【正文】 基地所處經(jīng)由一橋一路一帶相引帶，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源，是天然的“生態(tài)休閑居住走廊”，是天然的“中央居住區(qū)”。提升本案時尚、文化品位公園水上公園，城市公共空間，有望強化區(qū)域外向旅游功能重要的旅游休閑觀光基地成為本案強大的外借配套小結(jié)：競爭項目組團人群可能成為本項目的頭羊型購買者，成為輿論領(lǐng)袖；高校組團的未來項目可能會對本案形成競爭；馬王堆市場群、星沙開發(fā)區(qū)將成為本案的主要地緣市場；該地段、月島公園的建設(shè)/改造將極大提升本案的居住品位；主城區(qū)原住民可能成為本案的重要購買者。二、 地塊與周邊關(guān)系分析特征未來發(fā)展趨勢對本案影響東部：舟橋部隊舟橋部隊駐地，可調(diào)整性強未來可能成為城市拓展用地東部：星沙開發(fā)區(qū)高速發(fā)展現(xiàn)代制造業(yè)，大量導(dǎo)入高素質(zhì)、高收入人口現(xiàn)代生產(chǎn)制造城——星沙新城長永高速該路將使其可能成為主力地緣市場。新世紀(jì)片區(qū)東隔京珠高速、東三環(huán)，與高速發(fā)展中的、以現(xiàn)代生產(chǎn)制造、農(nóng)業(yè)/生物高科為特征的星馬片區(qū)相望；南臨該地段，與以中心商業(yè)區(qū)為特征的主城區(qū)相守望，與以大型批發(fā)流通業(yè)發(fā)達的長圭片相鄰；西隔湘江，與高速發(fā)展的、以高科技研發(fā)為特色的、湖南最強勢的高新區(qū)相望；北連以霞凝新港為中心的、正處于成長期的、以大物流、基于大物流的重工業(yè)為特色的撈霞片區(qū)。最終把該地塊打造成集合以生態(tài)休閑居住區(qū)為主體的休閑居住空間，以中央配套區(qū)為輔助的都市功能空間，以休閑商務(wù)區(qū)為未來預(yù)留的都市產(chǎn)業(yè)孵化空間，集居住、教育、運動、休閑、商業(yè)、商務(wù)等于一體的都市生活之城。消費結(jié)構(gòu)：從居住型向享受型轉(zhuǎn)變，二、三次置業(yè)者逐步擴大。三、 消費需求態(tài)勢綜述：房地產(chǎn)消費市場開始顯現(xiàn)，三房兩廳、聯(lián)排將成為住宅主力長沙樓市是表面上供大于求，其實質(zhì)是有效供給不足。景園、沁園春、山水芙蓉、同升湖山莊等接二連三地進行著品牌和價值觀的推廣。T：威脅：強大的市場推廣和成熟的品牌效應(yīng)、開發(fā)模式對市場份額必然形成瓜分；一貫的市場顛覆性做法容易激化競爭矛盾，拉開價格戰(zhàn)，反而降低區(qū)域價值。T：威脅：教育配套的生源和效應(yīng)之爭；高端有限消費群的競爭；人文主題的競爭。W：劣勢：單一水資源；功能復(fù)合，但交互共融性差：功能區(qū)分割不當(dāng)；與社區(qū)融合性較差。韶山南路板塊：依托紅星專業(yè)市場、環(huán)線和省府板塊，中端市場，年放量10萬平米。開發(fā)周期：35年發(fā)展時期：20052007典型個案：圣爵菲斯未來熱點：兩湖開發(fā)、該地塊開發(fā)(6) 河西其它板塊當(dāng)前河西大開發(fā)處于高速發(fā)展期，未來2年預(yù)計開發(fā)量為300萬平米，南北板塊為開發(fā)熱點。鑒于以上四大板塊總量巨大，放量集中，來勢兇猛，本案必須采取快速入市、快速開發(fā)的市場策略。開發(fā)周期：68年發(fā)展時期：20052007典型個案：國中星城未來熱點：南塘沖(3) 麓南板塊綜述：此板塊是繼人民東板塊之后，與體育新城板塊同步興起的強勢板塊，也是河西的龍頭板塊。當(dāng)然，其競爭主要是在近期，遠期的競爭性不大。岳麓片224?？