【正文】 通過前面的分析，當(dāng)政府對 購買 者征稅時，同等價格下消費(fèi)者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動 ； 當(dāng)政府對 供給者 征稅時，在短期內(nèi)，同等價格下 供給者 所愿意提供的房 屋數(shù)量是減少的，供給曲線向左上方移動，如圖 所示，此時房屋的成交量下降，而新的價格水平則不定，其具體大小由政府對雙方的征收力度等因素決定。 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅收變動對房地產(chǎn)價格的影響， 主要取決于 稅收轉(zhuǎn)嫁和 稅負(fù)最終的負(fù)擔(dān)者。 P Q O S D1 D2 P1 P2 23 供給曲線相交形成了新的均衡價格 P2，低于未征稅前的均衡價格 P1，即： 在短期內(nèi)，政府對購買者征稅會使得房地產(chǎn)的價格 趨于下降 。 從期限上來看，房地產(chǎn)稅費(fèi)對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。如果需求相對于供給缺乏彈性，則稅收主要是向前轉(zhuǎn)嫁給 購買 者；而如果供給相對于需求缺乏彈性，則 稅收要向后轉(zhuǎn)嫁給 供給 者。 一般而言，對房地產(chǎn)購買者征稅，會導(dǎo)致 需求的減少，即 需求曲線的向 左下方移動 ；對房地產(chǎn)供給者征稅，會導(dǎo)致供給減少，即供給曲線向左上方移動 。 近幾年來，我們國家房地產(chǎn)價格增速明顯過快，稅收政策也成為調(diào)整房地產(chǎn)市場的重要手段之一，此處我們試圖通過理論和現(xiàn)實(shí)分析，厘清房地產(chǎn)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響?！芭庵啤钡谋锥司驮谟诿繉谜紵o法實(shí)現(xiàn)貨幣共享，而土地儲備是有限的，隨著土地使用權(quán)的不斷出讓，政府在這方面獲取的財(cái)政收入也在不斷銳減，長此以往，最終將會出現(xiàn)沒有土地使用權(quán)出讓的尷尬局面。同時，各種收費(fèi)由于未納入預(yù)算管理，其使用得不到有效的 監(jiān)督，浪費(fèi)、挪用甚至貪污的現(xiàn)象比較嚴(yán)重。雖然近年來隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)稅收入有了明顯增加，但房地產(chǎn)稅收入占稅收收入的比重仍然不高。這不僅抑制了土地使用權(quán)的正常交易，助長了隱性流動的蔓延，還直接阻礙了劃撥存量土地步入市場的進(jìn)程，使得土地的要素作用無法得到發(fā)揮，土地閑置與浪費(fèi)并存的現(xiàn)象日趨嚴(yán)重。這種高價格在偏離建安成本、超出居民可承受房價的范圍太遠(yuǎn)時， 就會造成商品房的積壓和空置，制約房地產(chǎn)市場正常的開發(fā)與再生產(chǎn)進(jìn)程。而在房地產(chǎn)保有期間設(shè)計(jì)的稅種只有房產(chǎn)稅和 城鎮(zhèn) 土地使用稅，稅負(fù)低，且免稅范圍大，通常情況下只對一部分企事業(yè)單位征收，私人擁有住房一般無須繳稅。稅種過多，既不符合簡化稅制的原則，還會導(dǎo)致納稅人的地下交易行為增多，偷逃稅行為普遍，造成稅款流失和稅負(fù)不公。 （三） 我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在內(nèi)外稅制不統(tǒng)一，重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計(jì)稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等問題有待解決 。 由表 可 以看出 ，在我國房地產(chǎn)投資快速發(fā)展、房地產(chǎn)價格高速上漲的幾年間 ，我國 土地出讓收入 占地方本級收入 的比重超過三分之一甚至二分之一； 在房價飆升的 2020 年， 該比重 比超過 50％ ，即便是在 受全球金融危機(jī) 影響房地產(chǎn)市場滑坡的 2020 年， 該比重也高達(dá) 30％。在國家 信貸、稅收、利率、土地收益分配管理等領(lǐng)域 調(diào)控房地產(chǎn)政策的作用下， 2020 年， 土地出讓收入 規(guī)模略有下降，為 9600 4 土地出讓收入包括土地開發(fā)成本 （征地、拆遷、土地置換等） 和土地出讓金，不等同于土地出讓凈收益。居民住房 需求得到了充分釋放， 房地產(chǎn)業(yè)快速 發(fā)展 。這里 僅 從 地出讓收入 的角度，以土地出讓收入 4為 樣本進(jìn)行 相關(guān)數(shù)據(jù) 分 析 （ 見表 ，） 。 