【正文】 “退房潮”，導(dǎo)致包括北京、深圳等大城市房地產(chǎn)中介大量關(guān)閉門店，成為全國樓市投機(jī)大降溫的重要信號(hào)。 為保證經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)， 三季度開始，房地產(chǎn)政策 轉(zhuǎn)向，從“緊縮”走向“寬松”。 2021 年 初 ，四萬億投資陸續(xù)投入，我國經(jīng)濟(jì)開始了投資拉動(dòng)型的復(fù)蘇之路。 但這些政策未能減緩房?jī)r(jià)上漲的步伐， 2021 年 3 月，房?jī)r(jià)達(dá)到歷史新高。此次，國家頒布了詳細(xì)的差別化信貸政策，不再是籠統(tǒng)地停留在概念上，而是細(xì)化到具體操作措施上，按照自住房的套數(shù)實(shí)施差別化的信貸政策，分別從首付比例和還款利率上進(jìn)行階梯式的遞進(jìn)。為配合 房地產(chǎn)新政，防止房?jī)r(jià)報(bào)復(fù)性反彈，國家開始出臺(tái) 投資替代、出口 拉動(dòng) 和消費(fèi)刺激方面的相關(guān)政策。 3． 差異化政策更加明晰。 二、 地產(chǎn)新政對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)影響分析 （一） 房?jī)r(jià) 進(jìn)入下行階段 從對(duì) 1998 年以來房地產(chǎn)行業(yè)各項(xiàng)主要指標(biāo)的分析情況，我們得出 房地產(chǎn)行業(yè)北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 9 服務(wù)電話 :(8610)63458516 最“核心”的指標(biāo)是“價(jià)格”的結(jié)論。我們認(rèn)為，隨著 土地清算、物業(yè)稅 等一系列后續(xù)政策的出臺(tái)， 我 國房地產(chǎn)價(jià)格將繼續(xù)較大幅度回調(diào)，回調(diào)幅度在 30%50%， 在經(jīng)過 23 個(gè)季度的較快速下跌后，在國家長(zhǎng)期調(diào)控政策的引導(dǎo)下，房?jī)r(jià)將趨于穩(wěn)定。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 10 服務(wù)電話 :(8610)63458516 （二） 房地產(chǎn)投資額 增速下滑 固定資產(chǎn)投資作為拉動(dòng) GDP 的三駕馬車之一， 1998 年以來投資對(duì) GDP 的拉動(dòng)呈現(xiàn)明顯的增長(zhǎng)趨勢(shì)，從 1998 年的 %增長(zhǎng)至最高時(shí)的 %（ 2021 年 Q3）。 從增速的波動(dòng)情況看，與房?jī)r(jià)波動(dòng)類似，主要源于對(duì)經(jīng)濟(jì)和政策環(huán)境的變化，但由于前期計(jì)劃和投資的原因，其反應(yīng)有一定的時(shí)滯，較房?jī)r(jià)慢。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 12 服務(wù)電話 :(8610)63458516 （三） 房地產(chǎn)銷售面積 、 銷售額 迅速下滑 1999 年以來 ，商品房銷售面積 和銷售額均呈現(xiàn)出在“房?jī)r(jià)下降時(shí)下降，房?jī)r(jià)上升時(shí)上升”的態(tài)勢(shì)。這一點(diǎn)在 4 月開始在房地產(chǎn)交易市場(chǎng)上已經(jīng)有了體現(xiàn) ： 4 月份當(dāng)月，全國 商品房銷售面積 8051 萬平方米，比 3 月當(dāng)月減少 155 萬平方米，其中住宅銷售 7249 萬平方米，減少 180 萬平方米。 圖表 6： 1998年以來 全國 土地交 易價(jià)格變化 951001051101151201251998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年13月全國房地產(chǎn)銷售價(jià)格指數(shù)( % ) 全國土地交易價(jià)格指數(shù)( % ) 數(shù)據(jù)來源： Wind 銀聯(lián)信 隨著新政的實(shí)施，房地產(chǎn)景氣步入下行階段，在未來看跌預(yù)期較為強(qiáng)烈的情況下，開發(fā)商拿地 將趨于謹(jǐn)慎，土地交易價(jià)格也將有所下滑。 