【正文】 產(chǎn)稅 的 國(guó)家里，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其它財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn) 的 所有財(cái)產(chǎn)課征 的 一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。意大利對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。 2． 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的 法律 事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。 （二） 房地產(chǎn)稅稅制要素比較 由于國(guó) 家 的經(jīng)濟(jì)發(fā)展 階段、 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 水平不同 ， 不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)， 各國(guó)的房地產(chǎn)稅制在課稅體系 及 稅制要素設(shè)計(jì)上都存 在 一定的差異。不同 級(jí)次價(jià)格稅率不同，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其稅率標(biāo)準(zhǔn)由各地方政府確定 非住宅房屋稅 （營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅） 該稅的計(jì)稅價(jià)格是不 動(dòng)產(chǎn)的年凈收益，它等于該不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)年租金減去修繕費(fèi)。 其稅率比較復(fù)雜，分為一般稅率、特別稅率、個(gè)別稅率三類。 1991年和 1992 年，韓國(guó)兩年均課征了土地過(guò)分利得稅。實(shí)際稅率則往往相差更大，大約是財(cái)產(chǎn)一般市價(jià)的 %— % 法 國(guó) 房屋稅 （地方建筑稅） 課稅標(biāo)準(zhǔn)是不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值（包含建筑物與建筑物占用范圍內(nèi)的土地），其價(jià)值以國(guó)家所頒布的建筑物的價(jià)格為準(zhǔn)。 稅率各地區(qū)不一樣，且每年依評(píng)估的租賃價(jià)格不同而不同。 建筑用地的計(jì)稅價(jià)值為市場(chǎng)價(jià)值。獨(dú)戶住宅的土地適用累進(jìn)稅率，即價(jià)值在 75000 馬克之內(nèi)的稅率為 ‰， 75000 馬克價(jià)值以上的部分稅率為 ‰，雙戶住宅的稅率為 ‰ 中 國(guó) 臺(tái) 灣 地價(jià)稅 計(jì)稅依據(jù)及方法：按每一土地所有權(quán)人在同一直轄市或縣（市）的申報(bào)地價(jià)總額為計(jì)稅依據(jù)。同時(shí)，對(duì)廢耕農(nóng)地所有權(quán)人超過(guò)復(fù)耕期限仍未恢復(fù)耕種者，經(jīng)直轄市或縣市地政機(jī)關(guān)會(huì)同有關(guān)部門查定后，加征應(yīng)征稅額 3 倍的荒地稅 土地增值稅 課征依據(jù)：土地增值比率 土地增值稅實(shí)行以漲價(jià)比率為基礎(chǔ)的三級(jí)累進(jìn)稅率，即 40%、 50%、 60% 不在地主稅 也是以地價(jià)稅為計(jì)稅基礎(chǔ) 不在地主稅按應(yīng)納地價(jià)稅加倍征收 巴 西 農(nóng)村土地稅 計(jì)稅依據(jù)為土地面積 實(shí)行累進(jìn)稅率。 6 表 若干國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn) 產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種、計(jì)稅依據(jù)與稅率情況 國(guó)家 稅 種 計(jì)稅依據(jù) 名義稅率 日 本 不動(dòng)產(chǎn)取得稅 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格以及因擴(kuò)建、改建所增加的價(jià)格，所謂不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在政府部門進(jìn)行固定資產(chǎn)登記時(shí)的價(jià)格。 1986— 1988 年采用累進(jìn)稅率， 1989 年改為比例稅率，稅率為 40% 印花稅 注冊(cè)的交易價(jià)格 1% 資本利得稅 計(jì)稅依據(jù)：不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓凈收益（銷售價(jià)格－原值） 。短期投資的資本利得稅率較高，與一般所得稅稅率相同 。 由 %— % 遺產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù)為總遺產(chǎn)額扣除葬禮費(fèi)及被繼承人的債務(wù)及其他免稅額之后的 純遺產(chǎn)額。最高稅率為 50% 房地產(chǎn)交易稅 計(jì)稅依據(jù)為成交的房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格 1983 年稅率為 2%， 1998 年起為了彌補(bǔ)因財(cái)產(chǎn)凈值稅的廢除而減少的收入，稅率提高到%。 買賣、贈(zèng)與、占有契稅為契價(jià) %，典權(quán)契稅為契價(jià) 5%，交換、分割契稅為契價(jià)% 遺產(chǎn)稅 課稅標(biāo)準(zhǔn)以被繼承人死亡 時(shí)的財(cái)產(chǎn)時(shí)價(jià)為 課稅標(biāo)準(zhǔn)。 凡因轉(zhuǎn)讓保有期間 2 年以上的事業(yè)用資產(chǎn)而得到收益時(shí)，以 15%的比例稅率征稅；保有期間未滿 2年者，與其他所得合并征收所得稅 3某些情況下，資本利得稅可以被減免，比如出售自己的主要居所所獲收益。 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法人所得稅：根據(jù)《所得稅法》規(guī)定， 以法人所有土地的轉(zhuǎn)讓差價(jià)，作為年度所得并入綜合所得中課征法人所得稅，另外再課征法人稅特別附加稅。 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同額 500 萬(wàn)韓元以上不超過(guò)1000 萬(wàn)，稅額 1 萬(wàn)韓元，低于 2000 萬(wàn)韓元，稅額 2 萬(wàn)韓元 資料來(lái)源：謝伏瞻主編：《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)》，中國(guó)發(fā)展出版社， 2020年版； 財(cái)政部資料。 