【正文】 同質(zhì)競爭分析江寧房地產(chǎn)發(fā)展迅速，除科技園板塊外其它板塊近期又出讓了部分地塊，這些項目的推出將給本案帶來同質(zhì)化競爭。是目前南京市為數(shù)極少的，擁有自然生態(tài)動水景觀的小區(qū)?！觥?頤家春天項目地址：江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)來鳳路南側(cè) 開發(fā)商：南京盈嘉恒升實業(yè)有限公司 物業(yè)管理：南京盈嘉恒升實業(yè)有限公司 占地面積：80000㎡建筑面積：165000㎡銷售均價：2250元/㎡銷售率：50%銷售火爆原因：項目位于江寧區(qū)祿口鎮(zhèn)，秉持“低價格、高品質(zhì)、原生態(tài)”的開發(fā)理念，項目投資潛力巨大。通過分析，我們認(rèn)為年輕群體是江寧單身公寓市場的主力軍，他們購房主要是以居住為主，對總價、交通、配套等方面的要求較高，他們希望在城市中有屬于自己的居住場所，有良好的經(jīng)濟頭腦和收入支撐，由于他們年輕且家庭人員少因此小面積的單身公寓就成了他們的首選?！觥?2005年和2006年，由于江寧住宅價格的飛速上漲、地鐵的施工建設(shè)以及國家宏觀政策的影響，江寧出現(xiàn)了大批的單身公寓項目，這些項目由于總價低、入住方便（精裝修房）、交通便利等因素深受市場喜愛，因此市場反映很好、去化速度很快，當(dāng)然其單價也隨著市場的發(fā)展不斷提高?！糠执笮蜕虡I(yè)問題凸顯、區(qū)域商業(yè)中心短期內(nèi)難以形成 目前在江寧片區(qū)內(nèi)分為幾個子板塊，各個板塊之間均有大型的商業(yè)存在，如東山的明月黃金海岸廣場、岔路口的武夷商城、將軍路的托樂嘉街區(qū)，以及翠屏國際廣場等，每個區(qū)域都想成為江寧新的商業(yè)中心，但按照一般的理論，江寧這樣一個區(qū)級的城市，它的商業(yè)中心通常只有一個，分散的結(jié)果，必然導(dǎo)致部分區(qū)域大型商業(yè)可能出現(xiàn)問題；而消費者對社區(qū)配套商業(yè)需求的增加以及政府的規(guī)劃將帶動此類型商業(yè)的不斷增多。從目前的整體情況來看，市場對于商業(yè)地產(chǎn)的需求較為旺盛主要是商業(yè)地產(chǎn)的投資性價值推動的。長期以來，江寧商業(yè)的規(guī)模小、檔次低、以服務(wù)本地居民基本生活需求為特色的便利性質(zhì)的社區(qū)商業(yè)為主體，規(guī)?；摹⒊Ｒ?guī)型的、地區(qū)中心性質(zhì)的商業(yè)難以在短期形成。 區(qū)域較為偏遠(yuǎn)，周邊人氣配套不足216。 業(yè)主過多，不易溝通216。（規(guī)劃業(yè)態(tài)）銷售均價：8655元/平米面積分割：主要以80平米以下為主，其中2030平米所占比例較大。（6）商業(yè)經(jīng)營方式多樣——百貨商場：帶租約銷售，即經(jīng)營權(quán)與所有權(quán)分開，統(tǒng)一招商。項目名稱概況同曦鳴城同曦鳴城是由同曦房地產(chǎn)公司打造的江寧區(qū)的新商業(yè)中心。■ 2006年江寧商業(yè)供應(yīng)量達(dá)數(shù)十萬平方米之巨，包括銅鑼灣廣場、本土品牌商業(yè)華潤蘇果超市、法國歐尚等也相繼進(jìn)入，這些項目與原有的商業(yè)項目互為補充，給江寧日益增加的人群提供了更多的消費場所，同時江寧入住率的提高也給其商業(yè)發(fā)展帶來了動力和信心。另外成交區(qū)域呈現(xiàn)明顯的分散態(tài)勢，3月4萬多平米的商業(yè)銷售由65個項目完成，其中除鳳凰港銷售面積達(dá)到8000多平米以外，其余單個項目銷售面積均不超過2000平米。2006年35005000（4500）后期產(chǎn)品紛紛以犧牲面積來提高單價，另外，商業(yè)、商務(wù)產(chǎn)品的大量上市，也在一定程度上提升了產(chǎn)品的價格區(qū)域通過幾輪上漲，房價在不同時段表現(xiàn)出幾個不同的價格節(jié)點，目前市場公寓價格主要停留在35005000元/㎡的價格區(qū)間，雖然因項目的差異性，所表現(xiàn)價格高低各不相同，但是整個區(qū)域還是停留在4500元/㎡這個節(jié)點上。