圖表 7： 19982021年全國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債率與營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率變化 70717273747576771998年 1999年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年202468101214資產(chǎn)負(fù)債率（% ） 營(yíng)業(yè)利潤(rùn)率（% ） 數(shù)據(jù)來源： Wind 銀聯(lián)信 受益于 2021 年 2021 年一季度 銷售收入的較大幅度增長(zhǎng)，房地產(chǎn)企業(yè)近 12個(gè)季度的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)不大， 但隨著 一系列 調(diào)控新政 的實(shí)施 ， 房地產(chǎn)成交量 將 持續(xù)目前下滑局面，開發(fā)商的現(xiàn)金流 必然會(huì)受到影響 。 最先反應(yīng)的是受房地產(chǎn)直接影響的行業(yè)， 如鋼鐵等。 水泥產(chǎn)量有 30%用于房地產(chǎn)，平板玻璃的 70%消耗于房地產(chǎn)，而裝修、家具、家紡等行業(yè)也無一不是靠著房地產(chǎn)吃飯的行業(yè)。 當(dāng)然，也有因此輪調(diào)整而受益 的行業(yè) 。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 16 服務(wù)電話 :(8610)63458516 圖表 8： 房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)及新政影響分析 負(fù)面影響 直接影響行業(yè) 間接影響行業(yè) 鋼鐵行業(yè) （產(chǎn)量的 4050%用于房地產(chǎn)） 黑色金屬冶煉行業(yè) 水泥行業(yè) （產(chǎn)量的 30%用于房地產(chǎn)） 非金屬采礦業(yè) 玻璃行業(yè) （平板玻璃的 70%用于房地產(chǎn)） 純堿行業(yè) 家居行業(yè) （家具行業(yè)、家紡行業(yè)、餐廚用品行業(yè)、裝修業(yè)、裝飾行業(yè)） 木材加工、紡織、油漆等行業(yè) 以土地為抵押的政府平臺(tái) 融資行業(yè) 高速公路、鐵路、地鐵、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等 以房地產(chǎn)為抵押的貸款 正面影響 影響方式 影響行業(yè) 投資替代行業(yè) 地鐵、高鐵、高速公路等政府投資行業(yè) 電力、熱力及其他公用事業(yè)行業(yè) 新能源、新材料、新醫(yī)藥、節(jié)能環(huán)保等新興戰(zhàn)略產(chǎn)業(yè) 基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)、市政公用事業(yè)和政策性住房建設(shè)、社會(huì)事業(yè)、商貿(mào)流通等民間投資鼓勵(lì)投向行業(yè) 出口優(yōu)勢(shì)行業(yè) 通信設(shè)備、計(jì)算機(jī)及其他電子設(shè)備制造業(yè)、電氣機(jī)械及器材制造業(yè)、紡織服裝、鞋、帽制造業(yè)、交通運(yùn)輸設(shè)備制造業(yè)、通用設(shè)備制造業(yè) 消費(fèi)行業(yè) 批發(fā)和零售貿(mào)易行 業(yè)、餐飲業(yè)、旅游業(yè)等 數(shù)據(jù)來源： 銀聯(lián)信 總體來看，房地產(chǎn)新政對(duì)相關(guān)行業(yè)影響可以分成三類：第一類， 受累于房地產(chǎn)新政行業(yè) ，包括鋼鐵、水泥、玻璃、家居等行業(yè)；第二類， 受益于房地產(chǎn)新政行業(yè)，包括 投資替代類、出口優(yōu)勢(shì)以及消費(fèi)類行業(yè)；第三類，是以土地為抵押的政府平臺(tái)融資行業(yè)。 （一）房地產(chǎn)新政 將引發(fā)水泥 行業(yè) 產(chǎn)能過剩 億噸 水泥產(chǎn)品是最重要的建筑材料之一，主要用來生產(chǎn)混凝土及水泥制品，并進(jìn)一步應(yīng)用于 房地產(chǎn) 工程之中 。而水泥用量是與新開工面直接相關(guān)的，我們可根據(jù)房地產(chǎn)當(dāng)年開工面積 乘以水用量系數(shù)測(cè)算 出這年房地產(chǎn)水泥用量。房地產(chǎn)單位面積水泥用量是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)，一般民用住宅水泥用量，磚 混結(jié)構(gòu)是180 公斤 /平方米 ，框架結(jié)構(gòu)是 220 公斤 /平方米 ，我們?nèi)∑渲虚g數(shù)據(jù) 200 公斤 /平方米 為單位面積水泥用量系數(shù)。 