費(fèi)熱點(diǎn) ，把房地產(chǎn) 作為經(jīng)濟(jì)增長的支柱產(chǎn)業(yè) ， 并采取了 優(yōu)惠房貸 、 減免稅 、 放寬商業(yè)住房信貸規(guī)模控制 、 實(shí)行預(yù)售房制度 等一系列措施 鼓勵購房 ， 刺激住房消費(fèi) 。居民住房 需求得到了充分釋放， 房地產(chǎn)業(yè)快速 發(fā)展 。1992 年至 2020 年，全國 土地出讓收入 收入 累計 1 萬 多億元，其中 2001 至 2020 年 就高達(dá) 9100 多億元。 自 2020 年下半年 起 ， 我國部分地區(qū)出現(xiàn)了 房地產(chǎn)投資過熱、房價上漲過高的現(xiàn)象 。 2020 年 ， 全國 土地出讓收入 達(dá)到 5894 億元； 2020 年 達(dá)到 億元 ，2020 年 為 億元 ， 2020 為 萬 億元 。在國家 信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領(lǐng)域 調(diào)控房地產(chǎn)政策的作用下， 2020 年， 土地出讓收入 規(guī)模略有下降，為 9600 4 土地出讓收入包括土地開發(fā)成本 （征地、拆遷、土地置換等） 和土地出讓金，不等同于土地出讓凈收益。 按照 財政部、國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 聯(lián)合下發(fā) 的 《關(guān)于 保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問題的通知》 要求 ， 從 2020年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于 10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公租房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公租房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。 19 億元。 2020 年全國土地出讓收入 突破 萬 億元。 由表 可 以看出 ，在我國房地產(chǎn)投資快速發(fā)展、房地產(chǎn)價格高速上漲的幾年間 ，我國 土地出讓收入 占地方本級收入 的比重超過三分之一甚至二分之一； 在房價飆升的 2020 年， 該比重 比超過 50％ ，即便是在 受全球金融危機(jī) 影響房地產(chǎn)市場滑坡的 2020 年， 該比重也高達(dá) 30％。 土地出讓收入 對地方政府收入的貢獻(xiàn) 的確 很大 。 表 1992 年至 2020 年我國土地出讓收入 情況 單位：億元 年度 土地出讓收入 1992－ 2020 10000 2001－ 2020 9100 2020 5894 2020 2020 2020 13000 2020 9600 2020 15900 注： ：國土資源部 ，《中國財政年鑒》（ 20202020）。 表 2020 至 2020 年 土地出讓 收入 占地方本級財政收入比重 單位：億元 年度 土地出讓收入 地方本級 財政 收入 土地出讓收入 占地方本級 收入比重 2020 5894 11893 % 2020 15101 % 2020 18304 % 2020 13000 23565 % 2020 9600 28645 % 2020 15900 32581 % 注： ：國土資源部，《中國財政年鑒》（ 20202020）。 （三） 我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等問題有待解決 。 1．稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重 我國房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財產(chǎn)稅、特定目的稅等多個相關(guān)稅種，例如，對土地課稅有 城鎮(zhèn) 土地使用稅和耕地占用稅。這 些稅種在形式上雖相互獨(dú)立，但 20 實(shí)質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對同一稅基的重復(fù)征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業(yè)稅，還要征收房產(chǎn)稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負(fù)不公。 2．稅基窄，稅款流失較多 我國房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對的是經(jīng)營活動中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐 的加快，農(nóng)村已出現(xiàn)大量營業(yè)、出租用房，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅 只對我國城 市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，對農(nóng)村的房產(chǎn)不征收，造成農(nóng)村房地產(chǎn)稅的流失。 3．重交易輕保有，稅負(fù)不公 我國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(fèi)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價格的3040%。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計的稅種只有房產(chǎn)稅和 城鎮(zhèn) 土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中勢必將提 高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚(yáng)。例如，在開發(fā)前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅 (費(fèi) )，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費(fèi)是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠(yuǎn)時， 就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產(chǎn)市場正常的開發(fā)與再生產(chǎn)進(jìn)程。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?。與此形成鮮明對比的是，進(jìn)入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)并存的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。 4．規(guī)模小，不能滿足地方財政需要 由于房地產(chǎn) 稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收入中占有較重要的地位。如美國，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的 40— 50%。而我國，房地產(chǎn)稅開征以來收入規(guī)模一直偏小。雖然近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅收入有了明顯增加，但房地產(chǎn)稅收入占稅收收入的比重仍然不高。 21 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 目前，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門，收費(fèi)總額難以統(tǒng)計。但費(fèi)大稅小是不爭之實(shí)。高收費(fèi)一方面加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。同時，各種收費(fèi)由于未納入預(yù)算管理，其使用得不到有效的 監(jiān)督，浪費(fèi)、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。 6．計稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 我國現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價值、土地的級差收益和土地、房產(chǎn)的時間價值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。 7．配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展 我國現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從 40 年至 70年不等，而其中部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。