【正文】 年開征，開征時稅率為 %， 1993年調(diào)整為 ， 1996 年調(diào)整 為 % 3 （續(xù)上表） 閑置土地特別 保有稅 計稅依據(jù)：土地取得價格與市場時價中之高者 適用稅率為 % 應(yīng)納稅額 =土地取得價格稅率（ %）－固定資產(chǎn)稅稅額 征收對象為單塊面積在 1000m2 以上的閑置土地 英 國 住宅房屋稅 （市政稅） 計稅依據(jù)是以住房評估價值為基礎(chǔ)來確定，其課稅價格由稅務(wù)局所授權(quán)的房屋估價機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并確定房屋的價格等級。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅， 只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。德國、英國、日本曾實行過 的 土地增值稅及意大利現(xiàn)行不動產(chǎn)增值稅都是對未發(fā)生轉(zhuǎn)移 的 土地自然增值征稅。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所 得稅、土地增值稅。 （ 1）不動產(chǎn)稅 不動產(chǎn)稅是對土地或房屋所有或占有者征收 的 稅，計稅依據(jù)為不動產(chǎn)評估價值。 目前，很多國家都建立了比較完整的以房地產(chǎn)保有稅為主房地產(chǎn)稅收體系。國外房地產(chǎn)稅收制度在 稅制 要素 及收入分配 等方面 具有共性又各有差異 。從目前政策實施效果來看，盡管我國實施了一系列的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，但仍未有效遏制我國部分城市房價過快上漲的趨勢。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。 第三部分分析了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家中，房地產(chǎn)稅已不再是各國稅收中的主體稅種，其稅收收入占稅收總收入和 GDP 的比重較所得稅和流轉(zhuǎn)稅相比都很低。目前，很多國家都建立了比較完整的以房地產(chǎn)保有稅為主房地產(chǎn)稅收體系。 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 對 房地產(chǎn)價格變動的影響 REICO 工作室 2020 年 1 月 課題 顧問： 孫 鋼 課題負(fù)責(zé)人：張學(xué)誕 課題組成員：張學(xué)誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 許 文 梁 季 施文潑 執(zhí) 筆 人：張學(xué)誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 1 目 錄 內(nèi)容摘要 ..................................................... 3 一、國外房地產(chǎn)稅制比較分析 ................................... 3 （一）房地產(chǎn)稅的分類 .................................................. 1 1．房地產(chǎn)保有稅 ........................................................................................................ 1 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 ................................................................................................ 2 （二）房地產(chǎn)稅稅制要素比較 ............................................ 2 1．保有環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 2 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 5 （三）房地產(chǎn)稅稅收收入及分配情況比較 .................................. 8 1．房地產(chǎn)稅的收入情況比較 .................................................................................... 9 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬 比較 .................................................................................. 11 （四）房地產(chǎn)稅稅權(quán)劃分比較 ........................................... 13 二、我國房地產(chǎn)稅制分析 ...................................... 15 （一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況 ......................................... 15 1．房產(chǎn)稅 .................................................................................................................. 15 2．城鎮(zhèn)土地使用稅 .................................................................................................. 15 3．土地增值稅 .......................................................................................................... 15 4．耕地占用稅 .......................................................................................................... 15 5．契稅 ...................................................................................................................... 16 6．營業(yè)稅 .................................................................................................................. 16 （二）我國房地產(chǎn)稅費(fèi)收 入情況分析 ..................................... 16 1．房地產(chǎn)稅收 .......................................................................................................... 16 2．房地產(chǎn)類收費(fèi) ...................................................................................................... 18 （三）我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 ................................... 19 1．稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重 ...................................................................................... 19 2．稅基窄，稅款流失較多 ...................................................................................... 20 3．重交易輕保有，稅負(fù)不公 .................................................................................. 20 2 4．規(guī)模小，不能滿足地方財政需要 ...................................................................... 20 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 .............................................................................. 21 6．計稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 .................................................. 21 7．配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展 .......................................................... 21 三、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響 ................. 21 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 ........................... 21 1．短期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 .............................................................. 22 2．長期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 .............................................................. 24 3．實證分析 .............................................................................................................. 25 （二） 保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 ............................. 34 1. 保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 —— 理論分析 .................................. 34 2．房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 —— 其他國家的歷史實踐 .. 38 3. 房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響 —— 現(xiàn)實分析 .............................................. 43 四、結(jié)論 .................................................... 47 參考文獻(xiàn) .................................................... 47 3 內(nèi) 容 摘 要 本研究報告在對國外房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，研究了我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度、收入情況以及存在的主要問題，并在理論和實踐層面分析了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響。國外房地產(chǎn)稅主要分為兩大類，即保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅（房地產(chǎn)保有稅）和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。只有少數(shù)國家把房地產(chǎn)保有稅作為中央稅或中央與地方共享稅。從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等突出問題。通過分析得出，在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者 征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。從我國情況來看，在稅收制度設(shè)計上，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)較多，而保有環(huán)節(jié)的財產(chǎn)稅由于對于居民個人擁有的非經(jīng)營性的居住房屋都免于征收，因此，實質(zhì)上處于“無稅”的狀態(tài)。 1 一、國外房地產(chǎn)稅制比較分析 作為 國家調(diào)控 市場經(jīng)濟(jì) 的 杠桿 ，房地產(chǎn) 稅制 是 世界各國稅收制 體系 的 重要組成部分 。因此，房地產(chǎn)稅 主要分為 兩 大類 ，即 保有環(huán)節(jié) 房地產(chǎn) 稅 （房地產(chǎn)保有稅） 和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn) 稅。在 現(xiàn)行房地產(chǎn)保有稅體系中， 主要 包括不動產(chǎn)稅，財產(chǎn)稅，定期不動產(chǎn)增值稅等 稅種 。 （ 3）定期不動產(chǎn)增值稅 該稅種主要是針對占有房地產(chǎn)超過一定年限 的 產(chǎn)權(quán)者征收，通過對房地產(chǎn) 的 重新評 1房地產(chǎn)所得稅是對經(jīng)營、交易房地產(chǎn)的個人或法人，就其所得或增值收益課征的稅收。 2 估，對其增值額征收，一般分為 10 年期和 5 年期增值稅兩種?，F(xiàn)今各國設(shè)置的房地產(chǎn)取得稅類的稅種主要包括遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅、印花稅等。 1． 保有環(huán)節(jié) 當(dāng)今世界各國房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅主要包括不動產(chǎn)稅、財產(chǎn)稅、定期不動 產(chǎn)增值稅及其他個別稅種 ，部分國家和地區(qū)保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅的稅種及具體稅制要素設(shè)置情況見表 。 稅率因房屋使用用途不同而異。一般稅率適用于法律規(guī)定的一般課稅對象的土地（即空地，地上無定著物），稅率為 %— 5%；特別稅率適用于地上有定著物的土地，稅率為 %— 2%；個別稅率適用于農(nóng)業(yè)用地、工業(yè)用地等特定