我們?cè)?2021 年 億元投資的基礎(chǔ)上，對(duì) 2021 年房地產(chǎn)投資作出同比增長(zhǎng) 10%、 0%、 10%、20%、 30%的假設(shè)，通過上述線性關(guān)系，對(duì) 2021 年房地產(chǎn)水泥需求作出預(yù)測(cè)，并在假定其他需求不變的 情況下，得出 2021 年水泥需求總量。在假設(shè)其他行業(yè)水泥需求不變（與2021 年相同，為 萬噸）的情況下，得到水泥產(chǎn)能過剩 的最大、最小 值 分別為 萬噸和 萬噸。 隨著 新政對(duì) 房地產(chǎn)新開工面積滯后效應(yīng)的逐步顯現(xiàn)，建筑用鋼材，特別是螺紋鋼等住宅建設(shè)用鋼需求將 出現(xiàn)較為明顯的 下滑，進(jìn)而影響整個(gè)鋼材市場(chǎng)的銷售， 4 月中旬鋼價(jià)的 掉頭向下 說明市場(chǎng)已經(jīng)開始對(duì)房地產(chǎn) 需求的下降預(yù)期 有所反應(yīng)。由此，我們可以通過房地產(chǎn)投資下降測(cè)算出房地產(chǎn)鋼材需求的減少量，從而在假定其他需求不變的情況下，得出 2021 年鋼材的需求量。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 20 服務(wù)電話 :(8610)63458516 圖表 12： 1999年以來房地產(chǎn)鋼材用量測(cè)算 時(shí)間 商品房 施工面積 (億平方米 ) 房地產(chǎn) 鋼材 用量 （萬噸） 鋼材銷 量 （萬噸） 房地產(chǎn) 用量 占比 （ %） 1999年 2021年 2021年 4246 2021年 5104 19152 2021年 2021年 2021年 9042 2021年 2021年 2021年 2021年 17578 數(shù)據(jù)來源： Wind 銀聯(lián)信 得到歷年房地產(chǎn)鋼材用量后，我們用房地產(chǎn)投資與之做回歸分析發(fā)現(xiàn)，二者具有良好的線性相關(guān)性。其中，鋼鐵行業(yè) 2021 年淘汰落后煉鋼 產(chǎn)能 600 萬噸。 圖表 14： 不同地產(chǎn)投資增速預(yù)期下鋼鐵 產(chǎn)能過剩情 況 3500040000450005000055000600006500070000750002021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2 0 1 0 年E鋼鐵產(chǎn)能 地產(chǎn)投資增長(zhǎng)1 0 %地產(chǎn)投資增長(zhǎng)0 % 地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 1 0 %地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 2 0 % 地產(chǎn)投資增長(zhǎng) 3 0 %2 0 1 0 年預(yù)測(cè)的產(chǎn)能過剩最小值為2 8 6 5 . 7 3 萬噸2 0 1 0 年預(yù)測(cè)的產(chǎn)能過剩最大值為9 3 5 5 . 5 6 萬噸 數(shù)據(jù)來源： 銀聯(lián)信 鋼鐵產(chǎn)能過剩情況較為嚴(yán)重， 2021 年以來，行業(yè)產(chǎn)能利用率基本都 不足 90%，行業(yè)產(chǎn)品價(jià)格波動(dòng)頻繁，而缺乏對(duì)上游鐵礦石的定價(jià)權(quán)也使得行業(yè)成本控制能力較差。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 22 服務(wù)電話 :(8610)63458516 圖表 15： 2021年以來房地產(chǎn)平板玻璃用量測(cè)算 年份 平板玻璃產(chǎn)量 (萬重量箱 ) 測(cè)算的房地產(chǎn)玻璃用量 （萬重量箱） 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 2021年 49748 2021年 2021年 數(shù)據(jù)來源： Wind 銀聯(lián)信 得到歷年房地產(chǎn)平板玻璃用量后，我們用房地產(chǎn)投資與之做回歸分析發(fā)現(xiàn)，二者 也 具有 良好 的線性相關(guān)性。 2021年新增生產(chǎn)能力估算在 29 條左右，新增能產(chǎn)能力 11000 萬重箱左右，即便是有六成的項(xiàng)目真正投產(chǎn)，也會(huì)增加產(chǎn)能 6600 萬重箱。