偨Y(jié)：未來35年內(nèi)供需缺口逐漸拉大，市場競爭在中端市場激化存量土地開發(fā)供應(yīng)增長的空間還有35年，再加上增量土地的供給，未來5年房地產(chǎn)市場供應(yīng)充足，供應(yīng)總量約在20002500萬左右平米。，兩項指標(biāo)分別比同期下幅29%、%，直接刺激了商品住宅需求。來自消費終端調(diào)查卻表明，%消費者所能承受的價位為15002000/平米。真實的消費市場開始在市場化進程中顯現(xiàn)，隨著消費者的逐漸成熟，市場開始細分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。本案樓盤風(fēng)格要外向、要善于充分化用外部新模式，敢于創(chuàng)新。電視湘軍的突起不過是小荷才露尖尖角。含浦組團：城西南。建設(shè)用地12平方公里，控制9萬人。小結(jié)：未來5年內(nèi)長沙重點發(fā)展方向：城南、城東、城西。近年來受大學(xué)城和高新區(qū)強力拉動影響，各區(qū)人口增長很不均勻，河西岳麓區(qū)人口增長最快（%）。2000年以來，長沙市以市委、市政府機關(guān)新址和省政府機關(guān)新址、新世紀(jì)體育文化城、金鷹影視城、岳麓山大學(xué)城、霞凝新港城“兩府四城”的建設(shè)為龍頭，按照繁北拓南、西文東市的規(guī)劃，沿湘江京廣線、319國道十字拉開了城市骨架，形成了山水洲城特色。高速發(fā)展的經(jīng)濟將加速外來高素質(zhì)、高收入人口的不斷導(dǎo)入，不斷產(chǎn)生新的居住市場（尤其是中高檔居住市場）不斷拓展。2003年末，長沙擁有各類科研機構(gòu)97所，科研人員27萬。(1) 良好地理、經(jīng)濟、人才區(qū)位加速外來投資商涌入，為經(jīng)濟增長不斷住注入新動力——長沙是中南地區(qū)重要核心城市。小 結(jié)隨著中部重要物流樞紐中心的確立，長沙在全國“東靠西移”、“南北對流”的經(jīng)濟戰(zhàn)略布局中，承東啟西、聯(lián)南接北，在多邊的大流通中東西逢源、南北策應(yīng)，成為省內(nèi)、西南鄰省及粵港資金、產(chǎn)品、技術(shù)、信息、人才等生產(chǎn)要素輸出的主要聚集地，成為發(fā)達國家地區(qū)、沿海資金進入內(nèi)地的重要跳板，繼續(xù)獲得高速發(fā)展。(5) 依托深厚的湖湘文化，以出版、影視、文化、會展為特色的現(xiàn)代服務(wù)業(yè)正迅速崛起深厚的湖湘文化底蘊與開放的現(xiàn)代文化高度融合，催生了長沙發(fā)達的文化娛樂產(chǎn)業(yè)。省城優(yōu)勢、得天獨厚的“山水洲城”環(huán)境和深厚的湖湘文化底蘊增強了長沙的居住魅力，成為投資者的第二故鄉(xiāng)。小 結(jié)長沙城市快速工業(yè)化過程中、長沙產(chǎn)業(yè)升級換代過程中必將導(dǎo)入大量高素質(zhì)、中高收入人群，帶來巨大的居住市場容量。2003年，長沙開工268個工業(yè)項目，完成技改投資71億元，相當(dāng)于“九五”期間的總和。消費市場分化明顯，批發(fā)零售業(yè)繼續(xù)占據(jù)絕對主導(dǎo)，餐飲業(yè)在消費市場的重要性繼續(xù)提高。據(jù)政府預(yù)測，2004年GDP將達到1050億元?！耙稽c一線”地區(qū)以京廣線湖南段（岳陽、長沙、株洲、湘潭、衡陽和郴州六市）為主軸，以長株潭經(jīng)濟圈為中心點、沿鐵路干線為紐帶，以五個高新區(qū)為核心，初步成型“瀟湘火炬帶”，并初步形成電子信息、新材料、生物技術(shù)、先進制造技術(shù)四大優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)群，承接全球經(jīng)濟一體化大潮中國際制造業(yè)及沿海發(fā)達地區(qū)的產(chǎn)業(yè)向湖南乃至中南的遷移。