【正文】 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 翡翠灣 .............................................................................. 錯誤 !未定義書簽。 1989 年撤縣設(shè)市，市域面積 927 平方公里，戶籍總?cè)丝?65 萬，下轄 10 個鎮(zhèn)和國家級經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)。 改革開放以來，昆山先后榮獲國家衛(wèi)生城市、國家環(huán)保模范城市、全國優(yōu)秀旅游城市、國家園 林城市、全國生態(tài)示范區(qū)和中國十大最佳魅力城市等稱號。 地理位置 昆山位于江蘇省東南部、上海與蘇州之間 。 歷史沿革 昆山，古名婁邑，夏、商時期，地屬揚(yáng)州；春秋戰(zhàn)國時期先屬吳，后屬越， 繼又歸楚。故又名玉峰。 玉山鎮(zhèn)為昆山市市委、市政府所在地，是全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心 。目前昆山成為大陸最大的臺資密集區(qū)， 昆 山 927 平方公里的土地聚集了 2400 多家臺商 ,臺灣人超過五萬人 ,“ 平均每平方公里有 家臺資企業(yè) ,昆山成為名副其實的 “ 小臺北 ” ， 臺商對昆山的 經(jīng)濟(jì)騰飛起到非常重要的作用。 隨著上海產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整、升級，它將必然把現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)群的某些部分向周邊轉(zhuǎn)移，昆山由于與上海距離近且交通便捷，自然成為上海產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移的首選對象，昆山也成為上海經(jīng)濟(jì)輻射的首個受益城市。昆山作為蘇州市管轄的一個縣級市，行政上是屬于蘇州市管轄，審批管制鏈條較長，審批周期長、效率低。在中國中小城市科學(xué)發(fā)展三項測評中，昆山名列全國中小城市綜合實力 100 強(qiáng)第一位、全國最具投資潛力中小城市 50 強(qiáng)第一位。 昆山 G D P 及增長情況3054305707303 2 . 8 %3 1 . 5 %2 4 . 5 % 2 4 . 1 %01002003004005006007008002020年 2020年 2020年 2020年0 . 0 %5 . 0 %1 0 . 0 %1 5 . 0 %2 0 . 0 %2 5 . 0 %3 0 . 0 %3 5 . 0 %G D P ( 億元)可比增長 財政收入 2020 年的昆山完成 地方財政 收入 億 元，同比增加 億 元，增長%，首次摘取了全國縣（市）第一的桂冠 ，財政收入甚至已經(jīng)超越蘇北一些地級市，在一些比較發(fā)達(dá)的市縣中處于領(lǐng)先水平，具體見表 1。隨著國家對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，房地產(chǎn)開發(fā)投資開始下降， 2020 年投資總額為 億元，比 04 年下降 %。2020 年末，三大主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值占規(guī)模以上工業(yè)總產(chǎn)值的 76%，其中電子信息占50%。 小結(jié) 城市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給城市建設(shè)及房地產(chǎn)開發(fā)帶來機(jī)遇。按常住人口計算 2020 年人均 GDP達(dá)到 萬元。這主要是是因為農(nóng)村居民都為昆山本地居民，隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，生活水平越來越高。 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入 人均儲蓄余額（按戶籍） 全市在崗職工平均工資 2020 年 16809 8450 34700 23000 2020 年 15011 8000 30000 20200 2020 年 13034 6819 25200 17593 2020 年 10800 6230 18800 14120 城市 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 農(nóng)村居民人均純收入 城鄉(xiāng)居民人均儲蓄 在崗職工平均工資 上海青浦 / 7940 34817 24177 上海嘉定 15640 9601 / 25908 太倉市 16670 8401 29046 22078 宜興市 13832 7010 21754 21136 廣東順德 20819 / 68004 20208 武進(jìn)區(qū) / 7883 23671 21923 張家港市 17078 8395 31102 23330 常熟市 17203 8418 36866 22994 昆山市 16809 8519 34745 22928 江陰市 16113 8539 24851 24998 人均居住面積 經(jīng)過 202004 年昆山房地產(chǎn)的高速發(fā)展，昆山本地人購房需求得到釋放，目前，昆山人每家擁有 2 套以上住宅非常普遍，而農(nóng)村居民通過拆遷分配可擁有拆遷 23 套 住宅。 “一城九鎮(zhèn)”城鎮(zhèn)格局初成 體系，中心城區(qū)東拓西擴(kuò)步伐加快，東西副中心初具雛型 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快，基本建成市域“三縱六橫二環(huán)五高”的公路主網(wǎng)架。 按現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)完善 基礎(chǔ)設(shè)施，建成綠色、高效、便捷的城市交通系統(tǒng)。巴城鎮(zhèn)依靠陽澄湖規(guī)劃休閑區(qū)，北部的周市鎮(zhèn)規(guī)劃為東北向貨運(yùn)軸片區(qū)，具體見上圖。自 2020 起，昆山每年新增外來人口約 9 萬人。其中城北以富士康、通力電梯代表，鐵南區(qū)域以出口加工區(qū)為代表，大量外資制造業(yè)企業(yè)在次匯集，同時形成了外來人口的主要積聚區(qū)。 1993 年昆山房地產(chǎn)市場快速發(fā)展， 伴隨著住房制度改革的推行，房改政策效應(yīng)的釋放，引發(fā)了一輪房地產(chǎn)發(fā)展高潮。 1994－ 1997 年 ， 房地產(chǎn)投資出現(xiàn)逐年回落趨勢。 1998 年后，中國成功地實現(xiàn)國民經(jīng)濟(jì)軟著陸。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以及房產(chǎn)開發(fā)投資都大幅增加。 由于國家宏觀調(diào)控政策的影響， 2020 年昆山房地產(chǎn)市場增長勢頭有所放緩。截止 2020 年 111 月份，昆山住宅可供銷售面積高達(dá) 674 萬平米，而銷售量 203 萬平米，供需比達(dá)到 比 1，市場競爭非常 激烈。與此同時新昆山購房比例逐年上升， 2020 年為 39%， 2020 年為 %， 2020 年 19 月份上升到 51%， 2020 年第三季度比例達(dá)到 52%。 同時由于國內(nèi)知名開發(fā)商的進(jìn)入，房地產(chǎn)開發(fā)水平和產(chǎn)品層次也得到不斷提升。 自 2020 年開始昆山房地產(chǎn)開始進(jìn)入高速發(fā)展，市場新增供應(yīng)量急劇增加，2020 年達(dá)到頂峰，新增供應(yīng)量達(dá)到 411 萬平米 。 202006年住宅供應(yīng)情況41136226650665267401002003004005006007008002020年 2020年 2 0 0 6 年1 1 1 月份住宅新增供應(yīng)量住宅供應(yīng)量 未來幾年內(nèi)住宅供應(yīng)量分析： 由于沒有昆山近幾年土地成交數(shù)據(jù)，很難具體預(yù)測未來幾年內(nèi)昆山住宅供應(yīng)量情況，只能通過其他相關(guān)數(shù)據(jù)作出推測。 住宅供應(yīng)特征分析： 06 年 19 月份商品房城區(qū)新增供應(yīng)量與去年同期有大幅度上升，增幅為%，而開發(fā)區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)都有不同程度的下降。由于對別墅用地的控制，別墅市場市場供應(yīng)量總體減少。 05 年住宅預(yù)售面積 萬平米，預(yù)售套數(shù) 20570 套， 2020 年 111月份住宅預(yù)售面積 203 萬平米，預(yù)售套數(shù) 17828 套。 住宅價格分析 隨著住宅供需比的逐年上升，住宅價格增幅也逐年下降。 （三）昆山房地產(chǎn)板塊分析 根據(jù)昆山房地產(chǎn)市場發(fā)展 現(xiàn)狀，把昆山房地產(chǎn)市場劃分為城區(qū)板塊和鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊。昆山主要商業(yè) — 人民路、亭林路商業(yè)街、昆山商廈、大潤發(fā)大賣場都處于此區(qū)域。 老城區(qū)土地稀缺，住宅 供應(yīng)量較少，產(chǎn)品為小高層、高層為主，銷售均價達(dá)到 4500 左右。歷來是昆山別墅開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域。西部馬鞍山路、前進(jìn)路沿線 10 多個項目在開發(fā)建設(shè)，開發(fā)項目以小高層、高層為主，輔以少量多層、洋房、別墅等產(chǎn)品。由于政府的政策引導(dǎo)和眾多市政建設(shè)的傳言，使得長江北路沿線由原先的農(nóng)田成為熱火朝天的建設(shè)工地。隨著昆山政府對蕭林路商業(yè)街改造工程的開工，城北的商業(yè)氛圍也會越來越好，也將帶動該板塊房地產(chǎn)的發(fā)展。 目前鐵南板塊商業(yè)配套不完善 ，隨著板塊內(nèi)部大盤的開發(fā)，板塊商業(yè)配套將逐步成熟。 鄉(xiāng)鎮(zhèn)板塊（各鄉(xiāng)鎮(zhèn)） 目前昆山鄉(xiāng)鎮(zhèn)房產(chǎn)開發(fā)及銷售面積都已超過市區(qū)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)成為成為昆山房地產(chǎn)市場一支不可忽視的力量。