【正文】 12的培育時(shí)間，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)在一段時(shí)期內(nèi)還不會(huì)集中性顯現(xiàn)。■□ 江寧商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)——后續(xù)上市量較大、競(jìng)爭(zhēng)激烈2007年一季度，南京土地市場(chǎng)雖然沒(méi)有延續(xù)2006年年底的交易熱度，但是從上市和交易的體量來(lái)看，市場(chǎng)表現(xiàn)較為活躍。前面我們提到未來(lái)江寧的商業(yè)總體量將超過(guò)200萬(wàn)平方米，商業(yè)規(guī)模的壯大和人口的集中將增加江寧商業(yè)與城中商業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力，目前來(lái)看，江寧的商業(yè)開(kāi)發(fā)在向種類全、規(guī)?；确矫姘l(fā)展，但是由于商業(yè)圈的分散，未來(lái)江寧要想將形成自身的商業(yè)中心還需要較長(zhǎng)的一段時(shí)間?！觥?目前江寧在售的單身公寓基本為2006年下半年以后推出的項(xiàng)目，這也從另一方面說(shuō)明江寧的單身公寓市場(chǎng)接受度高、去化速度快。 未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)■□ 單身公寓產(chǎn)品供應(yīng)還將增多，但未來(lái)面臨市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)由于目前單身公寓產(chǎn)品供不應(yīng)求且其與商業(yè)產(chǎn)品易組合等特點(diǎn)，因此后續(xù)江寧的單身公寓產(chǎn)品還將增多，特別是臨近地鐵口附近將可能出現(xiàn)更多的單身公寓產(chǎn)品；但是我們也應(yīng)該看到，隨著國(guó)家對(duì)戶型面積的政策要求，江寧的住宅產(chǎn)品也在不斷向功能化和節(jié)約化戶型產(chǎn)品發(fā)展，已經(jīng)出現(xiàn)了70㎡左右的兩房和80㎡左右的三房產(chǎn)品，由于普通住宅產(chǎn)品銷售單價(jià)低于單身公寓，因此其總價(jià)基本與單身公寓產(chǎn)品相近，這樣勢(shì)必會(huì)分流很多打算購(gòu)買單身公寓產(chǎn)品的客戶，市場(chǎng)未來(lái)發(fā)展面臨競(jìng)爭(zhēng)挑戰(zhàn)。項(xiàng)目地塊西至文軒路，東至機(jī)場(chǎng)高速公路路管理處，北至來(lái)鳳路，毗鄰機(jī)場(chǎng)高速、寧溧路、將軍路、蘇源大道及規(guī)劃中的三環(huán)路、機(jī)場(chǎng)輕軌，交通方便快捷；緊鄰南京空港工業(yè)園，政府規(guī)劃傾斜性投資，片區(qū)配套設(shè)施日臻完善。另外戶型設(shè)計(jì)合理、單價(jià)和總價(jià)相比都較低，因此銷售情況很好。地塊編號(hào)地塊位置容積率成交時(shí)間用地性質(zhì)實(shí)際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)靜淮街以東，順泰路以南，天元路以北 如下2006年03月03日 商業(yè)辦公、住宅 46155江蘇亞都正德實(shí)業(yè)有限公司 凈地 46155 江寧區(qū)利源路以東，勝太路以北 ≤ 2006年09月19日 商業(yè)、辦公、酒店式公寓用地 南京泰和盈科置業(yè)有限公司凈地 27494 江寧區(qū)東山街道外港河?xùn)|、南側(cè)，天河大道西側(cè)B地塊 ≤ 2006年09月25日 居住、商業(yè)混合用地 南京江寧建設(shè)發(fā)展有限公司 凈地 江寧區(qū)谷里街道板霞路以南，銀杏湖以東 ≤ 2006年10月24日 商業(yè)用地 南京銀杏湖農(nóng)業(yè)觀光休閑有限公司凈地 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整 江寧區(qū)新城路以北，燕湖路以東 ≤ 2007年03月20日 商業(yè) 南京冠宇建材實(shí)業(yè)發(fā)展有限公司 拆成自然平整51226■□ 隨著江寧板塊的競(jìng)爭(zhēng)日益加劇，各項(xiàng)目在產(chǎn)品內(nèi)部塑造過(guò)程中，紛紛走差異化路線，通過(guò)內(nèi)部產(chǎn)品的差異化來(lái)避開(kāi)市場(chǎng)正面競(jìng)爭(zhēng)，吸引更多市場(chǎng)關(guān)注度，營(yíng)造熱銷局面。