【正文】 的數據為 畝 ),僅為全國平均水平的 1/全省平均水平的 1/2,土地資源非常短缺。 2020 年以來 ,炒樓者日趨增多 ,溫州城市居民以戶為單位 ,至少有 1/3 居民有意或無意卷入炒房熱潮。加上民間資本積累雄厚溫州做為一個特殊的城市 ,經濟發(fā)展較其他城市也有所不同。 從 2020 年的數據看出 ,溫州的房地產是投資過快、房價攀升。商品房銷售面積 萬平方米 ,同比下降 %,其中住宅銷售面積 ,同比下降 %。全年房屋施工面積 萬平方米 ,同比增長 %。 總體來說 ,影響房地產市場價格的因素有很多 ,但是主要的因素有地價、居民收入水平、人口、區(qū)位因素、消費者心理預期等。李琳和李園 2020 得出結論 :人口的增長和人群的年輕化都會促使房價上漲 。麥勇 2020 分析了非對稱信息條件對商品房價格的影響 。王霞、朱道林、張鳴明 2020 以北京市輕軌 13號線為例 ,褚勁風、周琪 2020 以上海地鐵一號線為例都做了類似的研究。 區(qū)位對房地產價格的影響 一般來說 ,房屋因其在城市或地區(qū)所處的社會經濟文 化位置的不同 ,從而有不同的社會文化區(qū)位 ,其在市場上的價格也有明顯的差別 ,并且由于決定區(qū)位的條件在發(fā)展變化著 ,房價亦會隨區(qū)位的變化而改變。段巖燕、曹振良 2020,章輝贊、張紅 2020 等認為 ,房地產價格是由房地產供給和需求平衡決定的 ,加息不會直接影響房地產的價格 ,而是通過影響房地產的供給和需求來影響房地產價格的。要有效地調控住房價格 ,就必須調整住房建設項目貸款政策 ,用差別化的信貸政策引導住 房需求 ,嚴格控制信貸投量 ,并強化信貸審查力度。吳龍龍、黃麗明 2020 認為 ,銀行信貸活動能從供給和需求兩個方面影響住房價格。 貨幣政策對房價的影響 聶學峰等 2020 運用相關 分析、 Granger 因果關系分析和協整分析方法對我國貨幣政策影響房地產市場的效應與時滯進行實證分析的結果表明 ,貨幣政策能夠影響房地產投資和價格 ,貨幣供應量對房地產市場的影響比利率政策更為顯著 ,貨幣政策對房地產市場的影響時滯為 2 個季度。與以上觀點不同 ,岳樹民 2020 認為 ,房地產稅制改革對降低過高的房價有一定作用 ,但能否成為現實 ,還取決于土地供給制度、房地產需求狀況、建材價格、金融政策、各種稅費等因素的影響。 有關物業(yè)稅的開征問題 ,學術界討論頗多。嚴格的土地政策減少了土地供應總量 ,改變了供給結構 ,與此同時 ,供給方式的改變也同樣會使土地的價格上漲曹振慨 ,何小敏 ,2020。 目前 ,在研究房地產市場景氣狀況、房地產周期波動時 ,國內的學者普遍采用“房價收入比”這一概念 ,即用一個國家或城市的平均房價與每戶居民的平均年收入的比值來反映居民對房價的承受能力 ,可以大致反映城市房地產價格高低 ,國際上通行的標準房價收入比是 3~6 倍 沈偉鋒 ,譚大璐 ,2020。 收入對房價的影響 王冰和黃磊 2020 認為 ,居民收入水平與房價之間存在著密切的關系。 邵念強 2020 認為 ,地價對房價的影響是顯著的 ,一般情況下 ,地價在整個房價中所占的比例在三分之一左右 ,越靠近市中心 ,房價中地價成本所占比例越大 ,現在不少位于市中心的高端項目 ,每平方米價格高達 20200 元 ,而其中土地成本則在 11000 一 12020 元之間 ,也就是說土地成本在住宅售價中占到了 60%左右。 地價和房價的相互影響 對于房價與地價誰先誰后的問題 ,在理論界一直爭論不休。 Lee Grebler1981 研究美國地區(qū) 1968 年至 1977 年間的住宅價格變動情形 ,其實證結果顯示影響住宅價格的顯著因素為居民所得、一般物價水平、季節(jié)因素、空屋率及前期房價等。在房地產價格的研究中 ,更注重詳細研究某一特征對房地產價格的影響 ,這些特征包括空氣質量、環(huán)境質量、社區(qū)人口統(tǒng)計學特征、建筑物年限、景觀、輕軌和機場噪聲等。根據供給和需求相等的原理 ,得到一個關于平均商品住宅價格的簡化公式 ,從而推導出商品住宅的價格。 Nellis 和 Longbottom1981 通過分析英國的數據試圖解釋英國商品住宅價格的決定因素。 