表 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收收入情況 單位：億元 年度 營業(yè)稅 (房地產(chǎn)業(yè)） 土地增值稅 （房地產(chǎn)業(yè)） 契稅 耕地占用稅 稅收總收 入 地方財(cái)政 收入 2020 2020 2020 注： ：《中國稅務(wù)年鑒》（ 20202020）、《中國財(cái)政年鑒》（ 20202020）； 。但總體來看，房地產(chǎn)稅收收入的增長步伐慢于稅收收入總額的增長，房地產(chǎn)稅收收入占稅收收入的比重平均為 2%左右；占地方財(cái)政收入的比重平均為 4 左右 %，比重不高。如發(fā)生轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和銷售不動產(chǎn)行為時，對轉(zhuǎn)讓方或銷售方按交易金額的 5%征稅。計(jì)稅依據(jù)為：出售土地使用權(quán)和房屋的按成交價征收；贈予土地使用權(quán)和房屋的按市場價格核定；交換土地使用權(quán)和房屋的按交換差價征收。 2020 年 12 月 1 日，為 統(tǒng)一內(nèi)、外資企業(yè)耕地占用稅稅收負(fù)擔(dān) ， 國務(wù)院公布修改以后的《中華人民共和國耕地占用稅暫行條例》， 并 將 原 條例規(guī)定的稅額標(biāo)準(zhǔn)的上、下限都提高 4 倍左右 ， 自 2020 年 1 月 1 日起施行。 4． 耕地占用稅 1987 年 4 月 1 日開征。對 1988 年發(fā)布施行的《中華人民共和國城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》作出修改：提高城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標(biāo)準(zhǔn)，將每平方米年稅額在 1988 年暫行條例規(guī)定的基礎(chǔ)上提高 2 倍；將征收范圍擴(kuò)大到外商投資企業(yè)和外國企業(yè)。納稅人為在以上范圍內(nèi)使用國家所有和集體所有土地的單位和個人。該稅以房產(chǎn)余值或房產(chǎn)租金收入為計(jì)稅依據(jù)，稅率分別為 12%和 %。房地產(chǎn)稅收入規(guī)模偏小且增長緩慢，與發(fā)達(dá)國家相比，還存在諸多亟待解決的問題和需要完善的環(huán)節(jié)。其代表 國家有日本等。其 代表國家有法國、英國、韓國等；地方分權(quán)型即中央和地方分別管理各自的稅收，地方政府在稅收上擁有相對獨(dú)立的各種權(quán)限。 13 （四）房地產(chǎn)稅稅權(quán)劃分比較 不同國家由于政體、國體不同，經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差異以及經(jīng)濟(jì)管理體制的不同，地方稅管理權(quán)限劃分也不一致。 表 部分 OECD 國家房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重及其變化 國家 1975 1985 1994 變化率（ %） 美國 州 － 地方 加拿大 州 + 地方 澳大利亞 州 + 地方 － 英國 － 11 （續(xù)上表） 法國 + 愛爾蘭 － 意大利 － + 丹麥 荷蘭 + 匈牙利 － － － 捷克共和國 － － － 波蘭 － － － 新西蘭 + 數(shù)據(jù)來源： Revenue Statistics of OECD Member Countries（ 1965－ 1995）；轉(zhuǎn)引自 McCluskey， . and Williams， B.（ 1999）， ”Introduction: A Comparative Evaluation”， in McCluskey， .（ ed）， Property Tax: An International Comparative Review， Ashgate Publishing Ltd. 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬比較 從國外房地產(chǎn)稅制的收入歸屬情況來看 (見表 )， 流 轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 （包括遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅）通常作為中央政府或省級政府稅收，房地產(chǎn)所得稅作為中央稅，房地產(chǎn)保有稅作為地方稅。房地產(chǎn)稅在發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)稅占總稅收的比例較大，主要是因?yàn)?，發(fā)達(dá)國家往往積累了較為完善的地籍資料，地價定期更新，地價高，納稅人納稅意識強(qiáng)。（ Martin Jares， Jaroslava Kypetova，《財(cái)政分權(quán)和財(cái)產(chǎn)稅在捷克共和國的重要性》， 2020。 