實(shí)際上是將后 40 年至 70 年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實(shí)現(xiàn)貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現(xiàn)沒有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。 另外，我國財產(chǎn)評估制度、財產(chǎn)登記制度不健全。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)稅收入的流失。 三 、房地產(chǎn)稅費(fèi) 政策 變動對房地產(chǎn)價格變動的影響 稅收是在市場 經(jīng)濟(jì)條件下國家參與國民經(jīng)濟(jì)分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經(jīng)濟(jì)活動中的各微觀主體的決策也會產(chǎn)生一定的影響，正因為如此，在一定條件下，稅收也成為國家主動進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一。 近幾年來，我們國家房地產(chǎn)價格增速明顯過快，稅收政策也成為調(diào)整房地產(chǎn)市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現(xiàn)實(shí)分析，厘清房地產(chǎn)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響。 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)中 ， 稅收對價格的影響主要是通過稅收對市場供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來實(shí)現(xiàn)的。 根據(jù)供求規(guī)律，當(dāng)一種商品價格上升 時，供給量增加，反之亦然；當(dāng)一種商品價 22 格下降時，需求量增加。供給曲線與需求曲線相交，決定了 市場均衡價格和數(shù)量。 一般而言，對房地產(chǎn)購買者征稅，會導(dǎo)致 需求的減少，即 需求曲線的向 左下方移動 ；對房地產(chǎn)供給者征稅，會導(dǎo)致供給減少，即供給曲線向左上方移動 。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價格和均衡數(shù)量。在對 房地產(chǎn)市場征稅時，通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁 ，即納稅人通過種種途徑將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給他人。 稅收 轉(zhuǎn)嫁 取決于 市場結(jié)構(gòu) 以及 供給和需求的價格 彈性5。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉(zhuǎn)嫁給 購買 者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則 稅收要向后轉(zhuǎn)嫁給 供給 者。 在我國現(xiàn)行稅制體系中，對房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產(chǎn)價格變動產(chǎn)生一定的影響。 從征收對象上來看， 由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 的 房地產(chǎn)稅費(fèi)有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。 從期限上來看，房地產(chǎn)稅費(fèi)對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。 1． 短期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 （ 1） 對購買者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況 圖 短期內(nèi)對購買者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動 在短期內(nèi)，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線， 即隨著價格的提高，供給數(shù)量增加。 如圖 所示 ， 此時需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)所決定的均衡價格水平為 P1。當(dāng)政府對購買者征稅時，同等價格下消費(fèi)者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動，與 5 需求的價格彈性 表示在一定時期內(nèi)價格一定程度的變動所引起的需求量變動的程度 ，需求的價格彈性 = 需求量變動的百分比 / 價格變動的百分比 ； 供給價格彈性是指供給量相對價格變化作出的反應(yīng)程度， 供給 價格 彈性 = 供給量變動百分比 / 價格變動百分比 。 P Q O S D1 D2 P1 P2 23 供給曲線相交形成了新的均衡價格 P2，低于未征稅前的均衡價格 P1，即： 在短期內(nèi)，政府對購買者征稅會使得房地產(chǎn)的價格 趨于下降 。 （ 2） 對供給者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況 圖 短期內(nèi)對 供給 者征稅引起的房地 產(chǎn)價格變動 當(dāng)政府對 供給者 征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下 供給者 所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，短期供給曲線向左上方移動，此時移動的短期供給曲線與需求曲線所決定的新的均衡價格水平 P2高于未征稅前的均衡價格水平 P1。既在短期內(nèi)，政府對房地產(chǎn) 供給者 征稅會使得房地產(chǎn)的價格升高。 此外，在對 供給者征稅， 通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價格的變動。 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收變動對房地產(chǎn)價格的影響， 主要取決于 稅收轉(zhuǎn)嫁和 稅負(fù)最終的負(fù)擔(dān)者。 經(jīng)過稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣者負(fù)擔(dān)；三 是 全部 由買者負(fù)擔(dān)。究竟由誰承擔(dān)或誰承擔(dān)多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產(chǎn)的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產(chǎn)的供給與需求狀況和政府的政策目標(biāo)等等。 （ 3）對供給者和購買者雙方征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況 P Q O S2 D S1 P1 P2 P Q O S D D1 S1 24 圖 短期內(nèi)對 供求雙方 征稅引起的房地產(chǎn)價格變動 而當(dāng)政府同時對 購買者 和 供給者 同時征稅時，房地產(chǎn)的價格變化則比較復(fù)雜。通過前面的分析，當(dāng)政府對 購買 者征稅時，同等價格下消費(fèi)者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動 ； 當(dāng)政府對 供給者 征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下 供給者 所愿意提供的房 屋數(shù)量是減少的，供給曲線向左上方移動，如圖 所示，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。 2． 長期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 （ 1）對購買者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動情況 圖 長期內(nèi)對 購買 者征稅引起的房地產(chǎn)價格變動 在長期內(nèi)，作為 供給者 決定性生產(chǎn)要素的土地數(shù)量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來長期持有，在價格低于一定水平時， 供給者 寧愿自己持有也不愿意對外出售，此價格為與需求曲線 的交點(diǎn) P1，這樣，長期供給曲線