【正文】 納稅人為轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬的承受人，包括各類企事業(yè)單位和個(gè)人。以 城鎮(zhèn) 土地使用稅為例， 1994 年之前，由于土地計(jì)稅面積變化不大，全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅收入長(zhǎng)期停留在 30 億元左右的規(guī)模； 1994 年實(shí)行分稅制后，各地紛紛改按幅度稅率的上限征收， 1994 年至 2020 年，該稅收入逐漸增長(zhǎng)但增長(zhǎng)速度依然較慢，年均增幅在 10％左右，低于該階段稅收總收入的年增幅 15％；隨著房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的快速發(fā)展，自 2020 開始，該稅收收 入快速增長(zhǎng)，尤其是 2020 年、 2020 年，該稅收入連續(xù)兩年大幅攀升； 2020 年，全國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅為 億元，增長(zhǎng)幅度達(dá)到 112％。由于相當(dāng)數(shù)量的收費(fèi)由財(cái)政部門之外的市政規(guī)劃，工商管理等部門征收，數(shù)據(jù)難以取得和統(tǒng)計(jì) 。 2020 年 ， 全國(guó) 土地出讓收入 達(dá)到 5894 億元； 2020 年 達(dá)到 億元 ，2020 年 為 億元 ， 2020 為 萬(wàn) 億元 。 表 2020 至 2020 年 土地出讓 收入 占地方本級(jí)財(cái)政收入比重 單位：億元 年度 土地出讓收入 地方本級(jí) 財(cái)政 收入 土地出讓收入 占地方本級(jí) 收入比重 2020 5894 11893 % 2020 15101 % 2020 18304 % 2020 13000 23565 % 2020 9600 28645 % 2020 15900 32581 % 注： ：國(guó)土資源部，《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 20202020）。 3．重交易輕保有，稅負(fù)不公 我國(guó)房地產(chǎn)在開發(fā)流通階段設(shè)置了營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、耕地占用稅、契稅、企業(yè)所得稅、個(gè)人所得稅等稅種，另外還要繳納各種收費(fèi)，這些稅費(fèi)一般占房產(chǎn)價(jià)格的3040%。與此形成鮮明對(duì)比的是，進(jìn)入市場(chǎng)流通的土地卻要因其流轉(zhuǎn)和交易而承受過高的稅負(fù)。高收費(fèi)一方面加重了納稅人的負(fù)擔(dān)，另一方面也大大削弱了稅收的調(diào)節(jié)作用。 三 、房地產(chǎn)稅費(fèi) 政策 變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的影響 稅收是在市場(chǎng) 經(jīng)濟(jì)條件下國(guó)家參與國(guó)民經(jīng)濟(jì)分配的主要形式，在國(guó)家獲得行政資金的同時(shí)，稅收對(duì)于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的各微觀主體的決策也會(huì)產(chǎn)生一定的影響，正因?yàn)槿绱耍谝欢l件下，稅收也成為國(guó)家主動(dòng)進(jìn)行宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控的重要手段之一。 稅收 轉(zhuǎn)嫁 取決于 市場(chǎng)結(jié)構(gòu) 以及 供給和需求的價(jià)格 彈性5。當(dāng)政府對(duì)購(gòu)買者征稅時(shí)，同等價(jià)格下消費(fèi)者的需求量會(huì)減少，需求曲線向左下方移動(dòng)，與 5 需求的價(jià)格彈性 表示在一定時(shí)期內(nèi)價(jià)格一定程度的變動(dòng)所引起的需求量變動(dòng)的程度 ，需求的價(jià)格彈性 = 需求量變動(dòng)的百分比 / 價(jià)格變動(dòng)的百分比 ； 供給價(jià)格彈性是指供給量相對(duì)價(jià)格變化作出的反應(yīng)程度， 供給 價(jià)格 彈性 = 供給量變動(dòng)百分比 / 價(jià)格變動(dòng)百分比 。 （ 3）對(duì)供給者和購(gòu)買者雙方征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 P Q O S2 D S1 P1 P2 P Q O S D D1 S1 24 圖 短期內(nèi)對(duì) 供求雙方 征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 而當(dāng)政府同時(shí)對(duì) 購(gòu)買者 和 供給者 同時(shí)征稅時(shí)，房地產(chǎn)的價(jià)格變化則比較復(fù)雜。 經(jīng)過稅收轉(zhuǎn)嫁，房產(chǎn)稅收的負(fù)擔(dān)最終可以出現(xiàn)三種情況：一是買者與賣者按一定比例分?jǐn)?