2006年3月至2007年2月科技湖掛牌用地地塊編號(hào)地塊位置容積率用地性質(zhì)實(shí)際出讓面積（平方米）摘牌單位土地交付條件規(guī)劃面積（平方米） 江寧區(qū)學(xué)四路以東，學(xué)八路以北 商業(yè)、辦公用地 南京市江寧區(qū)地產(chǎn) 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南、學(xué)六路以西 ≤ 住宅用地 南京醫(yī)科大學(xué)南京僑森置業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)來(lái)鳳路以東，藍(lán)天路以北 ≤ 住宅、商業(yè)混合用地 南京百利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－1地塊 ≤ 住宅用地 56727南京京天房地產(chǎn)公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－2地塊 ≤ 住宅用地 南京博學(xué)苑房地產(chǎn) 凈地 152306 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－3地塊 ≤ 住宅用地 南京博學(xué)苑房地產(chǎn)凈地 128909 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)三路以南，學(xué)六路以北，龍眠大道以東05－4地塊 ≤ 住宅用地 江蘇中浩房地產(chǎn) 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園天印路以東、潭園路以北地塊 ≤ 商業(yè)、辦公、居住用地 南京市江寧區(qū)廣廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南、前進(jìn)路以西 ≤ 二類居住用地 南京民營(yíng)科技園藍(lán)天實(shí)業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南、前進(jìn)路以西 ≤ 二類居住用地 南京藥大房地產(chǎn)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以東，學(xué)十一路以南 ≤ 二類居住用地 南京洪宇房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園弘景大道以東，學(xué)十一路以南 ≤ 二類居住用地 江蘇開(kāi)元國(guó)際集團(tuán)置業(yè)有限公司 凈地 江寧區(qū)科學(xué)園學(xué)九路以南，學(xué)四路以東 ≤ 二類居住 萬(wàn)裕房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司南京分公司 拆成自然平整212801科技園板塊目前存在大量的商業(yè)和住宅用地有待開(kāi)發(fā)，這樣會(huì)對(duì)本案商業(yè)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)競(jìng)爭(zhēng)威脅，而單身公寓產(chǎn)品由于市場(chǎng)需求火爆、易規(guī)劃等特點(diǎn)必將受到上述摘牌單位的追捧，9070政策帶來(lái)的中小戶型同樣會(huì)對(duì)單身公寓產(chǎn)品產(chǎn)生沖擊。整體建筑風(fēng)格均采用南洋風(fēng)情設(shè)計(jì)，追求陽(yáng)光、空氣、自然的有機(jī)統(tǒng)一。同曦地產(chǎn)傾力打造百家湖畔的核心商業(yè)區(qū)，同曦步行街、同曦農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、同曦假日百貨、同曦國(guó)際酒店、同曦大都會(huì)、同曦國(guó)際廣場(chǎng)與同曦公寓項(xiàng)目緊密相連，構(gòu)成完善的商業(yè)配套。第五類客戶主要是對(duì)江寧的發(fā)展前景認(rèn)可，認(rèn)為單身公寓具有很好的投資回報(bào)。到2004年下半年，江寧單身公寓出現(xiàn)了“集體式”的勢(shì)力大增，萊茵東郡?蘋果都市推出300套單身公寓，市政天元城推出面積在40—50平米的單身公寓，武夷綠洲則在年底推出部分小高層等，這些單身公寓推出后就快速的被市場(chǎng)去化。但是受消費(fèi)需求的日趨飽和及部分項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)情況不佳的影響，未來(lái)江寧的商業(yè)銷售價(jià)格漲幅將不斷放緩，這其中配套型社區(qū)商業(yè)由于需求旺盛銷售價(jià)格將不斷上漲，而大型集中型商業(yè)銷售價(jià)格將平穩(wěn)緩慢增加。商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)逐步進(jìn)入市場(chǎng)細(xì)分階段。 內(nèi)街較多，不利于人流的導(dǎo)入[ 小 結(jié) ]——區(qū)域商業(yè)中心難以短期形成，鄰里型生活商業(yè)配套缺乏從地緣經(jīng)濟(jì)的視角來(lái)看，江寧是南京經(jīng)濟(jì)的覆蓋區(qū)，商業(yè)受南京的輻射強(qiáng)烈。 交通便利，有利于商業(yè)物流項(xiàng)目的問(wèn)題：216。 項(xiàng)目小面積分割，沒(méi)有收回經(jīng)營(yíng)權(quán)，后期運(yùn)作很難統(tǒng)一進(jìn)行216。C區(qū)一樓為名品店，二樓為潮流時(shí)尚用品專區(qū)，運(yùn)動(dòng)城和電玩城；AB區(qū)一樓為無(wú)煙品牌餐飲與西點(diǎn)屋，二樓為休閑娛樂(lè)家居軟裝潢，三樓為健身美容、婚紗攝影，四五樓為美食廣場(chǎng)，休閑娛樂(lè)區(qū)。