【正文】 天潤城繼續(xù)以低價位市場運作的方式操控樓盤，那將很有可能造成市場價格提升過慢的現(xiàn)象，但根據(jù)目前浦口區(qū)域的市場走向來看，隨著今年眾多利好消息的發(fā)布，該種可能性較小 。天潤城不計算在內(nèi)），理由：本案作為新推樓盤，入市后應(yīng)該造成一定的市場熱度，再加上作為首期房源，如果市場去化不利，造成滯銷的局面，將會在很大程度上影響到本案今后的樓盤去化，因此我們認為目前狀態(tài)情況下以比市場平均價低 100— 150 元 /平方米的價值定位較為合理。（本項指標與收入水平有關(guān)。 結(jié)合上圖，我們認為相比 2020 年至今市場 4600 余套的去化量， 05 年隨著浦口區(qū)域眾多利好消息的發(fā)布， 市場需求將有增無減，但同時各個 樓盤的客源需求量也必然上升，銷售期間的客源量將是決定樓盤去化好壞最關(guān)鍵的因素 。 2020 年南京市成交土地統(tǒng)計表 區(qū)域 地塊數(shù)量 實際出讓面積（單位：平米） 成交金額（單位：萬元） 樓面單價（單 位：元 /㎡） 江寧區(qū) 8 1046725 72370 江北區(qū) 4 13795 809 河西區(qū) 9 156600 城中區(qū) 6 72590 城東區(qū) 2 13890 6570 城北區(qū) 8 146730 2093 城南區(qū) 6 71742 合計 43 547717 根據(jù)南京市土地儲備中心數(shù)據(jù)顯示， 四季度南京市共掛牌 9 幅地塊，全部成交，其中 4 幅地塊以高于底價的價格成交，出讓總面積為 249123 平方米 ，成交金額 67680 萬元。天潤城 192 184 總計 5086 4622 大橋北路沿線供應(yīng)量50864630 供應(yīng)量消耗量目前已經(jīng)成為了南京房市的熱點板塊了，區(qū)域需求量也在逐漸放大。天潤城對于客戶的 360 萬平方米的社區(qū)規(guī)模只是空談、不切實際。主要針對南京底價商品房的市場，在短短 1— 2 個月之內(nèi)充分占領(lǐng)市場的戰(zhàn)略理念。 金泉快樂之城三期于 2020 年 11 月 28 日推出，現(xiàn)場銷售良好。 重點個案分析 恒輝翡翠城 開 發(fā) 商： 南京恒輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦珠北路 110 路 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 12 萬 m2 占地面積： 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 42% 物業(yè)管理：多層 元 /㎡ 南京過江隧道項目位于南京市河西新區(qū)緯七路 到江北的浦口區(qū)黃家村，設(shè)計車速 80 公里 /小時，雙向六車道，工程范圍全長 6165 米，主要由江北接線道路、江北收費廣場、過江隧道、江心洲地面道路、江心洲疏解工程、江心洲至江南大橋等組成。同時隨著 1 月份蘇寧浦口在南京城市化發(fā)展進程中起到了極大的作用， 在幫助南京城區(qū)人口大量向外導出的情形下，將會為南京創(chuàng)造更多的商業(yè)、商務(wù)發(fā)展空間，為南京的長期開發(fā)提 供了越來越大的空間 。因此，總投資 4． 03 億元的 11 個社會事業(yè)項目中，求雨山文化廣場、大橋北堡公園、寶塔山公園等便成了重點。 在加快城市化進程百項重點工程中，產(chǎn)業(yè)發(fā)展項目有 55 個，總投資 85． 1 億元，主要建設(shè)南京醫(yī)大、中脈科技、先聲藥業(yè)等超 2億元的大項目，而生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)則是 工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的第一方陣。捷足先登的香港明發(fā)房地產(chǎn)公司在橋北堡向東 2 公 里濱江地段，投資 20 億元，建設(shè)占地 1600 余畝的明發(fā)濱江新城。以道路建設(shè)為龍頭，讓區(qū)域內(nèi)部交通網(wǎng)絡(luò) 與外部 “無縫對接 ”，便成了百項重點工程的重中之重。 