【正文】 需要的消費增長率 ...............................43 圖表 32： 2021 年以來擴大消費政策 ..........................................................................43 圖表 33：地方融資平臺貸款余額將在 2021 年達到峰值 萬億 ..........................47 圖表 34：房地產(chǎn)新政對地方融資平臺影響路徑分析 ...............................................49 圖表 35：地方融資平臺 ...............................................................................................49 圖表 36：各國住房交易和持有稅率比較 ...................................................................50 圖表 37：目前亟待出臺的后續(xù)配套政策 ...................................................................52 圖表 38：目前已出臺的地方細則與 “國十條 ”比較 ....................................................56 圖表 40： 1998 年以來我國房地產(chǎn)政策及效果 ..........................................................58 圖表 41：新政對水泥行業(yè)影響分析框架 ...................................................................65 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 6 服務電話 :(8610)63458516 第一章 我國房地產(chǎn)行業(yè)宏觀調(diào)控及其對行業(yè)影響分析 一 、 1998 年以來我國房地產(chǎn)調(diào)控政策梳理 1 （一）房地產(chǎn) 調(diào)控與市場反應的歷史回顧 1998 年是我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的分水嶺，當年國務院發(fā)布《關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》取消了福利分房，發(fā)展住房金融 ， 從此，房地產(chǎn)市場開始迅速躋身主流市場。 圖表 1： 1998年以來房地產(chǎn)價格對政策反應及 本輪 新政 后 走勢判斷 90951001051101151998年Q11998年Q31999年Q11999年Q32000年Q12000年Q32001年Q12001年Q32002年Q12002年Q32003年Q12003年Q32004年Q12004年Q32005年Q12005年Q32006年Q12006年Q32007年Q12007年Q32008年Q12008年Q32009年Q12009年Q32010年Q12010年Q32011年Q12011年Q3《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》發(fā)布，住房分配貨幣化開始18號 文發(fā)布，將房地產(chǎn)定性為“支柱產(chǎn)業(yè)”，開發(fā)商基本上掌握了城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的全部供給?！? 31大 限”自有資本不低于35%9年 來首次加息“國八條”“新八條”《關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見》“國六條”及后續(xù)細化政策兩次加息遏制外資炒房、6次 加息《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》上半年查用地和公積金三季度下調(diào)稅率、首付比例“國五條”提高首付、利率，限制貸款“新國十條”上調(diào)準備金率平穩(wěn)發(fā)展期 快速發(fā)展期 調(diào)控期全面調(diào)控期復蘇后快速發(fā)展降低資本金到年底時開始調(diào)控，延長免征營業(yè)稅“國四條”再次進入調(diào)控期房產(chǎn)稅加息長期調(diào)控政策 數(shù)據(jù)來源： Wind 銀聯(lián)信 1998 年以來，我國 房地產(chǎn) 行業(yè) 經(jīng)歷了 平穩(wěn)發(fā)展、迅速發(fā)展、調(diào)控、全面調(diào)控、復蘇后快速發(fā)展等時期后，到本輪 新政后 再次進入調(diào)控期， 歷時 13 年。 