【正文】 用途的土地，稅率為 %— 5% 房屋財(cái)產(chǎn)稅 計(jì)稅依據(jù)是房屋等財(cái)產(chǎn)按重置成本法評(píng)估的價(jià)值 既有比例稅率又有累進(jìn)稅率，對(duì)住宅按其價(jià)值的多少分為 6 個(gè)級(jí)次，實(shí)行從%— %的超額累進(jìn)稅率。 1992 年后，地價(jià)逐步穩(wěn)定，則以地價(jià)上升率超過 %的閑置土地為對(duì)象，每 3 年定期課征一次 土地開發(fā)負(fù)擔(dān)金 應(yīng)納土地開發(fā)負(fù)擔(dān)金課征基礎(chǔ)是以開發(fā)完成后的地價(jià)減去原地價(jià)，開發(fā)期間正常地價(jià)的上升額及開發(fā)費(fèi)用后的余額。 根據(jù)預(yù)算制定，有全國(guó)范圍內(nèi)的限制。其稅率由各地方政府自行確定 德 國(guó) 土地稅：德國(guó)將應(yīng)稅土地分為兩類，即農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地和建筑用地。 根據(jù)土地的不同質(zhì)量，可以將土地分為6 等。 地價(jià)稅稅率實(shí)行六級(jí)累進(jìn)稅率，分別為10‰、 15‰、 25‰、 35‰、 45‰、 55‰。根據(jù)土地面積與使用程 度而異，稅率在 %— 20%之間 城市不動(dòng)產(chǎn)稅 （分為 城市土地稅和房地產(chǎn)稅兩種） 計(jì)各依據(jù)為房地產(chǎn)評(píng)估值 土地稅是對(duì)城市無建筑土地的所有者課征的地價(jià)稅，以投資購(gòu)買的地價(jià)為計(jì)稅依據(jù)，稅率大多在 2%— % 房地產(chǎn)稅是對(duì)城市房地產(chǎn)所有者課征的土地稅，稅率為比例稅率且各州不同， 2000 年為 %— 3% 澳大 利亞 地方財(cái)產(chǎn)稅 各州自行確定，各有不同 各州根據(jù)預(yù)算制訂 土地稅 財(cái)產(chǎn)價(jià)值 固定稅率，各州有所不同 加拿大 財(cái)產(chǎn)稅 財(cái)產(chǎn)價(jià)值 根據(jù)預(yù)算制訂 中國(guó) 香港 差餉 計(jì)稅依據(jù)是物業(yè)的租值 每年由立法會(huì)根據(jù)香港政府財(cái)政收支狀況決定，現(xiàn)行為 5% 不動(dòng)產(chǎn) 稅（只有在個(gè)人是業(yè)主并且將物業(yè)出租的情況下才繳納此稅） 不動(dòng)產(chǎn)稅現(xiàn)行稅率是 16%，若物業(yè)擁有人為法人，該物業(yè)租金會(huì)視為公司營(yíng)業(yè)收入，而繳付利得稅，現(xiàn)行利得稅率為% 意大利 不動(dòng)產(chǎn)增值稅 計(jì)稅依據(jù)是課稅時(shí)日市價(jià)與基準(zhǔn)日市價(jià)的差額 實(shí)行超額累進(jìn)稅率，并按不動(dòng)產(chǎn)持有的年限的長(zhǎng)短 來進(jìn)行設(shè)計(jì)。 標(biāo)準(zhǔn)稅率為 4%，但如果購(gòu)入土地用于住宅開發(fā)和建筑，或購(gòu)置住宅，稅率可減輕 1/4，即按 3%的稅率課征 登錄許可稅 課稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)的價(jià)格 其稅率因登記類型 不同而有所差異 印花稅 合同金額 印花稅實(shí)行分級(jí)定額稅率 繼承稅 在計(jì)算繼承稅稅額時(shí)，是以課稅價(jià)格為基礎(chǔ)，確定各繼承人各自承擔(dān)的繼承稅稅額。出售自己主要居所、 居民退休后 所出售的任何家庭居所（不一定是主要居所）都將被豁免資本利得稅。 2020 年，所有被調(diào)降的資本利得稅率將 恢復(fù)到 2020 年前的水平，即 20%。 由 5%— 15% 資本 利得稅 課稅對(duì)象為投機(jī)或商業(yè)性質(zhì)的不動(dòng)產(chǎn)交易利潤(rùn)。但有人已將此案提交聯(lián)邦憲法法院，認(rèn)為這與《基本法》中促進(jìn)個(gè)人財(cái)產(chǎn)形成的條款相違背，要求仍然使用 2%的稅率。其中土地以公告土地現(xiàn)值或評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)，房屋以評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格為準(zhǔn)。 