1．房地產(chǎn)稅的收入情況比較 在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)國(guó)家中，房地產(chǎn)稅已不再是各國(guó)稅收中的主體稅種，其稅收收入占稅收總收入和 GDP 的比重較所得稅和流轉(zhuǎn)稅相比都很低。 表 顯示，在 20 世紀(jì) 70 年代，房地產(chǎn)稅占地方政府收入的平均比重超過(guò) 20%，近年來(lái)，比重有所下降，但平均比重仍然超過(guò) 10%。 ） 10 表 1970’s－ 2000’s 各國(guó)房地產(chǎn)稅占 GDP 的比重 單位：％ 1970’s 1980’s 1990’s 2000’s 發(fā)達(dá)國(guó)家（國(guó)家數(shù)量） （ 16） （ 18） （ 16） （ 21） 發(fā)展中國(guó)家 （ 20） （ 27） （ 23） （ 17） 轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國(guó)家 （ 1） （ 4） （ 20） （ 17） 所有國(guó)家 （ 37） （ 49） （ 58） （ 55） 注：比重后面的括號(hào)內(nèi)是統(tǒng)計(jì)的國(guó)家數(shù)量； 2000’s的數(shù)據(jù)是 2002－ 2020的三年平均數(shù)。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的征收，又為國(guó) 家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益服務(wù)提供了很好的資金來(lái)源，有助于當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值的升值。只有少數(shù)國(guó)家把房地產(chǎn)保有稅 作為中央稅或中央與地方共享稅，如，瑞典、印度尼西亞、挪威 等。各國(guó)地方稅管理權(quán)限的劃分，基本上有以下三種類型：中央集權(quán)型、地方分權(quán)型和集權(quán)分權(quán)兼顧型。包括制定稅法、開征或廢止某個(gè)稅種、確定稅率、選擇征稅方式、方法、決定稅收政策等，即使共享稅源，地方政府也有自己的稅種。部分國(guó)家（地區(qū)）在房地產(chǎn)稅上的稅權(quán)劃分情況見 表 。 （一）我國(guó)現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況 我 國(guó)目前涉及房地產(chǎn)的稅種非常多，直接的稅種包括房產(chǎn)稅、 城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、營(yíng)業(yè)稅等；間接相關(guān)的稅種有印花稅、城市維 護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅和個(gè)人所得稅等；相關(guān)費(fèi)用有教育費(fèi)附加等。 2． 城鎮(zhèn)土地使用稅 1988 年 11 月 1 日開征。該稅實(shí)行四檔幅度定額稅率，按年征收。 3． 土地增值稅 1994 年 1 月 1 日開征。這是為了保護(hù)農(nóng)用耕地。 5． 契稅 現(xiàn)行契稅于 1997 年 10 月 1 日開征。實(shí)行 3— 5%的幅度比例稅率。 （二） 我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)收入 情況 分析 1．房地產(chǎn)稅收 （ 1） 保有環(huán)節(jié) 我國(guó)保有環(huán)節(jié)的 房地產(chǎn) 稅收主要有 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。 17 表 房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入總額和地方財(cái)政收入比重 單位：億元 年份 房產(chǎn)稅 1 城鎮(zhèn)土地使用稅 2 房地產(chǎn)稅收合計(jì) 3 稅收總收 入 4 占稅收總收（ %）5=3/4 地方財(cái)政收入 6 占地方財(cái)政收入（ %）7=3/6 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 2020 2020 2020 2020 575． 46 385． 49 960． 95 2． 11 4． 08 2020 2． 76 5． 23 注： ：《中國(guó)稅務(wù)年鑒》（ 19952020）、《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 19952020）； ， 2020 年 12月 31日，國(guó)務(wù)院公布了第 546號(hào)令，自 2020年 1月 1日起廢止《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和組織以及外籍個(gè)人，依照《中華人民共和國(guó) 房產(chǎn)稅暫行條例》和內(nèi)資企業(yè)一樣繳納房產(chǎn)稅； ，不含中央稅收返還和補(bǔ)助收入。 18 表 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收收入占總稅收收入及地方財(cái)政收入比重 單位：億元 稅種 占總稅收收入比重 占地方財(cái)政收入比重 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)業(yè)） % % % % ％ ％ 土地增值稅 (房地產(chǎn)業(yè)） % % % % ％ ％ 契稅 % % % % ％ ％ 耕地占用稅 % % % % ％ ％ 注： ：《中國(guó)稅務(wù)年鑒》（ 20202020）、《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 20202020）； 。 從 1998 年 開始，我國(guó) 城鎮(zhèn)居民住房制度改革全面推進(jìn)，貨幣化分配 取代了 實(shí)行 40余年的住房福利分配制度 ， 住房分配、供應(yīng)、市場(chǎng) 、金融、物業(yè)管理、中介、行政管理和調(diào)控等七個(gè)體系的改革全面啟動(dòng) 。1992 年至 2020 年，全國(guó) 土地出讓收入 收入 累計(jì) 1 萬(wàn) 多億元，其中 2001 至 2020 年 就高達(dá) 9100 多億元。 按照 財(cái)政部、國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部 聯(lián)合下發(fā) 的 《關(guān)于 保障性安居工程資金使用管理有關(guān)問(wèn)題的通知》 要求 ， 從 2020年起，各地在確保完成當(dāng)年廉租住房保障任務(wù)的前提下，可將現(xiàn)行從土地出讓凈收益中安排不低于 10%的廉租住房保障資金統(tǒng)籌用于發(fā)展公租房，包括購(gòu)買、新建、改建、租賃公共租賃住房，貸款貼息，向承租公租房的廉租住房保障家庭發(fā)放租賃補(bǔ)貼。 