【文章內(nèi)容簡介】 2 Taxation of Chargeable Gains Act 1992。 7 中 國 香 港 印花稅 凡與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租約和股票轉(zhuǎn)讓有關(guān)的各類文件，均須繳納定額或從價印花稅，又稱厘印費。 由 %— % 遺產(chǎn)稅 計稅依據(jù)為總遺產(chǎn)額扣除葬禮費及被繼承人的債務(wù)及其他免稅額之后的 純遺產(chǎn)額。 由 5%— 15% 資本 利得稅 課稅對象為投機或商業(yè)性質(zhì)的不動產(chǎn)交易利潤。 現(xiàn)年度適用稅率 法人： % 法人以外人士： 16% 德 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅 對財產(chǎn)進行估價以確定計稅依據(jù)，土地、房屋等不動產(chǎn)一般按市場價值估計。 實行超額累進稅率，并按被繼承人與繼承人或受饋贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計不同的稅率，分為三級。最高稅率為 50% 房地產(chǎn)交易稅 計稅依據(jù)為成交的房地產(chǎn)購買價格 1983 年稅率為 2%， 1998 年起為了彌補因財產(chǎn)凈值稅的廢除而減少的收入，稅率提高到%。但有人已將此案提交聯(lián)邦憲法法院，認(rèn)為這與《基本法》中促進個人財產(chǎn)形成的條款相違背，要求仍然使用 2%的稅率。聯(lián)邦憲法法院正對此案進行審查 資本利得稅 對出售已擁有 10 年以上的房 地產(chǎn)所獲的收益， 不征收資本利得稅。但是，目前有一些預(yù)案計劃引入新的資本利得稅制度，稅率 20%30% 中 國 臺 灣 契稅 計稅依據(jù)按申報時當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)評價委員會評定的標(biāo)準(zhǔn)價格核定。 買賣、贈與、占有契稅為契價 %，典權(quán)契稅為契價 5%，交換、分割契稅為契價% 遺產(chǎn)稅 課稅標(biāo)準(zhǔn)以被繼承人死亡 時的財產(chǎn)時價為 課稅標(biāo)準(zhǔn)。其中土地以公告土地現(xiàn)值或評定標(biāo)準(zhǔn)價格為準(zhǔn)，房屋以評定標(biāo)準(zhǔn)價格為準(zhǔn)。 超額累進稅率 贈與稅 應(yīng)稅額計算方法與遺產(chǎn)稅相同。 超額累進稅率 法 國 3 對事業(yè)用資產(chǎn)的利得征稅 針對投機性不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，原則上與其他所得合并計算。 凡因轉(zhuǎn)讓保有期間 2 年以上的事業(yè)用資產(chǎn)而得到收益時，以 15%的比例稅率征稅；保有期間未滿 2年者，與其他所得合并征收所得稅 3某些情況下，資本利得稅可以被減免，比如出售自己的主要居所所獲收益。 8 （續(xù)上表） 對建筑用地的資 產(chǎn)利得征稅 征稅標(biāo)準(zhǔn)以讓與價格扣除取得價格的方法計算，但取得價格以保有期間每一年增加 3%的方式計算，且以此方法計算的取得價格 ，需要再評估。 由于轉(zhuǎn)讓建筑用地的所有權(quán)或其他權(quán)利，或轉(zhuǎn)讓主要資產(chǎn)為建筑用地的公司所發(fā)行的證券而產(chǎn)生資產(chǎn)利得時，與其他所得合并征收所得稅 巴 西 遺產(chǎn)稅、贈與稅 財產(chǎn)價值 2000 年為 4% 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅 不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價值 2000 年為 2% 韓國 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅 課稅稅基 =轉(zhuǎn)讓價款 — 必要費用 分個人所得稅和法人所得稅。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅：轉(zhuǎn)讓期在 2 年以上，稅率為 40%，小型住宅按 30%征收；轉(zhuǎn)讓期不足 2 年的，稅率為 50%；未登記轉(zhuǎn)讓的，稅率為 75%。 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓法人所得稅：根據(jù)《所得稅法》規(guī)定， 以法人所有土地的轉(zhuǎn)讓差價，作為年度所得并入綜合所得中課征法人所得稅，另外再課征法人稅特別附加稅。法人稅特別附加稅的稅率，未登記土地轉(zhuǎn)讓時按土地轉(zhuǎn)讓金額 35%計征，其他情況按 25%計征 遺產(chǎn)稅 居民通過繼承或饋贈獲得的所有財產(chǎn)；非居民通過繼承或饋贈獲得的、在韓國境內(nèi)的所有財產(chǎn)價值。 起征點為 20 萬韓元，實行超額累進稅率 贈與稅 稅基包括：所有可轉(zhuǎn)換成貨幣形態(tài)的贈與財產(chǎn)；對贈與財產(chǎn)擁有的法定或?qū)嶋H權(quán)利的經(jīng)濟價值。 起征點為 20 萬韓元，共設(shè) 5 檔超額累進稅率，每檔應(yīng)納稅為稅法規(guī)定的 固定稅額，與適用該檔的稅基 超過該檔下限數(shù)的部分乘上該檔稅率的和 印花稅 分級的定額印花稅是根據(jù)契約上實際記載的數(shù)額而定；定額印花稅是按照契約、文書份額定額繳納。 