【正文】 既在短期內(nèi)，政府對房地產(chǎn) 供給者 征稅會使得房地產(chǎn)的價格升高。 根據(jù)供求規(guī)律，當一種商品價格上升 時，供給量增加，反之亦然；當一種商品價 22 格下降時，需求量增加。如美國，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的 40— 50%。這 些稅種在形式上雖相互獨立，但 20 實質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對同一稅基的重復征稅。 1998 年至 2020 年 是我國房地產(chǎn)發(fā)展的第一個重要階段。 6． 營業(yè)稅 現(xiàn)行營業(yè)稅于 1994 年 1 月 1 日起施行。該稅的納稅人專指國內(nèi)的單位和個人，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和外國個人不繳納該稅。其代表國家有美國、加拿大等；集權分權兼顧型即中央適當集中與地方分級管理相結(jié)合。 數(shù)據(jù)來源： R. M. Bird and Enid Slack， 2020， Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies: Raising Revenue and More， ITP Paper 0605。法人稅特別附加稅的稅率，未登記土地轉(zhuǎn)讓時按土地轉(zhuǎn)讓金額 35%計征，其他情況按 25%計征 遺產(chǎn)稅 居民通過繼承或饋贈獲得的所有財產(chǎn)；非居民通過繼承或饋贈獲得的、在韓國境內(nèi)的所有財產(chǎn)價值。 由 5%— 15% 資本 利得稅 課稅對象為投機或商業(yè)性質(zhì)的不動產(chǎn)交易利潤。根據(jù)土地面積與使用程 度而異，稅率在 %— 20%之間 城市不動產(chǎn)稅 （分為 城市土地稅和房地產(chǎn)稅兩種） 計各依據(jù)為房地產(chǎn)評估值 土地稅是對城市無建筑土地的所有者課征的地價稅，以投資購買的地價為計稅依據(jù)，稅率大多在 2%— % 房地產(chǎn)稅是對城市房地產(chǎn)所有者課征的土地稅，稅率為比例稅率且各州不同， 2000 年為 %— 3% 澳大 利亞 地方財產(chǎn)稅 各州自行確定，各有不同 各州根據(jù)預算制訂 土地稅 財產(chǎn)價值 固定稅率，各州有所不同 加拿大 財產(chǎn)稅 財產(chǎn)價值 根據(jù)預算制訂 中國 香港 差餉 計稅依據(jù)是物業(yè)的租值 每年由立法會根據(jù)香港政府財政收支狀況決定，現(xiàn)行為 5% 不動產(chǎn) 稅（只有在個人是業(yè)主并且將物業(yè)出租的情況下才繳納此稅） 不動產(chǎn)稅現(xiàn)行稅率是 16%，若物業(yè)擁有人為法人，該物業(yè)租金會視為公司營業(yè)收入，而繳付利得稅，現(xiàn)行利得稅率為% 意大利 不動產(chǎn)增值稅 計稅依據(jù)是課稅時日市價與基準日市價的差額 實行超額累進稅率，并按不動產(chǎn)持有的年限的長短 來進行設計。 根據(jù)預算制定，有全國范圍內(nèi)的限制。 1． 保有環(huán)節(jié) 當今世界各國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅主要包括不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、定期不動 產(chǎn)增值稅及其他個別稅種 ，部分國家和地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅種及具體稅制要素設置情況見表 。在 現(xiàn)行房地產(chǎn)保有稅體系中， 主要 包括不動產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅，定期不動產(chǎn)增值稅等 稅種 。通過分析得出，在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者 征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。 房地產(chǎn)稅費制度 對 房地產(chǎn)價格變動的影響 REICO 工作室 2020 年 1 月 課題 顧問： 孫 鋼 課題負責人：張學誕 課題組成員：張學誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 許 文 梁 季 施文潑 執(zhí) 筆 人：張學誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 1 目 錄 內(nèi)容摘要 ..................................................... 3 一、國外房地產(chǎn)稅制比較分析 ................................... 3 （一）房地產(chǎn)稅的分類 .................................................. 1 1．房地產(chǎn)保有稅 ........................................................................................................ 1 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 ................................................................................................ 2 （二）房地產(chǎn)稅稅制要素比較 ............................................ 2 1．保有環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 2 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 5 （三）房地產(chǎn)稅稅收收入及分配情況比較 .................................. 8 1．房地產(chǎn)稅的收入情況比較 .................................................................................... 9 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬 比較 .................................................................................. 11 （四）房地產(chǎn)稅稅權劃分比較 ........................................... 13 二、我國房地產(chǎn)稅制分析 ...................................... 15 （一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況 ......................................... 15 1．房產(chǎn)稅 .................................................................................................................. 15 2．城鎮(zhèn)土地使用稅 .................................................................................................. 15 3．土地增值稅 .......................................................................................................... 15 4．耕地占用稅 .......................................................................................................... 15 5．契稅 ...................................................................................................................... 16 6．營業(yè)稅 .................................................................................................................. 16 （二）我國房地產(chǎn)稅費收 入情況分析 ..................................... 16 1．房地產(chǎn)稅收 .......................................................................................................... 16 2．房地產(chǎn)類收費 ...................................................................................................... 18 （三）我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 ................................... 19 1．稅種多，重復征稅嚴重 ...................................................................................... 19 2．稅基窄，稅款流失較多 ...................................................................................... 20 3．重交易輕保有，稅負不公 .................................................................................. 20 2 4．規(guī)模小，不能滿足地方財政需要 ...................................................................... 20 5．費大稅小，扭曲了稅費關系 .............................................................................. 21 6．計稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 .................................................. 21 7．配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展 .......................................................... 21 三、房地產(chǎn)稅費政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響 ................. 21 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響 ........................... 21 1．短期內(nèi)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響 .............................................................. 22 2．長期內(nèi)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響 .............................................................. 24 3．實證分析 .............................................................................................................. 25 （二） 保有環(huán)節(jié)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響 ............................. 34 1. 保有環(huán)節(jié)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響 —— 理論分析 .................................. 34 2．房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費變動對房地產(chǎn)價格的影響 —— 其他國家的歷史實踐 .. 38 3. 房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響 —— 現(xiàn)實分析 .............................................. 43 四、結(jié)論 .................................................... 47 參考文獻 .................................................... 47 3 內(nèi) 容 摘 要 本研究報告在對國外房地產(chǎn)稅收制度進行比較分析的基礎上，研究了我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費制度、收入情況以及存在的主要問題，并在理論和實踐層面分析了房地產(chǎn)稅費政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。 （ 1）不動產(chǎn)稅 不動產(chǎn)稅是對土地或房屋所有或占有者征收 的 稅，計稅依據(jù)為不動產(chǎn)評估價值。 表 部分國家 及地區(qū)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收情況 國家 稅 種 計稅依據(jù) 名義稅率 日 本 固定資產(chǎn)稅 計稅依據(jù)是課稅日期登錄在固定資產(chǎn)賬目上的價值，原則上每三年對其納稅價格評估一次 標準稅率為 %，最高稅率為 %，由地方稅法規(guī)定 城市規(guī)劃稅 計稅標準同固定資產(chǎn)稅 由各市町村政府自行確定，但最高稅率 不得超過 % 地價稅 （ 1998 年暫時停征至今） 以每年 1月 1 日土地所有者所有的全部土