【正文】 供給者征稅， 通常會發(fā)生稅收轉(zhuǎn)嫁，影響了房地產(chǎn)價格的變動。當(dāng)政府對購買者征稅時，同等價格下消費者的需求量會減少，需求曲線向左下方移動，與 5 需求的價格彈性 表示在一定時期內(nèi)價格一定程度的變動所引起的需求量變動的程度 ，需求的價格彈性 = 需求量變動的百分比 / 價格變動的百分比 ； 供給價格彈性是指供給量相對價格變化作出的反應(yīng)程度， 供給 價格 彈性 = 供給量變動百分比 / 價格變動百分比 。 從征收對象上來看， 由于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié) 的 房地產(chǎn)稅費有的是對供給者征收，有的是對購買者征收，不同的征收對象，導(dǎo)致對房地產(chǎn)價格的影響也不同。 稅收 轉(zhuǎn)嫁 取決于 市場結(jié)構(gòu) 以及 供給和需求的價格 彈性5。供給曲線與需求曲線相交，決定了 市場均衡價格和數(shù)量。 三 、房地產(chǎn)稅費 政策 變動對房地產(chǎn)價格變動的影響 稅收是在市場 經(jīng)濟條件下國家參與國民經(jīng)濟分配的主要形式，在國家獲得行政資金的同時，稅收對于經(jīng)濟活動中的各微觀主體的決策也會產(chǎn)生一定的影響，正因為如此，在一定條件下，稅收也成為國家主動進行宏觀經(jīng)濟調(diào)控的重要手段之一。實際上是將后 40 年至 70 年的土地收益一次性收取，是本屆政府在花后屆政府的錢，靠“寅吃卯糧”搞建設(shè)，其后果必然是導(dǎo)致對土地的濫用。高收費一方面加重了納稅人的負擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。而我國，房地產(chǎn)稅開征以來收入規(guī)模一直偏小。與此形成鮮明對比的是，進入市場流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負。例如，在開發(fā)前期階段，土地受讓方為了獲得土地不僅交納了土地出讓金，開發(fā)完畢前每年還要承擔(dān)土地使用稅 (費 )，再繳納契稅，僅僅為了取得土地使用權(quán)就要承擔(dān)如此之重的稅費是不合理的。 3．重交易輕保有，稅負不公 我國房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費，這些稅費一般占房產(chǎn)價格的3040%。例如對房屋租金收入，不僅要征收營業(yè)稅，還要征收房產(chǎn)稅，等等。 表 2020 至 2020 年 土地出讓 收入 占地方本級財政收入比重 單位：億元 年度 土地出讓收入 地方本級 財政 收入 土地出讓收入 占地方本級 收入比重 2020 5894 11893 % 2020 15101 % 2020 18304 % 2020 13000 23565 % 2020 9600 28645 % 2020 15900 32581 % 注： ：國土資源部，《中國財政年鑒》（ 20202020）。 2020 年全國土地出讓收入 突破 萬 億元。 2020 年 ， 全國 土地出讓收入 達到 5894 億元； 2020 年 達到 億元 ，2020 年 為 億元 ， 2020 為 萬 億元 。在這一階段， 政府將住宅作為居民新的消費熱點 ，把房地產(chǎn) 作為經(jīng)濟增長的支柱產(chǎn)業(yè) ， 并采取了 優(yōu)惠房貸 、 減免稅 、 放寬商業(yè)住房信貸規(guī)模控制 、 實行預(yù)售房制度 等一系列措施 鼓勵購房 ， 刺激住房消費 。由于相當(dāng)數(shù)量的收費由財政部門之外的市政規(guī)劃，工商管理等部門征收，數(shù)據(jù)難以取得和統(tǒng)計 。 從表 ， 可以看出， 我國房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的各項稅收呈現(xiàn)逐年增加的態(tài)勢， 占總稅收收入和地方財政收入的比重不大；受政府對房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控政策的影響， 2020年度 部分相關(guān)稅種稅收收入 占總稅收收入和地方財政收入的比重略有下降。