（5）銷售價(jià)格漲幅明顯圖 2006年3月2007年3月銷售均價(jià)比較數(shù)據(jù)來(lái)源：網(wǎng)上房地產(chǎn)江寧居住人群的增多帶動(dòng)了商業(yè)銷售價(jià)格的上漲，雖然2007年以來(lái)有所回落，但與2006年同期相比商業(yè)銷售價(jià)格上漲近千元/平方米，漲幅明顯，總體來(lái)說(shuō)江寧商業(yè)銷售均價(jià)受季節(jié)波動(dòng)性較大。另一個(gè)商業(yè)區(qū)分布在江寧開(kāi)發(fā)區(qū)，這是新開(kāi)發(fā)的商業(yè)中心，主要有同曦鳴城商業(yè)中心和勝太路商業(yè)街?！?2000年以來(lái)，江寧商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展迅速，近幾年來(lái)已有同曦名城、溫州商業(yè)街、黃金海岸廣場(chǎng)、南京義烏小商品城、鳳凰港、東山步行街、竹山電子一條街、中國(guó)女人街、汽車商貿(mào)城、21世紀(jì)商貿(mào)區(qū)等一批商業(yè)項(xiàng)目在江寧開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)，這些商業(yè)項(xiàng)目總規(guī)模達(dá)110萬(wàn)㎡并且各具特色。受春節(jié)影響環(huán)比略有下降。表現(xiàn)為總價(jià)不變，單價(jià)的提升以減小面積為代價(jià)。天元吉第30萬(wàn)武夷綠洲至少還有40萬(wàn)的供應(yīng)量市政天元城四期16棟普通公寓加上一些規(guī)劃未定的小高層，至少還有10萬(wàn)㎡如月康城二期5萬(wàn)天印花園3將軍山托樂(lè)嘉55——其它幾家樓盤的供量不大，未來(lái)市場(chǎng)供應(yīng)量會(huì)100萬(wàn)㎡左右香山美墅15翠屏灣花園25（3）板塊供應(yīng)量對(duì)比據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，未來(lái)2—3年內(nèi)，民營(yíng)科技園幾乎占到了未來(lái)市場(chǎng)的一半供應(yīng)量，區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)十分激烈。小結(jié)：雙城記——江寧，一座挑戰(zhàn)主城南京的新城，其發(fā)展前景廣闊n 《南京主城與東山新市區(qū)通道規(guī)劃》給江寧樓市注入了新的發(fā)展活力，江寧房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續(xù)發(fā)揮著承載南京新城市化發(fā)展與擴(kuò)張的重要作用，成為南京城市經(jīng)濟(jì)龍頭，未來(lái)發(fā)展的重要腹地?！?4條主干道為土山路北延線、利源路、新城路和將軍路。■□ 快速公交干道系統(tǒng)——改善區(qū)域交通環(huán)境根據(jù)規(guī)劃，主城區(qū)與東山新市區(qū)間將啟動(dòng)快速公交系統(tǒng)，與地鐵、輕軌等交通方式相比，快速公交系統(tǒng)的優(yōu)勢(shì)是投資省、見(jiàn)效快，一般造價(jià)是同等長(zhǎng)度地鐵建設(shè)成本的1/10，運(yùn)營(yíng)速度可達(dá)40公里／小時(shí)，單向運(yùn)送能力每小時(shí)可達(dá)2萬(wàn)－4萬(wàn)人。根據(jù)規(guī)劃，地鐵南延線應(yīng)延伸至江寧大學(xué)城內(nèi)。2006年江寧新批三資企業(yè)180家，其中千萬(wàn)美元以上項(xiàng)目100個(gè)，%；，%?！觥?經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐加快，工業(yè)基礎(chǔ)實(shí)力雄厚?！觥?2004年，政府資金政策偏向于奧體板塊區(qū)域，雖然江寧喊出打造新城的口號(hào)，但由于缺乏政府的資金政策投入支持，配套與交通設(shè)施一直無(wú)法跟的上房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)速度，這也極大約束了江寧的發(fā)展。三大新市區(qū)中：江北地域最寬廣（目前發(fā)展最滯后）；仙林單一優(yōu)勢(shì)明顯；東山（江寧）經(jīng)濟(jì)實(shí)力最為雄厚、自然環(huán)境優(yōu)美，發(fā)展優(yōu)勢(shì)日趨明顯。至珠三角至閩三角至上海至徐州至武漢至京津唐至膠東南京市 城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期數(shù)據(jù)來(lái)源：南京市統(tǒng)計(jì)局■□ 南京國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值連續(xù)四年保持15％以上的增長(zhǎng)速度，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的持續(xù)穩(wěn)定繁榮與城市建設(shè)、房產(chǎn)市場(chǎng)的高速發(fā)展相互促進(jìn)，使得原有的南京市區(qū)規(guī)模與之無(wú)法適應(yīng)。■□ 南京東連富饒的長(zhǎng)江三角洲，西靠皖南丘陵,南接太湖水網(wǎng)，北接遼闊的江淮平原；長(zhǎng)江穿越境域，江寬水深，萬(wàn)噸海輪