19982021 年，是我國房地 產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展期，房價小幅震蕩，呈略微上升趨勢。但從 2021 年 的 18 號文把房地產(chǎn)定性為“支柱產(chǎn)業(yè)”以后， 房價 開始 持續(xù) 11998年以來主要房地產(chǎn)調(diào)控政策見附錄一。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 7 服務電話 :(8610)63458516 快速上漲，引起了各界的廣泛關注。 2021 年 2021 年 ，政府不斷推出政策進行調(diào)控， 包括“ 831 大限”、“國八條”、“新八條”、《 關于做好穩(wěn)定住房價格工作的意見 》等政策相繼出臺 。 政策出臺后 ，全國房地產(chǎn)價格指數(shù)有所下 降 ， 但 部分大城市，如上海、北京、深圳，房價依然居高不下，甚至有上升態(tài)勢，這一段時期是我國房地產(chǎn)行業(yè)的“快速發(fā)展期”。 20212021 年是房地產(chǎn)行業(yè)的“調(diào)控期”。 這一時期的特點是 ： 一方面，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)，“國六條”及一系列后續(xù)政策陸續(xù)出臺 ； 但另一方面，房價卻呈現(xiàn)“ 一邊調(diào)控一邊漲價 ”的態(tài)勢，特別是進入 2021 年，人民幣升值加速，房價隨之快速上升 。 房價上漲一 直 持續(xù) 到 2021 年 9 月底 ， 央行與銀監(jiān)會聯(lián)合下發(fā)《關于加強商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》 發(fā)布 后 ， 高燒不退的全國房地產(chǎn)市場從開發(fā)到消費過程中的投機熱，才開始出現(xiàn)了逆轉的跡象。這個文件的執(zhí)行，立刻引發(fā)了許多城市大面積的“退房潮”，導致包括北京、深圳等大城市房地產(chǎn)中介大量關閉門店，成為全國樓市投機大降溫的重要信號。 2021 年 2021 年初， 被稱為房地產(chǎn)的“全面調(diào)控期”，這一時期， 調(diào)控 政策頻出， 但 作用方向 相左 。 2021 年上半年，我國繼續(xù)實施“從緊”的調(diào)控政策，國家對土地買賣、公積金等進行排查， 《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》 發(fā)布。但到了下半年， 金融危機開始影響我國經(jīng)濟， 房地產(chǎn)價格也一路大幅下滑。 為保證經(jīng)濟增長， 三季度開始，房地產(chǎn)政策 轉向，從“緊縮”走向“寬松”。 10 月， 《繼續(xù)加大保障民生投入力度切實解決低收入群眾基本生活》 文件發(fā)布 ，財政部、稅務總局，降低住房交易稅率 ，央行將 商貸下調(diào)至 倍 、 首付款比例降至 20%， 此次調(diào)整對持幣觀望的購房者 刺激最大，恢復 了部分市場 交易量 。 此后，下調(diào)準備金率、 放寬二套房貸限制、取消城市房地產(chǎn)稅 等一系列政策陸續(xù)出臺，促進房地產(chǎn)市場的復蘇。 2021 年 Q12021 年 Q1 被稱為房地產(chǎn)行業(yè)“復蘇后的快速發(fā)展期”，這一時期的政策 方向也 很快 轉變 。 2021 年 初 ，四萬億投資陸續(xù)投入，我國經(jīng)濟開始了投資拉動型的復蘇之路。 5 月，國務院發(fā)布的《關于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》 下調(diào)了房地產(chǎn)的項目資本金比例，刺激房地產(chǎn)開發(fā) 投資 。 房地產(chǎn)在一系列政策的刺激下，較經(jīng)濟更早地復蘇了，房價從底部快速反彈，一路飆升，地產(chǎn)泡沫顯現(xiàn)。到 2021 年底 經(jīng)濟復蘇基本確立后，第一道有實質內(nèi)容的“ 個人住房轉讓營業(yè)稅免征時限由 2 年恢復到 5 年 ”調(diào)控政策 開始發(fā)布，我國的房地產(chǎn)政策 開始轉向“緊縮” ， 此后，“國五條”等政策陸續(xù)出臺 。 但這些政策未能減緩房價上漲的步伐， 2021 年 3 月，房價達到歷史新高。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 8 服務電話 :(8610)63458516 2021 年 4 月 以后 ，我國房地產(chǎn)行業(yè)再次進入“調(diào)控期”。提高二套房首付比例 、“ 新國十條 ” 以及提高準備金率政策陸續(xù)出臺，各級地方政府也陸續(xù)出臺 配套政策， 房地產(chǎn)成交量驟降，價格開始回調(diào)。 （ 二 ）本輪新政的特點 將本輪政策尤其是 4 月以來新政與之前調(diào)控政策相比，可以歸結出以下 特點： 1． 國家在調(diào)控房地產(chǎn)的力度和決心上要強于以往。