；二是全部由賣者負(fù)擔(dān)；三 是 全部 由買者負(fù)擔(dān)。 1． 短期內(nèi)稅費(fèi)變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響 （ 1） 對(duì)購(gòu)買者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)情況 圖 短期內(nèi)對(duì)購(gòu)買者征稅引起的房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng) 在短期內(nèi)，供給曲線則是一條向右上方傾斜的曲線， 即隨著價(jià)格的提高，供給數(shù)量增加。因此，征稅將導(dǎo)致形成新的均衡價(jià)格和均衡數(shù)量。 另外，我國(guó)財(cái)產(chǎn)評(píng)估制度、財(cái)產(chǎn)登記制度不健全。 21 5．費(fèi)大稅小，扭曲了稅費(fèi)關(guān)系 目前，涉及房地產(chǎn)的收費(fèi)五花八門，收費(fèi)總額難以統(tǒng)計(jì)。另一方面，房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅費(fèi)種類相對(duì)少，稅負(fù)較輕，阻礙了土地有償使用市場(chǎng)的建立與健全。 2．稅基窄，稅款流失較多 我國(guó)房地產(chǎn)稅征稅范圍一般針對(duì)的是經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中所涉及到的房地產(chǎn)行為，而對(duì)于個(gè)人的生活用房等則排除在征管范圍之外，相應(yīng)地縮小了房地產(chǎn)稅基范圍。 土地出讓收入 對(duì)地方政府收入的貢獻(xiàn) 的確 很大 。1992 年至 2020 年，全國(guó) 土地出讓收入 收入 累計(jì) 1 萬(wàn) 多億元，其中 2001 至 2020 年 就高達(dá) 9100 多億元。 18 表 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅收收入占總稅收收入及地方財(cái)政收入比重 單位：億元 稅種 占總稅收收入比重 占地方財(cái)政收入比重 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 營(yíng)業(yè)稅 (房地產(chǎn)業(yè)） % % % % ％ ％ 土地增值稅 (房地產(chǎn)業(yè)） % % % % ％ ％ 契稅 % % % % ％ ％ 耕地占用稅 % % % % ％ ％ 注： ：《中國(guó)稅務(wù)年鑒》（ 20202020）、《中國(guó)財(cái)政年鑒》（ 20202020）； 。 （二） 我國(guó)房地產(chǎn)稅費(fèi)收入 情況 分析 1．房地產(chǎn)稅收 （ 1） 保有環(huán)節(jié) 我國(guó)保有環(huán)節(jié)的 房地產(chǎn) 稅收主要有 房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅 。 5． 契稅 現(xiàn)行契稅于 1997 年 10 月 1 日開征。 3． 土地增值稅 1994 年 1 月 1 日開征。 2． 城鎮(zhèn)土地使用稅 1988 年 11 月 1 日開征。部分國(guó)家（地區(qū)）在房地產(chǎn)稅上的稅權(quán)劃分情況見 表 。各國(guó)地方稅管理權(quán)限的劃分，基本上有以下三種類型：中央集權(quán)型、地方分權(quán)型和集權(quán)分權(quán)兼顧型。同時(shí)，房地產(chǎn)稅的征收，又為國(guó) 家的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公益服務(wù)提供了很好的資金來(lái)源，有助于當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值的升值。 表 顯示，在 20 世紀(jì) 70 年代，房地產(chǎn)稅占地方政府收入的平均比重超過 20%，近年來(lái)，比重有所下降，但平均比重仍然超過 10%。 不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同額 500 萬(wàn)韓元以上不超過1000 萬(wàn)，稅額 1 萬(wàn)韓元，低于 2000 萬(wàn)韓元，稅額 2 萬(wàn)韓元 資料來(lái)源：謝伏瞻主編：《中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)稅制設(shè)計(jì)》，中國(guó)發(fā)展出版社， 2020年版； 財(cái)政部資料。 凡因轉(zhuǎn)讓保有期間 2 年以上的事業(yè)用資產(chǎn)而得到收益時(shí)，以 15%的比例稅率征稅；保有期間未滿 2年者，與其他所得合并征收所得稅 3某些情況下，資本利得稅可以被減免，比如出售自己的主要居所所獲收益。最高稅率為 50% 房地產(chǎn)交易稅 計(jì)稅依據(jù)為成交的房地產(chǎn)購(gòu)買價(jià)格 1983 年稅率為 2%， 1998 年起為了彌補(bǔ)因財(cái)產(chǎn)凈值稅的廢除而減少的收入，稅率提高到%。