該路貫通后，位于長沙三大城市南北主軸帶——最有魅力和成長性的“長沙城市東部主軸帶”上，是城市化的“留白”地帶。面臨新的發(fā)展形勢和機遇，開發(fā)商必須站在城市發(fā)展的全新平臺上，以全新的城市綜合性不動產(chǎn)開發(fā)的視角來重新審視當(dāng)前的兩個項目開發(fā)和企業(yè)未來的發(fā)展，同時根據(jù)雙方公司的獨特優(yōu)勢和項目開發(fā)的獨特運作模式以及非成熟區(qū)域進行開發(fā)等的綜合考量，決定了開發(fā)商只能選擇：——超越常規(guī)地產(chǎn)開發(fā)商成為綜合性（城市）不動產(chǎn)開發(fā)商。惟其如此，本案才能在長沙樓市的平淡中抓住一個起爆時機。中央生活城】將成為都市人“出塵不出城”的最佳選擇。新世紀(jì)片224。而樓市調(diào)查表明，長沙樓市同質(zhì)化傾向明顯。真實的消費市場開始在市場化進程中顯現(xiàn)，隨著消費者的逐漸成熟，市場開始細分化，更新?lián)Q代的產(chǎn)品格局逐漸形成。未來15年內(nèi)，長沙城市將重點沿湘江、319國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”空間結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)。大牌地產(chǎn)商云集，跑馬圈地，品牌競爭終于開始；東南西北幾大板塊各抱地勢，板塊競爭序幕已經(jīng)拉開。2004年是長沙房地產(chǎn)的調(diào)整年，2005年將是長沙房地產(chǎn)的洗牌年，2006年將是一場前所未有的地產(chǎn)惡戰(zhàn)。(3) 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢分析，可以預(yù)見：東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。(2) 關(guān)于對未來房地產(chǎn)市場的預(yù)判土地供應(yīng)增量吃緊，存量有余：近年來持續(xù)投入城市建設(shè)的長沙市政府，日益認識到經(jīng)營城市的意義，開始提出“限量供應(yīng)土地”，并由土地儲備中心開始收購散落在各級區(qū)政府手中沒有進入開發(fā)狀態(tài)的土地資源，希望通過收縮土地政策調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。而來自消費終端調(diào)查卻表明，%消費者所能承受的價位為15002000元/平方米。撈霞片；在此背景下大盤的集中開發(fā)形成規(guī)模效應(yīng)，有力推進區(qū)域的成熟，主要競爭的板塊有：麓南板塊、省府板塊、體育新城板塊、該板塊、星沙板塊，競爭首先取決于板塊的勝出，首先實現(xiàn)的是板塊的傾向性集中認同和購買（有可能實現(xiàn)10%以上的份額），其次才是板塊內(nèi)各樓盤之間的市場份額瓜分。(6) 關(guān)于對目標(biāo)消費群的預(yù)判根據(jù)項目的總體規(guī)模（約100萬方總建面，）、市場年吸納量（房地產(chǎn)市場的真實消費需求空間約500萬方/年，非市場化去化約2025%，未來3年年預(yù)計年需求空間為500520萬方，非市場化去化約2030%）、最佳銷售樓盤年傾向性購買量（12萬方）等綜合因素評估，該地塊項目的目標(biāo)消費群不能鎖定在單一群體，而應(yīng)是多元的。設(shè)立全新標(biāo)桿——超越大盤開發(fā)；鋪設(shè)全新跑道——實施城市主題聚居區(qū)開發(fā)策略；創(chuàng)建新游戲規(guī)則——區(qū)域再造的傾向性購買；建設(shè)長沙新地標(biāo)——鄰里中心瀟湘會館原生態(tài)山地森林公園。