以 城鎮(zhèn) 土地使用稅為例， 1994 年之前，由于土地計稅面積變化不大，全國城鎮(zhèn)土地使用稅收入長期停留在 30 億元左右的規(guī)模； 1994 年實行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收， 1994 年至 2020 年，該稅收入逐漸增長但增長速度依然較慢，年均增幅在 10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅 15％；隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，自 2020 開始，該稅收收 入快速增長，尤其是 2020 年、 2020 年，該稅收入連續(xù)兩年大幅攀升； 2020 年，全國城鎮(zhèn)土地使用稅為 億元，增長幅度達到 112％。該稅涉及對土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓和銷售不動產(chǎn)行為的征稅，因此也是與房地產(chǎn)相關(guān)的稅種。納稅人為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受人，包括各類企事業(yè)單位和個人。該稅以占用耕地建房或從事其他非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位和個人為納稅人，一般以縣為 16 單位，按人均耕地畝數(shù)實行差別幅度稅率，實行一次性征收。納稅人為轉(zhuǎn)讓國有土地使用 權(quán)、地上建筑物并取得收入的單位和個人，以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得增值額為課稅對象，實行 30— 60%的四級超率累進稅率。 2020 年 2 月 《國務(wù)院關(guān)于修改〈中華人民共和國城鎮(zhèn)土 地使用稅暫行條例〉的決定》實施。征稅范圍為城市（包括市區(qū)、郊區(qū)）、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)。 1． 房產(chǎn)稅 建國初期就有該稅，后被并入他稅， 1986 年 10 月 1 日恢復(fù)開征。 15 二、我國 房地產(chǎn)稅制 分析 我國目前涉及房地產(chǎn)的直接稅種、間接稅種、相關(guān)收費等非常多。在稅收管理權(quán)限劃分方面，稅法的立法權(quán)主要集中在中央政府，國家的基本稅收制度和主要稅收法規(guī)由國會制定頒布，地方政府根據(jù)國會頒布的法律制定屬于地方稅種的條例，并擁有決定開征和停征一些法定外的稅種的權(quán)力。地方稅的立法權(quán)集中在中央，地方政府只有一些地方零星稅種的執(zhí)法權(quán)，如確定一些地方稅的稅率和減免稅等。地方稅又分為都道府縣和市町村兩級 中央政府：地價稅、繼承稅、贈與稅、印花稅 都道府縣：不動產(chǎn)取得稅、固定資產(chǎn)稅（特例） 市町村：固定資產(chǎn)稅、特別土地保有稅（已停征）、城市規(guī)劃稅 12 （續(xù)上表） 印度 聯(lián)邦政府：財富稅、遺產(chǎn)和贈與稅、土地和建筑物價值稅、印花稅 州政府：農(nóng)地收益稅、土地及建筑物價值稅 地方政府：土地捐（土地價值稅附加）、土地和建筑物稅（對租金征收）、土地增值稅、財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅（印花稅的補充）等 德國 聯(lián)邦政府：資本流轉(zhuǎn)稅 州政府：財產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅、地產(chǎn)購置稅 地方政府專享稅：不動產(chǎn)稅、資本利得稅 巴西 巴西涉及土地的征稅，實行聯(lián)邦、州和市三級劃分稅種分別征收的體制，三級政府都有相應(yīng)的征收管理權(quán)限 