【正文】 、 房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展 水平不同 ， 不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)， 各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系 及 稅制要素設(shè)計(jì)上都存 在 一定的差異。如在房地產(chǎn)發(fā)生繼承或贈與等無償取得行為時，各國一般要征收遺產(chǎn)稅（繼承稅）或贈與稅， 只不過各國選擇的遺產(chǎn)稅征收形式不同，有的采用總遺產(chǎn)稅制模式，有的采用分遺產(chǎn)稅制模式，有的采用混合遺產(chǎn)稅制模式。 2． 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 是對取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的 法律 事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。德國、英國、日本曾實(shí)行過 的 土地增值稅及意大利現(xiàn)行不動產(chǎn)增值稅都是對未發(fā)生轉(zhuǎn)移 的 土地自然增值征稅。意大利對房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益直接征收土地增值稅。從稅種來看，主要有公司所得稅、個人所 得稅、土地增值稅。 （ 2）財(cái)產(chǎn)稅 在不征收不動產(chǎn)稅 的 國家里，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國、英國、荷蘭、瑞典等國，操作辦法是將不動產(chǎn)與其它財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時點(diǎn) 的 所有財(cái)產(chǎn)課征 的 一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是不動產(chǎn)評估價值。 （ 1）不動產(chǎn)稅 不動產(chǎn)稅是對土地或房屋所有或占有者征收 的 稅，計(jì)稅依據(jù)為不動產(chǎn)評估價值。 一般依據(jù)房地產(chǎn)的存在形態(tài) 如 土地、房產(chǎn)或房地合一的不動產(chǎn)來設(shè)置。 目前，很多國家都建立了比較完整的以房地產(chǎn)保有稅為主房地產(chǎn)稅收體系。 房地產(chǎn)所得稅屬于所得稅類，多數(shù)國家和地區(qū)沒有把此單獨(dú)分離出來，不是獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種 1。國外房地產(chǎn)稅收制度在 稅制 要素 及收入分配 等方面 具有共性又各有差異 。 第四部分對房地產(chǎn)稅費(fèi)對房地產(chǎn)價格的影響進(jìn)行了總結(jié)，并對我國以稅收手段調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格提出了一些建議。從目前政策實(shí)施效果來看，盡管我國實(shí)施了一系列的房地產(chǎn)稅費(fèi)政策，但仍未有效遏制我國部分城市房價過快上漲的趨勢。從日本和韓國的實(shí)踐來看，房 4 地產(chǎn)稅收調(diào)整曾經(jīng)是應(yīng)對房地產(chǎn)價格泡沫的手段之一，但是卻從來不是應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫最有效的手段，其稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價格主要是在保有環(huán)節(jié)使用，而在交易環(huán)節(jié)采取的措施 相對較少。從長期來看，對購買者征稅對房地產(chǎn)價格并無影響，而對供給者征稅則只能帶來房地產(chǎn)價格的上漲。在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響不同，同時，房地產(chǎn)稅費(fèi)對短期和長期的房地產(chǎn)價格的影響也是不一樣的。 第三部分分析了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響。我國目前涉及房地產(chǎn) 的直接稅種、間接稅種、相關(guān)收費(fèi)等非常多，但房地產(chǎn)稅收入總體規(guī)模偏小且增長緩慢。在現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)國家中，房地產(chǎn)稅已不再是各國稅收中的主體稅種，其稅收收入占稅收總收入和 GDP 的比重較所得稅和流轉(zhuǎn)稅相比都很低。從收入歸屬情況來看，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅（包括遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅）通常作為中央政府或省級政府稅收，房地產(chǎn)所得稅作為中央稅，房地產(chǎn)保有稅作為地方稅。目前，很多國家都建立了比較完整的以房地產(chǎn)保有稅為主房地產(chǎn)稅收體系。國外房地產(chǎn)稅收制度在稅制要素及收入分配等方面具有共性又各有差異。 房地產(chǎn)稅費(fèi)制度 對 房地產(chǎn)價格變動的影響 REICO 工作室 2020 年 1 月 課題 顧問： 孫 鋼 課題負(fù)責(zé)人：張學(xué)誕 課題組成員：張學(xué)誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 許 文 梁 季 施文潑 執(zhí) 筆 人：張學(xué)誕 邢 麗 胥 玲 李 銘 陳 龍 1 目 錄 內(nèi)容摘要 ..................................................... 3 一、國外房地產(chǎn)稅制比較分析 ................................... 3 （一）房地產(chǎn)稅的分類 .................................................. 1 1．房地產(chǎn)保有稅 ........................................................................................................ 1 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 ................................................................................................ 2 （二）房地產(chǎn)稅稅制要素比較 ............................................ 2 1．保有環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 2 2．流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) ................................................................................................................ 5 （三）房地產(chǎn)稅稅收收入及分配情況比較 .................................. 8 1．房地產(chǎn)稅的收入情況比較 .................................................................................... 9 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬 比較 .................................................................................. 11 （四）房地產(chǎn)稅稅權(quán)劃分比較 ........................................... 13 二、我國房地產(chǎn)稅制分析 ...................................... 15 （一）我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制概況 ......................................... 15 1．