此次，國家頒布了詳細的差別化信貸政策，不再是籠統(tǒng)地停留在概念上，而是細化到具體操作措施上，按照自住房的套數(shù)實施差別化的信貸政策，分別從首付比例和還款利率上進行階梯式的遞進。在一定程度上，起到了抑制投機性住房消費的目的。如果說，之前的措施更加側重調(diào)控房子和土地的有效需求和供給，那么這一次的調(diào)控則從買方市場入手，將調(diào)控政策回歸到貨幣政策的角度上來，追本溯源地抑制蔓延房地產(chǎn)市場的投機與投資需求。 2． 相關行業(yè)配套政策 為房地產(chǎn)新政的順利可持續(xù)實施保駕護航 。為配合 房地產(chǎn)新政，防止房價報復性反彈，國家開始出臺 投資替代、出口 拉動 和消費刺激方面的相關政策。首先是投資方面，為改變房地產(chǎn)投資占比過大的局 面，國家開始實施產(chǎn)業(yè)振興、新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè)等鼓勵 結構 調(diào)整的投資性 政策；此外，還發(fā)布了引導民間投資的“新 36 條”（ 《關于鼓勵和引導民間投資健康發(fā)展的若干意見》 ），拓寬民間投資渠道，引導投資向非房地產(chǎn)行業(yè)投資。 在出口刺激方面， 商務部研究院公布了《后危機時代中國外貿(mào)發(fā)展戰(zhàn)略 研究 》 報告，提出未來十年貿(mào)易倍增計劃。消費刺激方面， 2021 年汽車下鄉(xiāng)、家電下鄉(xiāng)、建材下鄉(xiāng)政策 繼續(xù)實施，并且不斷擴大 范圍 。 3． 差異化政策更加明晰。此次國家明確提出要抑制投機性消費需求過快上漲，將房地產(chǎn)市場的有效需求引入到理性的住房消費性需求的軌道上來。針對投資性需求和住房消費性需求的本質不同，實施差別化的信貸政策，在貸款買房首付比例和還款利率上下足了功夫。同時，商業(yè)銀行開始全面落實差異化的信貸政策，而不再是個別商業(yè)銀行的自選動作。 二、 地產(chǎn)新政對房地產(chǎn)行業(yè)影響分析 （一） 房價 進入下行階段 從對 1998 年以來房地產(chǎn)行業(yè)各項主要指標的分析情況，我們得出 房地產(chǎn)行業(yè)北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 9 服務電話 :(8610)63458516 最“核心”的指標是“價格”的結論。其原因有：首先，房地產(chǎn)投資、 銷售面積及金額、土地交易價格等，都與房地產(chǎn)價格走勢存在類似的波動周期；其次，房地產(chǎn)價格的高低之間關系到老百姓是否能夠買得起 房，從而觸動政府的調(diào)控神經(jīng)，從而影響 未來的政策環(huán)境及價格走勢等。 從 1998 年以來 房地產(chǎn)價格對政策反應 情況看，我們發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)價格 對 刺激性政策的反應較抑制性政策快，刺激性政策在出臺后 12 個季度之后就會出現(xiàn)明顯的反應（下跌停止，開始上行），而抑制性政策則基本在開始的幾項政策出臺期市場還是 維持 上升態(tài)勢，要一直到國家實施更加嚴厲 的 政策之后 ， 才開始出現(xiàn)緩和或者回調(diào)。 圖表 2： 1998年以來房價指數(shù) 變化 及未來趨勢預測 95981011041071101131998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 13月2010年Q22010年Q42011年Q4未來走勢預測：經(jīng)過23個季度的較快速下跌后，趨穩(wěn) 數(shù)據(jù)來源： Wind 銀聯(lián)信 對 2021 年 12 月以來國家出臺的一系列“打壓”政策，房地產(chǎn)價格持續(xù)到 2021年一季度出臺“國十條” 及后續(xù)政策 以后，才開始出現(xiàn) 回 調(diào)。我們認為，隨著 土地清算、物業(yè)稅 等一系列后續(xù)政策的出臺， 我 國房地產(chǎn)價格將繼續(xù)較大幅度回調(diào)，回調(diào)幅度在 30%50%， 在經(jīng)過 23 個季度的較快速下跌后，在國家長期調(diào)控政策的引導下，房價將趨于穩(wěn)定。 5 月，各大銀行房地產(chǎn)價格波動壓力測試結果公布，大部分銀行資產(chǎn)質量在房價下降 3040%均 不會受到影響，相信這一結果會給政府帶來更大的調(diào)控決心。 房地產(chǎn)價格的下滑， 對行業(yè)的直接影響 有 ：與地方政府收入有關的房地產(chǎn)交易稅的減少、以房地產(chǎn)為抵押的貸款 抵押率的升高（銀行該類貸款風險上升）。此外，作為房地產(chǎn)景氣程度的先行指標，價格的下降意味著行業(yè)進入下行階段。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 10 服務電話 :(8610)63458516 （二） 房地產(chǎn)投資額