聯(lián)邦政府征收：土地稅（農(nóng)村土地稅），與農(nóng)地所在地的地方政府分成享有 州政府征 收：繼承與贈與稅 市政府征收：城市土地稅和房地產(chǎn)稅、不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅 泰國 實行中央和地方兩級課稅制度，稅收立法和征收權(quán)主要集中在中央 中央稅：印花稅 地方稅：房屋建筑稅、地方開發(fā)稅 俄羅斯 聯(lián)邦、自治共和國和地方三級稅收管理體制 聯(lián)邦稅：遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅 自治共和國稅收：企業(yè)財產(chǎn)稅 地方級稅收：個人財產(chǎn)稅、土地稅 加拿大 省政府：遺產(chǎn)稅 地方政府：財產(chǎn)稅 法國 實行中央集權(quán)型稅收管理，稅收分為國家稅收和地方稅收 國家稅收：登記稅、印花稅 地方稅收：地產(chǎn)稅、居住稅、縣地稅 澳大利亞 實行分稅制稅收 管理體制 聯(lián)邦政府： —— 州政府：印花稅、土地稅 地方政府：財產(chǎn)稅、房產(chǎn)稅、土地附加稅 韓國 實行中央和地方兩級課稅制度，稅制分中央與地方稅，不設(shè)共享稅 中央稅：遺產(chǎn)和贈與稅、印花稅 地方稅：省級：購置稅、登記稅 市鎮(zhèn)稅：主要農(nóng)田土地稅、城市規(guī)劃稅 葡萄牙 不動產(chǎn)稅屬于地方稅，中央政府征收，全部收入劃入地方 智利 不動產(chǎn)稅屬于地方稅，中央政府管理和征收，所有財產(chǎn)稅稅收收入都分配給城市政府 印度尼西亞 稅收收入由中央政府在各級政府之間分配 挪威 中央與地方均課征 瑞典 屬于中央稅收，這是作為所得稅 的一部分征收的，一勝敗通過工資扣交 資料來源： 謝伏瞻主編：《中國不動產(chǎn)稅制設(shè)計》，中國發(fā)展出版社， 2020年版； 財政部資料。 數(shù)據(jù)來源：同 表 。 在經(jīng)濟不發(fā)達國家中，房地產(chǎn)稅收收入占國家稅收收入和 GDP 比例較低，主要有以下兩個原因：一是房地產(chǎn)稅管理上存在問題，稅收覆蓋面不廣，征收效率偏低；二是稅收技術(shù)上存在問題，不動產(chǎn)登記等基礎(chǔ)資料不全，估價技術(shù)上存在一定不足，由于不動產(chǎn)市場不發(fā)達、不夠透明，估價基礎(chǔ)不準確。 表 房地產(chǎn)稅收入在總稅收收入中的比重 單位： % 1970 1980 1995 2002 捷克共和國 斯洛伐克 匈牙利 波蘭 德國 奧地利 法國 西班牙 美國 加拿大 來源： OECD收入統(tǒng)計 1965－ 2020。具體就房地產(chǎn)稅來看，其占 GDP 的比重就更低，表 數(shù)據(jù)顯示， 20022020 年期間 55 個國家的地方財產(chǎn)稅占GDP 的平均比重為 %。 發(fā)達國家 更重視對房地產(chǎn)保有稅的 征收。 起征點為 20 萬韓元，實行超額累進稅率 贈與稅 稅基包括：所有可轉(zhuǎn)換成貨幣形態(tài)的贈與財產(chǎn)；對贈與財產(chǎn)擁有的法定或?qū)嶋H權(quán)利的經(jīng)濟價值。 由于轉(zhuǎn)讓建筑用地的所有權(quán)或其他權(quán)利，或轉(zhuǎn)讓主要資產(chǎn)為建筑用地的公司所發(fā)行的證券而產(chǎn)生資產(chǎn)利得時，與其他所得合并征收所得稅 巴 西 遺產(chǎn)稅、贈與稅 財產(chǎn)價值 2000 年為 4% 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓稅 不動產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓價值 2000 年為 2% 韓國 不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅 課稅稅基 =轉(zhuǎn)讓價款 — 必要費用 分個人所得稅和法人所得稅。 