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同額 500 萬韓元以上不超過1000 萬，稅額 1 萬韓元，低于 2000 萬韓元，稅額 2 萬韓元 資料來源：謝伏瞻主編：《中國不動產(chǎn)稅制設(shè)計》，中國發(fā)展出版社， 2020年版； 財政部資料。 （三）房地產(chǎn)稅稅收收入及分配情況比較 房地產(chǎn)稅在 世界各國尤其是發(fā)達國家的 稅收實踐中較好地發(fā)揮了稅收對房地產(chǎn)經(jīng)濟的調(diào)節(jié)作用。 發(fā)達國家 更重視對房地產(chǎn)保有稅的 征收。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較 9 寬，征稅對象明確，稅 率設(shè)計合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占 稅收 總收入的比重較高 ， 這里對部分國家房地產(chǎn)保有稅稅收收入情況進行相關(guān)分析。 1．房地產(chǎn)稅的收入情況比較 在現(xiàn)代市場經(jīng)濟國家中，房地產(chǎn)稅已不再是各國稅收中的主體稅種，其稅收收入占稅收總收入和 GDP 的比重較所得稅和流轉(zhuǎn)稅相比都很低。 OECD 國家的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在1965 年到 2002 年期間，各國財產(chǎn)稅收入占稅收總收入的平均比重保持在 5%8%之間 （見表 ） ，占 GDP 的平均比重保持在 ％之間（見 表 ）。具體就房地產(chǎn)稅來看，其占 GDP 的比重就更低，表 數(shù)據(jù)顯示， 20022020 年期間 55 個國家的地方財產(chǎn)稅占GDP 的平均比重為 %。 但是，從房地產(chǎn)稅占地方自有財政收入的比重看，其在許多國家是地方政府收入的重要收入來源。 表 顯示，在 20 世紀(jì) 70 年代，房地產(chǎn)稅占地方政府收入的平均比重超過 20%，近年來，比重有所下降，但平均比重仍然超過 10%。具體到部分國家來看，根據(jù) OECD 國家 1994 年的相關(guān)資料（見 表 ），美國房地產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的比重為 ％、加拿大為 ％、澳大利亞為 %，英國和愛爾蘭為 100％，由此可見，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)發(fā)達國家的地方稅收收入中占據(jù)著重要地位。 表 房地產(chǎn)稅收入在總稅收收入中的比重 單位： % 1970 1980 1995 2002 捷克共和國 斯洛伐克 匈牙利 波蘭 德國 奧地利 法國 西班牙 美國 加拿大 來源： OECD收入統(tǒng)計 1965－ 2020。（ Martin Jares， Jaroslava Kypetova，《財政分權(quán)和財產(chǎn)稅在捷克共和國的重要性》， 2020。 ） 10 表 1970’s－ 2000’s 各國房地產(chǎn)稅占 GDP 的比重 單位：％ 1970’s 1980’s 1990’s 2000’s 發(fā)達國家（國家數(shù)量） （ 16） （ 18） （ 16） （ 21） 發(fā)展中國家 （ 20） （ 27） （ 23） （ 17） 轉(zhuǎn)型經(jīng)濟國家 （ 1） （ 4） （ 20） （ 17） 所有國家 （ 37） （ 49） （ 58） （ 55） 注：比重后面的括號內(nèi)是統(tǒng)計的國家數(shù)量； 2000’s的數(shù)據(jù)是 2002－ 2020的三年平均數(shù)。 數(shù)據(jù)來源： R. M. Bird and Enid Slack， 2020， Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies: Raising Revenue and More， ITP Paper 0605。 在經(jīng)濟不發(fā)達國家中，房地產(chǎn)稅收收入占國家稅收收入和 GDP 比例較低，主要有以下兩個原因：一是房地產(chǎn)稅管理上存在問題，稅收覆蓋面不廣，征收效率偏低；二是稅收技術(shù)上存在問題，不動產(chǎn)登記等基礎(chǔ)資料不全，估價技術(shù)上存在一定不足，由于不動產(chǎn)市場不發(fā)達、不夠透明，估價基礎(chǔ)不準(zhǔn)確。房地產(chǎn)稅在發(fā)達國家房地產(chǎn)稅占總稅收的比例較大，主要是因為，發(fā)達國家往往積累了較為完善的地籍資料，地價定期更新，地價高，納稅人納稅意識強。同時，房地產(chǎn)稅的征收，又為國 家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益服務(wù)提供了很好的資金來源，有助于當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)價值的升值。 表 1970’s－ 2000’s 各國地方房地產(chǎn)稅占地方政府收入的比重 單位：％ 1970’s 1980’s 1990’s 2000’s 發(fā)達國家（國家數(shù)量） （ 16） （ 17） （ 16） （ 21） 發(fā)展中國家 （ 21） （ 27） （ 24） （ 17） 轉(zhuǎn)型經(jīng)濟國家 （ 1） （ 4） （ 20） （ 17） 所有國家 （ 38） （ 48） （ 59） （ 55） 注：同 表 。 