8 （續(xù)上表） 對(duì)建筑用地的資 產(chǎn)利得征稅 征稅標(biāo)準(zhǔn)以讓與價(jià)格扣除取得價(jià)格的方法計(jì)算，但取得價(jià)格以保有期間每一年增加 3%的方式計(jì)算，且以此方法計(jì)算的取得價(jià)格 ，需要再評(píng)估。法人稅特別附加稅的稅率，未登記土地轉(zhuǎn)讓時(shí)按土地轉(zhuǎn)讓金額 35%計(jì)征，其他情況按 25%計(jì)征 遺產(chǎn)稅 居民通過繼承或饋贈(zèng)獲得的所有財(cái)產(chǎn)；非居民通過繼承或饋贈(zèng)獲得的、在韓國(guó)境內(nèi)的所有財(cái)產(chǎn)價(jià)值。 （三）房地產(chǎn)稅稅收收入及分配情況比較 房地產(chǎn)稅在 世界各國(guó)尤其是發(fā)達(dá)國(guó)家的 稅收實(shí)踐中較好地發(fā)揮了稅收對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用。 OECD 國(guó)家的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，在1965 年到 2002 年期間，各國(guó)財(cái)產(chǎn)稅收入占稅收總收入的平均比重保持在 5%8%之間 （見表 ） ，占 GDP 的平均比重保持在 ％之間（見 表 ）。具體到部分國(guó)家來看，根據(jù) OECD 國(guó)家 1994 年的相關(guān)資料（見 表 ），美國(guó)房地產(chǎn)稅占地方政府稅收收入的比重為 ％、加拿大為 ％、澳大利亞為 %，英國(guó)和愛爾蘭為 100％，由此可見，房地產(chǎn)稅在大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家的地方稅收收入中占據(jù)著重要地位。 數(shù)據(jù)來源： R. M. Bird and Enid Slack， 2020， Taxing Land and Property Tax in Emerging Economies: Raising Revenue and More， ITP Paper 0605。 表 1970’s－ 2000’s 各國(guó)地方房地產(chǎn)稅占地方政府收入的比重 單位：％ 1970’s 1980’s 1990’s 2000’s 發(fā)達(dá)國(guó)家（國(guó)家數(shù)量） （ 16） （ 17） （ 16） （ 21） 發(fā)展中國(guó)家 （ 21） （ 27） （ 24） （ 17） 轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)國(guó)家 （ 1） （ 4） （ 20） （ 17） 所有國(guó)家 （ 38） （ 48） （ 59） （ 55） 注：同 表 。 表 世界主要國(guó)家房地 產(chǎn)稅稅收歸屬情況匯總與比較 國(guó) 家 財(cái) 產(chǎn) 稅 收 歸 屬 美國(guó) 聯(lián)邦制國(guó)家，稅收管理體制與其政體相適應(yīng)，分為聯(lián)邦、州、地方三級(jí)稅收管理體系 聯(lián)邦政府：遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅 州政府：遺產(chǎn)與贈(zèng)與稅 地方政府：財(cái)產(chǎn)稅，屬于財(cái)產(chǎn)稅的土地稅收有不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值稅，包括住宅用土地 稅、經(jīng)營(yíng)用土地稅、農(nóng)用土地稅、房屋（住宅、廠房等等）稅等，均為地方稅（“地方”包括縣、市、學(xué)區(qū)、道路區(qū)、特別區(qū)等） 英國(guó) 中央政府：資本所得稅、遺產(chǎn)稅、附加稅和印花稅 地方政府：住宅稅 /市政稅（ Council Tax），非住宅（差餉）稅（ Uniform Business Rate） 日本 稅收管理體制分為國(guó)稅體系和地方稅體系。 中央集權(quán)型即由中央政府集中稅收管理權(quán)限。其代表國(guó)家有美國(guó)、加拿大等；集權(quán)分權(quán)兼顧型即中央適當(dāng)集中與地方分級(jí)管理相結(jié)合。 