在假設(shè)其他行業(yè)平板玻璃需求不變（與 2021 年相同，為 14425 萬重量箱 ）的情況下，得到平板玻璃產(chǎn)能過剩的最大、最 小值分別為 萬 重量箱 和 萬 重量箱 。在 2021 年行業(yè)高景氣運(yùn)行下， 2021 年以來新產(chǎn)能增長(zhǎng)較快，且在相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)難以縮減。 北京銀聯(lián)信信息咨詢中心 24 服務(wù)電話 :(8610)63458516 圖表 18： 2021年以來主要淘汰落后產(chǎn)能政策匯總 發(fā)布時(shí)間 政策名稱 主要內(nèi)容 2021年 3月 《鋼鐵產(chǎn)業(yè)調(diào)整和振興規(guī)劃》 嚴(yán)格控制新增產(chǎn)能，不再核準(zhǔn)和支持單純新建、擴(kuò)建產(chǎn)能的鋼 鐵項(xiàng)目，所有項(xiàng)目必須以淘汰落后為前提。不再核準(zhǔn)和支持單純新建、擴(kuò)建產(chǎn)能的鋼鐵項(xiàng)目。 2021年底前，堅(jiān)決淘汰 400立方米及以下高爐、 30噸及以下轉(zhuǎn)爐和電爐，碳鋼企業(yè)噸鋼綜合能耗應(yīng)低于 620千克標(biāo)準(zhǔn)煤，噸鋼耗用新水量低于 5噸，噸鋼煙粉塵排放量低于 ，噸鋼二氧化硫排放量低于 ，二次能源基本實(shí)現(xiàn) 100%回收利用。新項(xiàng)目水泥熟料燒成熱耗要低于 105公斤標(biāo)煤 /噸熟料，水泥綜合電耗小于 90千瓦時(shí) /噸水泥；石灰石儲(chǔ)量服務(wù)年限必須滿足 30年以上；廢氣粉塵排放濃度小于 50毫克 /標(biāo)準(zhǔn)立方米。各?。▍^(qū)、市）要制定三年內(nèi)徹底淘汰“平拉法”（含格法）落后平板玻璃產(chǎn)能時(shí)間表。工業(yè)和信息化部將會(huì)同有關(guān)部門抓緊制定和發(fā)布《水泥行業(yè)準(zhǔn)入條件》，進(jìn)一步提高能源消耗、環(huán)境保護(hù)、資源綜合利用等方面的準(zhǔn)入門檻。要求各地在媒體上公告應(yīng)予淘汰的落后企業(yè)（生產(chǎn)線）名單，接受社會(huì)監(jiān)督。 2021年 4月 《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)淘汰落后產(chǎn)能工作的通知》 近期重點(diǎn)行業(yè)淘汰落后產(chǎn)能的具體目標(biāo)任務(wù)是：鋼鐵行業(yè)， 2021年底前，淘汰 400立方米及以下煉鐵高爐，淘汰 30噸及以下煉鋼轉(zhuǎn)爐、電爐。各省級(jí)政府要抓緊制定本地區(qū)今年淘汰落后產(chǎn)能任務(wù)，將任務(wù)分解到市、縣和有關(guān)企業(yè)。 2． 加大 對(duì)其他 建材需求 行業(yè)的投資 ，實(shí)施“建材下鄉(xiāng)”活動(dòng) 為縮減產(chǎn)能過剩差距，在 淘汰落后產(chǎn)能、限制新 產(chǎn)能的同時(shí)，繼續(xù)加大對(duì)其他鋼鐵、水泥、 玻璃等建材需求行業(yè)的投資 是國家近期采用的手段之一。 鐵路基建行業(yè) 2021年，全國鐵路將安排固定資產(chǎn)投資 8235億元，其中基本建設(shè)投資 7000億元。 2021 年 1 月中國建筑材料聯(lián)合會(huì)向工信部提交的《擴(kuò)大建材下鄉(xiāng)政策及實(shí)施建議》，通過財(cái)政補(bǔ)貼政策，“建材下鄉(xiāng)”將激發(fā)農(nóng)民建房在原有基礎(chǔ)上增長(zhǎng) 10%15%，則每年可以拉動(dòng)國內(nèi)消費(fèi) 5500 億元至 6000 億元。截至 2021 年 4 月，鋼鐵、紡織、輕工建材等行業(yè)已在境外設(shè)立企業(yè) 37 家，有效緩解了河南省抑制過剩產(chǎn)能和淘汰落后的壓力。 工信部產(chǎn)業(yè)政策司副司長(zhǎng)辛仁周 鼓勵(lì)水泥企業(yè)開展國際競(jìng)爭(zhēng)與合作，支持企業(yè)參與世界水泥可持續(xù)性倡議行動(dòng)組織（ CSI），推動(dòng)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。鼓勵(lì)企業(yè)實(shí)施“走出去”戰(zhàn)略，擴(kuò)大汽車用玻璃等技術(shù)含量、附加值高的深加工玻璃產(chǎn)品出口，進(jìn)一步提高國際競(jìng)爭(zhēng)力，優(yōu)化玻璃產(chǎn)品出口結(jié)構(gòu)。預(yù)計(jì) 2021 年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資名