數(shù)據(jù)來源：同 表 。 表 部分 OECD 國家房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重及其變化 國家 1975 1985 1994 變化率（ %） 美國 州 － 地方 加拿大 州 + 地方 澳大利亞 州 + 地方 － 英國 － 11 （續(xù)上表） 法國 + 愛爾蘭 － 意大利 － + 丹麥 荷蘭 + 匈牙利 － － － 捷克共和國 － － － 波蘭 － － － 新西蘭 + 數(shù)據(jù)來源： Revenue Statistics of OECD Member Countries（ 1965－ 1995）；轉(zhuǎn)引自 McCluskey， . and Williams， B.（ 1999）， ”Introduction: A Comparative Evaluation”， in McCluskey， .（ ed）， Property Tax: An International Comparative Review， Ashgate Publishing Ltd. 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬比較 從國外房地產(chǎn)稅制的收入歸屬情況來看 (見表 )， 流 轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 （包括遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅）通常作為中央政府或省級政府稅收，房地產(chǎn)所得稅作為中央稅，房地產(chǎn)保有稅作為地方稅。只有少數(shù)國家把房地產(chǎn)保有稅 作為中央稅或中央與地方共享稅，如，瑞典、印度尼西亞、挪威 等。 表 世界主要國家房地 產(chǎn)稅稅收歸屬情況匯總與比較 國 家 財 產(chǎn) 稅 收 歸 屬 美國 聯(lián)邦制國家，稅收管理體制與其政體相適應(yīng)，分為聯(lián)邦、州、地方三級稅收管理體系 聯(lián)邦政府：遺產(chǎn)與贈與稅 州政府：遺產(chǎn)與贈與稅 地方政府：財產(chǎn)稅，屬于財產(chǎn)稅的土地稅收有不動產(chǎn)價值稅，包括住宅用土地 稅、經(jīng)營用土地稅、農(nóng)用土地稅、房屋（住宅、廠房等等）稅等，均為地方稅（“地方”包括縣、市、學(xué)區(qū)、道路區(qū)、特別區(qū)等） 英國 中央政府：資本所得稅、遺產(chǎn)稅、附加稅和印花稅 地方政府：住宅稅 /市政稅（ Council Tax），非住宅（差餉）稅（ Uniform Business Rate） 日本 稅收管理體制分為國稅體系和地方稅體系。地方稅又分為都道府縣和市町村兩級 中央政府：地價稅、繼承稅、贈與稅、印花稅 都道府縣：不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅（特例） 市町村：固定資產(chǎn)稅、特別土地保有稅（已停征）、城市規(guī)劃稅 12 （續(xù)上表） 印度 聯(lián)邦政府：財富稅、遺產(chǎn)和贈與稅、土地和建筑物價值稅、印花稅 州政府：農(nóng)地收益稅、土地及建筑物價值稅 地方政府：土地捐（土地價值稅附加）、土地和建筑物稅（對租金征收）、土地增值稅、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（印花稅的補充）等 德國 聯(lián)邦政府：資本流轉(zhuǎn)稅 州政府：財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、地產(chǎn)購置稅 地方政府專享稅：不動產(chǎn)稅、資本利得稅 巴西 巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市三級劃分稅種分別征收的體制，三級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限 聯(lián)邦政府征收：土地稅（農(nóng)村土地稅），與農(nóng)地所在地的地方政府分成享有 州政府征 收：繼承與贈與稅 市政府征收：城市土地稅和房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅 泰國 實行中央和地方兩級課稅制度，稅收立法和征收權(quán)主要集中在中央 中央稅：印花稅 地方稅：房屋建筑稅、地方開發(fā)稅 俄羅斯 聯(lián)邦、自治共和國和地方三級稅收管理體制 聯(lián)邦稅：遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅 自治共和國稅收：企業(yè)財產(chǎn)稅 地方級稅收：個人財產(chǎn)稅、土地稅 加拿大 省政府：遺產(chǎn)稅 地方政府：財產(chǎn)稅 法國 實行中央集權(quán)型稅收管理，稅收分為國家稅收和地方稅收 國家稅收：登記稅、印花稅 地方稅收：地產(chǎn)稅、居住稅、縣地稅 澳大利亞 實行分稅制稅收 管理體制 聯(lián)邦政府： —— 州政府：印花稅、土地稅 地方政府：財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地附加稅 韓國 實行中央和地方兩級課稅制度，稅制分中央與地方稅，不設(shè)共享稅 中央稅：遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅 地方稅：省級：購置稅、登記稅 市鎮(zhèn)稅