相關文獻的回顧 國外相關研究綜述 影響房地產價格的因素眾多且很復雜 ,各國學者對房 地產價格影響因素的研究也多種多樣。研究立足溫州房地產市場的實際情況進行分析 ,且采用定性與定量分析相結合的方法 ,具有較強的現實意義。事實上 ,房地產價格作為房地產業(yè)的“晴雨表” ,不是一個簡單的價高價低的問題 ,其中蘊涵著諸多存在內在相互聯系的信息 ,反映了復雜的社會經濟關系 。溫州房地產業(yè)已在全國同等城市的排名中名列前茅 ,房價在 2020 到 2020 年溫州各個地區(qū)幾乎翻倍上漲 ,2020 年 12月二手房成交均價達 31262 元 /平米。 但是 ,近十年來 ,溫州經濟的全面發(fā)展 ,同時也帶來了房地產的投資過快 ,房價飆升。其中全年全社會 固定資產投資為 億元 ,比上年增長 11%,增幅同比提高 個百分點 ,特別是房地產開發(fā)投資 ,完成 億元 ,同比增長 7%。改革開放后 ,溫州人特別注意發(fā)展商業(yè) ,經濟迅猛發(fā)展。 關鍵詞 :溫州 ,房地產市場 ,價格 ,影響因素 ABSTRACT Real esate industry makes a very position in social development and has bee one of the pillar industries in the country. Housing problem,as the key problem,is essential to people’s life,to the sustained and rapid development of economy as well as to the social the core of the housing problem is the estate price problem,In recent years residential property prices keep rising rapidly,great impact on the urban people’s quality life and bring a lot of unstable factors to the health of the whole economy,housing prices has bee an important social question. Based on the Wenzhou real estate market as the research object, the residential real estate prices, the concept, characteristics of real estate in wenzhou, and statistical data base, the use of quantitative analysis and qualitative analysis of bining research methods, make a concrete analysis of the main influence factors of Wenzhou real estate prices. Key words: Wenzhou, real estate market,prices,factors 目 錄 摘 要 I ABSTRACT II 一、 引 言 1 二、 相關文獻的回顧 2 (一 ) 國外相關研究綜述 2 (二 ) 國內相關研究綜述 2 三、 溫州市房地產市場現狀 5 (一 ) 溫州房地產市場總體概況 5 (二 ) 溫州房地產供銷情況分析 5 (三 ) 溫州房地產價格情況分析 7 四、 影響房地產價格因素的定性分析 8 (一 ) 經濟因素 8 (二 ) 社會因素 10 (三 ) 政策因素 11 五、 價格影響因素的實證分析 12 (一 ) 模型的基本假設 12 (二 ) 函數模型的建立 13 (三 ) 模型的數據 處理與分析 13 六、 結論及建議 16 (一 ) 結論 16 (二 ) 調控房地產價格的建議 16 參考文獻 18 致 謝 20 引 言 溫州位于中