超額累進稅率 贈與稅 應(yīng)稅額計算方法與遺產(chǎn)稅相同。聯(lián)邦憲法法院正對此案進行審查 資本利得稅 對出售已擁有 10 年以上的房 地產(chǎn)所獲的收益， 不征收資本利得稅。 現(xiàn)年度適用稅率 法人： % 法人以外人士： 16% 德 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅 對財產(chǎn)進行估價以確定計稅依據(jù)，土地、房屋等不動產(chǎn)一般按市場價值估計。當(dāng)出售一份房產(chǎn)時，如果該房產(chǎn)是出售者在出售前 5年中的 2 年的主要居所，出售者可獲得 250,000 美元（對單身）或 500,000 美元（對夫婦）的資本利得稅豁免份額 2 Taxation of Chargeable Gains Act 1992。 2 按保有年數(shù)適用不同稅率，最高稅率為 40% 美 國 遺產(chǎn)稅與贈與稅 遺產(chǎn)稅的課稅對象是財產(chǎn)所有人死亡時遺留的所有財產(chǎn)價值總額。 采取超額累進稅率征收 贈與 稅 計算贈與稅稅額時，從受贈與人所接受的贈與財產(chǎn)中減去基本扣除項金額形成課稅價格。一般持有年限與稅率成反比，稅率由各地自行確定 資料 來源： 謝伏瞻主編：《中國不動產(chǎn)稅制設(shè)計》，中國發(fā)展出版社， 2020 年版； 財政部資料。 自用住宅用地地價稅率按 2‰課征 房屋稅 以房屋現(xiàn)值為基準 居住用房屋最低不得少于其房屋現(xiàn)值的 %，最高不得超過 2%，自住房屋不得超過 %；非 居住用房屋，其為營業(yè)用者，最低不少于 3%，最高不超過 5%，若為私人醫(yī)院、診所、自由職業(yè)事務(wù)所及人民團體等非營業(yè)用者，最低不得少于 %，最高不超過 %；房屋同時作住家及非住家用者，應(yīng)以實際使用面積，按不同稅率課征房屋稅，但不是住家用者，課稅面積最低不得少于全部面積的 1/6 5 （續(xù)上表） 空地稅 計稅依據(jù)：應(yīng)納地價稅基 本稅額 空地稅的稅率是按該宗土地應(yīng)納地價稅基本稅額加征 2— 5 倍。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地的土地稅稅率為6‰。對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地征收土地稅 A，對建筑用地征收土地稅B。稅率為 1%— 3%，但在特殊情況下，最多可達 5% 土地稅 （分為建筑地稅和未建筑地稅） 建筑地稅的課稅依據(jù)是以土地登記在冊的評估租賃價格為基礎(chǔ)，再扣除保險費、維修費、折舊費、管理費等（約為評估 租賃價格的 1/2），就其余額課征。 課征率為 50% 4 （續(xù)上表） 美 國 財產(chǎn)稅 按房地產(chǎn)等財產(chǎn)的評估價值 稅率由各地方政府根據(jù)預(yù)算自行規(guī)定。對工廠建筑物，高爾夫球場用房、別墅、高級娛樂場所和其他房屋，實行比例稅率，分別為 %、 5%和 % 土地過分利得稅 計稅基礎(chǔ)為土地增值額，公式：土地增值額 =地價實際上漲額－地價正常上漲額－資本性支出費用－利息支出（其中地價實際上漲額 =課稅期末地價－期首地價） 采用比例稅率，稅率為 50%，原則上每3 年征收一次。每年 4月 1 日由中央政府確定。 表 部分國家 及地區(qū)房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收情況 國家 稅 種 計稅依據(jù) 名義稅率 日 本 固定資產(chǎn)稅 計稅依據(jù)是課稅日期登錄在固定資產(chǎn)賬目上的價值，原則上每三年對其納稅價格評估一次 標準稅率為 %，最高稅率為 %，由地方稅法規(guī)定 城市規(guī)劃稅 計稅標準同固定資產(chǎn)稅 由各市町村政府自行確定，但最高稅率 不得超過 % 地價稅 （ 1998 年暫時停征至今） 以每年 1月 1 日土地所有者所有的全部土地價格的總額扣除基礎(chǔ)項后的余額為計稅價格 1992