但是，從房地產(chǎn)稅占地方自有財(cái)政收入的比重看，其在許多國家是地方政府收入的重要收入來源。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較 9 寬，征稅對象明確，稅 率設(shè)計(jì)合理，因而來自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占 稅收 總收入的比重較高 ， 這里對部分國家房地產(chǎn)保有稅稅收收入情況進(jìn)行相關(guān)分析。 起征點(diǎn)為 20 萬韓元，共設(shè) 5 檔超額累進(jìn)稅率，每檔應(yīng)納稅為稅法規(guī)定的 固定稅額，與適用該檔的稅基 超過該檔下限數(shù)的部分乘上該檔稅率的和 印花稅 分級的定額印花稅是根據(jù)契約上實(shí)際記載的數(shù)額而定；定額印花稅是按照契約、文書份額定額繳納。不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個人所得稅：轉(zhuǎn)讓期在 2 年以上，稅率為 40%，小型住宅按 30%征收；轉(zhuǎn)讓期不足 2 年的，稅率為 50%；未登記轉(zhuǎn)讓的，稅率為 75%。 超額累進(jìn)稅率 法 國 3 對事業(yè)用資產(chǎn)的利得征稅 針對投機(jī)性不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，原則上與其他所得合并計(jì)算。但是，目前有一些預(yù)案計(jì)劃引入新的資本利得稅制度，稅率 20%30% 中 國 臺 灣 契稅 計(jì)稅依據(jù)按申報(bào)時當(dāng)?shù)夭粍赢a(chǎn)評價委員會評定的標(biāo)準(zhǔn)價格核定。 實(shí)行超額累進(jìn)稅率，并按被繼承人與繼承人或受饋贈人、贈與人與被贈與人之間的親疏關(guān)系設(shè)計(jì)不同的稅率，分為三級。 7 中 國 香 港 印花稅 凡與不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租約和股票轉(zhuǎn)讓有關(guān)的各類文件，均須繳納定額或從價印花稅，又稱厘印費(fèi)。 遺產(chǎn)稅與贈與稅稅率相一致，實(shí)行 18 級超額累進(jìn)稅率 資本利得稅 對于個人來說，長期投資的資本利得（超過 1 年的投資）稅率較低， 2020年，長期投資的資本利得被調(diào)降到 15%（對于歸入最低和次低所得稅繳納人群的兩類人，資本利得 稅為 5%）。 采取超額累進(jìn)稅率征收 英 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅合并征收 計(jì)稅依據(jù)是所有贈與財(cái)產(chǎn)的總累計(jì)額和死亡時轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)總價值，均以轉(zhuǎn)移時的公開市場價值計(jì)算。 2． 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 如前所述， 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 ， 一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種 ， 部分國家和地區(qū)房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅種及具體稅制要素設(shè)計(jì)情況見表 。由此可見，空地稅是以地價稅的基本稅率為基礎(chǔ)的，即按基本稅率 10‰課征的地價稅為計(jì)稅依據(jù)，不包括累進(jìn)計(jì)征的部分 荒地稅 也是以地價稅額為基礎(chǔ) 荒地稅不得少于應(yīng)征地價稅，最高為地價稅的 3 倍。建筑用地的土地市場價值由各州的評估委 員會評估得出。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地計(jì)稅價值為產(chǎn)出價值。 未建筑地稅的課稅依據(jù)是凈租賃價值，即是從評估的租賃價格中扣除 20%的經(jīng)營費(fèi)用后的余額為計(jì)稅價格。名義稅率各地不一，一般在 3%— 10%之間，如紐約、芝加 哥等大城市的稅率要高些，有些地方稅率還隨通貨膨脹率作調(diào)整，但調(diào)整幅度控制在 2%以內(nèi)。但如果在課稅期間地價第一年或第二年的增長超過正 常增長率（國家平均的地價上漲率）的 150%，則土地所有者每年均應(yīng)繳納此稅。 韓 國 綜合土地稅 計(jì)稅依據(jù)為由土地估價管理部門估價的土地市場價值和租金價值，稅額由稅務(wù)部門核定。 現(xiàn)行房屋價格等級共八級。贈與稅也分為贈與人稅制和受贈人稅制。 （ 4）其他稅種 如日 本的城市規(guī)劃稅和特別土地保有稅，法國的建筑地稅、未建筑地稅和不動產(chǎn)資本價值稅等。如美國、英國、法國等國家 ， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個人的綜合收益，征收公司所得稅或個人所得稅。不動產(chǎn)稅又可分為三種類型：將土地、房屋、有關(guān)建筑物和其它固定資產(chǎn)綜合在一起而課征 的 不 動產(chǎn)稅，如巴西、日本、芬蘭、加拿大 的 不動產(chǎn)稅等；只對土地和房屋合并課征的 房地產(chǎn)稅，如墨西哥、波蘭 的 房地產(chǎn)稅、泰國 的 住房建 筑稅等；單獨(dú)對土地或房屋課征 的 土地稅或房屋稅，如奧地利 的 土地價值稅、韓國 的 綜合土地稅等。 1．房地產(chǎn)保有稅 房地產(chǎn)保有稅對擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人 征收 。 （一） 房地產(chǎn)稅的 分類 世界各國 房地產(chǎn)稅制涉及的稅種貫穿了房地產(chǎn)的生產(chǎn)開發(fā)、保有 、 使用和轉(zhuǎn)移處置等各 階段。造成這種情況的主要原因在于房地產(chǎn)市場供求關(guān)系和市場需求的結(jié)構(gòu)情況。在保有環(huán)節(jié)，單純從稅收的角度來看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)增加，會在一定程度上降低當(dāng)前的房地產(chǎn)價格。對于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的分析，采用了供求變動分析法；對于保有環(huán)節(jié)的分析，采取了四象限模型分析法。 第二部分對我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)情況進(jìn)行了分析。由于國家的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展階段、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平不同，不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系及稅制要素設(shè)計(jì)上都存在一定的差異。本報(bào)告包括四部分： 第一部分對國外房地產(chǎn)稅制進(jìn)行了比較分析。國外房地產(chǎn)稅收制度在稅制要素及收入分配等方面具有共性又各有差異。從收入歸屬情況來看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅（包括遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅）通常作為中央政府或省級政府稅收，房地產(chǎn)所得稅作為中央稅，房地產(chǎn)保有稅作為地方稅。我國目前涉及房地產(chǎn) 的直接稅種、間接稅種、相關(guān)收費(fèi)等非常多，但房地產(chǎn)稅收入總體規(guī)模偏小且增長緩慢。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響不同，同時，房地產(chǎn)稅費(fèi)對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。從日本和韓國的實(shí)踐來看，房 4 地產(chǎn)稅收調(diào)整曾經(jīng)是應(yīng)對房地產(chǎn)價格泡沫的手段之一，但是卻從來不是應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫最有效的手段，其稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格主要是在保有環(huán)節(jié)使用，而在交易環(huán)節(jié)采取的措施 相對較少。 第四部分對房地產(chǎn)稅費(fèi)對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行了總結(jié)，并對我國以稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格提出了一些建議。 房地產(chǎn)所得稅屬于所得稅類，多數(shù)國家和地區(qū)沒有把此單獨(dú)分離出來，不是獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種 1。 一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài) 如 土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。 （ 2）財(cái)產(chǎn)稅 在不征收不動