房產(chǎn)稅 .................................................................................................................. 15 2．城鎮(zhèn)土地使用稅 .................................................................................................. 15 3．土地增值稅 .......................................................................................................... 15 4．耕地占用稅 .......................................................................................................... 15 5．契稅 ...................................................................................................................... 16 6．營業(yè)稅 .................................................................................................................. 16 （二）我國房地產(chǎn)稅費(fèi)收 入情況分析 ..................................... 16 1．房地產(chǎn)稅收 .......................................................................................................... 16 2．房地產(chǎn)類收費(fèi) ...................................................................................................... 18 （三）我國房地產(chǎn)稅制存在的主要問題 ................................... 19 1．稅種多，重復(fù)征稅嚴(yán)重 ...................................................................................... 19 2．稅基窄，稅款流失較多 ...................................................................................... 20 3．重交易輕保有，稅負(fù)不公 .................................................................................. 20 2 4．規(guī)模小，不能滿足地方財(cái)政需要 ...................................................................... 20 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 .............................................................................. 21 6．計(jì)稅依據(jù)不合理，背離房地產(chǎn)稅的本質(zhì)特性 .................................................. 21 7．配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展 .......................................................... 21 三、房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響 ................. 21 （一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 ........................... 21 1．短期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 .............................................................. 22 2．長期內(nèi)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 .............................................................. 24 3．實(shí)證分析 .............................................................................................................. 25 （二） 保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 ............................. 34 1. 保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 —— 理論分析 .................................. 34 2．房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)變動對房地產(chǎn)價格的影響 —— 其他國家的歷史實(shí)踐 .. 38 3. 房地產(chǎn)稅收對房地產(chǎn)價格的影響 —— 現(xiàn)實(shí)分析 .............................................. 43 四、結(jié)論 .................................................... 47 參考文獻(xiàn) .................................................... 47 3 內(nèi) 容 摘 要 本研究報(bào)告在對國外房地產(chǎn)稅收制度進(jìn)行比較分析的基礎(chǔ)上，研究了我國現(xiàn)行的房地產(chǎn)稅費(fèi)制度、收入情況以及存在的主要問題，并在理論和實(shí)踐層面分析了房地產(chǎn)稅費(fèi)政策變動對房地產(chǎn)價格變動的影響。本報(bào)告包括四部分： 第一部分對國外房地產(chǎn)稅制進(jìn)行了比較分析。國外房地產(chǎn)稅主要分為兩大類，即保有環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅（房地產(chǎn)保有稅）和流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅。由于國家的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展階段、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平不同，不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，各國的房地產(chǎn)稅制在課稅體系及稅制要素設(shè)計(jì)上都存在一定的差異。只有少數(shù)國家把房地產(chǎn)保有稅作為中央稅或中央與地方共享稅。 第二部分對我國的房地產(chǎn)稅費(fèi)情況進(jìn)行了分析。從我國現(xiàn)行稅制來看，主要存在重復(fù)征稅，稅基窄，稅負(fù)不公，規(guī)模小，計(jì)稅依據(jù)不合理，配套制度不完備等突出問題。對于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的分析，采用了供求變動分析法；對于保有環(huán)節(jié)的分析，采取了四象限模型分析法。通過分析得出，在短期內(nèi)，對購買者征稅會帶動房地產(chǎn)價格的下降，對供給者 征稅則會使得房地產(chǎn)價格上升，當(dāng)同時對購買者和供給者征稅時，房地產(chǎn)價格的升降則取決于兩者的征收力度。在保有環(huán)節(jié)，單純從稅收的角度來看，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收與房地產(chǎn)價格呈現(xiàn)負(fù)相關(guān)關(guān)系，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負(fù)增