【導讀】對房地產價格變動的影響

　　

【正文】 ，數據難以取得和統(tǒng)計 。這里 僅 從 地出讓收入 的角度，以土地出讓收入 4為 樣本進行 相關數據 分 析 （ 見表 ，） 。 從 1998 年 開始，我國 城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進，貨幣化分配 取代了 實行 40余年的住房福利分配制度 ， 住房分配、供應、市場 、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調控等七個體系的改革全面啟動 。 1998 年至 2020 年 是我國房地產發(fā)展的第一個重要階段。在這一階段， 政府將住宅作為居民新的消費熱點 ，把房地產 作為經濟增長的支柱產業(yè) ， 并采取了 優(yōu)惠房貸 、 減免稅 、 放寬商業(yè)住房信貸規(guī)?？刂?、 實行預售房制度 等一系列措施 鼓勵購房 ， 刺激住房消費 。居民住房 需求得到了充分釋放， 房地產業(yè)快速 發(fā)展 。1992 年至 2020 年，全國 土地出讓收入 收入 累計 1 萬 多億元，其中 2001 至 2020 年 就高達 9100 多億元。 自 2020 年下半年 起 ， 我國部分地區(qū)出現了 房地產投資過熱、房價上漲過高的現象 。 2020 年 ， 全國 土地出讓收入 達到 5894 億元； 2020 年 達到 億元 ，2020 年 為 億元 ， 2020 為 萬 億元 。在國家 信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領域 調控房地產政策的作用下， 2020 年， 土地出讓收入 規(guī)模略有下降，為 9600 4 土地出讓收入包括土地開發(fā)成本 （征地、拆遷、土地置換等） 和土地出讓金，不等同于土地出讓凈收益。 按照 財政部、國家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設部 聯合下發(fā) 的 《關于 保障性安居工程資金使用管理有關問題的通知》 要求 ， 從 2020年起，各地在確保完成當年廉租住房保障任務的前提下，可將現行從土地出讓凈收益中安排不低于 10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公租房，包括購買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公租房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補貼。 19 億元。 2020 年全國土地出讓收入 突破 萬 億元。 由表 可 以看出 ，在我國房地產投資快速發(fā)展、房地產價格高速上漲的幾年間 ，我國 土地出讓收入 占地方本級收入 的比重超過三分之一甚至二分之一； 在房價飆升的 2020 年， 該比重 比超過 50％ ，即便是在 受全球金融危機 影響房地產市場滑坡的 2020 年， 該比重也高達 30％。 土地出讓收入 對地方政府收入的貢獻 的確 很大 。 表 1992 年至 2020 年我國土地出讓收入 情況 單位：億元 年度 土地出讓收入 1992－ 2020 10000 2001－ 2020 9100 2020 5894 2020 2020 2020 13000 2020 9600 2020 15900 注： ：國土資源部 ，《中國財政年鑒》（ 20202020）。 表 2020 至 2020 年 土地出讓 收入 占地方本級財政收入比重 單位：億元 年度 土地出讓收入 地方本級 財政 收入 土地出讓收入 占地方本級 收入比重 2020 5894 11893 % 2020 15101 % 2020 18304 % 2020 13000 23565 % 2020 9600 28645 % 2020 15900 32581 % 注： ：國土資源部，《中國財政年鑒》（ 20202020）。 （三） 我國房地產稅制存在的主要問題 從我國現行稅制來看，主要存在內外稅制不統(tǒng)一，重復征稅，稅基窄，稅負不公，規(guī)模小，計稅依據不合理，配套制度不完備等問題有待解決 。 1．稅種多，重復征稅嚴重 我國房地產稅收體系涉及到流轉稅、所得稅、財產稅、特定目的稅等多個相關稅種，例如，對土地課稅有 城鎮(zhèn) 土地使用稅和耕地占用稅。這 些稅種在形式上雖相互獨立，但 20 實質上卻有內在聯系，甚至造成對同一稅基的重復征稅。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業(yè)稅，還要征收房產稅，等等。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負不公。 2．稅基窄，稅款流失較多 我國房地產稅征稅范圍一般針對的是經營活動中所涉及到的房地產行為，而對于個人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應地縮小了房地產稅基范圍。