■□ 區(qū)域價格走勢江寧房地產(chǎn)市場從2001年江寧撤縣改區(qū)開始啟動，整個市場價格上漲大體經(jīng)過了四大上漲時間段：年 份價格區(qū)間/價格節(jié)點（元/㎡）上漲因素2001年以前10001800（1600）2001年撤縣改區(qū)后，江寧房價從原來的1000元/㎡左右一躍到了1800元/㎡左右，只用了短短兩年左右時間，房價就翻了一倍。n 區(qū)域經(jīng)濟、人口、交通、配套等各項設(shè)施都為區(qū)域發(fā)展前景提供廣闊的發(fā)展空間。次干道為雙龍街東規(guī)劃路、鐵路南站西側(cè)規(guī)劃路。目前，建設(shè)規(guī)劃部門正在進(jìn)行最后的論證階段，爭取在2008年前建成東山直達(dá)主城的快速公交系統(tǒng)，改善江寧與主城的交通狀況。目前已經(jīng)有南京醫(yī)科大學(xué)、河海大學(xué)等大學(xué)入駐，人口45萬人左右。大批企業(yè)入住的同時也帶來了大量的本地化居住需求，帶動江寧房地產(chǎn)市場的發(fā)展。 城市化進(jìn)程與經(jīng)濟同步迅速推進(jìn)■□ 城市版圖急劇擴大——城市化發(fā)展的代表從《東山新市區(qū)總體規(guī)劃》可以看到，江寧的城市邊界已經(jīng)由原先東山、百家湖一線向九龍湖、科學(xué)園一線轉(zhuǎn)移，地域半徑由15公里擴大到現(xiàn)在25公里以上，向南發(fā)展的趨勢突顯，且發(fā)展速度迅猛。■□ 2005年，在供求關(guān)系轉(zhuǎn)變與宏觀調(diào)控政策影響下，江寧市場率先進(jìn)行了結(jié)構(gòu)性調(diào)整，經(jīng)濟型戶型持續(xù)穩(wěn)定銷售，大戶型則相對滯銷。小結(jié)：城市發(fā)展給江寧帶來的機遇與挑戰(zhàn)n 南京作為長江中下游重要的發(fā)展城市，未來在區(qū)域經(jīng)濟格局中也將扮演愈加重要的角色，城市的對外輻射的能力十分明顯。目前南京市的城市化水平在60%左右，按國際慣例而言，正處于快速發(fā)展區(qū)間。江寧房地產(chǎn)市場研究報告作者：日期：江寧商業(yè)單身公寓市場研究報告目 錄1 城市研究 4 南京城市發(fā)展特性——多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局 4 城市經(jīng)濟增長迅速，房地產(chǎn)業(yè)正邁入高速發(fā)展期 5 城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局 6 城市總體規(guī)劃——多核心發(fā)展的城市格局 72 江寧市場背景 8 發(fā)展沿革——自然起步，政策加速 8 增長帶動，投資建設(shè)發(fā)展迅猛 10 城市化進(jìn)程與經(jīng)濟同步迅速推進(jìn) 11 交通設(shè)施日漸完善，大南京格局指日形成 14 區(qū)劃再次調(diào)整，江寧發(fā)展，后勁十足 173 江寧房地產(chǎn)市場概況 19 江寧房地產(chǎn)總體市場分析 19 江寧商業(yè)市場分析 24 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 24 江寧商業(yè)市場發(fā)展研究 28 江寧單身公寓市場研究 39 江寧單身公寓市場發(fā)展概述 39 江寧目前在售及后續(xù)單身公寓項目研究 40 江寧單身公寓消費者研究 41 未來發(fā)展預(yù)測 42 個案研究 434 項目的競爭環(huán)境分析 46 區(qū)域競爭分析 47 同質(zhì)競爭分析 48 分流競爭 491 城市研究 南京城市發(fā)展特性——多核心發(fā)展、大框架形成的城市格局■□ 南京地處長江下游的寧鎮(zhèn)丘陵山區(qū)，轄設(shè)十一區(qū)二縣，總面積6597平方公里，是江蘇省省會，長江中下游中心城市。在這樣的形勢下，南京疏散老城人口，降低人口密度，使南京進(jìn)入城市快速裂變、擴張時期。n 飛速發(fā)展的經(jīng)濟，增加了居民收入水平，也為城市創(chuàng)造了多種生活方式并存的可能?！