浦口區(qū)位優(yōu)越，交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。津浦鐵路、 104 國道、 312 國道、寧合、寧連、寧通高速公路穿境而過。 在浦口區(qū)建設(shè)局的城建 “菜單 ”上，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項目 34 個，總投資 16． 4 億元，其中路網(wǎng)加密、提檔升級工程占了一大半。今年一期開發(fā)達 50 萬平方米， 3—5 年將完成全部約 160 萬平方米的巨大開發(fā)量，屆時可容納 5萬人居住生活。 ”浦口區(qū)有關(guān)負責人介紹說，今年全區(qū)僅醫(yī)藥重點投資項目就有 10 個，投資額近 3 億元。目前，投資 2020 萬元、占地 300 多畝、位于泰山新村廣場東側(cè)的寶塔山公園和耗資 1000 萬元的大橋北堡公園已破土動工，計劃于明年十運會前建成。 在政府大力發(fā)展沿江區(qū)域的大背景下，不置可否浦口區(qū)域?qū)⒊蔀槟暇┙?jīng)濟發(fā)展新的高速持續(xù)增長點，前來投資開發(fā)的境內(nèi)外企業(yè)更會日益劇增，相關(guān)所帶動的產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會是長期的高效的。天潤城的低價入市， ，浦口區(qū)域已經(jīng)成為南京購買底價房的首選區(qū)域。目前，南京過江通道有南京長江大橋、長江二橋，在建的有長江三橋，加上過江隧道，跨江城市南京的南北聯(lián)系將更加便捷，對于江北地區(qū)的發(fā)展和實施跨江發(fā)展戰(zhàn)略將起到重要作用。月，小高層 元 /㎡ /月 開盤日期： 04 年 4 月 交房日期：春節(jié)后一期交房 面 積： 80— 300 m2 主力面積： 90— 110 m2 價 格： 2750 元 /m2 主力總價： 25— 30 萬 目前推案量：一期推盤２６４套 去 化 量：已經(jīng)去化２４４套 剩余案量：２０套 客源購成：一期以投資客戶 為主，一期尾盤主要是自用客戶 項目分析 ： 恒輝地產(chǎn)在江北浦珠北路開發(fā)的翡翠城一共有 28 棟房子，包括 24 棟多層和 4 棟小高層，可以入住近 1000 戶人家，套型面積在 80— 300 多平米之間， 5 月推出的一期 180 戶，現(xiàn)已全部售罄。該項目緊靠未來浦口新中心頂山鎮(zhèn)和過江隧道。泰來苑 開 發(fā) 商： 南京泰山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 地理位置： 浦口區(qū)泰西路 28 號 產(chǎn)品形態(tài)：公寓 建筑面積： 39 萬 m2 占地面積： 23 萬 m2 容 積 率： 綠 化 率： 40% 銷 售 率： 50% 物業(yè)管理 ： 元 / m2/月 開盤日期： 04 年 9 月 交房日期： 05 年 7 月 面 積： 80— 250 m2 主力面積： 110— 130 m2 目前推案量： 32０多套（ 202012 推案 ） 去 化 量： 270 套左右 剩余案量： 50 套左右 項目分析 ：南京集成房地產(chǎn)開發(fā)公司在浦口泰西路開發(fā)的金泉泰來苑 2020 年 3 月 18 日開盤，銷售的主要是一期多層公寓的 50 多套保留房，戶型以三房和兩房為主，面積從 80 平米到 120 平米 .二期 7 月 18 日開盤，推出多層房源，目前在售部分比較適合當?shù)厥忻裢顿Y居住，購買人群多來自城區(qū)及大廠地區(qū) .該項目尚有 70 余棟獨立別墅在規(guī)劃建設(shè)中，其中位于泰山寺正下方的一棟樣板“別墅王”面積高達約 2600 平方米 . 蘇寧天潤城項目調(diào)查情況 開 發(fā) 商： 蘇寧地產(chǎn) 地 理位置： 浦口區(qū)南浦路以西，緊鄰大橋北路 產(chǎn)品形態(tài)：多層、小高層 建筑面積： 360 萬 m2 占地面積： 266 萬 m2 容 積 率： 天潤城一街區(qū)開盤日期： 05 年 1 月 29 日 項目占地面積：