土地出讓收入 對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn) 的確 很大 。 1．稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重 我國(guó)房地產(chǎn)稅收體系涉及到流轉(zhuǎn)稅、所得稅、財(cái)產(chǎn)稅、特定目的稅等多個(gè)相關(guān)稅種，例如，對(duì)土地課稅有 城鎮(zhèn) 土地使用稅和耕地占用稅。 2．稅基窄，稅款流失較多 我國(guó)房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對(duì)的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對(duì)于個(gè)人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。這種典型的交易重保有輕的稅制模式造成了嚴(yán)重的稅負(fù)不公平。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對(duì)少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。 4．規(guī)模小，不能滿足地方財(cái)政需要 由于房地產(chǎn) 稅課征對(duì)象較難隱藏，稅源比較穩(wěn)定、容易控制和管理，因此在很多國(guó)家的地方稅收入中占有較重要的地位。 21 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 目前，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門，收費(fèi)總額難以統(tǒng)計(jì)。 6．計(jì)稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 我國(guó)現(xiàn)行主要房地產(chǎn)稅收的計(jì)稅依據(jù)分別為房產(chǎn)余值、租金收入或?qū)嶋H占用的土地面積，這些計(jì)稅依據(jù)不能正確地反映房地產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值、土地的級(jí)差收益和土地、房產(chǎn)的時(shí)間價(jià)值，不能隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加稅收收入，也就不能很好地發(fā)揮其調(diào)節(jié)收入的作用。 另外，我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全。 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 在經(jīng)濟(jì)學(xué)中 ， 稅收對(duì)價(jià)格的影響主要是通過(guò)稅收對(duì)市場(chǎng)供求的影響和稅收轉(zhuǎn)嫁來(lái)實(shí)現(xiàn)的。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。 在我國(guó)現(xiàn)行稅制體系中，對(duì)房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種有：營(yíng)業(yè)稅、個(gè)人所得稅、企業(yè)所得稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅和印花稅。 1． 短期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 （ 1） 對(duì)購(gòu)買者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 短期內(nèi)對(duì)購(gòu)買者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 在短期內(nèi)，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線， 即隨著價(jià)格的提高，供給數(shù)量增加。 （ 2） 對(duì)供給者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 短期內(nèi)對(duì) 供給 者征稅引起的房地 產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 當(dāng)政府對(duì) 供給者 征稅時(shí)，在短期內(nèi)，同等價(jià)格下 供給者 所愿意提供的房屋數(shù)量是減少的，短期供給曲線向左上方移動(dòng)，此時(shí)移動(dòng)的短期供給曲線與需求曲線所決定的新的均衡價(jià)格水平 P2高于未征稅前的均衡價(jià)格水平 P1。 經(jīng)過(guò)稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣者負(fù)擔(dān)；三 是 全部 由買者負(fù)擔(dān)。 2． 長(zhǎng)期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 （ 1）對(duì)購(gòu)買者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 長(zhǎng)期內(nèi)對(duì) 購(gòu)買 者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 在長(zhǎng)期內(nèi)，作為 供給者 決定性生產(chǎn)要素的土地?cái)?shù)量是一定的，因此長(zhǎng)期供給曲線是一條垂線，但房產(chǎn)不同于其它商品，其可以作為一種固定資產(chǎn)來(lái)長(zhǎng)期持有，在價(jià)格低于一定水平時(shí)， 供給者 寧愿自己持有也不愿意對(duì)外出售，此價(jià)格為與需求曲線 的交點(diǎn) P1，這樣，長(zhǎng)期供給曲線就變成了。 （ 3）對(duì)供給者和購(gòu)買者雙方征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 P Q O S2 D S1 P1 P2 P Q O S D D1 S1 24 圖 短期內(nèi)對(duì) 供求雙方 征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 而當(dāng)政府同時(shí)對(duì) 購(gòu)買者 和 供給者 同時(shí)征稅時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格變化則比較復(fù)雜。 此外，在對(duì)