【正文】 摘 要 1 摘 要 近年來，隨著城市軌道交通建設的日益加快，沿線房地產價格所受的影響也日漸明顯。在土地資源日益稀缺和廣州經濟快速發(fā)展的情況下，進行軌道交通和房地產價格影響方面的研究和探討，對于保持軌道交通建設的可持續(xù)發(fā)展、促進軌道交通與房地產開發(fā)的協(xié)調發(fā)展具有十分重要的現實意義。結果表明，在發(fā)展水平較高且房屋價格較高的核心區(qū)域，該區(qū)域內交通基礎設施發(fā)達，居民的出行快速便捷，軌道交通對房地產價格的影響較弱。 關鍵詞： 軌道交通； 房地產價格 ；影響因素 Abstract Abstract In recent years, with the quickening of the urban rail transit construction, real estate prices along the impact is increasingly obvious. In increasingly scarce land resources under the condition of rapid economic development, Guangzhou rail transit and real estate price the effects of research and discussion, to keep the sustainable development of rail transit construction, promote the coordinated development of rail transit and real estate development has very important practical significance. To analyze the impact of rail transit on real estate prices along the degree and the law of Guangzhou metro line 5, for example, after the regions along the line will be five by Yuexiu, Liwan, Tianhe and Huangpu division is divided into four areas, respectively, collection of subway stations distance distance in the area of each property prices, and then according to the data to establish mathematical model of the real estate prices along the distribution were summarized. Results show that the higher level of development and housing prices higher core area, convenient traffic facilities in the area, the residents39。隨著城市的發(fā)展，世界各國普遍認識到：解決城市的交通問題的根本出路在于優(yōu)先發(fā)展以軌道交通為骨干的城市公共交通系統(tǒng)。建成運營后，將直接關系到城市居民的出行、工作、購物和生活。城市軌道交通是城市建設史上最大的公益性基礎設施，對城市的全局和發(fā)展模式將產生深遠的影響。城市軌道交通的建設可以帶動城市沿軌道交通廊道的發(fā)展，促進城市繁榮，形成郊區(qū)衛(wèi)星城和多個副部中心，從而緩解城市中心人口密集、住房緊張、綠化面積小、空氣污染嚴重等城市通病。國際知名的大都市由于軌道 交通事業(yè)十分發(fā)達方便，人們出行很少乘私人車輛，主要依靠地鐵輕軌等軌道交通，故城市交通秩序井然，市民出行方便、省時。房地產價格是一個復雜的經濟范疇，既包括土地的價格，又包括房屋建筑物的價格，房與軌道交通對沿線房地產價格影響的研究 4 地是不可分割的統(tǒng)一體，房地產價格是這個統(tǒng)一物的價格。但是土地是一種特殊商品，卻不完全是勞動產品，一方面，原始土地是自然界的產物，并不包含人類勞動在里面，其所以具有價格是因為土地壟斷引起的地租的資本化。 影響房地產價格的個別因素： （ 1）影響土地價格的個別因素：包括位置、面積、地形地勢、地質、水文、形狀、氣候、臨街狀況、土地利用限制狀況、土地產權權屬狀況和建筑物與土地的組合狀況等； （ 2）影響建筑物價格的個別因素：包括建筑構造、房屋裝修、房屋設備及附屬設施、地段、層次、朝向、房屋的損耗和完好程度、規(guī)模及高度和用途等 [1]。 國內外相關研究 上世紀 70 年代，已經有外國學者研究了公共交通對房屋價格影響的相 關問題。比較著名的是 Landis、 Gervero 和 Webber 等學者在加利福尼亞州的舊金山海灣地區(qū)軌道交通系統(tǒng)（ BART）開通運營初期的研究 [2]，他們以 BART 的一個站為研究對象，得出距軌道交通 400m 處的房租上升了 10%~15%的結論。英國教授 John Henneberry 對軌道交通對沿線房地產價格影響的研究 5 1995 年建成的的英國謝菲爾德輕軌系 統(tǒng)進行了跟蹤研究，發(fā)現在輕軌建設期間，附近房屋的價格不升反降，其原因是輕軌建設中帶來了噪聲、灰塵等負面影響，軌道建成后，負面影響消失 [4]。清華大學何劍華使用特征價格模型分析了北京地鐵 13 號線對周邊房屋價格的影響：除去其他因素，隨著 13 號線的施工和運營，在站周邊一公里半徑范圍內，住宅單價和總價分別上升了 780 元 /平米和 7800 元 /平米，并且實證分析表明，軌道通車動工 、前后前后對周邊住宅的價格影響最大 [ 5]。隨著城市的發(fā)展，陸續(xù)有學者開始關注北京、上海、廣州等城市地鐵項目對沿線住宅價格的影響。在這 7 條線中， 3 號線為基本骨架線網，主要組成快速軌道交通網的核心層；全市線網密度采用 ；市中心線網密度采用。線網建設的時序根據城市客流發(fā)展及出行需求、財政實力、工程實施計劃相結合。其中廣州地鐵五號線一期（滘口 — 文沖）已于 2021 年 12 月 28 日 14： 00 全線開通，初期間隔為 5 分鐘。一期線路全長 ， 24 個車站，其中滘口和坦尾是高架車站，其余為地下車站；二期有 5 個車站，分別為為文沖、沙埔、廟頭、夏園及黃埔客運港，二期全長 11km，規(guī)劃在 2021~2020 年落實，如圖 21 所示： 圖 21 廣州市地鐵五號線站點信息 本文選擇地鐵五號線附近不同距離的江源半島花園、逸彩新世界、珠江都薈和朱美拉公寓等 30 個樓盤作為調查樣本，每個樣本相關數據均來源于網易房產廣州站、滿堂紅地產網廣州地區(qū)和房天下等網站。因為地鐵五號線跨越荔灣、越秀、天河和黃埔四個區(qū)區(qū)域，這四個區(qū)域的房價又有所區(qū)別，難以直接比較軌道交通對房地產價格的影響。即將地鐵五號線按四個不同的區(qū)域劃分為四段，獲得每個區(qū)域內的房地產平均價格； 然后再每個區(qū)域內比較房地產價格對距離軌道交通遠近的關系。 軌道交通對沿線房地產價格影響的研究 8 區(qū)域房屋均價與軌道交通沿線房屋價格 因為紙張有限，只列舉廣州地鐵五號線沿線部分樓盤的價格，如表 21 所示： 表格 21 廣州地鐵五號線沿線部分樓盤價格 由于城市軌道交通對周邊地區(qū)的影響符合廊道效應，因此選取廣州市軌道交通沿線 2021m 區(qū)域作為研究范圍，并分別計算處于 越秀、荔灣、天河和黃埔四個區(qū)域沿線的房產均價，見表 22： 表 22 地鐵五號線沿線不同區(qū)域房屋均價樓盤名稱 房地產價格（元 /平方） 江源半島花園（天河） 25000 逸彩新世界（荔灣） 22021 珠江都薈（天河） 28000 朱美拉公寓（天河） 3000 富力國際公館（天河） 28000 中環(huán)國際公寓（越秀） 25000 東山一品（越秀） 22021 富力公園 28（天河） 32021 嶺南海灣（荔灣） 15000 瑞安花園（荔灣） 10000 東港花園（黃埔） 10500 陽光假日園（天河） 16000 金悅東山國際公館（越秀） 18000 距 最 近 站點距離（米） 房產均價（元 /平方米） 荔灣區(qū) 越秀區(qū) 天河區(qū) 黃埔區(qū) 0~500 26000 33500 28000 17000 500~1000