短期投資的資本利得稅率較高，與一般所得稅稅率相同 。 6 表 若干國(guó)家和地區(qū)房地產(chǎn) 產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅種、計(jì)稅依據(jù)與稅率情況 國(guó)家 稅 種 計(jì)稅依據(jù) 名義稅率 日 本 不動(dòng)產(chǎn)取得稅 計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)是取得不動(dòng)產(chǎn)時(shí)該不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)格以及因擴(kuò)建、改建所增加的價(jià)格，所謂不動(dòng)產(chǎn)價(jià)格是指在政府部門進(jìn)行固定資產(chǎn)登記時(shí)的價(jià)格。獨(dú)戶住宅的土地適用累進(jìn)稅率，即價(jià)值在 75000 馬克之內(nèi)的稅率為 ‰， 75000 馬克價(jià)值以上的部分稅率為 ‰，雙戶住宅的稅率為 ‰ 中 國(guó) 臺(tái) 灣 地價(jià)稅 計(jì)稅依據(jù)及方法：按每一土地所有權(quán)人在同一直轄市或縣（市）的申報(bào)地價(jià)總額為計(jì)稅依據(jù)。 稅率各地區(qū)不一樣，且每年依評(píng)估的租賃價(jià)格不同而不同。 1991年和 1992 年，韓國(guó)兩年均課征了土地過分利得稅。不同 級(jí)次價(jià)格稅率不同，實(shí)行超額累進(jìn)稅率，其稅率標(biāo)準(zhǔn)由各地方政府確定 非住宅房屋稅 （營(yíng)業(yè)房產(chǎn)稅） 該稅的計(jì)稅價(jià)格是不 動(dòng)產(chǎn)的年凈收益，它等于該不動(dòng)產(chǎn)的市場(chǎng)年租金減去修繕費(fèi)。 2． 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅 是對(duì)取得土地、房屋所有權(quán)的人課征的稅收，一般根據(jù)取得方式而設(shè)置稅種，房地產(chǎn)取得的 法律 事實(shí)主要分為原始取得和繼承取得。 （ 2）財(cái)產(chǎn)稅 在不征收不動(dòng)產(chǎn)稅 的 國(guó)家里，一般征收財(cái)產(chǎn)稅，如美國(guó)、英國(guó)、荷蘭、瑞典等國(guó)，操作辦法是將不動(dòng)產(chǎn)與其它財(cái)產(chǎn)捆在一起，就納稅人某一時(shí)點(diǎn) 的 所有財(cái)產(chǎn)課征 的 一般財(cái)產(chǎn)稅，計(jì)稅依據(jù)是不動(dòng)產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。 房地產(chǎn)所得稅屬于所得稅類，多數(shù)國(guó)家和地區(qū)沒有把此單獨(dú)分離出來(lái)，不是獨(dú)立的房地產(chǎn)稅種 1。從日本和韓國(guó)的實(shí)踐來(lái)看，房 4 地產(chǎn)稅收調(diào)整曾經(jīng)是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格泡沫的手段之一，但是卻從來(lái)不是應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)泡沫最有效的手段，其稅收政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)價(jià)格主要是在保有環(huán)節(jié)使用，而在交易環(huán)節(jié)采取的措施 相對(duì)較少。我國(guó)目前涉及房地產(chǎn) 的直接稅種、間接稅種、相關(guān)收費(fèi)等非常多，但房地產(chǎn)稅收入總體規(guī)模偏小且增長(zhǎng)緩慢。國(guó)外房地產(chǎn)稅收制度在稅制要素及收入分配等方面具有共性又各有差異。由于國(guó)家的經(jīng) 濟(jì)發(fā)展階段、房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平不同，不管是保有環(huán)節(jié)還是流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)，各國(guó)的房地產(chǎn)稅制在課稅體系及稅制要素設(shè)計(jì)上都存在一定的差異。對(duì)于流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的分析，采用了供求變動(dòng)分析法；對(duì)于保有環(huán)節(jié)的分析，采取了四象限模型分析法。造成這種情況的主要原因在于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系和市場(chǎng)需求的結(jié)構(gòu)情況。 1．房地產(chǎn)保有稅 房地產(chǎn)保有稅對(duì)擁有房地產(chǎn)所有權(quán)的所有人或占有人 征收 。如美國(guó)、英國(guó)、法國(guó)等國(guó)家 ， 將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得并入法人或個(gè)人的綜合收益，征收公司所得稅或個(gè)人所得稅。