由于昆山優(yōu)越的地理位置，昆山房產(chǎn)一直受到蘇浙滬人的關(guān)注，購房比例保持雜一四分之一左右。對于昆山本地人來，住宅的剛性需求很少，購買主要為改善性需求和少量投資行為。 新昆山人 昆山實施外向型經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略，大力發(fā)展 IT 等制造業(yè)，吸引大量外來人口到昆山就業(yè)。 新昆山人已成為昆山購房的主力群體。但是昆山距上海、蘇州很近，且價格要比蘇州特別是上海要低很多，吸引大量上海蘇州客戶到昆山購房，購房比例 已占昆山的四分之一。 （五）競爭對手情況分析 昆山由于優(yōu)越的地理位置和發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)狀況，發(fā)展前景看好，雖僅為一縣級市，但集聚了有資質(zhì)的房產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 270 家。 本地開發(fā)商 在昆山本地開發(fā)商中，有一定實力的企業(yè)大多為有政府背景的開發(fā)企業(yè)，如昆山市城市建設(shè)綜合開發(fā)總公司、昆山市陽澄湖房產(chǎn)實業(yè)公司等，依靠政府因素， 具備土地資源，開發(fā)項目較多。 外來開發(fā)商 在昆山的外來開發(fā)商中，以上海的開發(fā)商居多，也有部分省內(nèi)其他地區(qū)的開發(fā)商和少量外省如浙江溫州開發(fā)商。隨著華東商城項目的推出，世茂集團(tuán)在昆 山的開發(fā)規(guī)模將會處于前列，再加上其在開發(fā)高檔項目領(lǐng)域的品牌影響力，世茂集團(tuán)在昆山的影響力將會越來越強(qiáng)。 小結(jié) 雖然開發(fā)企業(yè)眾多，但開發(fā)規(guī)模、市場占有率和品 牌影響力沒有任何一家企業(yè)占主導(dǎo)地位。項目開發(fā)初期都會在市區(qū)人流比較集中的街道設(shè)立市區(qū)售樓處，亭林路逐漸形成售樓處一條街，在市民中具有一定的影響力。同樣，對于需要了解房產(chǎn)信息的人士，通過網(wǎng)絡(luò)了解信息就成為一種方便快捷的方式。 戶外： 戶外廣告牌由于其持久、醒目，具有一定的廣告效果。昆山電視臺唯一有關(guān)房產(chǎn)的《家園》欄目在昆山影響力也很低。報紙廣告效果不佳。 三、認(rèn)識昆山的鏡子 —— 廣東東莞 （一）東莞經(jīng)濟(jì)發(fā)展簡況 東莞 是 一座現(xiàn)代制造業(yè)名城、文化新城、生態(tài)綠城 ， 是一個最具經(jīng)濟(jì)活力的地方 ， 2020 年 綜合實力名列全國地級市第一位 。 2020 年，全市生產(chǎn)總值 2182 億元，比上年增長 %，五年年均增長 %，翻了 番，按常住人口計，人均生產(chǎn)總值 萬元；財政總收入 332 億元，比上年增長 %，五年年均增長 %，其中市一般預(yù)算收入 104 億元，比上年增長 %，五年年均增長 %；金融機(jī)構(gòu)本外幣各項存款余額 3037 億元，五年翻了 番。 大力實施 “外資牌 ”戰(zhàn)略，優(yōu)化利用外資結(jié)構(gòu)，改進(jìn)利用外資方式，推動招商引資向招商選資、項目招商向產(chǎn)業(yè)招商、圈地招商向節(jié)地招商轉(zhuǎn)變。 調(diào)整優(yōu)化投資結(jié)構(gòu)，投資結(jié)構(gòu)進(jìn)一步側(cè)重于城市 建設(shè)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、環(huán)保建設(shè)與高科技項目建設(shè)，以電腦資訊產(chǎn)品為主的高新技固定資產(chǎn)投資規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大，增長趨于理性。全年商品房銷售額 億元，增長 %；商品房屋建筑施工面積 萬平方米，增長 %；商品房實際銷售面積 萬平方米，增長%。 2020 年，我市商品房施工面積 1124 萬平方米，其中新開工面積 239萬平方米；竣工面積 101 萬平方米，商品房銷售面積 455 萬平方米，銷售額 168億元。東莞北靠廣州，南依深圳，同樣處于珠三角經(jīng)濟(jì)圈最有活力的兩個城市之間。東莞同樣依靠外向型經(jīng)濟(jì)特別是臺資的帶動，工業(yè)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展。湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍 山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運(yùn)城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應(yīng)研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內(nèi)蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調(diào)研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調(diào)研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年