隨著農村經濟的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設步伐 的加快，農村已出現大量營業(yè)、出租用房，而現行房產稅 只對我國城 市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產征收，對農村的房產不征收，造成農村房地產稅的流失。 3．重交易輕保有，稅負不公 我國房地產在開發(fā)流通階段設置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費，這些稅費一般占房產價格的3040%。而在房地產保有期間設計的稅種只有房產稅和 城鎮(zhèn) 土地使用稅，稅負低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴重的稅負不公平。一方面，房地產開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費過于集中勢必將提 高新建商品房的價格，從而帶動市場價格上揚。例如，在開發(fā)前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發(fā)完畢前每年還要承擔土地使用稅 (費 )，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權就要承擔如此之重的稅費是不合理的。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠時， 就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產市場正常的開發(fā)與再生產進程。另一方面，房地產保有環(huán)節(jié)稅費種類相對少，稅負較輕，阻礙了土地有償使用市場的建立與健全。對土地的保有稅負過低，使得大多數由使用者無償取得的土地仍然近似無償地被持有。與此形成鮮明對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉和交易而承受過高的稅負。這不僅抑制了土地使用權的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費并存的現象日趨嚴重。 4．規(guī)模小，不能滿足地方財政需要 由于房地產 稅課征對象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國家的地方稅收入中占有較重要的地位。如美國，其房產稅收入占地方稅收入的 40— 50%。而我國，房地產稅開征以來收入規(guī)模一直偏小。雖然近年來隨著房地產行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產稅收入有了明顯增加，但房地產稅收入占稅收收入的比重仍然不高。 21 5．費大稅小，扭曲了稅費關系 目前，涉及房地產的收費五花八門，收費總額難以統(tǒng)計。但費大稅小是不爭之實。高收費一方面加重了納稅人的負擔，另一方面也大大削弱了稅收的調節(jié)作用。同時，各種收費由于未納入預算管理，其使用得不到有效的 監(jiān)督，浪費、挪用甚至貪污的現象比較嚴重。 6．計稅依據不合理，背離房地產稅的本質特性 我國現行主要房地產稅收的計稅依據分別為房產余值、租金收入或實際占用的土地面積，這些計稅依據不能正確地反映房地產的現有價值、土地的級差收益和土地、房產的時間價值，不能隨著經濟的發(fā)展、房地產的增值而相應增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調節(jié)收入的作用。 7．配套制度不完備，制約房地產稅的發(fā)展 我國現有土地使用制度是“批租制”，根據土地不同用途，批租期限從 40 年至 70年不等，而其中部分稅費，用地者須一次性支付。實際上是將后 40 年至 70 年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設，其后果必然是導致對土地的濫用?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實現貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權的不斷出讓，政府在這方面獲取的財政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現沒有土地使用權出讓的尷尬局面。 另外，我國財產評估制度、財產登記制度不健全。加上房產、土地、戶籍等有關管理部門與稅務機關的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產稅收入的流失。 三 、房地產稅費 政策 變動對房地產價格變動的影響 稅收是在市場 經濟條件下國家參與國民經濟分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經濟活動中的各微觀主體的決策也會產生一定的影響，正因為如此，在一定條件下，稅收也成為國家主動進行宏觀經濟調控的重要手段之一。 