贈(zèng)與稅也分為贈(zèng)與人稅制和受贈(zèng)人稅制。 韓 國(guó) 綜合土地稅 計(jì)稅依據(jù)為由土地估價(jià)管理部門估價(jià)的土地市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值，稅額由稅務(wù)部門核定。名義稅率各地不一，一般在 3%— 10%之間，如紐約、芝加 哥等大城市的稅率要高些，有些地方稅率還隨通貨膨脹率作調(diào)整，但調(diào)整幅度控制在 2%以內(nèi)。 農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用地計(jì)稅價(jià)值為產(chǎn)出價(jià)值。由此可見，空地稅是以地價(jià)稅的基本稅率為基礎(chǔ)的，即按基本稅率 10‰課征的地價(jià)稅為計(jì)稅依據(jù)，不包括累進(jìn)計(jì)征的部分 荒地稅 也是以地價(jià)稅額為基礎(chǔ) 荒地稅不得少于應(yīng)征地價(jià)稅，最高為地價(jià)稅的 3 倍。 采取超額累進(jìn)稅率征收 英 國(guó) 遺產(chǎn)稅與贈(zèng)與稅合并征收 計(jì)稅依據(jù)是所有贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)的總累計(jì)額和死亡時(shí)轉(zhuǎn)移的資產(chǎn)總價(jià)值，均以轉(zhuǎn)移時(shí)的公開市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算。 7 中 國(guó) 香 港 印花稅 凡與不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、租約和股票轉(zhuǎn)讓有關(guān)的各類文件，均須繳納定額或從價(jià)印花稅，又稱厘印費(fèi)。但是，目前有一些預(yù)案計(jì)劃引入新的資本利得稅制度，稅率 20%30% 中 國(guó) 臺(tái) 灣 契稅 計(jì)稅依據(jù)按申報(bào)時(shí)當(dāng)?shù)夭粍?dòng)產(chǎn)評(píng)價(jià)委員會(huì)評(píng)定的標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格核定。不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓個(gè)人所得稅：轉(zhuǎn)讓期在 2 年以上，稅率為 40%，小型住宅按 30%征收；轉(zhuǎn)讓期不足 2 年的，稅率為 50%；未登記轉(zhuǎn)讓的，稅率為 75%。該環(huán)節(jié)的房地產(chǎn)稅征收范圍較 9 寬，征稅對(duì)象明確，稅 率設(shè)計(jì)合理，因而來(lái)自房地產(chǎn)保有稅類的稅收收入占 稅收 總收入的比重較高 ， 這里對(duì)部分國(guó)家房地產(chǎn)保有稅稅收收入情況進(jìn)行相關(guān)分析。（ Martin Jares， Jaroslava Kypetova，《財(cái)政分權(quán)和財(cái)產(chǎn)稅在捷克共和國(guó)的重要性》， 2020。 表 部分 OECD 國(guó)家房地產(chǎn)稅收入占地方稅收收入的比重及其變化 國(guó)家 1975 1985 1994 變化率（ %） 美國(guó) 州 － 地方 加拿大 州 + 地方 澳大利亞 州 + 地方 － 英國(guó) － 11 （續(xù)上表） 法國(guó) + 愛爾蘭 － 意大利 － + 丹麥 荷蘭 + 匈牙利 － － － 捷克共和國(guó) － － － 波蘭 － － － 新西蘭 + 數(shù)據(jù)來(lái)源： Revenue Statistics of OECD Member Countries（ 1965－ 1995）；轉(zhuǎn)引自 McCluskey， . and Williams， B.（ 1999）， ”Introduction: A Comparative Evaluation”， in McCluskey， .（ ed）， Property Tax: An International Comparative Review， Ashgate Publishing Ltd. 2．房地產(chǎn)稅的收入歸屬比較 從國(guó)外房地產(chǎn)稅制的收入歸屬情況來(lái)看 (見表 )， 流 轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)房地產(chǎn)稅 （包括遺產(chǎn)和贈(zèng)與稅、印花稅）通常作為中央政府或省級(jí)政府稅收，房地產(chǎn)所得稅作為中央稅，房地產(chǎn)保有稅作為地方稅。其 代表國(guó)家有法國(guó)、英國(guó)、韓國(guó)等；地方分權(quán)型即中央和地方分別管理各自的稅收，地方政府在稅收上擁有相對(duì)獨(dú)立的各種權(quán)限。房地產(chǎn)稅收入規(guī)模偏小且增長(zhǎng)緩慢，與發(fā)達(dá)國(guó)家相比，還存在諸多亟待解決的問題和需要完善的環(huán)節(jié)。納稅人為在以上范圍內(nèi)使用國(guó)家所有和集