表 房地產(chǎn)稅稅權(quán)劃分的國(guó)際情況 稅權(quán)劃分類型 國(guó)家 立法權(quán) 執(zhí)法權(quán) 中央集權(quán)型 瑞典 立法權(quán)完全集中于中央，稅法全部由議會(huì)通過頒發(fā) 稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)必須遵從統(tǒng)一的稅收征管法；由國(guó)家稅務(wù)局直屬的區(qū)域性征稅機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)征收；稅務(wù)部門實(shí)行垂直管理，征稅機(jī)關(guān)直接向法律負(fù)責(zé)，各級(jí)政府均不得干預(yù) 法國(guó) 立法權(quán)高度集中于中央，由議會(huì)進(jìn)行立法；省、市政府僅在有限范圍內(nèi)有權(quán)制定稅率及采取稅收減免措施 實(shí)行中央、省、市鎮(zhèn)三級(jí)財(cái)政 體制；只設(shè)立國(guó)家稅務(wù)局，財(cái)產(chǎn)稅由國(guó)家稅務(wù)總局的派出機(jī)構(gòu)代為征收 英國(guó) 立法權(quán)集中于中央，由議會(huì)立法 中央政府發(fā)布征管法規(guī)和條例，確定征收方式；地方稅務(wù)機(jī)構(gòu)在中央政府的嚴(yán)格監(jiān)管下負(fù)責(zé)稅款征收 芬蘭 立法權(quán)集中于中央，財(cái)政部稅務(wù)司提出立法建議交由議會(huì)通過立法；地方政府可以在中央政府限定的總規(guī)模范圍內(nèi)確定和調(diào)整稅率； 地方政府擁有稅收征管權(quán)，但受到中央政府的嚴(yán)格監(jiān)管 14 （續(xù)上表） 地方分權(quán)型 美國(guó) 財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)歸州政府，州議會(huì)負(fù)責(zé)制定財(cái)產(chǎn)稅基本法律，州政府確定稅收要素；地方政府擁有稅率、稅目調(diào)整權(quán)和稅 收減免權(quán)等少量立法權(quán) 實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制；稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸地方政府 加拿大 財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)歸省政府；聯(lián)邦根據(jù)法律規(guī)定享有無限立法權(quán)，即有權(quán)推翻省級(jí)立法和重新立法；市級(jí)政府擁有稅收減免及優(yōu)惠政策制定等少量立法權(quán)； 實(shí)行聯(lián)邦、省、市三級(jí)財(cái)政體制；稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市級(jí)政府 澳大利亞 聯(lián)邦制定統(tǒng)一的稅收基本法律；州政府有權(quán)立法開征土地稅，并擁有確定稅收要素的權(quán)力；地方政府有權(quán)立法開征不動(dòng)產(chǎn)稅，并擁有確定稅收要素的權(quán)力； 實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制；土地稅的執(zhí)法權(quán)歸州政府；不動(dòng)產(chǎn)稅的執(zhí)法權(quán)歸地方政府 巴西 聯(lián)邦通過憲法來規(guī)定稅種的基本法律制度；州政府擁有對(duì)不動(dòng)產(chǎn)稅的部分立法權(quán)、可以決定其開征、停征、稅率制定等； 實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制；稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸地方政府所有 印度 稅收法律以憲法的規(guī)定為基礎(chǔ)，聯(lián)邦議會(huì)有權(quán)立法 實(shí)行聯(lián)邦與邦兩級(jí)財(cái)政體制；各邦擁有稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)，但受到聯(lián)邦行政法規(guī)的限制；各邦對(duì)財(cái)產(chǎn)稅單設(shè)征稅機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)具體征收 