近幾年來，我們國家房地產價格增速明顯過快，稅收政策也成為調整房地產市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現實分析，厘清房地產稅費變動對房地產價格的影響。 （一）流轉環(huán)節(jié)的稅費變動對房地產價格的影響 在經濟學中 ， 稅收對價格的影響主要是通過稅收對市場供求的影響和稅收轉嫁來實現的。 根據供求規(guī)律，當一種商品價格上升 時，供給量增加，反之亦然；當一種商品價 22 格下降時，需求量增加。供給曲線與需求曲線相交，決定了 市場均衡價格和數量。 一般而言，對房地產購買者征稅，會導致 需求的減少，即 需求曲線的向 左下方移動 ；對房地產供給者征稅，會導致供給減少，即供給曲線向左上方移動 。因此，征稅將導致形成新的均衡價格和均衡數量。在對 房地產市場征稅時，通常會發(fā)生稅收轉嫁 ，即納稅人通過種種途徑將稅收負擔轉移給他人。 稅收 轉嫁 取決于 市場結構 以及 供給和需求的價格 彈性5。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉嫁給 購買 者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則 稅收要向后轉嫁給 供給 者。 在我國現行稅制體系中，對房地產在流轉環(huán)節(jié)的稅種有：營業(yè)稅、個人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。這些稅收政策的變動勢必對房地產價格變動產生一定的影響。 從征收對象上來看， 由于流轉環(huán)節(jié) 的 房地產稅費有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導致對房地產價格的影響也不同。 從期限上來看，房地產稅費對短期和長期的房地產價格的影響也是不一樣的。 1． 短期內稅費變動對房地產價格的影響 （ 1） 對購買者征稅引起的房地產價格變動情況 圖 短期內對購買者征稅引起的房地產價格變動 在短期內，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線， 即隨著價格的提高，供給數量增加。 如圖 所示 ， 此時需求曲線與供給曲線的交點所決定的均衡價格水平為 P1。當政府對購買者征稅時，同等價格下消費者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動，與 5 需求的價格彈性 表示在一定時期內價格一定程度的變動所引起的需求量變動的程度 ，需求的價格彈性 = 需求量變動的百分比 / 價格變動的百分比 ； 供給價格彈性是指供給量相對價格變化作出的反應程度， 供給 價格 彈性 = 供給量變動百分比 / 價格變動百分比 。 P Q O S D1 D2 P1 P2 23 供給曲線相交形成了新的均衡價格 P2，低于未征稅前的均衡價格 P1，即： 在短期內，政府對購買者征稅會使得房地產的價格 趨于下降 。 （ 2） 對供給者征稅引起的房地產價格變動情況 圖 短期內對 供給 者征稅引起的房地 產價格變動 當政府對 供給者 征稅時，在短期內，同等價格下 供給者 所愿意提供的房屋數量是減少的，短期供給曲線向左上方移動，此時移動的短期供給曲線與需求曲線所決定的新的均衡價格水平 P2高于未征稅前的均衡價格水平 P1。既在短期內，政府對房地產 供給者 征稅會使得房地產的價格升高。 此外，在對 供給者征稅， 通常會發(fā)生稅收轉嫁，影響了房地產價格的變動。 流轉環(huán)節(jié)的稅收變動對房地產價格的影響， 主要取決于 稅收轉嫁和 稅負最終的負擔者。 經過稅收轉嫁，房產稅收的負擔最終可以出現三種情況：一是買者與賣者按一定比例分攤；二是全部由賣者負擔；三 是 全部 由買者負擔。究竟由誰承擔或誰承擔多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產的供給者和購買者在市場上的壟斷程度、房地產的供給與需求狀況和政府的政策目標等等。 （ 3）對供給者和購買者雙方征稅引起的房地產價格變動情況 P Q O S2 D S1 P1 P2 P Q O S D D1 S1 24 圖 短期內對 供求雙方 征稅引起的房地產價格變動 而當政府同時對 購買者 和 供給者 同時征稅時，房地產的價格變化則比較復雜。通過前面的分析，當政府對 購買 者征稅時，同等價格下消費者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動 ； 當政府對 供給者 征稅時，在短期內，同等價格下 供給者 所愿意提供的房 屋數量是減少的，供給曲線向左上方移動，如圖 所示，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。 2． 長期內稅費變動對房地產價格的影響 （ 1）對購買者征稅引起的房地產價格變動情況 圖 長期內對 購買 者征稅引起的房地產價格變動 在長期內，作為 供給者 決定性生產要素的土地數量是一定的，因此長期供給曲線是一條垂線，但房產不同于其它商品，其可以作為一種固定資產來長期持有，在價格低于一定水平時， 供給者 寧愿自己持有也不愿意對外出售，此價格為與需求曲線 的交點 P1，這樣，長期供給曲線