觥醺鶕?jù)最新的南京市一城三區(qū)（河西、仙林、東山）發(fā)展戰(zhàn)略，東山新市區(qū)將成為南京中心城區(qū)內(nèi)相對獨立的區(qū)域，確立了江寧板塊在南京樓市中的重要地位。■□ 人口結(jié)構(gòu)變化——吸納與消化并舉（1）本地人口■ 人口的增加，參照江寧新東山遠(yuǎn)景規(guī)劃來看，未來江寧會容納到85萬人口，未來的發(fā)展空間十分廣闊。根據(jù)規(guī)劃，江寧大學(xué)城將建成15所高校、20萬學(xué)生。人口總量雖多，但考慮到大學(xué)城人口相對分散，以學(xué)生為主，客流周期性明顯，平時客流少，周末客流多，即便遠(yuǎn)期也難形成大量、穩(wěn)定的客流，從經(jīng)濟角度分析，不宜延伸到大學(xué)城內(nèi)部。■□ 多條快速線路規(guī)劃——為區(qū)域可持續(xù)發(fā)展預(yù)留空間地鐵1號南延線南京主城與東山新市區(qū)通道最終確定了 “4軌2高4快4主2次” 的方案。 快速干道規(guī)劃增強了江寧到達(dá)各區(qū)域的便利性，形成四通八達(dá)的交通網(wǎng)道，帶來區(qū)域發(fā)展的全面解決方案。n 06年的區(qū)劃調(diào)整，是將江寧資源進(jìn)一步的強化與優(yōu)化，促進(jìn)原先資源的集聚和流動，提升區(qū)域經(jīng)濟動力。由于當(dāng)時江寧剛納入南京市區(qū)，相對于南京主城區(qū)房價仍較低，江寧也一度以低價吸引南京市區(qū)客源，其中又以市區(qū)拆遷戶占較大比例。 江寧商業(yè)市場分析 南京商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀■□ 總體市場綜述■ 存量商業(yè)過大，商業(yè)規(guī)劃量縮小，推盤速度放緩目前南京市場上大量的商業(yè)項目銷售面臨較大壓力，因此開發(fā)商延緩了商業(yè)部分的開發(fā)和推出時間，導(dǎo)致今年3月商業(yè)上市量萎縮；同時目前南京住宅市場火爆，價格不斷上揚，而且銷售速度也較快，商業(yè)帶來的超額利潤越來越小，使開發(fā)商在做項目規(guī)劃的時候，盡量少的開發(fā)商業(yè)，這樣既能快速消化，形成良好的現(xiàn)金流，同時也可以避免商業(yè)開發(fā)所面臨的壓力和風(fēng)險。圖 2006年3月－2007年3月各月銷售、上市對比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)圖 累計供銷比數(shù)據(jù)來源：網(wǎng)上房地產(chǎn)從2006年3月至2007年3月銷售面積、上市面積以及累計供銷比我們不難看到，雖然在2006年底和2007年初銷售面積和上市面積有上揚態(tài)勢，但總體南京商業(yè)市場供求呈下降趨勢，目前南京的商業(yè)市場不容樂觀。據(jù)統(tǒng)計，江寧商業(yè)面積加上2004年以前的存量，5年以后江寧板塊商業(yè)面積將會在200萬平方米左右。有同曦假日百貨，同曦步行街和同曦小商品市場中國女人街江寧女人街是一個以經(jīng)營女士服飾用品為主的大型市場?？蛻魮碛兴袡?quán)，開發(fā)商提供8%/年租金回報。預(yù)計人流量：開業(yè)初期：5000人左右開業(yè)穩(wěn)定期： 10000人左右高峰期：20000人左右銷售火爆的原因：216。 開發(fā)商缺乏大型商業(yè)的運營能力，很有可能導(dǎo)致后期放棄運作，投資者所受的道德風(fēng)險較大。 業(yè)主過多，不易溝通——萊茵小鎮(zhèn)（一期已交付）項目地址：江寧區(qū)東山鎮(zhèn)天元東路228號開發(fā)商：南京萊茵達(dá)置業(yè)有限公司建筑面積： 5萬平米左右銷售招商情況：引入部分名品點，全部對外銷售。但商業(yè)地產(chǎn)的泡沫在未來一段時間內(nèi)還不會破裂，商業(yè)地產(chǎn)的風(fēng)險顯示需要一個過程，依照期房的銷售過程來看從購買到物業(yè)實現(xiàn)經(jīng)營本身需要12年左右，新商業(yè)物業(yè)客觀也需要