集權(quán)分權(quán)兼顧型 日本 立法權(quán)相對(duì)集中于中央，稅法由國(guó)會(huì)制定，內(nèi)閣實(shí)施稅法并發(fā)布政令；都道府縣和市町村各級(jí)地方政府有權(quán)根據(jù)中央政令制定實(shí)施條例；各級(jí)地方政府有權(quán)調(diào)整稅率，決 定開征、停征財(cái)產(chǎn)稅，確定稅收減免；中央政府擁有無限否決權(quán)，可推翻地方政府制定的各項(xiàng)條例 實(shí)行中央、都道府縣和市町村三級(jí)財(cái)政體制；財(cái)產(chǎn)稅中的地價(jià)稅屬于國(guó)稅，由國(guó)稅局征收；其他財(cái)產(chǎn)稅屬于地方稅，固定資產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)稅的稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸都道府縣，土地保有稅和都市規(guī)劃稅的稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市町村 德國(guó) 聯(lián)邦和州都有立法權(quán)；各州在得到聯(lián)邦法律的明確授權(quán)下享有一定的財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)，可以決定征收方式、減免稅正常和稅率確定的方法；地方政府僅對(duì)當(dāng)?shù)刎?cái)產(chǎn)稅的具體稅率具有制定和調(diào)整的權(quán)力； 實(shí)行聯(lián)邦、州、地方三級(jí)財(cái)政體制；州政府制定稅收?qǐng)?zhí) 法條例和相關(guān)政府；地方政府負(fù)責(zé)財(cái)產(chǎn)稅的具體征收； 荷蘭 中央政府制定稅收基本法律；市政府擁有基本法律之外的財(cái)產(chǎn)稅立法權(quán)，但某些權(quán)利如減免稅政策的制定要受到中央政府的限制和監(jiān)管 實(shí)行中央、省、市三級(jí)財(cái)政體制；稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市級(jí)政府 中國(guó)臺(tái)灣 立法權(quán)集中于中央，由立法院統(tǒng)一立法；市、縣政府有權(quán)具體確定本地財(cái)產(chǎn)稅的稅基和稅率，可開征附加稅，但必須在中央限制的范圍內(nèi)行使 稅收?qǐng)?zhí)法權(quán)歸市、縣政府，由各地的稅捐處負(fù)責(zé)具體征收 資料來源：謝伏瞻主編：《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)》，中國(guó)發(fā)展出版社， 2020年版。涉及到房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅種主要是房產(chǎn)稅 和土地使用稅。開征此稅的目的是為了保護(hù)土地資源的合理利用和開發(fā)，調(diào)節(jié)土地級(jí)差收入，提高土地的使用效益，加強(qiáng)土地管理。該稅的納稅人專指國(guó)內(nèi)的單位和個(gè)人，外商投資企業(yè)、外國(guó)企業(yè)和外國(guó)個(gè)人不繳納該稅。這是為加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理，規(guī)范房地產(chǎn)交易市場(chǎng)秩序，調(diào)節(jié)土地增 值收益，維護(hù)國(guó)家權(quán)益而出臺(tái)的一個(gè)新稅種。限制對(duì)耕地的占用而開征的一個(gè)新稅種。該稅是因不動(dòng)產(chǎn)買賣、典當(dāng)或交換而訂立產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn) 移變動(dòng)契約時(shí)向產(chǎn)權(quán)承受人征收的一種稅。 6． 營(yíng)業(yè)稅 現(xiàn)行營(yíng)業(yè)稅于 1994 年 1 月 1 日起施行。 由表 可以看出，我國(guó)自房地產(chǎn)稅開征以來，經(jīng)歷了收入規(guī)模偏小、增長(zhǎng)緩慢和收入增長(zhǎng)明顯加快的兩個(gè)階段。 （ 2）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 我國(guó)流轉(zhuǎn) 環(huán)節(jié)的 房地產(chǎn) 稅收主要有 營(yíng)業(yè)稅、契稅、土地增值稅、耕地占用稅 等 。 2．房地產(chǎn)類收費(fèi) 我國(guó)目前 涉及房地產(chǎn)的收費(fèi) 門類繁多 且有地區(qū)差異 ， 包括土地登記費(fèi)、土地復(fù)墾費(fèi)、土地閑置費(fèi)、耕地開墾費(fèi)、房屋工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)等等， 可謂五花八門，數(shù)目繁多。 1998 年至 2020 年 是我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的第一個(gè)重要階段。 自 2020 年下半年 起 ， 我國(guó)部分地區(qū)出現(xiàn)了 房地產(chǎn)投資過熱、房?jī)r(jià)上漲過高的現(xiàn)象 。 19 億元。 表 1992 年至 2020 年我國(guó)土地出讓收入 情況 單位：億元 年度 土地出讓收入 1992－ 2020 10000 2001－ 2020 9100 2020 5894 2020 2020 2020 13000 2020 9600 2020 15900 注： ：國(guó)土資源部 ，《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 20202020）。這 些稅種在形式上雖相互獨(dú)立，但 20 實(shí)質(zhì)上卻有內(nèi)在聯(lián)系，甚至造成對(duì)同一稅基的重復(fù)征稅。隨著農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展以及小城鎮(zhèn)建設(shè)步伐 的加快，農(nóng)村已出現(xiàn)大量營(yíng)業(yè)、出租用房，而現(xiàn)行房產(chǎn)稅 只對(duì)我國(guó)城 市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)的房產(chǎn)征收，對(duì)農(nóng)村的房產(chǎn)不征收，造成農(nóng)村房地產(chǎn)稅的流失。一方面，房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)的稅費(fèi)過于集中勢(shì)必將提 高新建商品房的價(jià)格，從而帶動(dòng)市場(chǎng)價(jià)格上揚(yáng)。對(duì)土地的保有稅負(fù)過低，使得大多數(shù)由使用者無償取得的土地仍然近似無償?shù)乇怀钟?。如美?guó)，其房產(chǎn)稅收入占地方稅收入的 40— 50%。但費(fèi)大稅小是不爭(zhēng)之實(shí)。 7．配套制度不完備，制約房地產(chǎn)稅的發(fā)展 我國(guó)現(xiàn)有土地使用制度是“批租制”，根據(jù)土地不同用途，批租期限從 40 年至 70年不等，而其中部分稅費(fèi)，用地者須一次性支付。加上房產(chǎn)、土地、戶籍等有關(guān)管理部門與稅務(wù)機(jī)關(guān)的協(xié)作配合不夠，影響了稅收征管的力度，造成房地產(chǎn)稅收入的流失。 根據(jù)供求規(guī)律，當(dāng)一種商品價(jià)格上升 時(shí)，供給量增加，反之亦然；當(dāng)一種商品價(jià) 22 格下降時(shí)，需求量增加。在對(duì) 房地產(chǎn)市場(chǎng)征稅時(shí)，通常會(huì)發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁 ，即納稅人通過種種途徑將稅收負(fù)擔(dān)轉(zhuǎn)移給他人。這些稅收政策的變動(dòng)勢(shì)必對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)產(chǎn)生一定的影響。 如圖 所示 ， 此時(shí)需求曲線與供給曲線的交點(diǎn)所決定的均衡價(jià)格水平為 P1。既在短期內(nèi)，政府對(duì)房地產(chǎn) 供給者 征稅會(huì)使得房地產(chǎn)的價(jià)格升高。究竟由誰承擔(dān)或誰承擔(dān)多少稅收取決于很多因素，這些因素包括房地產(chǎn)的供給者和購(gòu)買者在市場(chǎng)上的壟斷程度、房地產(chǎn)的供給與需求狀況和政府的政策