戰(zhàn)略選擇：城市（綜合性）不動產(chǎn)開發(fā)——立足城市未來需求，打造具有“都市的、生態(tài)的、生活的”鮮明特性的主題聚居區(qū)，介于城區(qū)與社區(qū)之間?；厮幗?jīng)由一橋一路一帶相引帶，開福、芙蓉、開發(fā)區(qū)三區(qū)烘云托月，左右逢源，是天然的“生態(tài)休閑居住走廊”，是天然的“中央居住區(qū)”。2003年“一點一線”地區(qū)對湖南GDP貢獻為60%。2003年長沙地方財政總收入首次突破100億元，經(jīng)濟總量在全國34個重點城市中排名15位，綜合實力在全國265個地級以上城市居第12位。批發(fā)零售業(yè)、餐飲業(yè)的份額分別為85%、14%。73個項目竣工投產(chǎn)，新增產(chǎn)能102億元，通過技術(shù)改造實現(xiàn)全市工業(yè)經(jīng)濟的增長中70%以上的新增產(chǎn)值、60%的新增利稅和70%的新增出口創(chuàng)匯。2）投資需求是拉動經(jīng)濟高速增長又一動因粵資成為外省在湘投資絕對主力。隨著湘桂粵泛珠三角合作節(jié)奏加快，粵商將大量涌入長沙，成為長沙高檔樓盤的重要客群。長沙報業(yè)規(guī)模僅次于京、廣，出版業(yè)、影視業(yè)已在全國舉足輕重。隨著經(jīng)濟的高速發(fā)展，外來高素質(zhì)人口將大量導(dǎo)入，進一步擴大了長沙房地產(chǎn)市場容量、降低了長沙房地產(chǎn)市場風(fēng)險。長沙地處湖南湘東經(jīng)濟走廊的核心、長株潭的核心，是湖南唯一的核心城市——長沙人才區(qū)位優(yōu)越。在系統(tǒng)工程、信息工程和生物工程方面擁有一批高尖人才；雜交水稻、巨型計算機技術(shù)、生物工程和材料工程技術(shù)已達到國際先進水平。再結(jié)合本案所處的新世紀(jì)片區(qū)，我們認為：未來根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。2004年，隨著城市進入高速擴張階段，各區(qū)功能分化更加明顯：天心區(qū)：隨著省政府機關(guān)大院的遷建，省地質(zhì)博物館、會展中心等一大批省、市重大文化設(shè)施相繼在周邊開工，加上新世紀(jì)體育文化中心、體育新城的建設(shè)，長沙城南正成為全省的行政中心和省會的體育場館重心開福區(qū)：隨著霞凝新港城、長湘公路等12項總投資42億元重點工程的建成，使長沙城北形成巨大的物流中心雨花、芙蓉區(qū)：在2002年、2003年拓建了火星南路和人民東路后，新區(qū)治隨之搬遷，城區(qū)面積相應(yīng)地往東南、往東方向擴大了一倍。岳麓科教城是長沙20012020年發(fā)展重點。(2) 未來15年內(nèi)，長沙城市將重點沿湘江、319國道兩條主生長軸線、京珠高速次級生長軸線十字拓展，構(gòu)筑“一主、兩次、四組團”空間結(jié)構(gòu)，重點建設(shè)河西新城、星馬新城、省政府新址片區(qū)河西新城：城西。布局面向長株潭的旅游、商貿(mào)等區(qū)域性公共設(shè)施。建設(shè)用地9平方公里，控制9萬人。本案應(yīng)該深入挖掘長沙文化底蘊，喚起長沙人的本土意識和地緣情結(jié)，倡導(dǎo)“新湖湘文化”，加強其對本案的文化認知與心理歸屬感，使本案區(qū)別于碧桂園的庸俗化的歐風(fēng)美雨和陽光100的膚淺化的抽象現(xiàn)代，成為長沙人自己的心靈家園。四、 面對城市發(fā)展態(tài)勢的戰(zhàn)略選擇我們認為：根據(jù)長沙經(jīng)濟發(fā)展趨勢，東邊的開發(fā)區(qū)、北邊的重工業(yè)區(qū)、南側(cè)的商貿(mào)流通業(yè)未來將是本片區(qū)的主要導(dǎo)入人群。一